Добрый день.
Хочу купить квартиру в строящемся доме. Мне предлагается заключить договор уступки прав и обязанностей с компанией, которая заключила договор долевого участия с застройщиком.
Какие подводные камни могут быть в данном случае и на что обратить внимание?
Спасибо.
Наталья,
типичный обман, который делался ранее в таких случаях — это «двойные продажи» одних и тех же квартир. Поэтому договор долевого участия непременно должен быть зарегистрирован в ЕГРП. Тогда мошенничества можно избежать.
Несоветую делать данные действия. Договор уступки в крайнем случае можно заключать с родственником, а в вашем случае вы уступаете все права юр. лицу и не понятно с какой целью и какие последствия могут наступить (к примеру данное юр.лицо может внезапно стать банкротом, фирма однодневка, продать квартиру-двойная продажа). Перед тем как подписывать данные документы возмите копию-типовой вариант для юр. анализа и проидите к юристам для анализа и заключения по нему. Вообще когда предлагают такие действия-надо серьёзно задуматься. С уважением.
Здравствуйте, Наталья!
Возможно заключить такой договор при условиях, что в этом договоре непременно будет присутствовать пункт о том, что предыдущий договор утрачивает свое правовое значение. Это первое. Второе - договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Если эти условия будут соблюдены, никаких «подводных камней» уже быть не может.
Добрый день, Наталья.
Сложно, что то сказать не видя договоров, на основании которых предполагается совершение сделок (договора компании с застройщиком, и проекта договора с вами).
Обратите внимание на следующее:
Пунктом 1 статьи 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно пункту 3 статьи 1 указанного закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме,не допускается.
Таким образом, вам необходимо убедиться, что договор компании с застройщиком не связан с инвестиционной деятельностью и является именно договором долевого строительства.
В помощь вам будут нормы п.1 ст.4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» согласно которым субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Следовательно, вам необходимо:
-установить, что компания, которая передает вам свои права на квартиру не является инвестором, заказчиком, подрядчиком строительства дома (так как это повышает риски признания такого договора инвестиционным);
- убедиться, что договор компании с застройщиком не связан с инвестиционной деятельностью и является именно договором долевого строительства;
По прикрепленным договорам:
-Договор зарегистрирован как договор долевого участия (что хорошо);
-При переуступке фактически происходит расщепление основного договора (необходимо быть очень внимательным с правильностью данных по квартире);
На что обратить внимание:
-Согласно ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, либо ваша квартира должна быть оплачена (так как договор сложный, внимательно посмотрите, что речь идет именно о вашей квартире), либо фактически ваше соглашение должно быть трехсторонним (застройщик должен дать согласие на переуступку).
-земельный участок, на котором находится строительство, находится в залоге у банка, при риске недостроя (банкротства застройщика), банк будет иметь преимущественное право удовлетворения своих требований.
Наталья, добрый день!
«Подводных камней» при заключении договора уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) может быть много.
Хотя в принципе заключение такого договора с юридическим лицом, которое заключало ДДУ с застройщиком, само по себе не несёт в себе риска. Нет разница в том, покупаете ли Вы квартиру по уступке у физического лица, либо у юридического лица. Покупать квартиры по ДДУ могут как те, так и другие. И перепродают квартиры по договорам уступки с целью извлечения на этом прибыли как юр.лица (организации), так и физические лица.
Основное, на что Вам необходимо обратить внимание, это зарегистрирован ли ДДУ, заключенный этой компанией с застройщиком, в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), поскольку такая его регистрация предусмотрена законом, а к Вам перейдут права и обязанности по этому ДДУ.
Поэтому Вам необходимо истребовать у компании, заключившей ДДУ с застройщиком, не только проект договора уступки, который Вам предлагается заключить, но и сам ДДУ.
Нюансов может быть много. Не так давно здесь на сайте обсуждались условия предложенному одному из клиентов для заключения договора долевого участия.
Прежде всего, Вам нужно знать, что и сам ДДУ, который был заключен компанией с застройщиком, и договор уступки, который заключите Вы, должны быть зарегистрированы в ЕГРП. Это основная гарантия выполнения застройщиком своих обязательств по строительству дома, сдаче его в эксплуатацию и передачи Вам квартиры.
Наталья, в первую очередь обратите внимание на пункт 2.2 ДДУ, в соответствии с которым застройщик вправе в одностороннем порядке (без Вашего согласия) отодвигать срок передачи Вам квартиры, правда, не более чем на 6 месяцев.
Тем самым застройщик подстраховал себя на тот случай, если вовремя построить объект и сдать его в эксплуатацию ему не удастся.
Вы в этом случае теряете право взыскать с него неустойку за нарушение срока передачи квартиры. Право на взыскание неустойки Вы будете иметь в том случае, если застройщик Вас не уведомит о продлении этого срока или если нарушит новый установленный им срок (не превышающий 6 месяцев от изначального).
Наталья, как указано в ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
То есть одним из признаков инвестиционной деятельности в данном случае является получение прибыли как цель такой деятельности.
Поэтому если квартира была приобретена ООО «УК „Квартстрой“ по одной цене и продана будет Вам по бо'льшей цене, то такой договор долевого участия может быть признан связанным с инвестиционной деятельностью по строительству.
Спасибо. Прикрепляю шаблон договора и ДДУ
Выше коллега предостерегает Вас о возможном банкротстве юр. лица. Я не могу согласиться с этим. Дело в том, что после уступки прав и обязанностей компанией Вам, с этой компанией Вы никаких дел иметь уже не будете. Обанкротится она или нет — не Ваша будет забота. Вас последствия его банкротства касаться не могут. Вы будете иметь дело с застройщиком. Ну, если есть опасность, что застройщик обанкротится — тогда другое дело. Я бы посоветовал Вам ознакомиться с историей деятельности застройщика, с которым Вам и придется иметь дело. Насколько он надежен, как долго он на этом бизнесе и т.д.
«Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается».
Вот на это, что выше цитируется коллегой Казаковым нормы, в самом деле, следует обратить внимание. Это важно! То есть, не связан ли договор компании с застройщиком с инвестиционной деятельностью.