8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1200 ₽
Вопрос решен

Как правильно оформить сделку чтобы продавец гарантировано остался в аренде после продажи

Добрый день! Я продала помещение покупателю, с оговоркой что должна остаться ещё год у него в аренде за 50 тыс руб. После того как документы были поданы на оформление сделки в рег палату, Покупатель объявил , что хочет аренду 75 тыс. Меня это не устроило. Договора аренды у нас пока нет, так как я думала сделаем его когда он вступит в права. Я приостановила сделку, чтобы подстраховать себя и сделать сначала договор аренды где все будет оговорено. Но он не собственник и зарегистрировать договор аренды мы не можем. А я не хочу чтобы он стал собственником без выполнения моих условий. Я не доверяю больше, так как после того как он станет собственником, он может меня или вообще отправить или менять и диктовать условия аренды , мне неприемлемые..в регпалату сдан договор купли продажи .. Как гарантировать и подстраховать себя, чтобы я осталась в аренде после оформления сделки по моим условиям.. оформление Договора купли продажи приостановленно..

Показать полностью
Уточнение от клиента

Покупатель решил оформить помещение на свою мать. Договор аренды с ней заключать? А подтверждение платежей за аренду на него она даст доверенность.?

Уточнение от клиента

После всей этой истории я все таки хотела бы оформить договор в Регпалате… чтобы потом не бегать по судам… вариант с оформлением аренды мною на третье доверенное лицо Покупатель отверг, так как в таком случае мы должны отозвать регистрацию… и подать заново все документы уже с обременением… ему надо вернуть деньги… все долго будет… надо что то ещё…

Уточнение от клиента

Отказаться от сделки в одностороннем порядке невозможно, как я понимаю, по новому законодательству. Сейчас покупатель говорит, что согласен на аренду в 50 тыс руб на год, но это после того, как я приостановила. Но если он станет собственником, до подписания договора аренды, он может менять свое мнение, если у меня не будет гарантии и страховки. Я так понимаю. что из всего вышесказанного, один выход- предварительный Договор, но и тот сомнительный…

Предварительный Договор, в котором указывается, что Помещение продается с условием заключения Договора аренды на год за 50000 после оформления права собственности за Покупателем, и в случае неисполнения данного условия Покупателем, выплачивается неустойка в размере… Этот предварительный Договор может иметь вес в суде,

Из всего обсуждаемого это остается единственный выход, но и то не исключает судебных тяжб...?????

Уточнение от клиента

Предварительный Договор подписывается между нами, оформляется Купля-продажа, затем регистрируется Договор Аренды в Регпалате…

Уточнение от клиента

Господа! Неужели нет более надежного решения? Гарантии- все сделать просто без суда…

Уточнение от клиента

Основной Договор аренды хочу зарегистрировать, для стабильности. Я человек занятой и заниматься этим вопросом столько времени сейчас, и в дальнейшем  невозможно… Поэтому на этом этапе хочу 100% подстраховать себя.

Уточнение от клиента

Исполнить все сейчас и забыть!!!

, Лейла Гиоева, г. Москва
Михаил Григорьев
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемая Лейла! Доброго! По общим правилам и согласно п.1 ст.617 ГК РФ

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть Арендатор вполне может «защищаться» указанной нормой закона.

Но вот для более серьезных выводов надо смотреть документы.

1
0
1
0
Владимир Балашов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.6
Эксперт

Здравствуйте

А зачем вам договор аренды регистрировать?

Сделайте на 11 месяцев и все.

Смена собственника- не влияет на него.

Если деятельность лицензии не требует то подойдет обычная письменная форма.

гк

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Еще как вариант- сделать предварительный договор -ст 429 гк и потом уже на его основании заключать договор аренды — там можно прописать что договор должен быть аренды уже- заключен на срок не менее 1 года — и тогда уже придется его регистрировать.

Плюс в этом предварительном договоре надо конечно заранее оговорить цену.

1
0
1
0

Договор аренды не получится, так как сама с собой, получается.

А вот заключить Договор аренды с третьим лицом, продавец может на условиях, выгодных ему.

При этом, предупредить письменно Покупателя, что объект продажи обременен правами аренды.

0
0
0
0

А предварительный тоже имеет эту же проблему до прохождения перехода права собственности на самом деле.

Либо через 3тье лицо делать… либо как вариант подписать договор аренды будущим числом, когда уже по идее регистрация права собственности пройдет.

Предварительный договор в теории может быть так же сделан.

0
0
0
0
Геннадий Кураев
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 9
Эксперт

Здравствуйте.

Заключайте предварительный Договор аренды

Гражданский кодекс

Статья 429. Предварительный договор

 
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В предварительном Договоре прописываете размер арендной платы и срок Договора аренды, на который он Вам обязуется передать помещение.

Можете неустойку в нем прописать за уклонение от заключения основного Договора.

Если будет уклоняться от его заключения, обяжете в судебном порядке.

Гражданский кодекс

Статья 429. Предварительный договор

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

С уважением!  Г.А.  Кураев

1
0
1
0
Покупатель решил оформить помещение на свою мать. Договор аренды с ней заключать? А подтверждение платежей за аренду на него она даст доверенность.?

Геннадий Кураев

Да, предварительный Договор аренды или включение в Договор купли-продажи условий о сохранении за Вами права пользования помещением нужно заключать с титульным Покупателем, то есть с матерью.  От лица матери по нотариальной доверенности может выступать ее сын.

Условия оплаты также можете прописать в этом Договоре, что платежи осуществляет ее сын по доверенности.

0
0
0
0
После всей этой истории я все таки хотела бы оформить договор в Регпалате… чтобы потом не бегать по судам… вариант с оформлением аренды мною на третье доверенное лицо Покупатель отверг, так как в таком случае мы должны отозвать регистрацию… и подать заново все документы уже с обременением… ему надо вернуть деньги… все долго будет… надо что то ещё…

Геннадий Кураев

Тогда оптимальный вариант, который указал коллега Михаил Петров, прописать в Договоре купли-продажи сохранение за Вами права пользования этим помещением на нужный Вам срок с оплатой за пользование помещением в размере, который нужен Вам.

С уважением!  Г.А.  Кураев

0
0
0
0
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 7.3
Эксперт
Договора аренды у нас пока нет, так как я думала сделаем его когда он вступит в права. Я приостановила сделку, чтобы подстраховать себя и сделать сначала договор аренды где все будет оговорено.

Лейла Гиоева

Лейла, добрый день! В описанной ситуации выходом могло быть стать заключение предварительного договора аренды в том числе указав условия (стоимость арендной платы ).

ст. 429 ГК РФ

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

в случае уклонения после перехода права от заключения договора аренды на согласованных условия Вы вправе вв том числе обратится в суд для понуждения к заключению такого договора (ч. 5 ст. 429 ГК РФ).

0
0
0
0
Покупатель решил оформить помещение на свою мать. Договор аренды с ней заключать? А подтверждение платежей за аренду на него она даст доверенность.?

Андрей Власов

Предварительный договор надо тогда заключать с тем, на кого будет оформлено помещение после перехода права от Вас, если например он после регистрации права за собой переоформляет помещение на мать то смена собственника не не делает недействительным заключенный предыдущим собственником договор аренды. Сложность в том, что обращаться в суд с иском о понуждении к заключению договора будет сложно так как собственник смениться до заключения договора аренды, тут если только убытки попробовать взыскать с покупателя вследствие неисполнения  обязательств по заключению договора аренды.

0
0
0
0
Евгений Дацук
Евгений Дацук
Юрист, г. Красноярск

Здравствуйте Лейла Гиоевна, согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ —
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом заключите договор аренды на 11 месяцев. Данный договор не нужно в таком случае регистрировать в Росреестре, пропишите, что при несвоевременном уведомлении о прекращении договора аренды  арендодателем с него взыскивается штраф. Укажите условия о пролонгации договора на 11 месяце следующего года. Успехов.

0
0
0
0
Михаил Петров
Михаил Петров
Юрист, г. Саратов
рейтинг 9.5

Добрый день.

ак гарантировать и подстраховать себя, чтобы я осталась в аренде после оформления сделки по моим условиям.

Лейла Гиоева

Насколько понимаю, вы в последующем планируете арендовать проданное помещение?

В такой ситуации Вы можете дополнить заключенный договор купли-продажи условием о том, что в течение года за Вами сохранено право владения и пользования данным помещением — рассмотрев условия и порядок его использования, а равно вопросы оплаты за пользование.

В данной ситуации в силу ст. 421 ГК РФ

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Либо заключить предварительный договор по условиям которого покупатель обязуется заключить с Вами договор аренды на оговоренных условиях.

Так по смыслу ст. 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

И соответственно в виду отказа от его заключении Вы можете потребовать в судебном порядке понуждения его к заключению основного договора. 

3
0
3
0
Покупатель решил оформить помещение на свою мать. Договор аренды с ней заключать?

Да, договор аренды Вы заключаете с собственником помещения — по документам это мать покупателя, соответственно она и будет выступать арендатором.

И договор Вы заключаете с ней.

А подтверждение платежей за аренду на него она даст доверенность.?

А в договоре Вы можете прописать кто будет получателем арендной платы, равно как и указать способ ее осуществления: путем зачисления на счет по указанным реквизитам или наличными средствами. 

0
0
0
0
Григорий Арутюнов
Григорий Арутюнов
Юрист, г. Санкт-Петербург

Лейла Гиоевна, доброго времени суток!

Я бы Вам рекомендовал себя подстраховать следующим образом:

Сейчас оформить договор аренды, либо предварительный договор аренды на данное помещение и указанием всех необходимых для Вас условий.

При этом в договор аренды должен быть не более 11 месяцев, чтобы избежать его обязательной государственной регистрации. Дату его заключения указывайте с учетом необходимого времени для государственной регистрации перехода права собственности, т.е. если Вы подали документы на гос регистрацию сегодня, то договор можно заключить от 21.01.2019 года.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Хотя на мой взгляд, самым лучшим способом подстраховаться в данном случае будет поступить следующим образом:

Схема 1:

1. Заключить предварительный договор купли-продажи помещения, в котором прописать, что обязательным условием продажи недвижимости является сдача его Вам в аренду на необходимых Вам условиях. В случае нарушения данного условия, сделка по продаже подлежит расторжению.

2. Дальше заключаете ДКП и в нем прописываете условия о возможном расторжении договора в случае нарушения условия об аренде.

3. Заключаете необходимый Вам договор аренды.

Схема 2:

1. Сдаете на 1 год с гос регистрацией недвижимость в аренду доверенному лицу.

2. Продаете недвижимость, при продаже указываете, что есть обременение в виде аренды.

0
0
0
0
Покупатель решил оформить помещение на свою мать. Договор аренды с ней заключать? А подтверждение платежей за аренду на него она даст доверенность.?

Григорий Арутюнов

Относительно Вашего уточнения. Да, получается договор аренды надо будет заключать с ней, если Вы идете таким путем. По платежам, лучше просто в договоре указать, реквизиты по которым необходимо производить оплату, чтобы потом не вставало вопросов с переводами.

0
0
0
0
Лейла Гиоева
Лейла Гиоева
Клиент, г. Москва
Мы составили договор купли продажи при сдачи документов в рег палату, до того, как встал вопрос о недоверии к покупателю…
Павел Сидоров
Павел Сидоров
Юрист, г. Москва

Здравствуйте!

 Договора аренды у нас пока нет, так как я думала сделаем его когда он вступит в права. 

 Как гарантировать и подстраховать себя, чтобы я осталась в аренде после оформления сделки по моим условиям…

На  мой  взгляд, в  такой  ситуации   надо  оформлять  предварительный  договор.Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула. Конструкция  такого  договора,позволяет его  сторонам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:



понуждение к заключению основного договора через суд;
возмещение убытков.

В  самом  предварительном  договоре  надо максимально четко индивидуализировать объект  недвижимости  посредством включения в него конкретных характеристик, в частности, адреса, этажа, площади или порядка ее определения..

Тут  ещё  проблема   в  том,  что  Вы  хотите  арендную  плату  50 тысяч,  а  

 

Покупатель объявил, что хочет аренду 75 тыс.

поэтому  вопрос  такой

Я продала помещение покупателю, с оговоркой что должна остаться ещё год у него в аренде за 50 тыс руб.

это Вы договорились устно, или в письменном или электронном виде?

0
0
0
0
Лейла Гиоева
Лейла Гиоева
Клиент, г. Москва
Договорились устно… перед продажей…
Лейла Гиоева
Лейла Гиоева
Клиент, г. Москва
Сейчас он предлагает оформить у нотариуса гарантию, что он подпишет договор аренды со мной… там можно указать, что если он не подпишет, то должен мне выплатить убытки… Но нотариус говорит, что ни предварительный договор, ни эта гарантия особо не защищает…
Похожие вопросы
800 ₽
Недвижимость
Теперь вопрос, какие риски для нас, как продавца есть в этой схеме?
Мы продаем квартиру по ДКП. Покупатель будет производить оплату посредством ипотеки. Проблема в том, что у покупателя на руках не вся сумма для первоначального взноса (ждет недостающую часть с продажи другого имущества). По факту ему недостает около 500 тыс руб. Нам предлагают оформить отдельно от ДКП договор займа для покупателя на эту сумму, а в ДКП для дополнительной подстраховки прописать условие передачи ключей только после полного возврата займа. При этом в условиях оплаты будет прописано якобы покупатель эти 500 тыс нам платит наличными заранее (чтобы у банка не было вопросов). Дело в том, что нам тоже важно как можно скорее выйти на сделку, иначе мы упустим другую квартиру, которую уже мы хотим далее купить. Теперь вопрос, какие риски для нас, как продавца есть в этой схеме? Понимаю, что покупатель может не соблюсти договор займа и не отдать займ, но в этом случае мы ведь можем с него взыскать долг через суд? А также имеем ли мы право не впускать покупателя в квартиру до момента полной оплаты займа (т.к. это условие в договоре передачи ключей будет зафиксировано). При этом регистрация сделки пройдет и собственник сменится, аккредитив мы откроем и получим деньги.
, вопрос №4061068, Станислав, г. Москва
Недвижимость
Оформили сделку купли продажи гаража, подписали договор(я покупатель), сдали документы в мфц, но через неделю
оформили сделку купли продажи гаража, подписали договор(я покупатель),сдали документы в мфц, но через неделю позвонили из россреестра,и сообщили что на гараж наложен арест, попросили подойти подписать заявление на возврат документов, соответсвенно и возрат денежных средств, если продвец откажется появляться в мфц, куда обращаться?
, вопрос №4060742, Кирилл, г. Пермь
Все
После продажи получился доход налоговая хочет получить процент
После продажи получился доход налоговая хочет получить процент с прибыли можно ли уменьшить сумму на взятые до продажи кредитные деньги сказать что пошли в стройку или улучшения дома? Есть может какие варианты ещё?
, вопрос №4060486, Сергей, г. Москва
Гражданское право
Здравствуйте, я продаю бизнес, у моего покупателя есть не вся сумма, мы договорились о рассрочке, как мне это все правильно оформить, чтобы себя обезопасить?
Здравствуйте, я продаю бизнес, у моего покупателя есть не вся сумма, мы договорились о рассрочке, как мне это все правильно оформить, чтобы себя обезопасить?
, вопрос №4060447, Евгения, г. Сургут
Недвижимость
Оформил сделку купли продажи по гаражу( я покупатель), передал денежные средства, сдали документы на
Оформил сделку купли продажи по гаражу( я покупатель),передал денежные средства, сдали документы на регистрацию ,после позвонили с федерального кадастра и сообщили что имущество в аресте, как на данный момент правильно оформить расторжение сделки.?
, вопрос №4059979, Кирилл, г. Пермь
Дата обновления страницы 16.01.2019