8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
800 ₽
Вопрос решен

Задаток для выплаты ипотеки

Добрый день.

Собираюсь купить земельный участок с домом на нем.

На землю и дом отдельные документы на собственность. Земля и дом находятся в обременении под ипотекой.

Для того, чтобы оформить куплю-продажу нужно выплатить остаток задолженности по ипотеке – примерно 4,5 миллиона руб.

Продавец предлагает оформить договор задатка на эту сумму с регистрацией у нотариуса.

Затем он закрывает ипотеку и мы оформляем куплю-продажу с последующей доплатой с моей стороны.

Рабочая ли это схема?

Может есть менее рисковые варианты оформления?

C уважением,

Игорь

, Игорь, г. Владивосток
Михаил Григорьев
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемый Игорь! Здравствуйте! Возможно, конечно, оформить предварительный договор купли-продажи, в котором четко отразить срок погашения кредита, сумму и порядок оплаты ( в т.ч. в зачет суммы 4,5 млн.), дату регистрации сделки и иные существенные условия ДКП. К нему вполне обоснованно можете заключить и договор (соглашение) о задатке.

Конечно, в идеале лучше Продавец бы «закрыл» ипотеку, а уж далее решать вопросы о продаже земельного участка и дома, сумма-то явно немаленькая.

Возможно узнать у кого залог и оформить договор (соглашение) о переводе долга с регистрацией его в Управлении Росреестра по региону. Но надо видеть все документы.

0
0
0
0
Консультация юриста бесплатно
Михаил Петров
Михаил Петров
Юрист, г. Саратов
8.9 рейтинг

Игорь, добрый день.

Схема вполне рабочая, но в нее в целях Ваших интересов стоит внести некоторые коррективы.

Продавец предлагает оформить договор задатка на эту сумму с регистрацией у нотариуса
Игорь

Ни в коем случае Вам не стоит оформлять соглашение о задатке. В силу требований закона (ст. 381 ГК РФ).

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Ситуация может сложиться не однозначно и Вы можете отказаться от исполнения договора — в таком случае существует риск потери 4.5 млн. рублей.

В Вашем случае стоит действительно заключить предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Вы передаете указанную сумму в качестве аванса, которая при отказе от заключения основного договора подлежит возврату — речь идет в таком случае об авансовом платеже.

Более того, скорректируйте сроки в течение, которых продавец должен будет снять обеременение и осуществить передачу Вам продаваемого имущества.

Статья 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
1
0
1
0
Может есть менее рисковые варианты оформления?
Игорь

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? // «Электронный журнал „Азбука права“. 2016.

Существует несколько способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке, в частности:
1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.
2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.
3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).
Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита, если оно допускается ипотечным договором. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и регистрирующим органом (ст. ст. 25, 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 29 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Второй и третий способ подразумевают обязательное получение согласия банка (ст. 37 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 391 ГК РФ). У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на условия осуществления сделки.

Таким образом, при переводе на себя прав и обязанностей плательщика по ипотеки необходимо получить согласие банка, как того требует с. 37 ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

В ст. 38 отражено, что

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

А вот если согласия получено не было, но сделка по передаче имущества состоялась есть риск применения негативных последствий

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? // „Электронный журнал “Азбука права». 2016.

2А. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит
При осуществлении сделки купли-продажи таким способом обычно сначала заключается и нотариально удостоверяется предварительный договор купли-продажи. Затем покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу закладную и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. 2 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).
Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив (ст. ст. 867, 870 ГК РФ).
В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.
Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ст. ст. 13, 17 Закона N 122-ФЗ).
Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю, — свидетельства о государственной регистрации прав или выписки из ЕГРП (ст. 14 Закона N 122-ФЗ). Эти же документы потребуются для исполнения аккредитива.
Другим вариантом реализации этого способа может быть оформление сделки при непосредственном участии банка-кредитора. Получив от покупателя деньги в счет задолженности продавца по кредиту, банк-кредитор самостоятельно сообщает в регистрирующий орган о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности закладную (п. 7 ст. 17 Закона N 102-ФЗ). Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив. Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю. Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.
2Б. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя)
В данном случае имеет место и продажа квартиры, и «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.
Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.
Далее заключается договор купли-продажи квартиры и договор ипотеки с новым собственником.
Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и новый договор ипотеки (ст. 10 Закона N 102-ФЗ).
Алексей Зотов
Алексей Зотов
Юрист, г. Владивосток

Добрый день. Я согласен с Григорьевым М.Ю. Вариант с переводом долга самый интересный для Вас, как для покупателя. Вы можете получить и права залогодержателя, что уже обеспечит Ваши интересы как покупателя. Затем уже заключаете договор купли-продажи с зачетом долга по обеспеченному залогом обязательству (которое Вы приобретете у кредитора продавца интересующей Вас недвижимости).

0
0
0
0
Руслан Григорьев
Руслан Григорьев
Юрист, г. Рыбинск

Здравствуйте! Схема рабочая, но вместо задатка рекомендую внести обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи.

Он выгоден тем, что обеспечивает обязательство и подлежит возврату в случае, если сделка не состоялась, а если состоялась засчитывается в стоимость имущества.

О нем сказано в ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ.

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

На счет перевода долга, то для этого нужно согласие залогодержателя. В целом вариант с переводом долга конечно надежней, так как остаток долга по кредиту Вы будете вносить уже за себя.

Если же намерения продавца серьезные, то не усложняя ситуацию можно действовать и через предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом.

2
0
2
0
Татьяна Андреева
Татьяна Андреева
Юрист,

Здравствуйте, Игорь!

Немного дополню своих коллег, которые изложили всё правильно.

Продавец предлагает оформить договор задатка на эту сумму с регистрацией у нотариуса. Затем он закрывает ипотеку и мы оформляем куплю-продажу с последующей доплатой с моей стороны.
Игорь

Риск есть. Будет договор задатка (либо предварительный договор), а после получения денег продавец не направит их на погашение кредита. Суд, конечно, будет на стороне покупателя. Но если денег не будет (мало ли, куда он эти миллионы направит), то исполнение решения суда будет практически невозможным.

Не факт, что это случится, но я говорю о риске.

Может есть менее рисковые варианты оформления?
Игорь

Есть. Составляется договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого порядок расчётов между сторонами предусматривает конкретное направление средств на погашение ипотечного кредита.

То есть, денежные средства в сумме, равной размеру ссудной задолженности, направляются покупателем на счёт продавца, с которого производится списание платежей по кредиту. Остальные денежные средства будут переданы покупателем продавцу после снятия обременения в пользу кредитора и подачи документов в Росреестр на государственную регистрацию перехода права, но до получения свидетельств на объекты.

Главное — чтобы продавец дал поручение банку на досрочное гашение кредита. То есть, в день, когда деньги в размере ссудной задолженности поступят на счёт, банк должен иметь оформленное надлежащим образом поручение заёмщика на досрочное гашение. Это дело не одного дня, поэтому пусть продавец обратится к кредитору заблаговременно, определит дату досрочного погашения — и потом уже пойдут деньги по сделке.

Удачи!

0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Алименты
Вопрос такой: могу ли я с бывшим мужем заключить соглашение о том, что он будет платить ипотеку в счёт алиментов, а после выплаты ипотеки он будет обязан разделить свою долю среди детей
Доброе утро! С мужем прожили в браке 10 лет. Имеем 2 детей 9 и 4 года. Решили развестись. В браке была куплена квартира за счёт средств мат. капитала, сертификата молодая семья и пришлось взять небольшую ипотеку. Нам юрист сказал, что после выплаты ипотеки нам необходимо прийти и оформить доли. Вопрос такой: могу ли я с бывшим мужем заключить соглашение о том, что он будет платить ипотеку в счёт алиментов, а после выплаты ипотеки он будет обязан разделить свою долю среди детей.
, вопрос №2905895, Евгения, г. Новомосковск
2 ответа
Семейное право
Вопрос первый в собственность при ипотеке квартиру мы сможем оформить только после выплаты ипотеки, как квартира сейчас будет числиться, кто собственик?
Доброго вечера. Такая ситуация. Моя мама продала квартиру за 2 000 000, через меня по доверенности, оплата за квартиру пришла мне на счёт. Вырученные деньги она отдает нам с мужем для покупки квартиры в ипотеку, стоимость жилья 3 700 000. Мы решили 1 000 000 внести первоначальный взнос, а 1 000 000 оставить на ремонт. Документально это ни как не оформлен . Мы все договорились что в собственность мы оформляем так 50% мамины на меня, и остальные 50% делим поровну, в итоге у меня 75% у мужа 25%. Вопрос первый в собственность при ипотеке квартиру мы сможем оформить только после выплаты ипотеки, как квартира сейчас будет числиться , кто собственик? Второй вопрос если вдруг в процессе выплаты ипотеки мы с мужем разводимся как будет делится квартира ? Пояснение, если это важно, есть ребенок от первого брака, проживает с нами.
, вопрос №2836565, Елена, г. Москва
1 ответ
Раздел имущества
Какую минимальную долю можно выделить мужу после выплаты ипотеки?
Добрый вечер. После развода с мужем стоит вопрос о разделе ипотечной квартиры, купленной в браке. Год назад была приобретена 3-к квартира в ипотеку. Первоначальный взнос был внесён за счёт моих личных средств, полученных после продажи моей с мамой 1-к квартиры, приобретенной до брака. Ипотечный договор оформлен на меня, муж не является созаемщиком. Квартира также оформлена сейчас на меня одну. Через месяц после покупки родился общий с мужем ребенок, также от первого брака у меня имеется несовершеннолетняя дочь. Ещё через 4 месяца на погашение части ипотечного долга был использован маткапитал, в связи с чем было оформлено обязательство о выделе долей мне, моим детям, проживающим со мной, и мужу. Прописала в квартире мужа и детей. Сейчас оформили с мужем развод, он оплатил во время брака только три платежа, остальные платила сама и продолжаю платить после развода. Муж вместе с нами не живёт, выписываться отказывается. Можно ли разделить квартиру до выплаты ипотеки без выделения доли в квартире бывшему мужу, если выплату по ипотеке буду производить сама? Если нет, то какую минимальную долю можно выделить мужу после выплаты ипотеки?
, вопрос №2617660, Ирина Александровна, г. Воронеж
1 ответ
Нотариат
Почему нельзя оформить новое обязательство о выделении долей детям до выплаты ипотеки?
Добрый день. Опишу вопрос. В 2013 году была приобретена квартира с использованием ипотеки Сбербанка. В 2014 году использовали материнский капитал для погашения части ипотечного кредита. В нотариусе оформляли обязательство, что по истечению полной выплаты ипотеки, обязуемся выделить доли детям в этой квартире. Имеется на руках копия этого обязательства. Сейчас решили поменять эту ипотечную квартиру на другую, большего размера. Для этого нам нужно сейчас выделить в этой квартире доли детям, чтобы одобрили сделку в Росреестре при продаже. При обращении в банк, Сбербанк пошел на встречу и согласился выделить доли детям, не дожидаясь окончания ипотеки. В банке мне был выдан пример проекта договора о выделении долей, который должен быть оформлен и заверен в нотариусе. Вопрос. Почему в двух нотариусах нам отказали в оформлении проекта о выделении долей, ссылаясь на обязательство, которое мы оформляли ранее, где указано, что мы обязуемся выделить доли только после полной выплаты ипотеки. Почему нельзя оформить новое обязательство, о выделении долей детям до выплаты ипотеки. Посоветуйте куда мне можно обратиться, для решения этого вопроса. Спасибо.
, вопрос №1914507, Максим, г. Нижний Новгород
2 ответа
Раздел имущества
Может ли судья закрепить за мной выплату ипотеки?
Здравствуйте, мы с женой развелись 2 года назад, у нас есть не выплаченная ипотека. По договоренности с бывшей супругой я согласен гасить эту ипотеку и дальше, при условии что ей остается квартира мне машина и она не трогает наши вклады. Сейчас она подала в суд на раздел имущества, аргументируя свои действия тем, что скоро истекает трехлетний срок давности и я могу отказаться выплачивать ипотеку дальше и требует от меня погасить ее в течении года, но я хочу выплачивать ее согласно графика установленного банком. Таким образом как бы устное соглашение по разделу имущества у нас между собой есть, но нет единства мнений по сроку выплаты ипотеки. Как нас рассудит судья, ведь я не отказываюсь от выплаты ипотеки , нет задолженностей, просрочек или против ипотеки и суд бессилен? Может ли судья закрепить за мной выплату ипотеки что бы бывшая супруга больше не беспокоилась?
, вопрос №1188758, Артем, г. Екатеринбург
1 ответ