Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Правомерны ли действия Арендодателя?
ООО сдаёт с аренду двум различным арендаторам два нежилых помещения в торговом центре площадью 1000кв.м. и 200 кв.м. Помещения идентифицируются на приложениях к Договорам аренды с поэтажным планом, на котором сдаваемые помещения закрашены красным цветом. Помещения не стоят на кадастровом учёте(не имеют кадастровых номеров), так как это не требует краткосрочный договор.
Договора краткосрочные на 11 месяцев, без каких-либо обязательств по продлению арендных отношений(в смысле стороны не обязуются заключить ряд краткосрочных договоров несколько раз подряд).
28 февраля 2019 года срок договоров заканчивается. Первый крупный арендатор (1000кв.м.) заявил о том, что он прекращает арендные отношения и новый договор не будет заключать. Второй арендатор желает заключить новый договор на новый срок на помещение 200 кв.м.
В этой ситуации Арендодатель нашёл нового арендатора на 1200 кв.м.(новому арендатору нужно именно 1200м., а 1000м. ему мало для ведения бизнеса) и планирует сдать эти два помещения на основании нового договора одному новому арендатору. При этом за два месяца до истечения срока договора старому арендатору будет письменно сообщено, что новый договор с ним заключён не будет. То есть мы имеем ситуацию, когда с 01.03.2019г. ООО будет сдавать в аренду один объект аренды площадью 1200кв.м., но состоять он будет из двух помещений 1000 и 200 кв.м.
Правомерны ли действия Арендодателя? Имеет ли старый арендатор, арендующий 200 кв.м., какие-либо права на заключение договора аренды на своё помещение на новый срок? Какие негативные последствия могут быть для Арендодателя при этой ситуации и каким образом провести процедуру прекращения арендных отношений? Как правильно уведомить старого арендатора?
Здравствуйте. Вы кажется задавали похожий вопрос, но там помещение было объединено. Если ошибаюсь, извините. Если у Вас остается тоже самое помещение, то арендатор имеет преимущественное право на заключение договор аренды. Ст. 621 ГК РФ
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Какие негативные последствия могут быть для Арендодателя при этой ситуации и каким образом провести процедуру прекращения арендных отношений? Как правильно уведомить старого арендатора?Николай
последствием может обращение с иском в суд к понуждению о заключении договора с отнесением расходов на арендодателя. Вариант у Вас по сути только 1 — это объединение помещений в одно, тогда ст. 621 ГК РФ не действует.
Здравствуйте
Формально тут все зависит от договора.
1- имеет ли право арендатор по договору на преимущественное заключение договора на новый срок или нет
гк
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2 момент- это как раз вопрос помещений — если они не разделены- вот тут может быть спор именно потому что как раз прочие равные условия соблюдаются или нет.
Раз помещение тоже самое- никаких изменений нет формальных- в случае спора это могут признать равными условиями. И тогда отказ можно только сделать по договору- например договор прямо предусмотрел что преимущественного права у них нет на новый договор.
Здравствуйте!
Имеет ли старый арендатор, арендующий 200 кв.м., какие-либо права на заключение договора аренды на своё помещение на новый срок?Николай
Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
ст. 621, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
Николай, добрый день!
Правомерны ли действия Арендодателя?
Правомерны, поскольку положения договора он не нарушал и имеет право распоряжаться помещением по своему усмотрению, в соответствии с п.2 ст. 209 ГК РФ:
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Имеет ли старый арендатор, арендующий 200 кв.м., какие-либо права на заключение договора аренды на своё помещение на новый срок?
Нужно смотреть текст договора. Возможно там предусмотрено условие, согласно которому этот арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды, в противном случае действует положение ст. 621 ГК РФ, согласно которой:
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Какие негативные последствия могут быть для Арендодателя при этой ситуации и каким образом провести процедуру прекращения арендных отношений?
Арендатор может обратиться в суд с требованием о замене новой стороны договора аренды. Как указано в ст. 621 ГК РФ:
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Поскольку, как Вы указали, что договор не предусматривает возможности продления арендных отношений, по истечении срока аренды стороны подписывают акт приема-передачи помещения и, при отсутствии взаимных требований отношения по договору аренды прекращаются.
Как правильно уведомить старого арендатора?
А уведомить для чего? В общем порядке уведомлять нужно так, чтобы было подтверждение того, что сторона получила уведомление и не сможет сослаться на то, что письмо не было получено. То есть, в идеале, заказным письмом по юридическому адресу с уведомлением о вручении и описью вложения.
С уважением, Константин.
Здравствуйте, Николай.
Насколько помню, Вы уже задавали такой вопрос. Если Арендодатель будет сдавать уже другое помещение в аренду (объединённое, а не то, которое указано в договоре), то преимущественного права не возникнет:
Статья 621 ГК РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
То есть договор должен быть на то же помещение.
Статья 621 ГК РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
А изменение условий договора возможно лишь по соглашению сторон. Если Арендодатель не согласен — то понудить его нельзя, даже через преимущественное право.
Совет такой же — направляйте уведомление арендатору, чтобы он освободил помещение к установленному сроку. Уведомление направляйте тем способом, который указан в договоре. Если никакой способ не указан — то ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Добрый вечер!
Вообще, конечно, имеет право на преимущественное заключение договора при прочих равных условиях.
Ну вот может практическая ситуация вам поможет:
Несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.
Постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 N Ф10-1362/10 по делу N А09-10483/09
"… Ссылаясь на наличие преимущественного права, на заключение договора аренды на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь Брянская таможня, указывая на отказ арендатора возвратить арендуемые помещения по истечении срока действия договора аренды, предъявило встречный иск.
В обоснование своих требований ООО «Минерал» ссылается на ст. 621 ГК РФ и п. 5.4 договора аренды федерального имущества N 459 от 02.09.2004, что в рассматриваемом случае не может быть принято во внимание ввиду нижеизложенного.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Однако, как усматривается из материалов дела, ООО «Минерал» постоянно нарушаются сроки внесения арендной платы, которую согласно пунктам 2.4.3, 3.6 договора, общество обязано своевременно и полностью вносить (что подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Брянской области: от 23.07.2008 по делу N А09-8298/07-11 (несвоевременная уплата за период с 06.12.2006 по 18.01.2008), от 13.10.2009 по делу N А09-9350/2009 (за период с 01.11.2008 по 13.08.2009), от 21.08.2009 по делу N А09-4859/2009 (за период с 23.10.2008 по 13.07.2009)). Указанный факт свидетельствует о систематическом нарушении ООО «Минерал» условий договора.
Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции сделать правильный вывод о необоснованности требования ООО «Минерал» об обязании Брянской таможни подписать (согласовать) дополнительное соглашение N 278 от 02.10.2009 к договору на аренду федерального недвижимого имущества от 02.09.2004 N 459..."
С уважением, Татьяна.
Добрый вечер, Николай.
Правомерны ли действия Арендодателя? Имеет ли старый арендатор, арендующий 200 кв.м., какие-либо права на заключение договора аренды на своё помещение на новый срок?Николай
Исходя из изложенного, прихожу к выводу, что действия будут правомерными, в силу следующего.
В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Учитывая положения вышеуказанной нормы, с учетом недопустимости злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ), исходя из условий заключенного договора аренды, не предусматривающего пролонгации и преимущественного права на заключение договора на новый срок, срок действия которого истекает в определенную дату, следует вывод: собственник имущества (арендодатель) вправе сдавать в аренду свое имущество любому иному лицу.
Самый важный момент, на который нужно обратить внимание, это посмотреть, что говорится в договоре по поводу преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.
п. 1 ст. 621 ГК РФ
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если иное предусмотрено, то сдавать другому лицу в аренду имущество можно. В противном возможно несение негативных последствий, вплоть до взыскания убытков (ст. 15 ГК РФ).
Конечно, можно защититься тем, что арендатор допустил процедурные нарушения (не уведомил о желании заключить новый договор), если такие нарушения есть. Но такой возможности может и не быть, если арендатор защищает свои права надлежащим образом.
По поводу сдачи в аренду уже другого помещения (измененного) выскажу иную точку зрения: подобная манипуляция с помещением может быть расценена как обход закона, что повлечет негативные последствия как для арендодателя (прежний арендатор может взыскать с него убытки), так и для нового арендатора — прежний арендатор может оспаривать сделку на основании абз. 3 п. 2 ст. 166 ГК РФ, согласно которого
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
ГК РФ Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
При этом договор аренды не должен быть заключен на прежних условиях.
Если рассматривать Вашу ситуацию с такой позиции, то если у Вас фактически помещение 200 кв.м. существует, то прежний арендатор имеет право на заключение с ним договора на новый срок.