Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Необходима оптимальная с точки зрения налогов схема по аренде и управлению (чтобы оплачивать только УСН и не
Добрый день. В вопросе https://pravoved.ru/question/2281528/ рассматривается похожая ситуация с которой я столкнулся, но с некоторыми отличиями. Нежилое помещение в долевой собственности 3 собственника, все оформили ИП на УСН у каждого по 1/3 в праве собственности (без выдела в натуре). Необходима оптимальная с точки зрения налогов схема по аренде и управлению (чтобы оплачивать только УСН и не заниматься управлением самим, сдача в аренду, коммунальные, ремонт и т.д.) Сложность в том, что согласно статьи 346.11 НК РФ о применении УСН делается исключение по не оплате НДС для договоров простого товарищества (совместной деятельности) и договоров доверительного управления имуществом ст.174.1 НК РФ, таким образом доверительное управление не подходит сразу. Есть мнение передать в "управление" (с правом заключение договора аренды, оплата коммунальных, текущий ремонт) агенту- ООО на УСН, как это сделать правильно (как оформить договор), чтобы налоговая не посчитала такую передачу как совместную деятельность (объединение вкладов ИП в виде долей для получения прибыли) и не приравняла агентский договор к договору доверительного управления. По предполагаемому агентскому договору агент будет действовать от своего имени но за счет принципала, иметь право получать деньги от аренды и после оплаты всех расходов и за вычетом своего вознаграждения перечислять оставшуюся часть собственникам соразмерно их доле в праве. Заранее благодарен.
Здравствуйте, Евгений!
на мой взгляд, следует поступить проще, а именно Вам (всем совладельцам вместе одним договором) сдать свою недвижимость в обычную аренду (гл.34 ГК) стороннему ИП, который например на УСН с объектом обложения «доход-расходы», а он уже самостоятельно будет заниматься арендованным у Вас объектом, в т.ч. сдавать его в субаренду при желании и наличии разрешения от Вас на это, поддерживать в надлежащем состоянии, взаимодействовать с коммунальщиками и прочее.
соответственно, Вы будете платить свои УСН 6% с дохода, а Ваш арендатор ИП УСН 15% со своего дохода, при этом учтя в своих расходах уплаченную Вам арендую плату.
замечу, что Вы можете выбрать к применению не только УСН, но и ПСН (пп.19 п.2 ст.346.43 НК)
19) сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, а также сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков;
Здравствуйте.
Если каждый из вас передаст в аренду конкретному ИП свои доли для того, чтобы он, будучи Вашим агентом, сдавал от вашего имени в аренду весь объект (полностью или по частям) и совершал все необходимые мероприятия, определенные согласно заключенному с вами тремя агентскому договору (ст. 1005 ГК РФ), то в принципе такая схема имеет право на существование. В дальнейшем он будет передавать вам полученные доходы за вычетом своего вознаграждения. Но Вам следует иметь в виду, что в этом случае каждый из вас будет вынужден (если вы на УСН доходы) включать в свою доходную часть в том числе и уплаченное агенту вознаграждение, а значит получится, что указанная сумма будет обложена налогом УСН дважды — один раз у агента и второй — у вас.
Есть вариант, когда Вы сдаете весь объект в аренду ИП на УСН, получаете с него общую арендную плату, а он сам в порядке субаренды уже сдает помещения по своему усмотрению. Тогда вы заключаете договор со множественностью лиц на стороне арендодателя и арендатор будет уплачивать в долях арендную плату каждому из вас. Но это хорошо, когда помещение одно и сдается полностью, При этом следует иметь в виду, что в ином случае (при множественности помещений) может сложиться ситуация, когда не все помещения в объекте сданы и тогда получится, что арендатор должен будет уплатить вам троим всю сумму, а сам собрать нужную не сможет. То есть нужны весьма доверительные отношения с четвертым ИП, чтобы пользоваться данной схемой.
Отдельно следует сказать, что это может быть не четвертый ИП, а один из вас, кто получит в аренду доли от остальных сособственников и будет выступать в хозяйственном обороте как одновременно арендатор (двух долей) и арендодатель (по части своей доли), но это особый случай, который потребует детальной проработки взаимоотношений.
1. Не обязательно. Помещение физически одно или несколько?
2. ДДУ на самом деле это договор который, во-первых, подлежит регистрации в Росреестре, а во-вторых, отличием ДДУ от агентского договора является специфика его предмета. Если предметом агентского договора является совершение самых разнообразных юридически значимых действий, то доверительный управляющий обязан осуществлять только управление имуществом учредителя управления. Риск переквалификации есть, но мне представляется, что можно «нагрузить» агентский договор различными действиями и отстранить его от ДДУ. Впрочем не исключено, что доказывать это придется в суде, что вряд ли можно признать желательным вариантом.
не вижу оснований для переквалификации аренды во что-то иное, тем более если арендатор стороннее лицо.
что касается агентского, то есть риск переквалификации в доверительное управление, т.к. делать он у Вас будет все тоже что делал бы и делает ДУ.