8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
800 ₽
Вопрос решен

Налог при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом

Добрый день!

Мною, как физическим лицом было приобретено нежилое помещение (торгового назначения, площадь 450 кв.м.) в ноябре 2009 года.

Также у меня есть ИП (зарегистрировано 01.06.2004 г., применяется УСН 6%).

В октябре 2011 года я сдал в аренду данное помещение, на основании договора аренды, сроком на 5 лет, до октября 2016 г..

По договору аренды арендодателем является мое ИП.

Арендатором выступило юридическое лицо (ИП).

На данный момент договор аренды расторгнут по моей инициативе.

Данное помещение планирую поделить на 2 части, оформив соответственно свидетельство на право собственности на каждую часть помещения.

В ближайшее время планирую продать 1 часть данного помещения.

ВОПРОС: Будет ли облагаться налогом данная сделка по продаже части данного помещения? Если да, то как? И есть ли варианты этого избежать?

Спасибо!

Показать полностью
, Дамир, г. Уфа
Руслан Григорьев
Руслан Григорьев
Юрист, г. Рыбинск

Здравствуйте!

Будет ли облагаться налогом данная сделка по продаже части данного помещения? Если да, то как? И есть ли варианты этого избежать?

Да, будет, так как оно использовалось в предпринимательской деятельности. Для избежания налога Вы вправе уменьшить облагаемую налогом сумму на документально подтвержденные расходы, связанные с получением дохода.

То есть, купили за 1 млн. рублей, продали за 500 т. р. каждую часть.

Хотя, если это будет вновь образованный объект, то скорей уменьшить сумму дохода на документально подтвержденные расходы не получится.

0
0
0
0

Неверно ответил в первом ответе.

При продаже нежилого помещения используемого в предпринимательской деятельности индивидуальным предпринимателем на упрощенной системе налогообложения доходы, необходимо уплатить налог с доходов 6%.

Если будут созданы два новых объекта и они будут использоваться в предпринимательской деятельности, то доход также подлежит налогообложению по упрощенной системе налогообложения 6%.

Если два новых объекта будут созданы когда деятельность индивидуального предпринимателя будет прекращена и они не будут использоваться в предпринимательской деятельности, то налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 250 000 рублей.

2
0
2
0
Анна Проворова
Анна Проворова
Юрист, г. Москва

Дамир, добрый день.

Будет облагаться по ставке 6% и избежать этого не получится, так как Вы использовали его в предпринимательской деятельности.

Министерство финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ ПИСЬМО от 22 марта 2012 года № 03-04-05/8-352[НДФЛ:
доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества,
непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в
предпринимательской деятельности] Департамент
налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу
предоставления имущественного налогового вычета при продаже имущества и
в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса
не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы,
получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами
Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи
жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения,
дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном
имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и
более, а также при продаже иного имущества, находившегося в
собственности налогоплательщика три года и более.При
этом положения указанного пункта не распространяются на доходы,
получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества,
непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в
предпринимательской деятельности.Как
следует из письма, физическое лицо после прекращения осуществления
деятельности в качестве индивидуального предпринимателя планирует
продать недвижимое имущество, которое использовалось в целях
осуществления предпринимательской деятельности.Следовательно
к доходу, полученному от реализации недвижимого имущества, которое
непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности,
положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.
Заместитель директора
Департамента
С.В.Разгулин

Подробнее: www.glavbukh.ru/edoc?modId=99&docId=902339489#ixzz3dK22GU6i

1
0
1
0
До недавнего времени мнение официальных органов сводилось к тому, что
если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской
деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже
имущества в рамках осуществления предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@).
В этом случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества,
используемого им для осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц по п. 24 ст. 217 НК РФ (письма Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 14.04.2011 N 03-04-05/3-254).

ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/consult/business/551624/#ixzz3dK2QP751

0
0
0
0
Дамир
Дамир
Клиент, г. Уфа

6-тью процентами будет облагаться вся сумма указанная в договоре купли-продажи?

Александр Самарин
Александр Самарин
Юрист, г. Москва
Эксперт
Будет ли облагаться налогом данная сделка по продаже части данного помещения?
Дамир

Здравствуйте. В соответствии со ст. 217 НК РФ освобождаются от налогов:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;


То есть облагаться будет как имущество используемое в предпринимательской деятельности, раз сдавали от ИП


Согласно ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
В силу ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), выраженных в денежной и (или) натуральной формах.
Однако имущество индивидуального предпринимателя (далее — ИП) и физического лица юридически не разграничено. В этой связи позиция Минфина России и ФНС России по данному вопросу не отличается четкостью и последовательностью. В большинстве случаев мнение официальных органов сводится к тому, что в том случае, если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@).
В таком случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им в процессе осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании п. 24 ст. 217 НК РФ.
Подобный вывод содержится и в письмах Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 14.04.2011 N 03-04-05/3-254, от 06.07.2009 N 03-04-05-01/531, от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 11.07.2006 N 03-05-01-05/140.
То есть к доходу, полученному от реализации нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения абзаца второго п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673). Причем даже в том случае, если использование имущества для извлечения предпринимательского дохода к моменту продажи прекращено.

Из анализа арбитражной практики следует, что суды приходят к выводу, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11 по делу N А05-7156/2010).

Учитывая позицию Президиума ВАС по данному вопросу,, а также мнение Минфина России, выраженное в последних письмах от 2011, 2012 годов, считаем, что доход от реализации недвижимого имущества, сдаваемого ранее в аренду, для ИП, применяющего УСН, является доходом от предпринимательской деятельности и учитывается в составе налоговой базы по УСН, облагаемой по ставке 6%.

ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/consult/nalog/435968/#ixzz3dK1j9DZr

0
0
0
0
6-тью процентами будет облагаться вся сумма указанная в договоре купли-продажи?
Дамир

Да, вся

0
0
0
0
Дамир
Дамир
Клиент, г. Уфа

Т.е одним из вариантов уменьшить сумму подлежащую к уплате в ИФНС является указать в договоре купли-продаже меньшую сумму, к примеру 1 млн.?

Александр Безгодов
Александр Безгодов
Юрист, г. Курганинск

Здравствуйте, Дамир!

Даже если бы Вы не использовали эту недвижимость в предпринимательской деятельности, необходимо учитывать следующее.

На основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В этой связи, поскольку при разделе нежилого помещения возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе нежилых помещений для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц следует исчислять с даты регистрации вновь образованных нежилых помещений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поэтому, чтобы не платить налог с продажи одного из двух помещений, нужно:

1) подождать три года после раздела торгового центра на два помещения;

2) не использовать эту недвижимость в предпринимательской деятельности.

0
0
0
0
Дамир
Дамир
Клиент, г. Уфа

Если не ждать три года, и продать сейчас вновь образованное нежилое помещение (1 часть), не сдавая его в аренду, нужно будет уплатить 6% или 13% с суммы указанной в договоре?

Если не ждать три года, и продать сейчас вновь образованное нежилое помещение (1 часть), не сдавая его в аренду, нужно будет уплатить 6% или 13% с суммы указанной в договоре?
Дамир

Если вновь образованное нежилое помещение Вы не будете использовать в предпринимательской деятельности (сдавать в аренду как ИП), значит, будете платить НДФЛ 13% и можете воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. (если в собственности менее 3 лет), то есть платите налог 13% с суммы, превышающей 250 тыс. руб.

Если же вновь образованное нежилое помещение будете использовать в предпринимательской деятельности, значит, платите 6%.

0
0
0
0
Евгений Горюнов
Евгений Горюнов
Юрист, г. Ивантеевка
Будет ли облагаться налогом данная сделка по продаже части данного помещения? Если да, то как? И есть ли варианты этого избежать?
Дамир

Да, будет.

Сумма налога будет исчисляться исходя из Вашей системы налогообложения.

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;
0
0
0
0
Если не ждать три года, и продать сейчас вновь образованное нежилое помещение (1 часть), не сдавая его в аренду, нужно будет уплатить 6% или 13% с суммы указанной в договоре?
Дамир

6%, так как вы предприниматель с УСН 6%

0
0
0
0
Если вновь образованное нежилое помещение
Безгодов Александр

оно не будет вновь образованным

0
0
0
0
Олег Соболев
Олег Соболев
Юрист, г. Москва

Да, будет. 6% с суммы продажи. перед продажей рекомендую сделать рыночную оценку.

Если покупатель будет близким родственником, долю можете подарить, эта сделка налогом не облагается.

Если покупатель не родственник, то можно подарить (налог будет платить он — 13%), если покупатель юр.лицо, то можете внести в уставный капитал, а затем выйти из общества.

0
0
0
0
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
рейтинг 8.3
Эксперт

Уважаемый Дамир. Хотелось бы предупредить Вас, что занижение суммы может быть не согласовано покупателем, поскольку для него это чревато возможными будущими проблемами, если по каким-то причинам договор будет расторгнут или признан недействительным.

0
0
0
0
Если не ждать три года, и продать сейчас вновь образованное нежилое помещение (1 часть), не сдавая его в аренду, нужно будет уплатить 6% или 13% с суммы указанной в договоре?
Дамир

В этом случае налог составит 6%.

0
0
0
0

Не могу согласиться с тем, что при таких обстоятельствах «вновь образованные» два помещения будут считаться для целей налогообложения отдельными от предпринимательской деятельности ИП объектами. По крайней мере, я уверен в том, что доказать возможность обложения 6% налогом продажу этого имущества гораздо более просто, чем объяснить налоговой причину, по которой это помещение должно облагаться по ставке 13% с вычетом 250 т.р. Сомнительная экономия.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Семейное право
Физическое лицо, не имеющее к ООО юридического отношения, имеет ли право предоставить беспроцентный займ
Физическое лицо, не имеющее к ООО юридического отношения, имеет ли право предоставить беспроцентный займ
, вопрос №4048646, Елена, г. Москва
Налоговое право
Должны ли я или близкий родственник платить налог за дарение, если минимальный срок владения недвижимостью ещё не прошёл?
Здравствуйте. Хочу подарить близкому родственнику недвижимость. Должны ли я или близкий родственник платить налог за дарение, если минимальный срок владения недвижимостью ещё не прошёл?
, вопрос №4048681, Валик, г. Москва
Наркотики
Вминяют сговор групои лиц и несколько ипезодов при слешке
Арестован за наркотики в первый раз. Изъято 1г спаисов для продажи. Вминяют сговор групои лиц и несколько ипезодов при слешке.
, вопрос №4048436, Николай, г. Владивосток
Предпринимательское право
Я ИП и если я заключаю договор Об оказании информационно-консультационных услуг по вопросам кредитования с физическим лицом и принимаю оплату наличными, обязательно ли мне нужна касса
Доброй ночи, у меня такой вопрос. Я ИП и если я заключаю договор Об оказании информационно-консультационных услуг по вопросам кредитования с физическим лицом и принимаю оплату наличными, обязательно ли мне нужна касса
, вопрос №4048349, Кирилл, г. Санкт-Петербург
1000 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Он является товаром для перепродажи?
Добрый день! Периодически инвестирую в приобретение недвижимости с целью последующей перепродажи как физическое лицо. Сейчас планирую более активно заниматься этой деятельностью, проводить 2 и более подобных сделок в год. Чтобы налоговая инспекция не могла придраться к массовости сделок и посчитать их незаявленной предпринимательской деятельностью, планирую проводить их через ИП, отчитываться по ним в декларации УСН. В ближайшее время готовим сделку по покупке нового объекта недвижимости. Реализовать объект планируем до конца года. Помогите, пожалуйста, разобраться с рядом вопросов, возникающих при проведении таких сделок через ИП. 1. ИП сейчас используется для другого бизнеса, кода ОКВЭД 68.10 нет. Сумма покупки объекта превысит порог в 50% от выручки ИП в прошлом году по основному коду. Я могу указать код 68.10 как дополнительный до покупки, а после продажи объекта (когда будет признан доход) как основной? Как правильно поступить, чтобы не попасть под штраф и при этом налоговая не посчитала, что я должен платить НДФЛ? Или имеет смысл подводить эту деятельность под ИП только перед второй сделкой в текущем году? 2. Необходимо ли в договоре купли-продажи объекта указывать себя как ИП? Или возможно указывать физ. лицо, а отчитываться как ИП? 3. Также есть вопрос по поводу расчетов. Я обязан производить покупку объекта и все расходы на объект (ремонтные работы, услуги риэлтора и пр.) с расчетного счета ИП? Или могу оплачивать как физ. лицо и при этом учесть эти затраты в расходах ИП при наличии чеков, накладных и пр. документов? (ИП работает на УСН-15, факт признания расходов важен) 4. И последний вопрос. На меня же при активном коде 68.10 не распространяется положение НК РФ о том, что я должен, корректировать декларации УСН за все предыдущие периоды в случае реализации объекта (п. 3 ст. 346.16), поскольку для меня недвижимость является товаром, а не основным средством? И я учитываю затраты на ремонт, риэлторов и т.п. по факту их возникновения; доход от продажи объекта кассовым методом учитываю сразу после получения средств; и после продажи учитываю затраты на приобретение самого объекта (т.к. он является товаром для перепродажи)?
, вопрос №4047924, Владимир, г. Москва
Дата обновления страницы 17.06.2015