Налог при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом

Здравствуйте!

Будет ли облагаться налогом данная сделка по продаже части данного помещения? Если да, то как? И есть ли варианты этого избежать?

Да, будет, так как оно использовалось в предпринимательской деятельности. Для избежания налога Вы вправе уменьшить облагаемую налогом сумму на документально подтвержденные расходы, связанные с получением дохода.

То есть, купили за 1 млн. рублей, продали за 500 т. р. каждую часть.

Хотя, если это будет вновь образованный объект, то скорей уменьшить сумму дохода на документально подтвержденные расходы не получится.

Дамир, добрый день.

Будет облагаться по ставке 6% и избежать этого не получится, так как Вы использовали его в предпринимательской деятельности.

Министерство финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ ПИСЬМО от 22 марта 2012 года № 03-04-05/8-352[НДФЛ:
доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества,
непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в
предпринимательской деятельности] Департамент
налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу
предоставления имущественного налогового вычета при продаже имущества и
в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса
не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы,
получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами
Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи
жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения,
дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном
имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и
более, а также при продаже иного имущества, находившегося в
собственности налогоплательщика три года и более.При
этом положения указанного пункта не распространяются на доходы,
получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества,
непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в
предпринимательской деятельности.Как
следует из письма, физическое лицо после прекращения осуществления
деятельности в качестве индивидуального предпринимателя планирует
продать недвижимое имущество, которое использовалось в целях
осуществления предпринимательской деятельности.Следовательно
к доходу, полученному от реализации недвижимого имущества, которое
непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности,
положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.
Заместитель директора
Департамента
С.В.Разгулин

Подробнее: www.glavbukh.ru/edoc?modId=99&docId=902339489#ixzz3dK22GU6i

Будет ли облагаться налогом данная сделка по продаже части данного помещения?
Дамир

Здравствуйте. В соответствии со ст. 217 НК РФ освобождаются от налогов:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

То есть облагаться будет как имущество используемое в предпринимательской деятельности, раз сдавали от ИП

Согласно ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
В силу ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), выраженных в денежной и (или) натуральной формах.
Однако имущество индивидуального предпринимателя (далее — ИП) и физического лица юридически не разграничено. В этой связи позиция Минфина России и ФНС России по данному вопросу не отличается четкостью и последовательностью. В большинстве случаев мнение официальных органов сводится к тому, что в том случае, если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@).
В таком случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им в процессе осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании п. 24 ст. 217 НК РФ.
Подобный вывод содержится и в письмах Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 14.04.2011 N 03-04-05/3-254, от 06.07.2009 N 03-04-05-01/531, от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 11.07.2006 N 03-05-01-05/140.
То есть к доходу, полученному от реализации нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения абзаца второго п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673). Причем даже в том случае, если использование имущества для извлечения предпринимательского дохода к моменту продажи прекращено.

Из анализа арбитражной практики следует, что суды приходят к выводу, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11 по делу N А05-7156/2010).

Учитывая позицию Президиума ВАС по данному вопросу,, а также мнение Минфина России, выраженное в последних письмах от 2011, 2012 годов, считаем, что доход от реализации недвижимого имущества, сдаваемого ранее в аренду, для ИП, применяющего УСН, является доходом от предпринимательской деятельности и учитывается в составе налоговой базы по УСН, облагаемой по ставке 6%.

ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/consult/nalog/435968/#ixzz3dK1j9DZr

Здравствуйте, Дамир!

Даже если бы Вы не использовали эту недвижимость в предпринимательской деятельности, необходимо учитывать следующее.

На основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В этой связи, поскольку при разделе нежилого помещения возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе нежилых помещений для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц следует исчислять с даты регистрации вновь образованных нежилых помещений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поэтому, чтобы не платить налог с продажи одного из двух помещений, нужно:

1) подождать три года после раздела торгового центра на два помещения;

2) не использовать эту недвижимость в предпринимательской деятельности.

Будет ли облагаться налогом данная сделка по продаже части данного помещения? Если да, то как? И есть ли варианты этого избежать?
Дамир

Да, будет.

Сумма налога будет исчисляться исходя из Вашей системы налогообложения.

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

Да, будет. 6% с суммы продажи. перед продажей рекомендую сделать рыночную оценку.

Если покупатель будет близким родственником, долю можете подарить, эта сделка налогом не облагается.

Если покупатель не родственник, то можно подарить (налог будет платить он — 13%), если покупатель юр.лицо, то можете внести в уставный капитал, а затем выйти из общества.

Уважаемый Дамир. Хотелось бы предупредить Вас, что занижение суммы может быть не согласовано покупателем, поскольку для него это чревато возможными будущими проблемами, если по каким-то причинам договор будет расторгнут или признан недействительным.