304 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

304 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Бухгалтерский учет

Агентский договор

Наша организация выступает агентом в сфере сдачи в аренду коммерческой недвижимости принципала. На расчетной счет агента поступают денежные средства, получаемые от арендаторов за пользование помещениями. Из этих средств мы удерживаем агентское вознаграждение в фиксированной сумме 500000 рублей в месяц. Данную сумму я учитываю в составе доходов агента (мы на упрощенке). Из оставшихся средств оплачиваются коммунальные платежи, остаток суммы перечисляется принципала.

Чьим доходом являются денежные средства, уходящие на уплату коммунальных услуг? Насколько я понимаю, доходом агента является сумма в размере 500000 рублей ежемесячно, а доходом принципала (он тоже на упрощенке) явлется сумма ежемесячно перечисляемая ему на расчетной счет.

Например, поступило 1 миллион рублей, из них 100000 оплатили коммунальных платежей, 500000 тысяч ушло на вознаграждение агента, а 400000 перечислили принципалу. Кто заплатит налог со 100000?

02 Мая 2013, 17:16, вопрос №78330
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (8)

Юрист - Сергей
1661
ответ
1338
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Коммунальные платежи оплачиваются за помещения которые агент сдает в аренду? Договором урегулирован момент кто оплачивает указанные платежи?

Судя по всему это внереализационные доходы принципала от сдачи имущества в аренду.

02 Мая 2013, 17:23
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Екатерина
417
ответов
95
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

По моему мнению, если ваша организация находится на УСН, не имеет значения какой доход вы получаете. Прибыль принципала составляет 500т.р. далее, всё зависит от того, кем является принципал — физическое или юридическое лицо и на какой системе налогообложения он состоит. 100т.р. — это расходы собственника на содержание имущества, в отношении которых, может быть применен налоговый вычет в зависимости от системы налогообложения принципала.

02 Мая 2013, 17:26
q Отблагодарить
0 0
Адвокат - Вадим
3449
ответов
1180
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Оренбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!
Мария, Вы на УСН с прибыли находитесь или с дохода?

В любом случае этот вопрос на общее развитие, поскольку в силу ст.41 НК РФ

В соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» настоящего Кодекса.


т.е. доход это деньги, которое получает лицо за что либо (исполнение договора, взысканию по исп листу и тд)

Поэтому ни  Вы, ни Ваш принципал платить налог с этих 100тр не будут, это будут деньги коммунальщиков и они будут разбираться сами.

02 Мая 2013, 17:30
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
25%
Юрист - Лев
2158
ответов
716
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, уважаемая Мария!

Если вопрос распределения обязанностей по уплате коммунальных платежей не урегулирован в договорном порядке, то доходом они являются для коммунальных служб, а для вас — расходами.

02 Мая 2013, 17:47
q Отблагодарить
3 0
Юрист - Игорь
369
ответов
114
отзывов
Общаться в чате
ООО "Юридическая фирма "Легатим", г. Березники

Здравствуйте, Мария.

Чьим доходом являются денежные средства, уходящие на уплату коммунальных услуг? 

Надо смотреть агентский договор. Должны признаваться доходом принципала, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов агента в соответствии с условиями заключенных договоров. 

Так как вы осуществляете посредническую деятельность, то на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса в составе доходов не учитываются доходы поступившие агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных агентом за принципала, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов агента в соответствии с условиями заключенных договоров. При определении объекта налогообложения при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, вашим доходом является только сумма полученного агентского вознаграждения, т.е. 500 т.р.

02 Мая 2013, 17:51
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Тамара
2822
ответа
658
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Мария!

 В соответствии со ст.1005  ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

 То есть, если сделки, совершаются Вами  с третьим лицом от Вашего имени и за счет принципала, то Вы приобретаете права и становитесь  обязанным, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

 В таком случае  денежные средства, получаемые от арендаторов за пользование помещениями, являются Вашим доходом. И следовательно налог на добавленную стоимость уплачиваете  Вы.

 Если сделки совершаются Вами  с третьим лицом от имени и за счет принципала, то права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В таком случае  все суммы поступающие на Ваш счет являются доходом принципала.

  При этом Вы имеете право  удерживать агентское вознаграждение в фиксированной сумме 500000 рублей в месяц, если это предусмотрено Вашим агентским договором. И следовательно данную сумму  можете учитывать в составе доходов агента.

СОгласно ст.1008 ГК  РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

 Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

 Таким образом, если Договор аренды заключается от имени принципала, то следовательно все обязательства по нему, в том числе по оплате коммунальных платежей, несет Принципал или арендатор.  И следовательно обязанность по уплате налога лежит на  Принципале.

Учитываются ли расходы на коммунальные услуги и иные аналогичные платежи при исчислении налога на прибыль?  Подлежат ли вычету у арендодателя суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные энергоснабжающей организации в части электроэнергии, потребленной арендатором? 

Ответы на поставленные вопросы будут зависеть от условий договора аренды, от обязанностей сторон, оговоренных в нем.

Для разрешения вопросов налогообложения коммунальных расходов  рассмотрим возможные варианты:

1. Если  суммы коммунальных и иных аналогичных платежей включены в состав арендной платы,

Арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ и правовой позиции высших судебных органов (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002) стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок (механизм) ее расчета. Учесть изменение стоимости коммунальных услуг позволит условие договора, предусматривающее постоянную и переменную части арендной платы.

Постоянная часть является фиксированной и включает в себя оплату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 40 НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.Поэтому арендодатель должен исчислить налог с полной суммы арендной платы. Если оплата коммунальных услуг производится в составе арендных платежей, то отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить счет на оплату аренды с приложением расчета переменной части арендной платы, а также копий первичных учетных документов коммунальных служб (счета, расчеты), если это предусмотрено договором аренды.

При таком варианте арендодатель, руководствуясь п.3 ст. 168 НК, выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную часть) без выделения отдельной строкой суммы коммунальных платежей в счете-фактуре и счете на оплату арендодателю, а арендатор принимает к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя (в том числе и в переменной части). Правомерность таких действий подтверждена разъяснениями налоговых и финансовых органов (Письма ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175). При соблюдении этих условий вычет предъявленных сумм налога на добавленную стоимость производится арендатором в общеустановленном порядке.

 В данном случае у арендатора отсутствует риск как по принятию налога на добавленную стоимость, предъявленного арендодателем по переменной части арендной платы к вычету, так и по включению в расходы для целей исчисления налога на прибыль, суммы переменной части.

Что касается сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, арендодатель принимает их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке, так как услуги приобретаются для осуществления операций, облагаемых НДС (услуги по сдаче помещений в аренду облагаются налогом на добавленную стоимость) (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Такую же позицию выразил ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 10.01.2007 № А05-7971/2006-13 и от 04.07.2007 № А56-38904/2006.

2. Если в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель в интересах арендатора совершает действия, связанные с обеспечением помещения электроэнергией, водоснабжением и иными коммунальными услугами, а арендатор обязуется возместить расходы арендодателя, понесенные им в связи с выполнением поручения, то деятельность арендодателя по предоставлению коммунальных услуг следует рассматривать как посредническую, а договор аренды как смешанный договор. Такие отношения характерны для агентского договора (ст. 1005 ГК РФ) или договора комиссии (ст. 990 ГК РФ), в зависимости от того, действует агент от имени принципала или от своего имени (ст. 1011 ГК РФ).

При передаче энергии, воды, газа, услуг связи арендатору арендодатель не совершает операций по реализации и не обязан исчислять и уплачивать налог на добавленную стоимость, так как товары, приобретенные арендодателем-агентом для арендатора-принципала, являются собственностью принципала (п.1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ). Операции по приобретению и переадресации услуг для арендодателя – транзитные, потребляются арендатором, поэтому не увеличивают ни выручку, ни затраты арендодателя.

Внесение подобных условий в договор аренды вполне допустимо. Действующим законодательством предусмотрена возможность заключения смешанных договоров. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п.3 ст. 421 ГК РФ). Следовательно, договор аренды с элементами договора агентирования не противоречит действующему законодательству.

При этом необходимо отметить, что все посреднические договоры являются возмездными. При отсутствии в посреднических договорах условия о размере вознаграждения или о порядке его уплаты, вознаграждение уплачивается после исполнения поручения в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса (ст. 991, ст. 1006 ГК РФ). С учетом положений гражданского законодательства, возможно указать на включение в арендную плату вознаграждения за оказание посреднических услуг, без выделения отдельной суммой. Вознаграждение арендодателя-посредника на общих основаниях облагается налогом на добавленную стоимость (ст. 146, 156 НК РФ).

Согласно Правилам ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, Книг покупок и Книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 914 от 02.12.2000, основанием для вычета налога на добавленную стоимость налогоплательщиком (приобретателем) является счет-фактура, выставленный посредником, в котором отражаются показатели счета-фактуры, выставленного продавцом услуги.

Письмом ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/85@ был разъяснен порядок перевыставления счетов-фактур при приобретении товаров (работ, услуг) черезпосредника. Если счет-фактура выставлен продавцом на имя комиссионера (агента), то основанием у комитента (принципала) для принятия налога на добавленную стоимость к вычету является счет-фактура, полученный от посредника. Счет-фактура выставляется посредником комитенту, принципалу с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного продавцом посреднику. Действия арендодателя-агента (комиссионера) в случае передачи в аренду части помещений будут следующими:

  • он получает от коммунальных служб счета-фактуры и хранит их в журнале учета полученных счетов-фактур;
  • регистрирует счета-фактуры в книге покупок только в части стоимости коммунальных услуг, потребляемых лично;
  • выставляет арендатору от своего имени счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором, с отражением показателей из счетов-фактур поставщиков услуг;
  • счета-фактуры, выставленные арендатору, регистрирует в журнале выставленных счетов-фактур, не регистрируя их при этом в книге продаж;
  • выставляет арендатору счет-фактуру на сумму посреднического вознаграждения, регистрирует его в журнале выставленных счетов-фактур и в книге продаж; в случае включения агентского вознаграждения в арендную плату, счет-фактура выставляется на сумму арендной платы.

То есть,    если   арендодатель обеспечивает арендатора всеми услугами, то  такие действия   считаются  аналогичными действиям агента  и подлежат вознаграждению.

 Поэтому, если Вы осуществляете оплату коммунальных платежей от имени арендодателя, то Вы фактически совершаете действия  СУБАГЕНТА.

   СОглансо ст.1009 ГК РФ если иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. В агентском договоре может быть предусмотрена обязанность агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.

 То есть, в таком случае Вам следует дополнительно заключить с ПРинципалом субагентский Договор на оплату коммунальных услуг и получать соответствующее вознаграждение.  

При этом сумма коммунальных платежей, поступающая на Ваш счет будет считаться доходом той или иной стороны в зависимости от СУбагентского Договора.

 Таким образом,  Вам следует исходить из вышеизложенного и при необходимости оформить Ваши отношения с Принципалом по оплате коммунальных услуг по ДОговору аренды.

С уважением Ф. Тамара 

02 Мая 2013, 19:12
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
33%
Юрист - Сергей
7452
ответа
3814
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Чертково
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Да вы правильно считаете у вас как у агента, применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение если иное вы не прописали в агентском  договоре.

  Что касется вашего вопроса по налогу  на коммунальные платежи  то тут нужно смотреть как оформлена  эта сумма по договорам аренды  если она у вас проходит как возмещение за коммунальные платежи  от арендаторов то чиновники из  Минфина РФ считают что, возмещение арендатором коммунальных платежей арендодателю, применяющему УСН,- является доходом арендодателя (письмо Минфина России от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130.Суды считают что эта сумма по компенсации расходов на ком.услуги не может  являться доходом в соответствии со ст.41 НК РФ.

В любом случае вам нужно обратить внимание на правильность и четкость  составления договоров по вашей деятельности сучетом действуюшего законодательства РФ .

 
02 Мая 2013, 19:55
q Отблагодарить
1 0
получен
гонорар
42%
Юрист - Андрей
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Тамара Арновна, хороший ответ… Но чужой: www.tls-pravo.ru/news/latest-articles/arenda.html

03 Мая 2013, 06:36
q Отблагодарить
2 0
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Здравствуйте!

Если изложить проще, то арендная плата определяется договорно следующими способами. 

1) арендная плата делится на постоянную и переменную части, последняя — коммунальные платежи. Вся плата облагается НДС. Расходами на оплату НДС нагружается арендатор, но принимает его к вычету. Арендодатель НДС, соответственно, уплачивает и вычитает НДС только с коммуналки;

2) арендная плата не включает коммуналку, она возмещается отдельно: 

а) либо арендатором напрямую снабжающей организации, если у него есть энергопринимающее устройство. НДС арендатор уплачивает поставщику и принимает к вычету.

б) либо транзитом через арендодателя, если энергопринимающее устройство у последнего. В этом случае арендодатель становится агентом для арендатора, сумму НДС за аренду и агентирование получает от арендатора и уплачивает в бюджет, НДС за коммуналку, грубо говоря, транзитом следует через арендодателя поставщику. Арендатор принимает весь НДС к вычету. 

3) арендная плата включает все, но это может быть неудобно, когда меняются тарифы на энергоснабжение, потому как страдает арендодатель.

Вы — агент, и судя по всему, не самостоятельно заключаете договоры аренды, а от имени арендодателя, поэтому все права и обязанности по договорам аренды  возникают у него, в силу абз. 3 п. 1 ст. 1005 ГК РФ.

Деньги получаемые от арендаторов — это следуемые деньги и, согласно пп. 9 п. 1 ст. 251, они не являются даже Вашими расходами. Следовательно, для целей налога на прибыль, эти деньги являются внереализационным доходом арендодателя (п. 4 ст. 250 НК РФ), если коммуналка включена в арендную плату в вариантах: пункт 1), а также, полагаю, пп. б)  п. 2) и п. 3) этого ответа. В подпункте а) пункта 2, это доход снабжающей организации.

05 Мая 2013, 14:49
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Кроме того, не нужно заключать субагентский вообще. Он нужен только для варианта б) п. 2) и уже заключен. Имеющийся агентский договор является, в части обеспечения коммунальных услуг, по своей сути, субагентским. (В соответствие с п. 1 ст. 1009 ГК РФ, для заключения субагентского не требуется согласия принципала, если иное прямо не предусмотрено в агентском.) 

05 Мая 2013, 16:48
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

304 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут