Консультируйтесь с юристом онлайн

240 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Налоговое право

Налоговый вычет при продаже квартиры

Действующее налоговое законодательство предусматривает не только порядок уплаты и размер обязательных платежей, но и ряд льгот, которые граждане вправе получить.

Если с пошлинами все относительно просто - им облагаются практически все доходы физических и юридических лиц, то как воспользоваться вычетом, знают немногие, и не всегда обращаются за его получением. 

Предлагаем рассмотреть порядок исчисления имущественного налогового вычета на примере сделки по продаже квартиры. В рамках представленной статьи мы ответим на следующие вопросы: как оформить, получить и воспользоваться этой льготой.

Понятие

Под имущественным вычетом следует подразумевать размер условной льготы, на которую может быть уменьшена налоговая база. Данная база представляет собой чистый размер прибыли, которую получил гражданин за отчетный период. Именно от этой суммы зависит размер сбора, подлежащего уплате за отчетный период. 

Имущественный налоговый вычет - один из 5 видов вычетов, предусмотренных НК РФ. Он подлежит начислению в случае получения прибыли от использования имущества. Сбавка рассматриваемого типа определена ст. 220 НК РФ и предусматривает несколько различных способов его начисления в зависимости от конкретных сложившихся обстоятельств.

Продавец может:

  • вовсе не платить налог на прибыль, так как его покроет сумма вычета;
  • заплатить с меньшей суммы (непокрытой вычетом), чем сумма сделки;
  • заплатить полную сумму, если вычет не оформлен своевременно, или имеются основания отказать в его начислении.

Кто имеет право на вычет

НК РФ закрепляет одно основополагающее правило, регламентирующее получение вычета. На него могут рассчитывать только резиденты РФ согласно ст. 207 НК РФ. Для нерезидентов РФ он не предусмотрен.

Под налоговыми резидентами РФ следует подразумевать всех физических лиц, пребывающих на территории нашей страны совокупно более 183 дней в течение календарного года. Данное основание подразумевает обязанность резидентов ежегодно отчитываться о полученной прибыли перед Федеральной налоговой службой РФ (ФНС РФ) путем подачи документов и уплате соразмерных пошлин. Обязанность по уплате налогов нерезидентами на территории РФ возникает в случае получения доходов из российских источников. 

Напомним, что в соответствии со ст. 224 НК РФ ставка на доход физического лица-нерезидента составляет 30% против 13% для резидентов РФ.

Если у лица отсутствуют официальные источники дохода, и он не платит по ним налоги, он все равно может воспользоваться правом на вычет при продаже квартиры. Статус неработающего гражданина в данном вопросе лишает его права на возврат 13% при покупке недвижимости, при продаже право на вычет за ним полностью сохраняется.

Как получить

Возврат налогового вычета при продаже квартиры предусматривает прохождение заинтересованным лицом процедуры обращения в территориальное подразделение ФНС РФ с заявлением о начислении этой суммы или ее зачете в счет налога на продажу жилья. К заявлению следует приложить заполненную форму 3-НДФЛ, именно в ней необходимо указать полную сумму доходов, полученных от сделки.
К 3-НДФЛ в подтверждение совершенной сделки прилагается договор купли-продажи, а также чеки, расписки, квитанции, иные документы о переводе и получении денежных средств. На основании данной информации сотрудник ФНС РФ определяет возможность возврата вычета.

В собственности менее 3 лет

Начисление вычета после продажи квартиры осуществляется в зависимости от того, подлежит ли уплате подоходный налог с продажи, который в свою очередь зависит от срока, в течение которого квартира была в собственности. Если он составляет менее трех лет, то возможность получения вычета существенно сократит расходы продавца по уплате подоходного налога на полученную прибыль.

Дело в том, что, если имущество находится в собственности менее 3 лет, его продажа будет в обязательном порядке сопровождаться уплатой сбора в размере 13%. Таким образом, право на сбавку при продаже квартиры позволяет произвести зачет суммы вычета в пользу величины подоходного налога.

Если квартира находится в собственности более 3 лет, это также не препятствует получению выплат, которые могут освободить продавца от необходимости уплаты подоходного налога.

Более 3 лет

Если права на недвижимое имущество были зарегистрированы более 5 лет назад, продавец может ни о чем не беспокоиться, не заполнять декларации и не платить подоходный налог. Данный срок является предельным рубежом начисления сбора от реализации недвижимости. Связано это с тем, что НК РФ ведет борьбу с попытками манипуляций с недвижимостью с целью ее перепродажи по более высокой цене. Согласитесь, этим сложно заниматься, если необходимо ждать 5 лет или платить 13% от суммы продажи каждый раз.

Если жилье находится в собственности более 3 лет, освобождение от подоходного налога возможно в 3 основных случаях. Если имущество приобретено в рамках:

  • договора дарения или наследования;
  • приватизации;
  • договора пожизненного проживания с иждивением.

Заметим, что купля-продажа не входит в данный перечень. Таким образом, в случае, если первоначальное право собственности также возникло при сделке купли-продажи, то текущему продавцу необходимо будет заплатить пошлину, часть которой закроет полученный возврат имущественного налогового вычета.

Полученной по наследству

Безусловно, налоговый вычет при продаже квартиры по наследству будет начислен обратившемуся за ним гражданину, если квартире менее 3 лет. Как уже было отмечено, после трехлетнего срока продавец освобождается от обязанности по уплате подоходного налога. Попутно отметим, что отличительной особенностью сбавки при продаже недвижимости является возможность неограниченного обращения за ее получением.

Получение квартиры в наследство оформляется с момента официального вступления наследника в свои права. Таким образом, отсчет трехлетнего срока, в течение которого наследник обязан будет заплатить при продаже имущества подоходный налог, начинается с даты вступления в наследство. Вычет в данном случае также пойдет в зачет суммы подоходного налога.

Родственнику

Продажа квартиры близкому родственнику, к сожалению, не предусматривает отмены обязательства по уплате подоходного налога в сравнении с оформлением дарственной.

Родственники в рамках общего порядка оформления сделки и обязанности предоставить отчетность о полученной прибыли должны отчитаться перед налоговыми органами.

Действует единое правило, что если квартира находилась в собственности менее 3 лет, продавец будет обязан заплатить налог и уменьшить его сумму  за счет имущественного вычета (напомним, что данное положение соответствует норме ст. 220 НК РФ).

Многие заблуждаются в выгодности сделки купли-продажи между родственниками ввиду их близкого родства, тем не менее правовое положение продавца в данном случае остается неизменным.

Для пенсионеров

Статус пенсионера не влияет на получение налогового вычета при продаже квартиры. Процедура проходит наравне с иными гражданами. Несущественными факторами являются вид получаемой пенсии (государственная или нет) и то, является ли гражданин работающим пенсионером или нет.

Также применяются понятия трехлетнего срока владения и обязанности по уплате подоходного налога с прибыли.

Долевая собственность

Следует внимательно разобраться в вопросе начисления вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой или совместной собственности. Алгоритм будет следующим:

  • квартира находилась в долевой собственности менее 3 лет (5 лет в предусмотренных законом случаях), соответственно, собственники обязаны осуществить оплату подоходного налога;
  • квартира продается как единый объект, продаются одновременно все доли, следовательно, каждый владелец вправе рассчитывать на сбавку в совокупном объеме не более 1 млн рублей. Распределение средств вычета в зачет подоходного налога производится в зависимости от размера доли в недвижимости;
  • если свою долю в квартире продает один собственник, заключается один договор, он может единолично рассчитывать на вычет в размере 1 млн рублей максимум.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Налоговый вычет при продаже жилья предусматривает многократность его использования. Требуется лишь надлежащее оформление документов, их своевременная подача и предоставление подтверждающих бумаг. Необходимо предоставление всех оригиналов документов, их проверку на месте осуществляет уполномоченный инспектор ФНС РФ.

Расчет

Рассмотрев особенности начисления налогового вычета при продаже квартиры, обратимся к вопросу, как же его рассчитать и сделать?

Предельный размер имущественного налогового вычета, в соответствии со ст. 220 НК РФ, не может превышать:

  • 1 млн рублей - при продаже жилого имущества (квартир, комнат, дач), к ним приравнивается продажа земельного участка, а также долей в каждом из перечисленных вариантов;
  • 250 тысяч рублей - при продаже всего иного имущества.

Соответственно, сумма вычета может равняться предельным величинам либо быть меньше в зависимости от суммы сделки. 

Если в договоре указана сумма, которая соответствует данным величинам или является меньшей, гражданину необходимо только предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, перерасчет сделает сам орган ФНС РФ, платить подоходный налог не требуется.

В качестве примера можем привести ситуацию, когда лицо продает квартиру, которая находилась в его собственности 1 год, за 3 млн рублей. Вычет, соответственно, сокращает сумму налоговой базы на максимальный размер - 1 млн рублей. Таким образом, база составит не 3 млн рублей, а 2 млн. В итоге гражданину останется заплатить 2 млн. * 0,13= 260 тыс. рублей подоходного налога вместо 3 млн. * 0,13=390 тыс. рублей.

Преимущества использования права на получение вычета при продаже квартиры очевидны. Необходимо только грамотно им распорядиться, оформить надлежащим образом документы и обратиться в ваше территориальное подразделение налоговой инспекции.


Похожие темы

240 юристов сейчас на сайте

Последние вопросы по теме «налоговый вычет при продаже квартиры»

Все темы
Искать

Налоговый вычет при обмене/продаже квартиры

Добрый день! Куплена квартира условно за 2млн. рублей, квартира в собственности менее 3-х лет. Сейчас планирую расширение и встает вопрос как не платить "лишних налогов" государству. 1) в случае обмена: Если я планирую обмен на большую...

13 Июня 2017, 13:09, вопрос №1665543 Константин, г. Москва

Налоговый вычет при продаже квартиры и земельного участка

Добрый день. Ситуация такая: В одном и том же году я продаю: квартиру за 3000 т.р. (куплена за 2700 т.р.) применяю вычет с разницы плачу 13%. земельный участок за 600 т.р. -могу ли я применить вычет 1000 млн. рублей??????? и не платить ндфл????

31 Марта 2017, 09:59, вопрос №1591947 Александр, г. Пермь

Получите совет юриста за 15 минут!

240 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Налоговый вычет, при продаже двух квартир в один налоговый период

Добрый вечер! В связи с переездом продаю в один календарный год свои 2 квартиры купленные менее 3-х лет назад, могу ли я по ОБЕИМ сделкам воспользоваться вычетом в размере расходов потраченных на приобретение? Квартиры дорогие и вариант по одной из...

22 Ноября 2016, 23:13, вопрос №1449984 Алексей, г. Краснодар

Как получить налоговый взаимовычет на квартиру?

Добрый день! У мужа есть квартира в собственности менее 3х лет, мы хотим ее продать за 5 млн и купить за 4,7 млн другую. В совместную собственность. Как можно получить взаимозачет налогов? Также уточняем, квартира которая у мужа досталрсь ему от...

12 Ноября 2016, 14:50, вопрос №1438912 Ирина, г. Санкт-Петербург
289 стоимость
вопроса
вопрос решен

Какой будет налоговый вычет?

Здравствуйте. Помогите рассчитать налоговый вычет. 1 вариант: Продаем квартиру , 4 собственника, продаем одним договором купли продажи , там указываем , что каждому принадлежит 1/4 доля, продаем за 4400000. каждая доля 1100000 , сразу покупаем...

24 Июня 2016, 15:55, вопрос №1294609 Людмила, г. Владивосток
500 стоимость
вопроса
вопрос решен

Налог при продажи квартиры, который менее 3-х лет в собственности

Здравствуйте! Продаю квартиру (кадастровая и рыночная цена 1,6 млн), которую получила в наследство в прошлом году. Как исчисляется налог при продаже? Как уменьшить сумму налога или вообще уйти от уплаты? На глаза попались нововведения с 01 января...

16 Мая 2016, 15:15, вопрос №1253554 Екатерина, г. Москва

Как узнать размер налога при продажи квартиры покомнатно с долями, а так же налоговые вычеты, находящихся в собственности с 2015 и 2016 годов

Здравствуйте. Имеется 2-ух комнатная квартира, до 2016 года была коммунальной, мы (втроем: отец и два сына) занимали одну из комнат в этой квартире которая была приватизирована в 2015 году на одного человека (получили свидетельство о...

06 Мая 2016, 17:41, вопрос №1243990 Дмитрий, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решен

Продажа квартиры по договору дарения

Добрый день. Хочу понять, какие надо платить налоги и как их уменьшить, в следующей ситуации. В 2015 году получена квартира по договору дарения от матери дочери. В 2016 году планируется продажа этой квартиры за 7 миллионов и покупка в этом же...

01 Мая 2016, 14:14, вопрос №1239075 Екатерина, г. Москва
400 стоимость
вопроса
вопрос решен

О налоговых вычетах при продаже и последующей покупке квартиры

Здравствуйте! Мой супруг сейчас продает свою квартиру (сейчас документы на регистрации), которая досталась ему на основании договора дарения, в собственности была менее трех лет. Следующим этапом будет приобретение новой квартиры за несколько...

28 Апреля 2016, 12:04, вопрос №1236402 Надежда, г. Москва

Уменьшение НДФЛ при продаже квартиры

Добрый день! Оформил наследство на квартиру (апрель 2016, Москва), хочу продать в этот же год, и купить квартиру в другом городе. Цель максимально уменьшить нлфл. Налоговых вычетов не получал. Какие у меня варианты?

24 Апреля 2016, 13:47, вопрос №1231659 Леонид, г. Москва
1100 стоимость
вопроса
вопрос решен

Налог с продажи квартиры, имущественный вычет, вычет с % по ипотеке и др

Добрый день. Помогите пожалуйста разобраться. Нами, супругами, в 2013г. была куплена квартира по ДДУ, в ипотеку, ипотека также оформлена в 2013г. Плательщиком по документам выступал муж (я, супруга, в кредитном договоре фигурирую как созаемщик, в...

23 Апреля 2016, 15:09, вопрос №1230997 Ольга, г. Москва
600 стоимость
вопроса
вопрос решен

Налоговый вычет при продаже квартиры

Будет ли взимание налога при продаже квартиры: -право собственности зарегистрировано до 2016 года -3 взрослых собственника -цена в договоре 2 млн.руб. -срок в собственности - МЕНЕЕ 3-х лет При беглом анализе, у меня получилось - 2млн/3 =...

20 Апреля 2016, 18:14, вопрос №1227619 Кирилл, г. Москва
600 стоимость
вопроса
вопрос решен

Налоги при продаже и покупке квартир

Добрый вечер! Какие налоги я должна заплатить? Собираюсь продать 3х комнатную квартиру (в собственности менее 3 лет), полученную после переселения из пятиэтажки (3х комнатная квартира приватизирована до переселение, более 3 лет). На полученную сумму...

09 Апреля 2016, 21:51, вопрос №1214478 Галина, г. Москва
700 стоимость
вопроса
вопрос решен

Взаимозачет налогового вычета при покупке квартиры и последующей ее продаже

Дедушка( пенсионер, 80 лет) купил в 2014 году квартиру за 1500, 2015 году он эту квартиру продал за 2500. Хотелось бы уменьшить сумму налога который нужно оплатить. Налоговый вычет при покупке квартиры в 2014 не получал. Как вариант предлагают...

07 Апреля 2016, 18:42, вопрос №1212064 Аня, г. Санкт-Петербург

Гарантированный ответ в мобильном приложении и Telegram!

В наших мобильных сервисах юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос.

Вопросы по темам

stats

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

Не хотите ждать?
Звоните бесплатно! 8 499 705-84-25