Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Просьба проверить договор ДДУ
Добрый день, мы покупаем квартиру в новостройке, хотелось бы знать все риски и замечания, которые Вы отметите.
- 7.1.Сбербанк_ДДУ_Видное_22.doc
Здравствуйте.
Достаточно типовой договор, который содержит баланс интересов сторон. Я особых рисков для Вас не заметил.
Елена, здравствуйте!
Договор достаточно типовой. Подводных камней не обнаружил.
А есть условия, которые Вас смущают?
Здравствуйте, договор стандартный. Вот что необходимо учесть при составлении ДДУ.
Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ, что оставляет некоторую свободу творчества застройщикам.
1. Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.
2. Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.
З.В тексте предельно четко указывается предмет договора – передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности – об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, – не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.
4.Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.
Здравствуйте. на самом деле стандартный договор. Баланс прав и обязанностей указан хорошо.
Единственное что вот это-
6.3.
В случае уклонения Участника от принятия Объекта долевого строительства в срок,
предусмотренный пунктом 6.1 настоящего Договора, или при отказе Участника от
принятия Объекта долевого строительства Застройщик по истечении 2 (двух)
месяцев со дня окончания срока, предусмотренного пунктом 6.1 настоящего
Договора, вправе составить односторонний передаточный акт о передаче Объекта
долевого строительства.
При
этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим
к Участнику со дня составления передаточного акта о передаче Объекта долевого
строительства.
Односторонний
передаточный акт о приеме Объекта долевого строительства хранится у
Застройщика.
То есть если застройщик составит такой акт в одностороннем порядке- по договору он не обязан вам его направить… например почтой — то есть вы уже будете нести риск его гибели, отвечать за коммунал платежи — но можете об этом не знать вовсе.
В остальном каких то проблем не вижу… про стоимость или метры.
фз 214 — все соответствует, да и остальному законодательству тоже
В ДДУ ничего не сказано о фиксации нарушений или дефектов, выявленных в процессе приема-передачи, и об обязанностях Застройщика устранить выявленные замечания в определенные сроки, можно ли потребовать внести данный пункт в договор?
В ДДУ ничего не сказано о фиксации нарушений или дефектов, выявленных в процессе приема-передачи, и об обязанностях Застройщика устранить выявленные замечания в определенные сроки, можно ли потребовать внести данный пункт в договор?
Елена
в акте приема передачи — всегда есть возможность зафиксировать все дефекты (это можно в договоре даже не прописывать). а вот на счет обязанности застройщика устранить дефекты — согласен — лучше чтобы такой пункт был в договоре.
если вам застройщик откажется его вносить… в принципе такой договор можно подписать а в случае дефектов — написать ему претензию в требованием об исправлении — гарантийный то срок у вас установлен… то есть все должны сдать нормально. Если откажутся исполнять претензию — тогда будьте готовы к суду (он для вас выйгрышный в принципе полностью) — тут у вас идет фз 214 ст. о качестве работ, + можно применять закон о защите прав потребителей.
На счет услуг жкх — будут начисляться с момента подписания акта (т.к. вы там уже формально можете проживать) — ст. 153 ЖК. почему я вам и обратил внимание на этот пункт про односторонний акт + без акта вы не сможете право собственности в росреестре зарегистрировать.
Здравствуйте.
На удивление, договор неплохой (по сравнению с теми, что выкладывают здесь клиенты). Все условия соответствуют ФЗ 214. Можете спокойно заключать.
В п. 4.2. говорится о том, что изменение цены возможно при увелечении/уменьшении площади объекта, но не говориться о том, что это единственное условие изменения. Так что на мой, взгляд формулировка о том, что цена окончательная (за квадратный метр), не будет лишней.
Баскаков Александр Евгеньевич
Все изменения по условиям в договоре могут происходить только по соглашению сторон и путем письменного соглашения. Договором предусмотрено что стоимость может меняться после обмеров БТИ только в случае уменьшения или увеличения площади. Других условий в Договоре по изменению стоимости договора не прописано. Соответственно, она не может быть изменена по другим основаниям.
Типичный договор долевого участия, если решились покупать новостройку, то можете подписывать, особых рисков не вижу, за исключением одно пункта, который стоит дополнить фразой.
4.1. Под ценой
Договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате Участником для
создания Объекта долевого строительства. Цена Договора составляет 3 579 618-23
(Три
миллиона пятьсот семьдесят девять тысяч шестьсот восемнадцать рублей 23
копейки) (далее – Цена Договора). Здесь необходимо добавить «Данная цена окончательная и изменению не подлежит, за исключением случаев предусмотренных п.4.2 данного договора.»
В принципе я даже больше ничего не нашел, договор вполне хороший. Соответсвует всем необходимым требованиям. Если Вы доверяете застройщику — считаю, что можно подписать.
смущает только пункт 5.4.3.
Елена
5.4.3. Вполне нормальный пункт. Такая обязанность после ввода в эксплуатацию существует.
пункт 4.2 не несет в себе ту же информацию?
Елена
В п. 4.2. говорится о том, что изменение цены возможно при увелечении/уменьшении площади объекта, но не говориться о том, что это единственное условие изменения. Так что на мой, взгляд формулировка о том, что цена окончательная (за квадратный метр), не будет лишней.
Здравствуйте!
В принципе рисков для вас нет, права и обязанности четко прописаны, ответственность в соотвествии с гражданским законодательством, обеспечение исполнения есть.
Вопрос только в оплате содержания объекта строительства в п.5.4.3., ну если вы согласны, тогда почему бы нет
Остальное все в рамках закона.
Добрый день!
Договор шаблонный и по условиям для Вас нет ничего ухудшающего учитывая требования закона.
На таких условиях договор можно заключать.
Елена, добрый вечер. Договор нормальный для Вас, как выше указали коллеги. Более того, что редкость: исполнение обязательств Застройщика по передаче жилого помещения (Объекта долевого строительства) Участнику наряду с залогом, указанным в пункте 9.2 Договора, обеспечивается страхованием гражданской ответственности Застройщика. Это реальный механизм защиты участника долевого строительства, поскольку взыскать залог в виду субаренды земельного участка практически не возможно и выделить из него какую-то денежную долю.
Единственно, на что советую Вам обратить внимание до заключения договора: изучите этот договор страхования, попросите его у менеджера по продажам, посмотрите, от каких рисков и на какую сумму застрахован объект. Также внимательно изучите проектную декларацию и обратите внимание на следующие моменты:
1) Прибыль организации — застройщика за последние 2 года;
2) Построенные объекты и введенные в эксплуатации за последние 2 года;
3) Размер кредиторской задолженности у застройщика.
В ДДУ ничего не сказано о фиксации нарушений или дефектов, выявленных в процессе приема-передачи, и об обязанностях Застройщика устранить выявленные замечания в определенные сроки, можно ли потребовать внести данный пункт в договор?
Елена
Можно потребовать и внести, но даже в силу отсутствия таких пунктов в договоре, обязанность застройщика передать Вам объект надлежащего качества установлен и ФЗ № 214, и Гражданским Кодексом РФ.
Елена, еще на что обратите внимание — какая будет отделка, если без нее, только проводка например и коммуникации заведены в дом, то при приеме и подписании акта приемки-передачи можно отразить только такие недостатки, как, например, стяжки нет, где-то щель, что лишает Вас права нормально эксплуатировать данное жилье. А если установлена отделка, то можно будет проверять по полной: и ламинат, и плитку и все остальное и в случае выявления недостатков, вносить их в акт приема-передачи. В случае, если Застройщик откажется устранить данные недостатки, тогда уже придется через суд доказывать ненадлежащее качество и взыскивать стоимость затраченной суммы на приведение недоработок в порядок.
Елена, здравствуйте!
На удивление хороший ДДУ, защищающий интересы и права потребителя, предусматривающий все существенные условия и способы обеспечения установленные №214-ФЗ.
В ДДУ ничего не сказано о фиксации нарушений или дефектов, выявленных в процессе приема-передачи, и об обязанностях Застройщика устранить выявленные замечания в определенные сроки, можно ли потребовать внести данный пункт в договор?
Елена
Елена, Вы вправе указать все замечания в Акте в силу закона
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительствавправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
ст. 8, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» {КонсультантПлюс}
но Вы можете просить внести это условие и установить конкретные сроки устранения недостатков Застройщиком.
Начала читать договор и сразу одна фраза «резанула слух»
"...., именуемый в дальнейшем «Участник-2»,
с третьей стороны;"
На суть это не влияет. Но юридически это неправильно.
Это двухсторонний договор со множественностью лиц с одной стороны договоры.
Я бы это исправила. Здесь нет третьей стороны договора.
И еще. В нашем городе сейчас распространяется практика ограничения увеличения площади, подлежащей оплате, после обмеров БТИ. Чтобы не получилось так, что застройщик построит Вам на 10 кв. м больше, к чему вы не будете готовы.
Т.е. указывается в договоре так примерно:
«В случае если Окончательная Общая площадь Объекта
долевого строительства будет больше Общей площади Объекта долевого
строительства, Цена Договора меняется в сторону увеличения, но не более, чем на 10 % от первоначальной цены ( или не более, чем за 3 кв.м.)»
Но если Вас это не смущает, и вы готовы доплатить любую сумму, то ничего менять не нужно
Пункт 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает требования к содержанию договора участия в долевом строительстве:
Выложенный Вами договор соответствует данным требованиям, а значит, при подписании будет считаться заключенным.
Спасибо за ответ, смущает только пункт 5.4.3.