Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

124 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
124 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Договор уступки прав и обязанностей

Добрый день.

Хочу купить квартиру в строящемся доме. Мне предлагается заключить договор уступки прав и обязанностей с компанией, которая заключила договор долевого участия с застройщиком.

Какие подводные камни могут быть в данном случае и на что обратить внимание?

Спасибо.

  • ДДУ №2-М08.pdf
  • Договор Уступки шаблон Булатниково 10~.docx
19 Января 2014, 13:09, вопрос №346680 Наталья, г. Москва

Уточнение клиента

Спасибо. Прикрепляю шаблон договора и ДДУ

19 Января 2014, 13:56
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич

    Наталья,

    типичный обман, который делался ранее в таких случаях — это «двойные продажи» одних и тех же квартир. Поэтому договор долевого участия непременно должен быть зарегистрирован в ЕГРП. Тогда мошенничества можно избежать.

    19 Января 2014, 13:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Бадасюк Владимир
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Несоветую делать данные действия. Договор уступки в крайнем случае можно заключать с родственником, а в вашем случае вы уступаете все права юр. лицу и не понятно с какой целью и какие последствия могут наступить (к примеру данное юр.лицо может внезапно стать банкротом, фирма однодневка, продать квартиру-двойная продажа). Перед тем как подписывать данные документы возмите копию-типовой вариант для юр. анализа и проидите к юристам для анализа и заключения по нему. Вообще когда предлагают такие действия-надо серьёзно задуматься. С уважением.

    19 Января 2014, 13:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Здравствуйте, Наталья!

    Возможно заключить такой договор при условиях, что в этом договоре непременно будет присутствовать пункт о том, что предыдущий договор утрачивает свое правовое значение. Это первое. Второе  - договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Если эти условия будут соблюдены, никаких «подводных камней» уже быть не может.

    19 Января 2014, 13:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Добрый день, Наталья. 

    Сложно, что то сказать не видя договоров, на основании которых предполагается совершение сделок (договора компании с застройщиком, и проекта договора с вами).

    Обратите внимание на следующее:

    Пунктом 1 статьи 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

    Согласно пункту 3 статьи 1 указанного закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

    Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме,не допускается.
    Таким образом, вам необходимо убедиться, что договор компании с застройщиком не связан с инвестиционной деятельностью и является именно договором долевого строительства.

    В помощь вам будут нормы п.1 ст.4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» согласно которым субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

    Следовательно, вам необходимо:

    -установить, что компания, которая передает вам свои права на квартиру не является инвестором, заказчиком, подрядчиком строительства дома (так как это повышает риски признания такого договора инвестиционным);

    - убедиться, что договор компании с застройщиком не связан с инвестиционной деятельностью и является именно договором долевого строительства;

    19 Января 2014, 13:43
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Наталья, добрый день!

    «Подводных камней» при заключении договора уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) может быть много. 

    Хотя в принципе заключение такого договора с юридическим лицом, которое заключало ДДУ с застройщиком, само по себе не несёт в себе риска. Нет разница в том, покупаете ли Вы квартиру по уступке у физического лица, либо у юридического лица. Покупать квартиры по ДДУ могут как те, так и другие. И перепродают квартиры по договорам уступки с целью извлечения на этом прибыли как юр.лица (организации), так и физические лица.

    Основное, на что Вам необходимо обратить внимание, это зарегистрирован ли ДДУ, заключенный этой компанией с застройщиком, в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), поскольку такая его регистрация предусмотрена законом, а к Вам перейдут права и обязанности по этому ДДУ.

    Поэтому Вам необходимо истребовать у компании, заключившей ДДУ с застройщиком, не только проект договора уступки, который Вам предлагается заключить, но и сам ДДУ.

    Нюансов может быть много. Не так давно здесь на сайте обсуждались условия предложенному одному из клиентов для заключения договора долевого участия.

    Прежде всего, Вам нужно знать, что и сам ДДУ, который был заключен компанией с застройщиком, и договор уступки, который заключите Вы, должны быть зарегистрированы в ЕГРП. Это основная гарантия выполнения застройщиком своих обязательств по строительству дома, сдаче его в эксплуатацию и передачи Вам квартиры.

    19 Января 2014, 13:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Выше коллега предостерегает Вас о возможном банкротстве юр. лица. Я не могу согласиться с этим. Дело в том, что после уступки прав и обязанностей компанией Вам, с этой компанией Вы никаких дел иметь уже не будете. Обанкротится она или нет — не Ваша будет забота. Вас последствия его банкротства касаться не могут. Вы будете иметь дело с застройщиком. Ну, если есть опасность, что застройщик обанкротится — тогда другое дело. Я бы посоветовал Вам ознакомиться с историей деятельности застройщика, с которым Вам и придется иметь дело. Насколько он надежен, как долго он на этом бизнесе и т.д.

    19 Января 2014, 13:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    «Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается».

    Вот на это, что выше цитируется коллегой Казаковым нормы, в самом деле, следует обратить внимание. Это важно! То есть, не связан ли договор компании с застройщиком с инвестиционной деятельностью.   

    19 Января 2014, 14:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Наталья, в первую очередь обратите внимание на пункт 2.2 ДДУ, в соответствии с которым застройщик вправе в одностороннем порядке (без Вашего согласия) отодвигать срок передачи Вам квартиры, правда, не более чем на 6 месяцев.

    Тем самым застройщик подстраховал себя на тот случай, если вовремя построить объект и сдать его в эксплуатацию ему не удастся.

    Вы в этом случае теряете право взыскать с него неустойку за нарушение срока передачи квартиры. Право на взыскание неустойки Вы будете иметь в том случае, если застройщик Вас не уведомит о продлении этого срока или если нарушит новый установленный им срок (не превышающий 6 месяцев от изначального).

    19 Января 2014, 14:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    По прикрепленным договорам:

    -Договор зарегистрирован как договор долевого участия (что хорошо);

    -При переуступке фактически происходит расщепление основного договора (необходимо быть очень внимательным с правильностью данных по квартире);

    На что обратить внимание:

    -Согласно ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Таким образом, либо ваша квартира должна быть оплачена (так как договор сложный, внимательно посмотрите, что речь идет именно о вашей квартире), либо фактически ваше соглашение должно быть трехсторонним (застройщик должен дать согласие на переуступку).
    -земельный участок, на котором находится строительство, находится в залоге у банка, при риске недостроя (банкротства застройщика), банк будет иметь преимущественное право удовлетворения своих требований. 

    19 Января 2014, 14:22
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Наталья, как указано в ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

    То есть одним из признаков инвестиционной деятельности в данном случае является получение прибыли как цель такой деятельности.

    Поэтому если квартира была приобретена ООО «УК „Квартстрой“ по одной цене и продана будет Вам по бо'льшей цене, то такой договор долевого участия может быть признан связанным с инвестиционной деятельностью по строительству.

    19 Января 2014, 14:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats