Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Задаток для выплаты ипотеки
Добрый день.
Собираюсь купить земельный участок с домом на нем.
На землю и дом отдельные документы на собственность. Земля и дом находятся в обременении под ипотекой.
Для того, чтобы оформить куплю-продажу нужно выплатить остаток задолженности по ипотеке – примерно 4,5 миллиона руб.
Продавец предлагает оформить договор задатка на эту сумму с регистрацией у нотариуса.
Затем он закрывает ипотеку и мы оформляем куплю-продажу с последующей доплатой с моей стороны.
Рабочая ли это схема?
Может есть менее рисковые варианты оформления?
C уважением,
Игорь
Уважаемый Игорь! Здравствуйте! Возможно, конечно, оформить предварительный договор купли-продажи, в котором четко отразить срок погашения кредита, сумму и порядок оплаты ( в т.ч. в зачет суммы 4,5 млн.), дату регистрации сделки и иные существенные условия ДКП. К нему вполне обоснованно можете заключить и договор (соглашение) о задатке.
Конечно, в идеале лучше Продавец бы «закрыл» ипотеку, а уж далее решать вопросы о продаже земельного участка и дома, сумма-то явно немаленькая.
Возможно узнать у кого залог и оформить договор (соглашение) о переводе долга с регистрацией его в Управлении Росреестра по региону. Но надо видеть все документы.
Игорь, добрый день.
Схема вполне рабочая, но в нее в целях Ваших интересов стоит внести некоторые коррективы.
Продавец предлагает оформить договор задатка на эту сумму с регистрацией у нотариуса
Игорь
Ни в коем случае Вам не стоит оформлять соглашение о задатке. В силу требований закона (ст. 381 ГК РФ).
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Ситуация может сложиться не однозначно и Вы можете отказаться от исполнения договора — в таком случае существует риск потери 4.5 млн. рублей.
В Вашем случае стоит действительно заключить предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Вы передаете указанную сумму в качестве аванса, которая при отказе от заключения основного договора подлежит возврату — речь идет в таком случае об авансовом платеже.
Более того, скорректируйте сроки в течение, которых продавец должен будет снять обеременение и осуществить передачу Вам продаваемого имущества.
Статья 429 ГК РФ
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Добрый день. Я согласен с Григорьевым М.Ю. Вариант с переводом долга самый интересный для Вас, как для покупателя. Вы можете получить и права залогодержателя, что уже обеспечит Ваши интересы как покупателя. Затем уже заключаете договор купли-продажи с зачетом долга по обеспеченному залогом обязательству (которое Вы приобретете у кредитора продавца интересующей Вас недвижимости).
Здравствуйте! Схема рабочая, но вместо задатка рекомендую внести обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи.
Он выгоден тем, что обеспечивает обязательство и подлежит возврату в случае, если сделка не состоялась, а если состоялась засчитывается в стоимость имущества.
О нем сказано в ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ.
Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
На счет перевода долга, то для этого нужно согласие залогодержателя. В целом вариант с переводом долга конечно надежней, так как остаток долга по кредиту Вы будете вносить уже за себя.
Если же намерения продавца серьезные, то не усложняя ситуацию можно действовать и через предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом.
Здравствуйте, Игорь!
Немного дополню своих коллег, которые изложили всё правильно.
Продавец предлагает оформить договор задатка на эту сумму с регистрацией у нотариуса. Затем он закрывает ипотеку и мы оформляем куплю-продажу с последующей доплатой с моей стороны.
Игорь
Риск есть. Будет договор задатка (либо предварительный договор), а после получения денег продавец не направит их на погашение кредита. Суд, конечно, будет на стороне покупателя. Но если денег не будет (мало ли, куда он эти миллионы направит), то исполнение решения суда будет практически невозможным.
Не факт, что это случится, но я говорю о риске.
Может есть менее рисковые варианты оформления?
Игорь
Есть. Составляется договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого порядок расчётов между сторонами предусматривает конкретное направление средств на погашение ипотечного кредита.
То есть, денежные средства в сумме, равной размеру ссудной задолженности, направляются покупателем на счёт продавца, с которого производится списание платежей по кредиту. Остальные денежные средства будут переданы покупателем продавцу после снятия обременения в пользу кредитора и подачи документов в Росреестр на государственную регистрацию перехода права, но до получения свидетельств на объекты.
Главное — чтобы продавец дал поручение банку на досрочное гашение кредита. То есть, в день, когда деньги в размере ссудной задолженности поступят на счёт, банк должен иметь оформленное надлежащим образом поручение заёмщика на досрочное гашение. Это дело не одного дня, поэтому пусть продавец обратится к кредитору заблаговременно, определит дату досрочного погашения — и потом уже пойдут деньги по сделке.
Удачи!
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? // «Электронный журнал „Азбука права“. 2016.
Таким образом, при переводе на себя прав и обязанностей плательщика по ипотеки необходимо получить согласие банка, как того требует с. 37 ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“
В ст. 38 отражено, что
А вот если согласия получено не было, но сделка по передаче имущества состоялась есть риск применения негативных последствий
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? // „Электронный журнал “Азбука права». 2016.