644 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

644 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Налоговое право

Минимизация налогов с аренды при долевой собственности

Добрый день

Владеем с супругой нежилым помещением на правах долевой собственности (по 1/2 доли), которое сдаётся в аренду. Супруг зарегистрировал ИП на УСН, супруга выступает как физик.

Какую схему сдачи в аренду можете предложить для того, чтобы минимизировать налогообложение? Идеально было бы, если супруг сдавал все помещение как ИП и платил налог со всего дохода по ставке 6%. Но не понятно каким образом можно оформить такой вариант.

Спасибо!

26 Июня 2016, 00:00, вопрос №1295567
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

получен
гонорар
33%
Юрист - Марина
4979
ответов
2522
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 4979ответов
  • 2522отзыва
Владеем с супругой нежилым помещением на правах долевой собственности (по 1/2 доли), которое сдаётся в аренду. Супруг зарегистрировал ИП на УСН, супруга выступает как физик.
Михаил

Здравствуйте. Супруга передает мужу долю в пользование по договору безвозмездного пользования. Супруг соотвественно, сдает помещение только от своего имени.

Определение ВАС РФ от 29.01.2009 N 2128/08 по делу N А48-1314/07-10
По мнению заявителя, предприниматель Комарова С.В. была не вправе передавать спорное нежилое помещение в аренду, поскольку законом запрещена передача ссудополучателем имущества, полученного им на основании договора безвозмездного пользования, в аренду.
Данный довод заявителя является ошибочным исходя из следующего.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду.
Судами установлено, что пунктом 2 договора безвозмездного пользования от 27.09.2004 N 7/1/40 предпринимателю Комаровой С.В. (ссудополучателю) предоставлено право передавать спорное помещение в субаренду или перенаем.
При указанных обстоятельствах следует признать, что суды, принимая оспариваемые судебные акты, обоснованно исходили из действительности договора субаренды, заключенного между предпринимателем Комаровой С.В. и обществом «Золотой Орел»..."

Рассмотрите возможность перехода на ПСН, может получится дешевле.

Вопрос: О переходе на применение ПСН в отношении сдачи в аренду нежилых помещений ИП, применяющим УСН.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 29 апреля 2016 г. N 03-11-12/25785
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о применении патентной системы налогообложения и упрощенной системы налогообложения и исходя из содержащейся в письме информации сообщает.
Налоговый кодекс Российской Федерации (далее — Кодекс) не содержит запрета на совмещение налогоплательщиками упрощенной системы налогообложения и патентной системы налогообложения.
Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
На территории города Москвы патентная система налогообложения введена в действие с 1 января 2013 года согласно Закону города Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения» (далее — Закон города Москвы N 53).
Предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (внаем) нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, предусмотрена пунктом 19.1 Таблицы видов деятельности, подлежащих переводу на патентную систему налогообложения, установленных статьей 1 Закона города Москвы N 53.
Учитывая изложенное, индивидуальный предприниматель — налогоплательщик упрощенной системы налогообложения вправе в течение календарного года перейти на патентную систему налогообложения по отдельным видам предпринимательской деятельности в сфере сдачи в аренду нежилых помещений.
Согласно пункту 1 статьи 346.23 Кодекса налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, представляют по итогам налогового периода (календарного года) налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Налоговая декларация по налогу, уплачиваемому в связи с применением патентной системы налогообложения, не представляется (статья 346.52 Кодекса).
Таким образом, если индивидуальный предприниматель — налогоплательщик упрощенной системы налогообложения в течение календарного года переходит на патентную систему налогообложения, то есть совмещает два указанных специальных налоговых режима, он обязан представить налоговую декларацию по упрощенной системе налогообложения, в которой доходы определяются без учета доходов от предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется патентная система налогообложения.
При этом в соответствии с абзацем вторым пункта 4 статьи 346.13 и абзацем пятым пункта 6 статьи 346.45 Кодекса в случае, если налогоплательщик применяет одновременно патентную систему налогообложения и упрощенную систему налогообложения, при определении величины доходов от реализации для целей соблюдения ограничения, установленного указанными пунктами, учитываются доходы по обоим указанным специальным налоговым режимам.
Что касается начала применения патентной системы налогообложения, то пунктом 2 статьи 346.45 Кодекса установлено, что индивидуальный предприниматель подает заявление на получение патента не позднее чем за 10 дней до начала применения патентной системы налогообложения. Налоговый орган обязан в течение пяти дней со дня получения заявления выдать индивидуальному предпринимателю патент или уведомить его об отказе в выдаче патента (пункт 3 статьи 346.45 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 346.46 Кодекса постановка на учет индивидуального предпринимателя в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, осуществляется налоговым органом, в который он обратился с заявлением на получение патента, на основании указанного заявления в течение пяти дней со дня его получения.
Датой постановки индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе по основанию, предусмотренному указанным пунктом, является дата начала действия патента.
Таким образом, если индивидуальным предпринимателем до 1 апреля 2016 года не подавалось заявление на получение патента, то индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения с даты, указанной в патенте.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
29.04.2016
26 Июня 2016, 00:10
q Отблагодарить
0 0
4979
ответов
2522
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
А нельзя ли при безвозмездной передаче учесть что имущество передаётся между членами одной семьи? Ведь в случае дарения имущества налоги не взимаются.
Михаил

Нет нельзя, т.к. это не дарение, а безвозмездное пользование.

Что касается налогов то они будут расчитываться следующим образом.

Вопрос: Об учете ИП, применяющим УСН, доходов при получении имущества в безвозмездное пользование и дальнейшей передаче его в аренду (субаренду) третьим лицам.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 августа 2014 г. N 03-11-11/42295
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу определения доходов индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, и сообщает следующее.
В соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя — вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
К договору безвозмездного пользования применяются правила о договоре аренды, предусмотренные отдельными положениями статей 607, 610, 615, 621 и 623 ГК РФ.
При предоставлении имущества в безвозмездное пользование у физического лица — ссудодателя не возникает доход, учитываемый при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые на основании статьи 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые на основании статьи 250 Кодекса. Доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса, при определении налоговой базы не учитываются.
Согласно пункту 8 статьи 250 Кодекса к внереализационным доходам отнесены доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 Кодекса остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.
Установленный в пункте 8 статьи 250 Кодекса принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 Кодекса, подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью.
Таким образом, индивидуальный предприниматель, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество и применяющий упрощенную систему налогообложения, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.
Что касается вопроса о налогообложении доходов, полученных в связи с дальнейшей передачей в аренду (субаренду) третьим лицам имущества, полученного в безвозмездное пользование, то согласно пункту 4 статьи 250 Кодекса к внереализационным доходам налогоплательщика также относятся доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 Кодекса.
Учитывая изложенное, доходы от оказания услуг по предоставлению имущества в аренду (субаренду) учитываются налогоплательщиком — индивидуальным предпринимателем в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в качестве внереализационных доходов или доходов от реализации услуг.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
25.08.2014
1. Договорится с арендатором на два договора. Один договор для налоговой, где будет в аренду сдана только часть супруга (налогообложение по УСН или даже псн с 1/2 доли), второй договор для арендатора (чтоб подстраховать его риски), в котором прописана сдача в аренду всего помещения.
Михаил

Можно, но могут быть последствия, если данная схема вскроется.

Статья 122. НК РФ Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора)
1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса,
(в ред. Федерального закона от 24.11.2014 N 376-ФЗ)
влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).
3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно,
(в ред. Таможенного кодекса РФ от 28.05.2003 N 61-ФЗ)
влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

Плюс уплата самого налога.

2. Подарить долю супруги в пользу супруга. Но здесь как я понимаю минус в том, что супруг при продаже помещения должен будет заплатить 6% со всего дохода с продажи.
Михаил

Подарить и продать это разные сделки. При дарении платить налог не придется.

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Т.к. супруга будет дарить имущество супругу как физ. лицо физ.лицу, а не как ИП, то налог не платится.

26 Июня 2016, 14:56
4979
ответов
2522
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Насколько я понял в письме Минфина идет речь про совместную собственность. Супруг может сдавать в аренду как ИП имущество, зарегистрированное на супругу, но находящееся в их совместной собственности. В моем случае собственность долевая, т.е. Каждый из нас самостоятельно (обособлено) владеет своей частью. На мой взгляд здесь несколько другой случай. Или я не прав?
Михаил

Вы правы. Совместная собственность предполагает иной режим распоряжения имуществом супругов. Любой из супругов вправе сдавать общее имущество в полном объеме и согласие другого супруга предполагается, кроме случая, когда аренда подлежит регистрации, т.е. заключена на срок свыше года, тогда необходимо нотариальное согласие…

.

Статья 35. СК РФ Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
28 Июня 2016, 13:48
4979
ответов
2522
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Подскажите, нельзя ли заключить с супругой брачный договор, по которому каждая наша доля считалась бы совместной? Доля супруги считалась совместной деятельности и моя доля также?
Михаил

Сомневаюсь, что нотариус подобное заверит, а Росреестр потом зарегистрирует, т.к. совмесная собственность возникает в силу закона, а не договора, что и происходит при заключении брачного договора.

Статья 244. ГК РФ Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 10 марта 2016 г. N 14-исх/03029-ГЕ/16
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев в связи с поручением Минэкономразвития России <...>, в рамках установленной компетенции сообщает.
Согласно пункту 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (пункт 1 статьи 42 Семейного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, в соответствии со статьей 38 Семейного кодекса Российской Федерации:
раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов;
общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Как следует из сложившейся судебной практики (см., например, определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2015 N 18-КГ15-203, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 по делу N 33-25275/2015):
супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам действующего законодательства;
соглашение о разделе имущества супругов является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности;

согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению; из содержания пункта 3 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации следует, что супруги могут разделить имущество в натуре или определить доли супругов в этом имуществе.
Учитывая изложенное, полагаем, что соглашение об определении долей в общем имуществе супругов является соглашением о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, которое, равно как и брачный договор, должно быть нотариально удостоверено (статьи 38 и 41 Семейного кодекса Российской Федерации).
Просим направить в Росреестр позицию Минэкономразвития России по комментируемому вопросу (копию ответа заявителю).
Заместитель руководителя
Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА
29 Июня 2016, 07:58
4979
ответов
2522
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Но СК РФ содержит и такую норму.

Статья 37. Ск РФ Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью
Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

ВС РФ в своем определении указывает, что соглашение о признании совместной собственностью тоже возможно.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 ноября 2015 г. N 18-КГ15-203
Согласно пункту 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
В соответствии с нормами семейного законодательства изменение правового режима общего имущества супругов возможно на основании заключенного между ними брачного договора (статьи 41, 42 Семейного кодекса Российской Федерации), соглашения о разделе имущества (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации), соглашения о признании имущества одного из супругов общей совместной или общей долевой собственностью (статья 37 Семейного кодекса Российской Федерации).
29 Июня 2016, 09:14
получен
гонорар
11%
Юрист - Дмитрий
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16055
ответов
6342
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

заключите с супругой договор аренды с арендной платой менее средней по рынку, но не менее 20%.

2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;
4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

ст. 40, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 23.05.2016) {КонсультантПлюс}
26 Июня 2016, 00:11
q Отблагодарить
0 0
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16055
ответов
6342
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Здравствуйте. Супруга передает мужу долю в пользование по договору безвозмездного пользования. Супруг соотвественно, сдает помещение только от своего имени.
Болтунова Марина

у супруга возник внереализационный доход от безвозмездного пользования и придется уплачивать налог, хотя в конечном счете это и может быть выгоднее по налогу

26 Июня 2016, 00:13
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16055
ответов
6342
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
1. Договорится с арендатором на два договора. Один договор для налоговой, где будет в аренду сдана только часть супруга (налогообложение по УСН или даже псн с 1/2 доли), второй договор для арендатора (чтоб подстраховать его риски), в котором прописана сдача в аренду всего помещения.
Михаил

не желательно, т.к. если вскроется, то будут последствия. к тому же надо брать во внимание систему налогообложения арендатора. да, и как Вы будете определять какой частью может пользоваться арендатор; для этого потребуется заключать с супругой, что-то похожее на соглашение о порядке пользования помещением.

2. Подарить долю супруги в пользу супруга. Но здесь как я понимаю минус в том, что супруг при продаже помещения должен будет заплатить 6% со всего дохода с продажи.
Михаил

при сдаче в аренду и последующей продаже данного помещения супруги в любом случае не вправе заявлять вычет. т.ч. если он как ИП с продажи уплатит 6% это выгоднее, чем платить 13%.

26 Июня 2016, 14:46
9,0
Рейтинг Правовед.ru
16055
ответов
6342
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
безвозмездная передача при условии применения у ссудополучателя патентной системы (ЕНВД) не приводит к необходимости уплаты налога с внереализационного дохода.
Михаил

это так, т.к. при определении дохода не применяются положения ст.248 НК.

при ЕНВД для расчета вмененного дохода берется базовая доходность, установленная законом, а при ПСН — законодательно устанавливается величина потенциально возможного годового дохода по каждому виду деятельности, который подпадает под ПСН.

30 Июня 2016, 14:31
Юрист - Андрей
9,9
Рейтинг Правовед.ru
18561
ответ
7236
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Михаил, добрый вeчeр! В случаe, eсли доля будeт пepeдоваться в арeHду у супруги возHикeHeт доход с которого Heобходимо будeт уплатить 13% HДФЛ, в случаe eсли имушeство будen пeрeдаHо бeзвозмeздо — доход возHикHeт у супруга. В послeдHeм случаe Hалог eму HужHо будeт уплачивать дважды в размeрe 6% — c бeзвозмeздо получeHого имшства, и 6% собствHH о от сдачи всeго помeшия в арeHду

ст. 346.15 HК

1. При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса.

ст. 248 HК

Доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей главы.
Внереализационные доходы определяются в порядке, установленном статьей 250 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей главы.

ст. 250 HK

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:
8) в видебезвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.При
получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов
осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой
остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на
производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам,
оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена
налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально
или путем проведения независимой оценки;
26 Июня 2016, 00:57
q Отблагодарить
1 0
Михаил
клиент, г. Москва

А нельзя ли при безвозмездной передаче учесть что имущество передаётся между членами одной семьи? Ведь в случае дарения имущества налоги не взимаются.

Также хотелось бы услышать мнений уважаемого сообщества по следующим вариантам выхода из ситуации:

1. Договорится с арендатором на два договора. Один договор для налоговой, где будет в аренду сдана только часть супруга (налогообложение по УСН или даже псн с 1/2 доли), второй договор для арендатора (чтоб подстраховать его риски), в котором прописана сдача в аренду всего помещения.

2. Подарить долю супруги в пользу супруга. Но здесь как я понимаю минус в том, что супруг при продаже помещения должен будет заплатить 6% со всего дохода с продажи.

26 Июня 2016, 14:33
9,9
Рейтинг Правовед.ru
18561
ответ
7236
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Насколько я понял в письме Минфина идет речь про совместную собственность. Супруг может сдавать в аренду как ИП имущество, зарегистрированное на супругу, но находящееся в их совместной собственности. В моем случае собственность долевая,
Михаил

Михаил, все верно в письме речь о совместной собственности супругов, а вот у вас не совсем то, что в письме. Уточните при каких обстоятельствах вы и супруга стали собственниками долей в указанном помещении?

28 Июня 2016, 13:53
Михаил
клиент, г. Москва

Помещение приобреталось по договору долевого участия в строительстве, оформленного с нашей стороны на меня и супругу.

28 Июня 2016, 18:27
Михаил
клиент, г. Москва

Подскажите, нельзя ли заключить с супругой брачный договор, по которому каждая наша доля считалась бы совместной? Доля супруги считалась совместной деятельности и моя доля также?

29 Июня 2016, 07:32
Михаил
клиент, г. Москва

В соседней теме, пришли к тому, что безвозмездная передача при условии применения у ссудополучателя патентной системы (ЕНВД) не приводит к необходимости уплаты налога с внереализационного дохода.

https://pravoved.ru/question/871939/

30 Июня 2016, 13:17
получен
гонорар
56%
Юрист - Максим
1336
ответов
1401
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Пермь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Михаил.

Не согласен с коллегами в этом вопросе. У вас ситуация предельно проста. Вам нужно всего лишь письменное разрешение от супруги на сдачу имущества в аренду. Договор аренды оформляется на супруга. В этом случае весь доход будет облагаться у супруга ИП по УСН, а у супруги не будет никакого дохода.

На эту тему есть письма Минфина РФ например:

Вопрос: В отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, индивидуальный предприниматель (далее — ИП) применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». В совместной собственности ИП и его супруги, не являющейся ИП, находится нежилое помещение, зарегистрированное на супругу.
Вправе ли ИП, не являющийся титульным владельцем, сдавать в аренду третьим лицам нежилое помещение от своего имени в рамках предпринимательской деятельности с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 26 апреля 2013 г. N 03-11-11/14657
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения, поступившее по электронным средствам связи, и, исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 ст. 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу, с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в соответствии с гл. 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Одновременно сообщаем, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному Приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.
При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не содержат правовых норм и не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, не являются нормативными правовыми актами, а имеют информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной Минфином России.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
26.04.2013
27 Июня 2016, 09:06
q Отблагодарить
1 0
Михаил
клиент, г. Москва

Насколько я понял в письме Минфина идет речь про совместную собственность. Супруг может сдавать в аренду как ИП имущество, зарегистрированное на супругу, но находящееся в их совместной собственности. В моем случае собственность долевая, т.е. Каждый из нас самостоятельно (обособлено) владеет своей частью. На мой взгляд здесь несколько другой случай. Или я не прав?

28 Июня 2016, 13:29
1336
ответов
1401
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Пермь
Общаться в чате
Насколько я понял в письме Минфина идет речь про совместную собственность. Супруг может сдавать в аренду как ИП имущество, зарегистрированное на супругу, но находящееся в их совместной собственности. В моем случае собственность долевая, т.е. Каждый из нас самостоятельно (обособлено) владеет своей частью. На мой взгляд здесь несколько другой случай. Или я не прав?
Михаил

Если вы приобретали в браке это имущество то независимо от того, на кого конкретно зарегистрирована доля, она считается общей. Обратите внимание, что в моем письме Минфина вообще 100% помещение зарегистрировано на супругу

находится нежилое помещение, зарегистрированное на супругу.

Но вместе с тем по ее письменному, нотариально заверенному разрешению, супруг сдает имущество в аренду и платит налоги.

Таким образом у вас по сути дела аналогичная ситуация и вам следует поступить точно так же.

28 Июня 2016, 13:39
1336
ответов
1401
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Пермь
Общаться в чате
Подскажите, нельзя ли заключить с супругой брачный договор, по которому каждая наша доля считалась бы совместной? Доля супруги считалась совместной деятельности и моя доля также?
Михаил

Михаил, у вас итак совместная собственность, как я уже сказал, просто вы ее оформили пополам, а не на кого то одного, но это сути не меняет. Ничего вам дополнительно заключать не нужно. Только нотариально заверенное согласие супруги на сдачу ее в аренду и все.

29 Июня 2016, 07:38
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

644 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут