Является ли договор аренды общедолевого имущества ничтожным без согласия второго собственника?

По основной квалификации суд, скорее всего, прав: договор аренды общего имущества, заключенный одним из двух сособственников без согласия второго, по общему правилу является оспоримой, а не ничтожной сделкой. Но это не означает, что собственник № 2 потерял возможность защитить свое право на имущество.

Логика здесь следующая.

По ст. 246 ГК РФ распоряжаться имуществом в долевой собственности можно только по соглашению всех сособственников. Передача всего объекта в аренду является распоряжением имуществом. При долях 50 на 50 собственник № 1 не мог самостоятельно передать ООО № 2 весь объект.

Однако последствие нарушения ст. 246 определяется с учетом ст. 173.1 ГК РФ. Если сделка совершена без согласия лица, согласие которого требуется законом, такая сделка по общему правилу оспорима. Для ее признания недействительной дополнительно существенно, знало ли ООО № 2 или должно ли было знать об отсутствии согласия второго собственника.

В вашей ситуации этот момент выглядит в пользу собственника № 2: директор ООО № 1 и ООО № 2 один и тот же человек, первый договор был заключен с участием обоих собственников, поэтому доказать осведомленность ООО № 2 об отсутствии согласия второго собственника значительно проще.

Практика по вопросу ничтожности не абсолютно единообразна. Встречается подход, при котором грубое нарушение режима общей собственности квалифицируют как ничтожность. Но более устойчивый подход сейчас состоит именно в применении ст. 173.1 ГК РФ и признании такой сделки оспоримой. Поэтому строить дальнейшее обжалование только на тезисе о ничтожности я бы не стал.

Вторая ваша позиция требует отдельного разграничения. То, что договор с ООО № 1 не был расторгнут, само по себе не делает договор с ООО № 2 ничтожным. Верховный Суд прямо исходил из того, что несколько договоров аренды одного имущества могут существовать одновременно. Вопрос тогда переходит из недействительности сделки в неисполнение обязательства перед тем арендатором, которому имущество фактически не предоставлено.

По срокам:

1. Для оспаривания сделки применяется срок 1 год с момента, когда собственник № 2 узнал или должен был узнать об обстоятельствах заключения договора без его согласия.

2. Те 1,5 года, которые дело находилось в суде, в срок не включаются. После надлежащего обращения в суд исковая давность на период судебной защиты не течет.

3. Поэтому решающая дата здесь не дата договора и не продолжительность процесса, а установленная судом дата, когда собственник № 2 узнал или должен был узнать о договоре ООО № 2.

Если год действительно был пропущен, я бы не пытался повторно заходить исключительно через недействительность договора. Нужно менять предмет защиты.

Если ООО № 2 продолжает занимать имущество и собственник № 2 из-за этого не может им пользоваться, можно ставить вопрос об устранении препятствий в осуществлении права собственности по ст. 304 ГК РФ и об определении порядка владения и пользования общим имуществом по ст. 247 ГК РФ. На негаторное требование об устранении продолжающегося нарушения права исковая давность не распространяется. Это потенциально значительно сильнее попытки восстановить пропущенный годичный срок.

Кроме того, по ст. 248 ГК РФ доходы от использования общего имущества распределяются между сособственниками соразмерно долям. Поэтому отдельно нужно проверить, кто все это время получал арендную плату от ООО № 2 и получал ли собственник № 2 причитающиеся ему 50 процентов дохода.

У ООО № 1 требования также возможны. Если первый договор продолжал действовать, а из-за передачи имущества ООО № 2 первый арендатор был лишен возможности им пользоваться, ООО № 1 вправе ставить вопрос о нарушении договора и взыскании доказанных убытков. Для требований об убытках общий срок исковой давности составляет 3 года, но начало его течения нужно определять применительно к конкретному нарушению.

Поэтому я бы сейчас не концентрировался только на споре о словах «ничтожная или оспоримая». Для собственника № 2 гораздо важнее правильно сформулировать новый способ защиты, который реально вернет возможность пользоваться и распоряжаться имуществом.

Определяющий документ здесь решение суда по уже рассмотренному делу, особенно мотивировка о начале течения годичного срока и о фактическом использовании имущества ООО № 2. Именно по этим выводам будет понятно, что еще можно обжаловать, а какие требования лучше заявлять уже отдельно.

Решил что этот договор аренды имущества заключенный собственником №1 с ООО №2, без согласия собственника №2, оспоримый и срок действия 1 год

 Здравствуйте.

Согласно ст. 204 ГК РФ, срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права — и на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита. При этом днем обращения считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд (в том числе через электронную форму на сайте суда). Поэтому сколько рассматривался иск судом значения не имеет.

Это первое что хотелось бы отметить.

Срок на апелляционное обжалование еще не пропущен?

Здравствуйте.

Договор аренды вещи без согласия второго долевого собственника является ничтожной сделкой, а не оспоримой, поскольку в соответствии с положениями ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности возможно по соглашению всех собственников.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ 

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

в данном случае, один из собственников заключил договор в нарушение интересов третьего лица по отношению спорного договора аренды (второго собственника), поэтому сделка ничтожна.

Далее продолжу.

Здравствуйте.

Вопрос: Договор аренды заключенный собственником №1 с ООО №2 является оспоримым или ничтожным.? Здесь нарушение ГК, по двум позициям: 1) Нет согласия собственника №2 на заключения договора аренды с ООО №2 2) Нет расторжение договора аренды собственниками с ООО №1.

 здесь скорее всего сделка оспоримая, а не ничтожная. Как отмечено в Постановленим Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Я думаю здесь именно оспоримость сделки, енсмотря на то, что нет согласия второго собственника. 

Тем более в силу ст. 173.1 ГК РФ

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Далее

Есть ли возможность у ООО № 1 заявить убытки? Какие срок давности?

А у Вас по решению что, оно в силу вступило? Поскольку сделка оспоримая, то срок 1 год, ч. 2 ст. 181 ГК РФ.

Ростислав, добрый вечер!

Суд, вероятнее всего, правильно квалифицировал второй договор как оспоримый, а не ничтожный.

По статьям 246–247 ГК РФ передача всего объекта долевой собственности в аренду требует согласия обоих собственников. Однако согласно ст. 173.1 ГК РФ сделка без необходимого согласия является оспоримой, если закон прямо не устанавливает её ничтожность. Для признания договора недействительным необходимо доказать, что ООО № 2 знало или должно было знать об отсутствии согласия. Общий директор обоих ООО, его родство с собственником № 1 и знание первого договора подтверждают такую осведомлённость, но не превращают сделку в ничтожную.

Срок исковой давности — один год со дня, когда собственник № 2 узнал или должен был узнать о втором договоре (п. 2 ст. 181 ГК РФ). При этом 1,5 года судебного разбирательства в срок не включаются: после принятия иска давность не течёт (ст. 204 ГК РФ). Поэтому нужно сопоставить именно дату получения сведений о договоре и дату подачи иска. Давность применяется только по заявлению ответчика (ст. 199 ГК РФ).

Отсутствие расторжения первого договора не делает второй договор ничтожным. По п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 несколько договоров аренды одной вещи создают конкурирующие обязательства. Арендатор, которому имущество не передано, вправе требовать убытки и договорную неустойку по статьям 398 и 611 ГК РФ.

Если решение ещё не вступило в силу, подавайте апелляцию в течение месяца (ст. 259 АПК РФ), проверяя прежде всего неправильное определение момента начала годичного срока. Кассация подаётся в течение двух месяцев после вступления судебных актов в силу (ст. 276 АПК РФ).

Если срок действительно пропущен и решение устояло, нельзя повторно заявить тот же спор как о ничтожности или негаторный иск, обходя давность. Возможны самостоятельные требования:

установить судебный порядок пользования имуществом по ст. 247 ГК РФ;
взыскать 50% фактически полученного арендного дохода по ст. 248 ГК РФ;
потребовать компенсацию при доказанном лишении возможности пользоваться своей долей;
рассмотреть раздел или выдел имущества по ст. 252 ГК РФ.
ООО № 1 вправе требовать убытки, если первый договор продолжал действовать, но пользоваться объектом стало невозможно. Общий срок — три года со дня, когда ООО узнало о нарушении и надлежащем ответчике (статьи 196, 200 ГК РФ). Необходимо доказать размер убытков, причинную связь и вину конкретного арендодателя.