132 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

132 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Подписание Акта приема передачи объекта дольщику при нарушении сроков застройщиком

Уважаемые эксперты-юристы!

Этому вопросу посвящено большое количество рекомендаций на этом сайте, но больше ясности не становится. Вопрос все тот же: как поступить дольщику при подписании Акта приема-передачи квартиры, если застройщик включает в текст Акта положение о том, что дольщик не имеет претензий по срокам, и не соглашается исключать такое положение, а дольщик планирует истребовать неустойку за просрочку в суде?

Много рекомендаций, которые даны юристами на этом сайте, предлагают в момент подписания вписать в Акт текст (вариантов несколько), например «не отказываюсь от права ….» или «имею претензии по срокам….». На первый взгляд, такой подход выглядит как решение.

Однако, я был на официальной консультации в Росреестре с вопросом о возможности регистрации права собственности на квартиру в случае внесения в одностороннем порядке записи такого рода. От Росреестра получен официальный (на бумаге с печатью) ответ, что внесение такой записи в одностороннем порядке, без подписей 2-х сторон – застройщика и дольщика – является законным основанием для регистратора отказать в регистрации права собственности, что и делают регистраторы в подавляющем большинстве случаев.

ВОПРОС, НА КОТОРЫЙ НЕОБХОДИМ ОТВЕТ ЮРИСТА:

Подскажите, пожалуйста, какие конкретные действия должны быть предприняты дольщиком и в какие моменты процесса - до, во время, после приемки, чтобы решить свои задачи (перечислены ниже)?

УСЛОВИЯ:

1) Передача по ДДУ (214-ФЗ).

2) застройщик, нарушивший сроки сдачи жилого дома, приглашает на приемку квартиры.

3) Передача объекта осуществляется НЕ В ОФИСЕ ЗАСТРОЙЩИКА, а в офисе другого юр.лица – ангажированной риэлтерской компании. Соответственно, формально зарегистрировать у делопроизводителя застройщика какие-либо документы, которые дольщик хочет передать застройщику, - претензию, протокол разногласий и т.п. – нет возможности.

4) Застройщик предлагает подписать Акт с формулировками об отсутствии претензий по срокам передачи объекта.

5) У менеджера, который взаимодействует с дольщиком во время процедуры приема-передачи объекта, отсутствует доверенность от застройщика подтверждающая его полномочия на внесение изменений в предлагаемые документы. Нет никаких свидетельств, что такой менеджер является формальным представителем застройщика. Соответственно:

 Менеджер не может/не хочет принять «под отметку» претензию, протокол разногласий и т.п.;

 Не может/не хочет вносить изменения в текст Акта;

 Не может собственноручно подписывать Акт (Акт без подписи застройщика).

6) У дольщика отсутствуют претензии по качеству строительства передаваемого объекта.

7) Дольщик НЕ ПОДПИСАЛ дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта застройщиком.

ЗАДАЧИ ДОЛЬЩИКА:

1. Не считаться уклонившимся от приемки объекта в терминах 214-ФЗ;

2. Не затянуть получение ключей (помним, что нет претензий к качеству);

3. Не потерять права требования неустойки за просрочку.

Заранее благодарен!

15 Декабря 2018, 13:38, вопрос №2199726
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
40%
Юрист - Геннадий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11155
ответов
5479
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте,  Сергей.

Предлагаю простое решение, подписать как есть и потом подать иск на взыскание неустойки ввиду того, что Соглашение о переносе сроков передачи объекта по ДДУ не заключалось, отказ от права на взыскание неустойки в судебном порядке недействителен.

Гражданский кодекс

Статья 9. Осуществление гражданских прав
 
1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

С уважением!  Г.А.  Кураев

15 Декабря 2018, 13:45
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11155
ответов
5479
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

То есть, если даже в акте будет указано, что я отказываюсь от взыскания неустойки по срокам передачи объекта ДДУ, эта запись никак не повлияет на Ваше право подать иск в суд и взыскать эту неустойку.

15 Декабря 2018, 14:02
Сергей
клиент, г. Москва

Геннадий, здравствуйте,

спасибо за оперативный ответ.

Такое решение — 2-е по «частоте» после приписок в акте, предлагаемое юристами на этом форуме. Однако, в зависимости от формулировки, предлагаемой застройщиком по отсутствию претензий к срокам, по данному вопросу может быть вынесено отрицательное (для дольщика) судебное решение. Есть еще какие-то идеи?

15 Декабря 2018, 14:16
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11155
ответов
5479
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Не вижу оснований для вынесения отрицательного судебного решения.

15 Декабря 2018, 16:09
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11155
ответов
5479
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Да, практика конечно весьма противоречива, что по моему мнению, странно.

Действительно, боюсь что без суда не обойдется.

Предлагаю Вам поступить следующим образом.

Подписать акт с замечаниями об указаниями о наличии претензий по сроку передачи объекта долевого участия в связи с его нарушением.

Забрать этот акт, сделать с него копию и направить ценным письмом с уведомлением о вручении по адресу места нахождения Застройщика.

Это Вас освободит от ответственности за уклонение от подписания акта приема передачи объекта ДДУ.

Вот примеры судебной практики 

Здесь потребитель подал иск в суд об исключении соответствующей записи из акта.

sudact.ru/regular/doc/2qlrJTka3sxq/

Здесь, суд указал на возможность взыскания неустойки несмотря на соответствующую запись в акте

old.xn--90afdbaav0bd1afy6eub5d.xn--p1ai/bsr/case/7926862

Но, а здесь практика, с которой я не согласен, суды посчитали, что запись в акте освобождает Застройщика от ответственности.

www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/124400942/

15 Декабря 2018, 16:41
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11155
ответов
5479
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Плюс к акту можно приложить претензию о выплате неустойки за период просрочки на день написания претензии, чтобы было совсем понятно, что претензии у Вас имеются и Вы от них не отказываетесь.

15 Декабря 2018, 16:51
получен
гонорар
20%
Юрист - Дмитрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5527
ответов
2646
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Сергей, здравствуйте!

Согласно ч.1 ст. 8 ФЗ- 214 

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

 1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В указанной статье указан общий порядок, но с учетом Вашей позиции следует всего лишь подписать акт, но с оговорками,  что имеете претензии по сроку передачи. 

Важно понимать, что в акт должно быть написано, что приняли объект — это является основанием для регистрации права собственности в Росреестре. Все остальное это Ваши договорные отношения с Застройщиком. 

Если какие-то пункты в акте не нравятся, так и пишите, что с ними не согласны.  Если претензию не принимают, то отправляйте все по почте заказным письмом с описью вложения. 

15 Декабря 2018, 13:55
q Отблагодарить
0 0
Сергей
клиент, г. Москва

Дмитрий, добрый день,

спасибо за оперативный ответ. Однако, в преамбуле моего вопроса этот вариант был проработан с Росреестром. Вариант: получить отказ Росреестра на основании п.1.ст.21 закона 218-ФЗ в связи с тем, что приписка «не оговорена» и оформлять право собственности через суд — НЕ ВАРИАНТ.

15 Декабря 2018, 14:06
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5527
ответов
2646
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Сергей, а Росреестр на каком основании будет отказывать?  Я же обратил внимание, что  Вы принимаете объект в соответствии с требованиями 214 -ФЗ, однако не соглашаетесь именно с претензиями  по сроку передачи.  Указанное не может фактически повлиять на  отказ в регистрации, поскольку юридически Вы принимаете Объект. 

15 Декабря 2018, 14:09
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5527
ответов
2646
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Вы обратите внимание, что  приписка «не оговорена».  Если 2-я сторона не подпишет акт или напишет, что не согласен с припиской, то может и отказать.  Вы можете написать претензию письменно по почте в этот же день, что требуете передать объект, что согласны его принять, но требуете компенсировать неустойку. 

Никто же не мешает отправить претензию по сроку именно сейчас. 

15 Декабря 2018, 14:13
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5527
ответов
2646
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Давайте разберем подробнее

1) Передача по ДДУ (214-ФЗ).

2) застройщик, нарушивший сроки сдачи жилого дома, приглашает на приемку квартиры.

3) Передача объекта осуществляется НЕ В ОФИСЕ ЗАСТРОЙЩИКА, а в офисе другого юр.лица – ангажированной риэлтерской компании. Соответственно, формально зарегистрировать у делопроизводителя застройщика какие-либо документы, которые дольщик хочет передать застройщику, — претензию, протокол разногласий и т.п. – нет возможности.

В этой ситуации Вам нужно проверить полномочия лица, которое будет подписывать документ.  Как указал Выше, если такой возможности нет, то все направляется через почту. 

4) Застройщик предлагает подписать Акт с формулировками об отсутствии претензий по срокам передачи объекта.

Как указал, что подписываете акт и пишете, что претензии по срокам имеете и позже направите претензию. 

5) У менеджера, который взаимодействует с дольщиком во время процедуры приема-передачи объекта, отсутствует доверенность от застройщика подтверждающая его полномочия на внесение изменений в предлагаемые документы. Нет никаких свидетельств, что такой менеджер является формальным представителем застройщика. Соответственно:

 Менеджер не может/не хочет принять «под отметку» претензию, протокол разногласий и т.п.;

 Не может/не хочет вносить изменения в текст Акта;

 Не может собственноручно подписывать Акт (Акт без подписи застройщика).

Самый главный момент в том, что формально конечно с указанным лицом не стоит и подписывать документ. Главное соблюсти требование Застройщика, в котором обычно пишут время и место прибытия для подписи документов. Если подходит к вопросу принципиально, то можно на этом же уведомлении потребовать сделать отметку, что Вы явились. Затем направить письменную претензию, что не было  уполномоченного лица Застройщика, с которым невозможно подписывать документ.

Если указанное не принципиально, то подписывайте акт по указанному алгоритму. 

15 Декабря 2018, 14:07
получен
гонорар
40%
Юрист - Александр
3511
ответов
2438
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Сергей!

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Отсюда следует, что суть подписания передаточного акта заключается в том, что качество объекта долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если этого технического соответствия нет, Вы можете отказаться от подписания передаточного акта. 

Включать в передаточный акт пункт о соблюдении сроков возможно только по усмотрению сторон и никак иначе. Причем в любом случае этот пункт не соответствует назначению передаточного акта.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Причем Вы вовсе не обязаны обязаны идти навстречу застройщику и изменять договор, продлевая срок, а можете потребовать пени либо даже расторгнуть договор, если срок пропущен на два месяца. Заключение дополнительного соглашения к договору долевого строительства — это право, а не обязанность дольщика. Понудить последнего к заключению такого соглашения застройщик не может (См. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2010 N 07АП-9254/10).

Сроки изменяются только путем изменения договора, а не путем включения соответствующего пункта в передаточный акт. 

 Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

.

15 Декабря 2018, 14:41
q Отблагодарить
0 0
3511
ответов
2438
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате

Сергей, во избежание недоразумений я бы Вам советовал направить застройщику предложение исключить из передаточного акта пункт о сроках. 

Либо вообще не подписывать, и тогда объект перейдет Вам по одностороннему акту.

15 Декабря 2018, 14:54
Сергей
клиент, г. Москва

Александр, спасибо за ответ. Эти положения законодательства известны. Вопрос был в другом, какие действия конкретно нужно предпринять и в какой момент, чтобы 1. Не считаться «уклоненцем» не подписав акт и 2.Не затянуть получение ключей и 3. не потерять возможность истребовать неустойку.

15 Декабря 2018, 15:00
3511
ответов
2438
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
1. Не считаться «уклоненцем» не подписав акт

Сергей

Вы не несете гражданской ответственности за уклонение от подписания передаточного акта. Единственное последствие — риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Причем указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

2.Не затянуть получение ключей

Сергей

Ключи получите после составления одностороннего акта о передаче объекта.

3. не потерять возможность истребовать неустойку.

Сергей

Не потеряете, так как сроки изменяются только путем изменения договора, а Вы его не изменяли. Просто подписав акт в том виде, в каком предложено, Вы застройщику дадите повод не платить пени, а себе — нервотрепку. Но по суду, конечно, взыщете пени.

15 Декабря 2018, 15:08
3511
ответов
2438
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате

Либо настаивайте на изменении передаточного акта. Отправьте письменное требование заказным письмом застройщику.

15 Декабря 2018, 15:15
Сергей
клиент, г. Москва

Передача объекта по одностороннему акту свидетельствует о недобросовестности дольщика, несмотря на отсутствие ответственности. В этом случае иск о выплате неустойки не будет удовлетворен с высокой вероятностью.

>>Либо настаивайте на изменении передаточного акта. Отправьте письменное требование заказным письмом застройщику.

Подписать акт и настаивать или не подписывать и настаивать?

15 Декабря 2018, 21:25
3511
ответов
2438
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате

Не подписывать и настаивать.

15 Декабря 2018, 23:14
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

132 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут