Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сомнительные пункты в ДДУ
Добрый день.
Планирую приобрести квартиру в ипотеку и с подобным вопросом связываюсь впервые, поэтому много вопросов буквально по всем темам.
В частности — по содержанию ДДУ. У меня есть в наличии типовой договор с сайта и допсоглашение от менеджера (в нём указаны подробности по отделке). Квартира должна сдаваться с чистовой отделкой.
Прочитал все и выделил несколько пунктов, которые лично меня немного смущают.
п. 4.9.
В типовом договоре квартира сдается без какой-либо отделки, все это указано в доп. соглашении. При этом допсоглашение подписывается вместе с договором сразу, насколько я понял. Я так понимаю, что
В плане отделочных работ смущает то, что в допсоглашении указаны лишь общие вещи, без конкретики по материалам и оборудованию. Это нормальная практика? Я рассчитывал, что будет более детально всё описано.
п. 5.4.
Вот это очень интересный пункт. По нему выходит, что покупатель обязан(!) принять квартиру в течение 10 рабочих дней. При этом ранее в договоре написано, что «принятие» квартиры осуществляется подписанием Передаточного акта. А если будут существенные недостатки, из-за которых я не захочу подписывать этот акт?
п. 6.1.
Что такое «качество Объекта»? Если речь о соответствии общему плану, благоустройству общей территории (общего имущества), наличие и функционирование необходимого оборудования — это одно. Если сюда входит и, к примеру, качество поклейки обоев и работоспособность батарей, отсутствие зазоров в пластиковых окнах — это совершенно другая история.
п. 8.4.
Как я понимаю, речь о коммунальных услугах — они должны будут оплачиваться только после подписания Передаточного акта и передачи ключей покупателю, все верно? То есть как только я смогу уже фактически заселиться? Ничего не путаю?
Может, есть какие-то моменты, которые я пропустил и на которые стоит обратить внимание?
- Типовая форма ДДУ (квартира).docx
- Перечень отделочных работ.docx
Андрей, здравствуйте!
Прочитал все и выделил несколько пунктов, которые лично меня немного смущают.
п. 4.9.
В типовом договоре квартира сдается без какой-либо отделки, все это указано в доп. соглашении. При этом допсоглашение подписывается вместе с договором сразу, насколько я понял. Я так понимаю, что
В плане отделочных работ смущает то, что в допсоглашении указаны лишь общие вещи, без конкретики по материалам и оборудованию. Это нормальная практика? Я рассчитывал, что будет более детально всё описано.
Это общая практика Застройщиков. Если желаете, чтобы все было прописано, то обратитесь к Застройщику, так как договор является двусторонней сделкой+ доп. соглашение это неотъемлемая часть договора.
ГК РФ Статья 420. Понятие договора
1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
п. 5.4.
Вот это очень интересный пункт. По нему выходит, что покупатель обязан(!) принять квартиру в течение 10 рабочих дней. При этом ранее в договоре написано, что «принятие» квартиры осуществляется подписанием Передаточного акта. А если будут существенные недостатки, из-за которых я не захочу подписывать этот акт?
В даном случае делают обычно так: подписывают акт с указанием на недостатки. Если Вами не будет соблюдена процедура — в срок принятия, то акт будет считаться принятым, что следует обычно из договора.
п. 6.1.
Что такое «качество Объекта»? Если речь о соответствии общему плану, благоустройству общей территории (общего имущества), наличие и функционирование необходимого оборудования — это одно. Если сюда входит и, к примеру, качество поклейки обоев и работоспособность батарей, отсутствие зазоров в пластиковых окнах — это совершенно другая история.
Это качество передаваемой Вам квартиры. Т.е. в любом случае при наличии недостатков Вы в соответствии с законом о защите прав потребителей сможете предъявить претензии. Только нужно это сделать своевременно.
Понятие объекта указано в п.1.2. Договора.
п. 8.4.
Как я понимаю, речь о коммунальных услугах — они должны будут оплачиваться только после подписания Передаточного акта и передачи ключей покупателю, все верно? То есть как только я смогу уже фактически заселиться? Ничего не путаю?
Да. В силу следующего:
ЖК РФ Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
п. 5.4.
Вот это очень интересный пункт. По нему выходит, что покупатель обязан(!) принять квартиру в течение 10 рабочих дней. При этом ранее в договоре написано, что «принятие» квартиры осуществляется подписанием Передаточного акта. А если будут существенные недостатки, из-за которых я не захочу подписывать этот акт?
Договором ДДУ должен быть предусмотрен срок передачи квартиры
Вы в любом случае не обязаны принимать квартиру, если имеются недостатки, прошу ознакомиться со следующими положениями закона:
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
п. 6.1.
Что такое «качество Объекта»? Если речь о соответствии общему плану, благоустройству общей территории (общего имущества), наличие и функционирование необходимого оборудования — это одно. Если сюда входит и, к примеру, качество поклейки обоев и работоспособность батарей, отсутствие зазоров в пластиковых окнах — это совершенно другая история.
Опять же качество определяется условиями договора, требованиями регламентов и т.д. В случае нарушения требований по качеству объекта вы не обязаны его принимать
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9настоящего Федерального закона.
п. 8.4.
Как я понимаю, речь о коммунальных услугах — они должны будут оплачиваться только после подписания Передаточного акта и передачи ключей покупателю, все верно? То есть как только я смогу уже фактически заселиться? Ничего не путаю?
Да, верно:
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; (п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
п. 4.9.
В типовом договоре квартира сдается без какой-либо отделки, все это указано в доп. соглашении. При этом допсоглашение подписывается вместе с договором сразу, насколько я понял. Я так понимаю, что
В плане отделочных работ смущает то, что в допсоглашении указаны лишь общие вещи, без конкретики по материалам и оборудованию. Это нормальная практика? Я рассчитывал, что будет более детально всё описано.
Конечно же доп. соглашение нужно составлять как следует, то, что вам предлагает застройщик — это даже не соглашение, а бог знает что
В соглашении должно быть подробно описано все — порядок выплнения работ, требования по срокам и качеству, порядок закупки материалов и т.д., порядок приема-передачи этапов работ, сроки устраения недостатков, порядок проведения дополнительных работ, порядок уведомления сторон, приостановления и возобновления работ, порядок разрешения споров и многие другие обязательные условия такого вида договоров
Пункт 12.3. В случае расторжения настоящего Договора по инициативе УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, за исключением случая, указанного в п. 12.2. настоящего Договора, ЗАСТРОЙЩИК при возврате денежных средств оплаченных УЧАСТНИКОМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА по настоящему Договорувправе удержать с УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА неустойку в размере ХХ% (ХХХ процентов) от Цены Договора, указанной в п. 4.1. настоящего Договора, но не более ХХХХ (ХХХХХХ) рублей.
Подобная неустойка не предусмотрена законом, потому вы не должны на это соглашаться
По закону участник ДДУ вообще не имеет права на односторонний внесудебный отказ при отсутствии нарушений со стороны застройщика
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Здравствуйте Андрей!
п. 4.9. В типовом договоре квартира сдается без какой-либо отделки, все это указано в доп. соглашении. При этом допсоглашение подписывается вместе с договором сразу, насколько я понял. Я так понимаю, что В плане отделочных работ смущает то, что в допсоглашении указаны лишь общие вещи, без конкретики по материалам и оборудованию. Это нормальная практика? Я рассчитывал, что будет более детально всё описано.
Андрей
Относительно ваших сомнений, я думаю можно не волноваться. Вы вправе направить протокол согласования с требованием более детально описать условия отделки
п. 5.4. Вот это очень интересный пункт. По нему выходит, что покупатель обязан(!) принять квартиру в течение 10 рабочих дней. При этом ранее в договоре написано, что «принятие» квартиры осуществляется подписанием Передаточного акта. А если будут существенные недостатки, из-за которых я не захочу подписывать этот акт?
Андрей
Здесь тоже нет поводов для беспокойства, 10 дней для того и дается чтобы оценить имущество на предмет отсутствия недостатков. При наличии таковых, вы имеете право требовать устранения.
п. 6.1. Что такое «качество Объекта»? Если речь о соответствии общему плану, благоустройству общей территории (общего имущества), наличие и функционирование необходимого оборудования — это одно. Если сюда входит и, к примеру, качество поклейки обоев и работоспособность батарей, отсутствие зазоров в пластиковых окнах — это совершенно другая история.
Андрей
Качество объекта: это качественная характеристика не только квартиры, но и всего дома, то есть общего имущество жильцов
п. 8.4. Как я понимаю, речь о коммунальных услугах — они должны будут оплачиваться только после подписания Передаточного акта и передачи ключей покупателю, все верно? То есть как только я смогу уже фактически заселиться? Ничего не путаю?
Андрей
Да все верно. Оплата коммунальных услуг начинается с момента регистрации права собственности и заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг.
В целом договор соответствует закону и нарушений я не нашел.
Удачи Вам!
Добрый день!
Еще по пункту 5.4:
Обратите дополнительно внимание на пункт 5.6., там описано, что Вы являетесь уклонившимся от подписания акта только в случае полного и надлежащего исполнения ЗАСТРОЙЩИКОМ своих обязательств.
Если считаете, что исполнение не соответствует понятием «полное» и «надлежащее», то есть имеются явные недостатки, недоделки в работах, в соответствии с пунктом 5.8 вместе с застройщиком составляйте акт со сроком устранения недостатков до 45 дней.
В приложении № 2 к проекту договора (Описание объекта долевого строительства) в самом низу также указано:
«Настоящее описание является ориентировочным и может быть изменено (дополнено) подрядной организацией и/или Застройщиком без предварительного согласования и уведомления Участника долевого строительства».
Полагаю, что все эти характеристики непосредственно относятся к предмету договора и их одностороннее изменение является обременительным для Вас, как для потребителя. Лучше настоять на двустороннем изменении условия.
Андрей, добрый день.
п. 5.4.
Вот это очень интересный пункт. По нему выходит, что покупатель обязан(!) принять квартиру в течение 10 рабочих дней. При этом ранее в договоре написано, что «принятие» квартиры осуществляется подписанием Передаточного акта. А если будут существенные недостатки, из-за которых я не захочу подписывать этот акт
Вы можете подписать акт с оговорками, прямо указав на имеющиеся недостатки во всех экземплярах.
Это нормальная практика? Я рассчитывал, что будет более детально всё описано.
В силу ст.421 ГК РФ
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
То есть вы можете прописать в договоре все те моменты которые вызывают у вас сомнение в новой редакции, либо составить протокол разногласий к договору — их зачастую используют когда стороны пользуются типовыми договорами.
п. 6.1.
Что такое «качество Объекта»? Если речь о соответствии общему плану, благоустройству общей территории (общего имущества), наличие и функционирование необходимого оборудования — это одно. Если сюда входит и, к примеру, качество поклейки обоев и работоспособность батарей, отсутствие зазоров в пластиковых окнах — это совершенно другая история.
Это соответствие квартиры положениям договора, обязательным требованиям закона (Снипы, ГОСТы и пр).
п. 8.4.
Как я понимаю, речь о коммунальных услугах — они должны будут оплачиваться только после подписания Передаточного акта и передачи ключей покупателю, все верно? То есть как только я смогу уже фактически заселиться? Ничего не путаю?
Вы правильно понимаете, такая обязанность у вас возникает с момента передачи вам квартиры и подписания соответствующего акта.
Может, есть какие-то моменты, которые я пропустил и на которые стоит обратить внимание?
п.6.1. в принципе повторяет нормы ГрК РФ
В соответствии со ст.55 ГрК РФ
. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Пункт 12.3 не соответствует ст.9 ФЗ «Об участии в ДДУ» и ущемляет ваши права. Данное условие может быть признано недействительным в соответствии со ст.16 Закона о защите прав потребителей.
В целом договор соответствует требованиям закона.
С уважением, адвокат Сергей Нестеров.
п. 4.9. В типовом договоре квартира сдается без какой-либо отделки, все это указано в доп. соглашении. При этом допсоглашение подписывается вместе с договором сразу, насколько я понял. Я так понимаю, что В плане отделочных работ смущает то, что в допсоглашении указаны лишь общие вещи, без конкретики по материалам и оборудованию. Это нормальная практика? Я рассчитывал, что будет более детально всё описано.
Андрей
Здравствуйте. Особенного в такой практике ничего нет, поскольку общие положения должны быть одинаковы для всех заказчиков, а вот особенности конкретной квартиры (при наличии такой возможности у Застройщика) могут быть прописаны в дополнительном соглашении. Что в Вашем случае и происходит.
п. 5.4. Вот это очень интересный пункт. По нему выходит, что покупатель обязан(!) принять квартиру в течение 10 рабочих дней. При этом ранее в договоре написано, что «принятие» квартиры осуществляется подписанием Передаточного акта. А если будут существенные недостатки, из-за которых я не захочу подписывать этот акт?
Андрей
Если будут существенные недостатки, то у Вас ест два варианта — не подписывать акт или подписать его с соответствующими замечаниями. Обязать Вас подписать акт в случае, если Вы обнаружили существенные недостатки не может ни один Застройщик. Если же Вы просто не являетесь на процедуру передачи и отказываетесь от подписания акта необоснованно, то действует следующая норма:
Ст.8 214-ФЗ
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи)застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
п. 6.1. Что такое «качество Объекта»? Если речь о соответствии общему плану, благоустройству общей территории (общего имущества), наличие и функционирование необходимого оборудования — это одно. Если сюда входит и, к примеру, качество поклейки обоев и работоспособность батарей, отсутствие зазоров в пластиковых окнах — это совершенно другая история.
Андрей
Качество объекта должно соответствовать общим стандартам строительства (СНиП и СП) и условиям договора. Именно поэтому есть смысл в дополнительном соглашении наиболее конкретно указывать в том числе и используемые материалы.
п. 8.4. Как я понимаю, речь о коммунальных услугах — они должны будут оплачиваться только после подписания Передаточного акта и передачи ключей покупателю, все верно? То есть как только я смогу уже фактически заселиться? Ничего не путаю?
Андрей
Ничего не путаете, но если будете необоснованно отказываться от подписания акта, срок оплаты коммунальных услуг может начаться и после его одностороннего оформления.
Здравствуйте
дополню коллег по некоторым пунктам договора
4.5Если Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше Проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м, то УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА доплачивает возникшую разницу в течение 10 (Десяти) рабочих дней после надлежащего уведомления его ЗАСТРОЙЩИКОМ
это как раз логичный пункт — то есть стороны признают что до 0.5 кв.м — цена не меняется
если же площадь больше или меньше — то идет перерасчет — п. 4.6. предусматривает и возврат средств вам
но в такой ситуации лучше обратить внимание на п 4.1. — там идет общая цена и цена из расчета на квадратный метр- вот исходя из цены на метр и будет перерасчет
п. 4.9. В типовом договоре квартира сдается без какой-либо отделки, все это указано в доп. соглашении. При этом допсоглашение подписывается вместе с договором сразу, насколько я понял. Я так понимаю, что В плане отделочных работ смущает то, что в допсоглашении указаны лишь общие вещи, без конкретики по материалам и оборудованию. Это нормальная практика? Я рассчитывал, что будет более детально всё описано.
Андрей
вообще в договоре 4.9. говорит совсем о другом- о расходах на гос регистрацию объекта
отделка — это отдельный пункт
п. 5.4. Вот это очень интересный пункт. По нему выходит, что покупатель обязан(!) принять квартиру в течение 10 рабочих дней. При этом ранее в договоре написано, что «принятие» квартиры осуществляется подписанием Передаточного акта. А если будут существенные недостатки, из-за которых я не захочу подписывать этот акт?
Андрей
это стандартный пункт
принять работы- подписать соответствующий акт
п. 6.1. Что такое «качество Объекта»?
Андрей
вообще не совсем корректный пункт
качество объекта это его соответствие и проектной документации и необходимым снипам и санпин
у вас же указано что решает именно разрешение на ввод в эксплуатацию- это конечно важнейший документ — но это не значит что например все работы сделаны на отлично — вам все равно нужно квартиру осматривать- малоли какие именно проблемы будут именно в вашей квартире и обязательно в актах это фиксировать
будут оплачиваться только после подписания Передаточного акта и передачи ключей покупателю, все верно? То есть как только я смогу уже фактически заселиться? Ничего не путаю?
Андрей
п 8.4 — не плохо- да по ст 153 жк вы обязаны нести эти коммунальных расходы и на счет общего имущества тоже
но вот на счет управляющей компании — вы как жители потом вправе ее выбрать самостоятельно
иное противоречит ст 16 закона о защите прав потребителей которая прямо запрещает какое либо ограничение потребителя в выборе услуг
пункт 9.6 незаконен
вы не обязаны для уступки права требования спрашивать разрешения застройщика
это ваше право данное законом
гк
Статья 388. Условия уступки требования
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
пункт 10.3 не логичен
штраф в 10% за установление кондиционера не в том месте
застройщик вас не вправе за такое штрафовать
вас может оштрафовать жилищная инспекция за нарушение каких то норм, но это не полномочия застройщика
кто и как будет проводить проверку ваших действий со стороны застройщика- тоже не понятно
пункт 12.3 незаконен
неустойки за расторжение договора быть не должно
это прямо противоречит ст 32 закона о защите прав потребителей
Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)
(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
вы там должны оплатить их фактические расходы но не более того
Приложение №2 — там внизу идет приписка о том, что все эти характеристика объекта- ориентировочный и могут быть изменены без вашего ведома и согласия- это надо однозначно вычеркнуть — малоли что они поменяют- вы потом др объект получить можете в итоге.
Здравствуйте, Андрей!
Ещё два нарушения.
Законно ли требование о доплате?Андрей
Само по себе да, это нормально. Там предусмотрена как плата за увеличение, так и возврат денег в случае уменьшения площади. Нарушения в этом нет (Постановление Верховного Суда РФ от 05.10.2016 N 302-АД16-12489 по делу N А33-2182/2016).
Но вот это нарушение:
В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства до 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м включительно, в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, Цена Договора изменению не подлежит.
Менять цену должны при любом изменении. 0,5% — это ощутимая погрешность. К примеру, при цене за 1 кв.м 70.тыс. руб. — Вам не вернут 35 тыс. руб.
За такие условия привлекают к ответственности по 14.8 КоАП РФ (Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 309-АД16-19428 по делу N А47-5176/2016)
Но сейчас Вам его лучше не оспаривать, так как площадь в итоге может оказаться и больше и тогда для Вас это условие будет выгодно. А вот если построят с меньшей площадью, то можно будет и оспорить.
Да еще и ограничение срока доплаты – всего 10 рабочих дней. Вдруг денег в данный момент не будет?
Андрей
УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА доплачивает возникшую разницу в течение 10 (Десяти) рабочих дней после надлежащего уведомления его ЗАСТРОЙЩИКОМ.
И здесь нарушение. Цена может меняться только отдельным соглашением. Через простое уведомление, как указано у Вас в договоре, менять цену нельзя. Даже если в договоре прописан порядок изменения цены, всё равно в дальнейшем надо заключать соглашение. (Постановление Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N 303-АД14-7399 по делу N А04-3049/2014) И доплата только после его регистрации (п. 3. ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ)
Здравствуйте!
п. 4.9.
В типовом договоре квартира сдается без какой-либо отделки, все это указано в доп. соглашении. При этом допсоглашение подписывается вместе с договором сразу, насколько я понял. Я так понимаю, что
В плане отделочных работ смущает то, что в допсоглашении указаны лишь общие вещи, без конкретики по материалам и оборудованию. Это нормальная практика? Я рассчитывал, что будет более детально всё описано.
пункт 3.2.
проектная площадь комнат: ХХ, ХХ кв.м:
условный номер комнаты: Х, проектной площадью: ХХ, ХХ кв.м
проектная площадь помещений вспомогательного назначения: ХХ, ХХ кв.м, в количестве Х шт.:
наименования помещения: ХХХХХ, проектной площадью: ХХ, ХХ кв.м, наименование помещения: ХХХХХ, проектной площадью: ХХ, ХХ кв.м, наименование помещения: ХХХХХ, проектной площадью: ХХ, ХХ кв.м, расположенный в Объекте недвижимости (далее – Объект долевого строительства). В Объекте долевого строительства отделочные и специальные работы не производятся.
В этом пункте говорится что работы не производятся, когда в приложении (перечень отделочных работ) к договору указано иное. Здесь надо определить, работы или есть, или объект будет без отделки.
п. 5.4.Вот это очень интересный пункт. По нему выходит, что покупатель обязан(!) принять квартиру в течение 10 рабочих дней. При этом ранее в договоре написано, что «принятие» квартиры осуществляется подписанием Передаточного акта. А если будут существенные недостатки, из-за которых я не захочу подписывать этот акт?
тут применима следующая норма
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
п. 6.1.
Что такое «качество Объекта»? Если речь о соответствии общему плану, благоустройству общей территории (общего имущества), наличие и функционирование необходимого оборудования — это одно. Если сюда входит и, к примеру, качество поклейки обоев и работоспособность батарей, отсутствие зазоров в пластиковых окнах — это совершенно другая история.
из смысла договора вытекает, что речь идёт о качественных характеристиках построенного объекта в целом, соответствии его нормам строительства, ГОСТам, СНиПам.
п. 8.4.
Как я понимаю, речь о коммунальных услугах — они должны будут оплачиваться только после подписания Передаточного акта и передачи ключей покупателю, все верно? То есть как только я смогу уже фактически заселиться? Ничего не путаю?
Да, всё верно.
в соответствии с
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)6)лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
(п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
то есть обязанность оплаты ЖКУ возникает после подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства.
пункт 4.5
Если Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше Проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м, то УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА доплачивает возникшую разницу в течение 10 (Десяти) рабочих дней после надлежащего уведомления его ЗАСТРОЙЩИКОМ
[АБ1]Законно ли требование о доплате? Да еще и ограничение срока доплаты – всего 10 рабочих дней. Вдруг денег в данный момент не будет?
как правило условие о доплате это распространённая практика. По поводу срока оплаты можно направить письмо застройщику с просьбой скорректировать данный пункт. Вариантов коррекции может быть несколько, например увеличен срок для доплаты, предоставление отсрочки доплаты при заявлении об этом застройщику в течении этих 10 рабочих дней, и т.п.
пункт 4.7
[АБ1]Наш вариант – ипотека, так что этот пункт неактуален.
Если у Вас ипотека, тогда пункт тоже надо корректировать.
пункт 4.9
[АБ1] Доп. Соглашение на отделочные работы отдельно регистрируется?
Если будет дополнительное соглашение к ДДУ, его тоже надо будет регистрировать.
У Вас в пункте 4.10 указано
Услуги по подготовке и передаче на государственную регистрацию документов, необходимых для государственной регистрации настоящего Договора, дополнительных соглашений к настоящему Договору и права собственности УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА на Объект долевого строительства могут быть оказаны на основании отдельного договорасоответственно надо определяться кто будет осуществлять подготовку и регистрировать данный договор, дополнительное соглашение, если таковое будет.
12.3. В случае расторжения настоящего Договора по инициативе УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, за исключением случая, указанного в п. 12.2. настоящего Договора, ЗАСТРОЙЩИК при возврате денежных средств оплаченных УЧАСТНИКОМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА по настоящему Договору вправе удержать с УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА неустойку в размере ХХ% (ХХХ процентов) от Цены Договора, указанной в п. 4.1. настоящего Договора, но не более ХХХХ (ХХХХХХ) рублей.
этот пункт противоречит статье 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
в приложении №2 к ДДУ
Настоящее описание является ориентировочным и может быть изменено (дополнено) подрядной организацией и/или Застройщиком без предварительного согласования и уведомления Участника долевого строительстваэто положение в принципе будет нарушать Ваши права как потребителя
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1
(ред. от 01.05.2017)
«О защите прав потребителей»Статья 10. Информация о товарах (работах, услугах)
1. Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать:
наименование технического регламента или иное установленное законодательством Российской Федерации о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение;
(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг), в отношении продуктов питания сведения о составе (в том числе наименование использованных в процессе изготовления продуктов питания пищевых добавок, биологически активных добавок, информация о наличии в продуктах питания компонентов, полученных с применением генно-инженерно-модифицированных организмов, в случае, если содержание указанных организмов в таком компоненте составляет более девяти десятых процента), пищевой ценности, назначении, об условиях применения и хранения продуктов питания, о способах изготовления готовых блюд, весе (объеме), дате и месте изготовления и упаковки (расфасовки) продуктов питания, а также сведения о противопоказаниях для их применения при отдельных заболеваниях. Перечень товаров (работ, услуг), информация о которых должна содержать противопоказания для их применения при отдельных заболеваниях, утверждается Правительством Российской Федерации;
(в ред. Федеральных законов от 21.12.2004 N 171-ФЗ, от 25.10.2007 N 234-ФЗ)цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при оплате товаров (работ, услуг) через определенное время после их передачи (выполнения, оказания) потребителю, полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы;
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 363-ФЗ)гарантийный срок, если он установлен;
(в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)правила и условия эффективного и безопасного использования товаров (работ, услуг);
информацию об энергетической эффективности товаров, в отношении которых требование о наличии такой информации определено в соответствии с законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности;
(абзац введен Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ)срок службы или срок годности товаров (работ), установленный в соответствии с настоящим Законом, а также сведения о необходимых действиях потребителя по истечении указанных сроков и возможных последствиях при невыполнении таких действий, если товары (работы) по истечении указанных сроков представляют опасность для жизни, здоровья и имущества потребителя или становятся непригодными для использования по назначению;
адрес (место нахождения), фирменное наименование (наименование) изготовителя (исполнителя, продавца), уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера;
(в ред. Федерального закона от 25.10.2007 N 234-ФЗ)информацию об обязательном подтверждении соответствия товаров (работ, услуг), указанных в пункте 4 статьи 7 настоящего Закона;
(в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)информацию о правилах продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг);
указание на конкретное лицо, которое будет выполнять работу (оказывать услугу), и информацию о нем, если это имеет значение, исходя из характера работы (услуги);
Квартира должна сдаваться с чистовой отделкой.
Честно говоря, из условий указанных в приложении 2 к ДДУ этого не следует.
Поэтому надо, исходя из Ваших пожеланий, обсудить с застройщиком вопрос о том, в каком виде Вам будет передан объект долевого строительства.
В дополнение:
4.5. Указано соглашение об оплате оплате в случае изменения площади Объекта. В данном случае Вы подписываете договор, то есть Вы соглашаетесь с данными условиями+ данные условия не ущемляют Вас в правах как потребителя.
4.9. указывается, что в цену не включаются расходы по регистрации договора в росреестре. По Соглашению на отделочные работы — это уточните у Застройщика, так как обычно передаются квартиры в предчистовой отделке.
Пункт 12.3. В случае расторжения настоящего Договора по инициативе УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, за исключением случая, указанного в п. 12.2. настоящего Договора, ЗАСТРОЙЩИК при возврате денежных средств оплаченных УЧАСТНИКОМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА по настоящему Договорувправе удержать с УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА неустойку в размере ХХ% (ХХХ процентов) от Цены Договора, указанной в п. 4.1. настоящего Договора, но не более ХХХХ (ХХХХХХ) рублей.
Указанный пункт вообще не понятен? Из чего удержать неустойку. Полагаю, что данный пункт ущемляет права потребителя