Добрый день. Рассматриваем возможность аренды здания-новостройки в статусе жилого помещения под офис. Собственник ИП - не против. Каким образом можно минимизировать риски для нас в таком случае? Какая максимальная ответственность на нас, как на арендаторе и как на организации, в случае проверки? Благодарю.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Да вообщем-то никакой ответственности, если только у Вас там не производство расположено какое-то, и шуметь не будете после 22.00, да и вообще шуметь, чтобы не вызывать праведный гнев соседей.
Собственник ИП — не против. Каким образом можно минимизировать риски для нас в таком случае? Какая максимальная ответственность на нас, как на арендаторе и как на организации, в случае проверки? Благодарю.Игорь
Здравствуйте.
Помещение у вас на каком этаже? Вход отдельный в него?
Просто если это именно офис- и не будет отдельного входа- по санпин не пройдете.
3.2. В жилых зданиях допускается размещение помещений общественного назначения, инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям.3.3. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
3.4. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64
«Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10»
(вместе с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»)
В итоге как минимум штраф по ст 6.4 коап — он небольшой и потом предписание об исправлении ситуации — и пока отдельного входа не будет- жители могут писать жалобы- как итог- не исключена приостановка деятельности до 90 суток по итогам суда.
Ну и естественно не должны никак мешать жителям, по шуму например так же соблюдать отдельный санпин.
Отдельный момент в том что жилое помещение в своей деятельности может использовать ип если там проживает (ст 17 жк) — а он у вас сдает его в аренду — то есть уже не сам там ведет деятельность. Это может быть проблемой если вы там например юр адрес захотите получать. А вообще этот вопрос может и не вскрыть если есть отдельный вход и все остальные нормы соблюдены.
Владимир, здравствуйте. Благодарю за ответ. У нас ООО, вход в помещение отдельный, оно предлагается нам целиком. В случае ООО существует какая-то модель, не грозящая серьезными и быстрыми проблемами? В общем случае, у организации после переезда такого рода есть 3-4 месяца, необходимых собственнику на перевод помещения в нежилой фонд?
Если вход отдельный — то 3-4 месяца в у вас будут вполне.
Во первых помещения с отдельным входом не так мешают жителям- а значит если шуметь не будете или какие то неудобства создавать- то жалобы от жителей не пойдут, соответственно и проверки маловероятны. Во вторых — самый критичный момент — за что можно сделать приостановку деятельности — у вас уже соблюден.
А там уже перевод сделаете и потом проблем быть не должно.
Добрый день
Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использовать его для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности могут только граждане, законно проживающие в нем, если это не нарушает права и законные интересы других граждан.
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Каким образом можно минимизировать риски для нас в таком случае?
В данном помещении нужно зарегистрироваться по месту жительства
Риски зависят от рода деятельности, от графика работы, от доступности (этаж), наличия отдельного входа, возможных жалоб жильцов а шум, большое количество посетителей, мусор и т.д.
Как следует из:
Статья 671. Договор найма жилого помещения
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
То есть для использования помещения ООО под офис его необходимо переводить в нежилое
Здравствуйте. Собственник ИП использует данное помещение я полагаю в силу ч.2 ст. 17 ЖК РФ.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Вы ООО или кто? Для использования ст. 17 нужно хотя бы, чтобы Вы там были зарегистрированы. То есть надо иметь статус ИП. Если Вы ООО, то данная статья Вам не подходит и помещение соответственно должно быть нежилое. Кроме того, надо смотреть, есть ли там отдельный вход. Если нет — может быть штраф. Все зависит таким образом от того, является Ваша фирма ООО (и т.д.) или ИП.
Здравствуйте Игорь
Ваши действия могут быть признаны неправомерными, повлечь штрафные санкции, а сам договор может стать поводом для повышения всех коммунальных тарифов
ст. 288 п.3 ГК РФ говорят: Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Сдать квартиру под офис можно лишь при условии, что она будет переведена из жилого помещения в нежилое. Решение о переводе принимается органом МСУ в порядке, установленном гл. 3 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ.
Обосновать данное Вам могут легко
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ квартира относится к жилым помещениям. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Собственник должен использовать жилое помещение в соответствии с его назначением — для проживания граждан (п. п. 1, 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ).
Потому лучше не указывайте в договоре аренды для каких целей вы арендуете жилье, а используйте лучше отношения коммерческого найма. Из этого проще выкрутиться в дальнейшем.
Вообщем-то никто не в курсе будет, кроме собственника и ТСЖ, что помещение «жилое», последствия возможны только в случае если начнут кляузничать жильцы в прокуратуру например, или ТСЖ возмущаться.