Акт приема-передачи квартиры

Для чего необходим?

Необходимость составления и подписания передаточного акта участниками сделки по купле-продаже недвижимости установлена в        ст. 556 статье Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Именно дату его подписания (а не государственную регистрацию прав собственности) можно считать фактическим переходом имущества от продавца к приобретателю.

Кроме этого,существует еще один момент, в котором рассматриваемый документ играет значимую роль. Ввиду того, что по ряду обстоятельств (перевозка вещей, выселение арендаторов) бывший хозяин может выехать из квартиры не сразу, именно акт приема-передачи определяет, с какого момента новый владелец обязан оплачивать счета (коммунальные платежи, счета за телефон и Интернет).

После подписания документа покупатель не может предъявлять продавцу претензии относительно состояния жилья (только в судебном порядке), именно поэтому процедура составления передаточного акта считается одной из наиболее значимых во всей сделке купли-продажи.

Акт приема передачи квартиры

Для составления документа необходимо подготовить следующие бумаги:

• паспорта продавца и покупателя;
• правоустанавливающие документы продавца на квартиру;
• основной договор купли-продажи имущества;
• договора аванса (в случае, если он был заключен);
• кредитный договор с банком (в случае, если квартира приобретается в ипотеку);
• кадастровая и техническая документация на жилое помещение.

Передаточный акт используется в сделках как с первичной, так и со вторичной недвижимостью.

Первичка

Акт приема-передачи используется при приобретении жилья путем участия в долевом строительстве.

Данное правило не распространяется на фирмы, которые строят многоквартирные дома за свой счет, после чего заключают с покупателями обычные договоры купли-продажи недвижимости.

Вначале между будущим собственником квартиры и застройщиком заключается договор участия в долевом строительстве, в котором устанавливаются сроки сдачи дома, а также прописываются характеристики будущего жилого помещения.

Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации, и с этого момента у сторон возникают взаимные обязанности.

По завершению строительства, уполномоченный представитель застройщика и потенциальный собственник подписывают передаточный акт, который означает, что одна сторона в полной мере выполнила свои обязательства, а вторая к их выполнению претензий не имеет. После этого гражданин может отправляться в Росреестр за получением свидетельства на право собственности на новую квартиру.

На практике нередко происходят ситуации, когда покупатели заключают договор не напрямую с застройщиком, а с подрядчиком или субподрядчиком. В подобных случаях, при подписании акта приема-передачи необходимо требовать предъявления копии акта, по которому посредник сам получил передаваемое дольщику жилье. Этот документ потребуется для дальнейшей регистрации права собственности на купленную в новостройке квартиру.

Вторичка

В случае покупки жилья «с рук», с помощью акта можно проверить его состояние.

Продаваемая квартира должна быть детально описана в передаточном акте. Несмотря не то, что законодателем не установлены четкие правила этого описания, юридическую полноту документу придают следующие пункты:

• общая и жилая площадь квартиры;
• этажность помещения;
• количество комнат;
• площадь каждой из комнат, а также их характеристики - смежные, раздельные, угловые и т.д.;
• вид ремонта (косметический, капитальный);
• наличие телефонной линии, доступа к сети Интернет;
• наличие коммуникаций: электро-, тепло- и водоснабжения, центрального отопления;
• техническое состояние конструкций: крыши (если квартира располагается на последнем этаже), балкона, лоджии, окон, внутренних и входных дверей;
• состояние электропроводки, канализационных труб, отопительных радиаторов.

По желанию сторон можно включить в документ и любые другие описания.

Односторонний

Согласно п. 6 ст. 8 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, застройщик вправе оформить односторонний акт о передаче квартиры дольщику в случае, если последний уклоняется или прямо отказывается от принятия жилого помещения. Данные меры могут применяться лишь при наличии следующих обстоятельств:

• прошло 2 месяца со дня, установленного в договоре долевого участия как даты для передачи объекта;
• застройщик располагает достоверными сведениями о том, что дольщик знает о завершении строительства;
• извещение возвращено почтовой службой, так как дольщик отказался от его получения или отсутствует по указанному адресу.

После осуществления данной процедуры, квартира считается перешедшей к новому собственнику, и на него возлагаются все обязательства по ее содержанию.

Следует иметь в виду, что при односторонней передаче жилого помещения, потребовать у застройщика устранения недостатков, имеющихся в квартире на момент сдачи дома, будет намного сложнее.

Правила составления

Акт приема-передачи квартиры составляется в обычной письменной форме как минимум в 2 экземплярах. Один остается у продавца (или застройщика), второй - у покупателя (иди дольщика). Законодательных требований к тесту документа не устанавливается, однако, следует учитывать некоторые нюансы:

• условия, включенные в акт, не должны противоречить существующим нормативно-правовым актам РФ;
• до момента, когда документ будет подписан обеими сторонами, ответственность за состояние квартиры полностью лежит на продавце;
• акт может оформляться отдельным документом или быть включенным в текст договора купли-продажи.

Требования к содержанию

Как уже было сказано, в настоящее время унифицированного образца акта приема-передачи квартиры не существует. Тем не менее, существует ряд обязательных пунктов, без которых этот документ будет считаться ничтожным:

• дата и место подписания;
• реквизиты сторон;
• описание предмета сделки;
• наличие ссылки на основной документ (договор купли-продажи);
• описание дефектов, которые не были предусмотрены в основном договоре (если таковые имеются), и информация о том, кто их будет устранять;
• главным пунктом является фраза о том, что покупатель принял все документы и саму квартиру (или срок, в который жилье и бумаги должны быть ему переданы);
• необходимо прописать, что ответственность за имущество фактически переходит к покупателю с момента подписания передаточного акта;
• количество экземпляров (желательно составлять по количеству экземпляров договора купли-продажи);
• подписи сторон.

Регистрация

Подписанный передаточный акта и другие необходимые бумаги сдаются в уполномоченный государственный орган - Росреестр - для проведения процедуры по регистрации права собственности. После этого квартира переходит в полное распоряжение к новому владельцу.

Если вам необходима помощь при составлении акта приема-передачи квартиры, либо при регистрации приобретенной собственности, обратитесь к нашим специалистам.