Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

296 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
296 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Бухгалтерский учет

Агентский договор

Наша организация выступает агентом в сфере сдачи в аренду коммерческой недвижимости принципала. На расчетной счет агента поступают денежные средства, получаемые от арендаторов за пользование помещениями. Из этих средств мы удерживаем агентское вознаграждение в фиксированной сумме 500000 рублей в месяц. Данную сумму я учитываю в составе доходов агента (мы на упрощенке). Из оставшихся средств оплачиваются коммунальные платежи, остаток суммы перечисляется принципала.

Чьим доходом являются денежные средства, уходящие на уплату коммунальных услуг? Насколько я понимаю, доходом агента является сумма в размере 500000 рублей ежемесячно, а доходом принципала (он тоже на упрощенке) явлется сумма ежемесячно перечисляемая ему на расчетной счет.

Например, поступило 1 миллион рублей, из них 100000 оплатили коммунальных платежей, 500000 тысяч ушло на вознаграждение агента, а 400000 перечислили принципалу. Кто заплатит налог со 100000?

02 Мая 2013, 17:16, вопрос №78330 Мария, г. Губкинский
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Вишневский Сергей

    Коммунальные платежи оплачиваются за помещения которые агент сдает в аренду? Договором урегулирован момент кто оплачивает указанные платежи?

    Судя по всему это внереализационные доходы принципала от сдачи имущества в аренду.

    02 Мая 2013, 17:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Елисеева Екатерина
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    По моему мнению, если ваша организация находится на УСН, не имеет значения какой доход вы получаете. Прибыль принципала составляет 500т.р. далее, всё зависит от того, кем является принципал — физическое или юридическое лицо и на какой системе налогообложения он состоит. 100т.р. — это расходы собственника на содержание имущества, в отношении которых, может быть применен налоговый вычет в зависимости от системы налогообложения принципала.

    02 Мая 2013, 17:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Здравствуйте!
    Мария, Вы на УСН с прибыли находитесь или с дохода?

    В любом случае этот вопрос на общее развитие, поскольку в силу ст.41 НК РФ

    В соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» настоящего Кодекса.


    т.е. доход это деньги, которое получает лицо за что либо (исполнение договора, взысканию по исп листу и тд)

    Поэтому ни  Вы, ни Ваш принципал платить налог с этих 100тр не будут, это будут деньги коммунальщиков и они будут разбираться сами.

    02 Мая 2013, 17:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, уважаемая Мария!

    Если вопрос распределения обязанностей по уплате коммунальных платежей не урегулирован в договорном порядке, то доходом они являются для коммунальных служб, а для вас — расходами.

    02 Мая 2013, 17:47
    Ответ юриста был полезен? + 3 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Матюхин Игорь Владимирович
    Матюхин Игорь Владимирович, Юрист, г. Березники
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Мария.

    Чьим доходом являются денежные средства, уходящие на уплату коммунальных услуг? 

    Надо смотреть агентский договор. Должны признаваться доходом принципала, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов агента в соответствии с условиями заключенных договоров. 

    Так как вы осуществляете посредническую деятельность, то на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса в составе доходов не учитываются доходы поступившие агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных агентом за принципала, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов агента в соответствии с условиями заключенных договоров. При определении объекта налогообложения при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, вашим доходом является только сумма полученного агентского вознаграждения, т.е. 500 т.р.

    02 Мая 2013, 17:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте Мария!

     В соответствии со ст.1005  ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

    По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

    По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

     То есть, если сделки, совершаются Вами  с третьим лицом от Вашего имени и за счет принципала, то Вы приобретаете права и становитесь  обязанным, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

     В таком случае  денежные средства, получаемые от арендаторов за пользование помещениями, являются Вашим доходом. И следовательно налог на добавленную стоимость уплачиваете  Вы.

     Если сделки совершаются Вами  с третьим лицом от имени и за счет принципала, то права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В таком случае  все суммы поступающие на Ваш счет являются доходом принципала.

      При этом Вы имеете право  удерживать агентское вознаграждение в фиксированной сумме 500000 рублей в месяц, если это предусмотрено Вашим агентским договором. И следовательно данную сумму  можете учитывать в составе доходов агента.

    СОгласно ст.1008 ГК  РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

     Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

     Таким образом, если Договор аренды заключается от имени принципала, то следовательно все обязательства по нему, в том числе по оплате коммунальных платежей, несет Принципал или арендатор.  И следовательно обязанность по уплате налога лежит на  Принципале.

    Учитываются ли расходы на коммунальные услуги и иные аналогичные платежи при исчислении налога на прибыль?  Подлежат ли вычету у арендодателя суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные энергоснабжающей организации в части электроэнергии, потребленной арендатором? 

    Ответы на поставленные вопросы будут зависеть от условий договора аренды, от обязанностей сторон, оговоренных в нем.

    Для разрешения вопросов налогообложения коммунальных расходов  рассмотрим возможные варианты:

    1. Если  суммы коммунальных и иных аналогичных платежей включены в состав арендной платы,

    Арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.

    Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ и правовой позиции высших судебных органов (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002) стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок (механизм) ее расчета. Учесть изменение стоимости коммунальных услуг позволит условие договора, предусматривающее постоянную и переменную части арендной платы.

    Постоянная часть является фиксированной и включает в себя оплату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 40 НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.Поэтому арендодатель должен исчислить налог с полной суммы арендной платы. Если оплата коммунальных услуг производится в составе арендных платежей, то отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить счет на оплату аренды с приложением расчета переменной части арендной платы, а также копий первичных учетных документов коммунальных служб (счета, расчеты), если это предусмотрено договором аренды.

    При таком варианте арендодатель, руководствуясь п.3 ст. 168 НК, выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную часть) без выделения отдельной строкой суммы коммунальных платежей в счете-фактуре и счете на оплату арендодателю, а арендатор принимает к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя (в том числе и в переменной части). Правомерность таких действий подтверждена разъяснениями налоговых и финансовых органов (Письма ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175). При соблюдении этих условий вычет предъявленных сумм налога на добавленную стоимость производится арендатором в общеустановленном порядке.

     В данном случае у арендатора отсутствует риск как по принятию налога на добавленную стоимость, предъявленного арендодателем по переменной части арендной платы к вычету, так и по включению в расходы для целей исчисления налога на прибыль, суммы переменной части.

    Что касается сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, арендодатель принимает их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке, так как услуги приобретаются для осуществления операций, облагаемых НДС (услуги по сдаче помещений в аренду облагаются налогом на добавленную стоимость) (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Такую же позицию выразил ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 10.01.2007 № А05-7971/2006-13 и от 04.07.2007 № А56-38904/2006.

    2. Если в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель в интересах арендатора совершает действия, связанные с обеспечением помещения электроэнергией, водоснабжением и иными коммунальными услугами, а арендатор обязуется возместить расходы арендодателя, понесенные им в связи с выполнением поручения, то деятельность арендодателя по предоставлению коммунальных услуг следует рассматривать как посредническую, а договор аренды как смешанный договор. Такие отношения характерны для агентского договора (ст. 1005 ГК РФ) или договора комиссии (ст. 990 ГК РФ), в зависимости от того, действует агент от имени принципала или от своего имени (ст. 1011 ГК РФ).

    При передаче энергии, воды, газа, услуг связи арендатору арендодатель не совершает операций по реализации и не обязан исчислять и уплачивать налог на добавленную стоимость, так как товары, приобретенные арендодателем-агентом для арендатора-принципала, являются собственностью принципала (п.1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ). Операции по приобретению и переадресации услуг для арендодателя – транзитные, потребляются арендатором, поэтому не увеличивают ни выручку, ни затраты арендодателя.

    Внесение подобных условий в договор аренды вполне допустимо. Действующим законодательством предусмотрена возможность заключения смешанных договоров. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п.3 ст. 421 ГК РФ). Следовательно, договор аренды с элементами договора агентирования не противоречит действующему законодательству.

    При этом необходимо отметить, что все посреднические договоры являются возмездными. При отсутствии в посреднических договорах условия о размере вознаграждения или о порядке его уплаты, вознаграждение уплачивается после исполнения поручения в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса (ст. 991, ст. 1006 ГК РФ). С учетом положений гражданского законодательства, возможно указать на включение в арендную плату вознаграждения за оказание посреднических услуг, без выделения отдельной суммой. Вознаграждение арендодателя-посредника на общих основаниях облагается налогом на добавленную стоимость (ст. 146, 156 НК РФ).

    Согласно Правилам ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, Книг покупок и Книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 914 от 02.12.2000, основанием для вычета налога на добавленную стоимость налогоплательщиком (приобретателем) является счет-фактура, выставленный посредником, в котором отражаются показатели счета-фактуры, выставленного продавцом услуги.

    Письмом ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/85@ был разъяснен порядок перевыставления счетов-фактур при приобретении товаров (работ, услуг) черезпосредника. Если счет-фактура выставлен продавцом на имя комиссионера (агента), то основанием у комитента (принципала) для принятия налога на добавленную стоимость к вычету является счет-фактура, полученный от посредника. Счет-фактура выставляется посредником комитенту, принципалу с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного продавцом посреднику. Действия арендодателя-агента (комиссионера) в случае передачи в аренду части помещений будут следующими:

    • он получает от коммунальных служб счета-фактуры и хранит их в журнале учета полученных счетов-фактур;
    • регистрирует счета-фактуры в книге покупок только в части стоимости коммунальных услуг, потребляемых лично;
    • выставляет арендатору от своего имени счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором, с отражением показателей из счетов-фактур поставщиков услуг;
    • счета-фактуры, выставленные арендатору, регистрирует в журнале выставленных счетов-фактур, не регистрируя их при этом в книге продаж;
    • выставляет арендатору счет-фактуру на сумму посреднического вознаграждения, регистрирует его в журнале выставленных счетов-фактур и в книге продаж; в случае включения агентского вознаграждения в арендную плату, счет-фактура выставляется на сумму арендной платы.

    То есть,    если   арендодатель обеспечивает арендатора всеми услугами, то  такие действия   считаются  аналогичными действиям агента  и подлежат вознаграждению.

     Поэтому, если Вы осуществляете оплату коммунальных платежей от имени арендодателя, то Вы фактически совершаете действия  СУБАГЕНТА.

       СОглансо ст.1009 ГК РФ если иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. В агентском договоре может быть предусмотрена обязанность агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.

     То есть, в таком случае Вам следует дополнительно заключить с ПРинципалом субагентский Договор на оплату коммунальных услуг и получать соответствующее вознаграждение.  

    При этом сумма коммунальных платежей, поступающая на Ваш счет будет считаться доходом той или иной стороны в зависимости от СУбагентского Договора.

     Таким образом,  Вам следует исходить из вышеизложенного и при необходимости оформить Ваши отношения с Принципалом по оплате коммунальных услуг по ДОговору аренды.

    С уважением Ф. Тамара 

    02 Мая 2013, 19:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Матвеенко Сергей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Чертково
    Общаться в чате
    Да вы правильно считаете у вас как у агента, применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение если иное вы не прописали в агентском  договоре. 

      Что касется вашего вопроса по налогу  на коммунальные платежи  то тут нужно смотреть как оформлена  эта сумма по договорам аренды  если она у вас проходит как возмещение за коммунальные платежи  от арендаторов то чиновники из  Минфина РФ считают что, возмещение арендатором коммунальных платежей арендодателю, применяющему УСН,- является доходом арендодателя (письмо Минфина России от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130.Суды считают что эта сумма по компенсации расходов на ком.услуги не может  являться доходом в соответствии со ст.41 НК РФ.


    В любом случае вам нужно обратить внимание на правильность и четкость  составления договоров по вашей деятельности сучетом действуюшего законодательства РФ .

     
    02 Мая 2013, 19:55
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист
    Общаться в чате

    Тамара Арновна, хороший ответ… Но чужой: www.tls-pravo.ru/news/latest-articles/arenda.html

    03 Мая 2013, 06:36
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Если изложить проще, то арендная плата определяется договорно следующими способами. 

    1) арендная плата делится на постоянную и переменную части, последняя — коммунальные платежи. Вся плата облагается НДС. Расходами на оплату НДС нагружается арендатор, но принимает его к вычету. Арендодатель НДС, соответственно, уплачивает и вычитает НДС только с коммуналки;

    2) арендная плата не включает коммуналку, она возмещается отдельно: 

    а) либо арендатором напрямую снабжающей организации, если у него есть энергопринимающее устройство. НДС арендатор уплачивает поставщику и принимает к вычету.

    б) либо транзитом через арендодателя, если энергопринимающее устройство у последнего. В этом случае арендодатель становится агентом для арендатора, сумму НДС за аренду и агентирование получает от арендатора и уплачивает в бюджет, НДС за коммуналку, грубо говоря, транзитом следует через арендодателя поставщику. Арендатор принимает весь НДС к вычету. 

    3) арендная плата включает все, но это может быть неудобно, когда меняются тарифы на энергоснабжение, потому как страдает арендодатель.

    Вы — агент, и судя по всему, не самостоятельно заключаете договоры аренды, а от имени арендодателя, поэтому все права и обязанности по договорам аренды  возникают у него, в силу абз. 3 п. 1 ст. 1005 ГК РФ.

    Деньги получаемые от арендаторов — это следуемые деньги и, согласно пп. 9 п. 1 ст. 251, они не являются даже Вашими расходами. Следовательно, для целей налога на прибыль, эти деньги являются внереализационным доходом арендодателя (п. 4 ст. 250 НК РФ), если коммуналка включена в арендную плату в вариантах: пункт 1), а также, полагаю, пп. б)  п. 2) и п. 3) этого ответа. В подпункте а) пункта 2, это доход снабжающей организации.

    05 Мая 2013, 14:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист
    Общаться в чате

    Кроме того, не нужно заключать субагентский вообще. Он нужен только для варианта б) п. 2) и уже заключен. Имеющийся агентский договор является, в части обеспечения коммунальных услуг, по своей сути, субагентским. (В соответствие с п. 1 ст. 1009 ГК РФ, для заключения субагентского не требуется согласия принципала, если иное прямо не предусмотрено в агентском.) 

    05 Мая 2013, 16:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats