Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Досрочное расторжение договора аренды земли с/х назначения
Доброй ночи, скажите пожалуйста, может ли арендатор потребовать упущенную выгоду с арендодателя, который сдает ему участок земли сельхоз назначения, в размере 8 га земли высокого плодородия, арендатор производит обработку этой земли на протяжении одного года, договор заключен на 4 года с регистрацией в ФРС, а арендодатель на согласен с исполнением договора и хочет его расторгнуть в одностороннем порядке. Арендатор ссылаясь на внесенные затраты и планируемый севооборот не согласен с расторжением договора и требует возместить упущенную выгоду за весь участок согласно договору. Арендодатель готов возместить расходы по обработке и гсм за один год,но не считает нужным возмещать упущенную выгоду, так как это не прописано в договоре. Как быть в этой ситуации? С Уважением, Александр.
Здравствуйте, Александр.
Арендатор имеет право требовать возмещения упущенной выгоды. Если вы не возместите добровольно, то в суде эти требования еще надо будет доказать.
Гражданский кодекс РФ:
Статья 15. Возмещение убытков
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущеннойвыгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
11. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров.
Односторонний отказ от договора арендодателем чем вызван?
арендодатель на согласен с исполнением договора и хочет его расторгнуть в одностороннем порядке
Александр
Здравствуйте,
А в связи с чем Арендодатель намеревается расторгать договор в одностороннем порядке?
В связи с нарушением оплаты аренды по договору и не целевым использованием этого участка.
Александр
Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в судебном порядке в случае когда арендатор (ст.619 ГК РФ):
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Источник: www.gk-rf.ru/statia619
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ существуют специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:
– использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;
– использование земельного участка, влекущее за собой снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки;
– не устранение арендатором правонарушений (загрязнение почвы, порча, отравление и т. п.)
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).
Источник: www.gk-rf.ru/statia619
Таким образом, чтобы досрочно расторгнуть Договор аренды арендатору следует прежде всего об этом предупредить арендатора заранее, затем требовать расторжения договора в судебном порядке, при этом доказать что арендатор использовал землю не в соответствии с целевым назначением. Судебная практика показывает, что суды неохотно идут на досрочное расторжение договоров аренды.
Но если Арендодатель докажет вину Арендатора и судом договор аренды будет расторгнут, то говорить об упущенной выгоде Арендатора тут не придется.
Уважаемый Александр,
относительно расчета упущенной выгоды Вы можете ознакомиться с Постановлением
Совмина-Правительства РФ от 28 января 1993 г. №77
«Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам
земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь
сельскохозяйственного производства»
Ежегодный доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за 5 лет и ценам, действующим на момент изъятия земель. Размер ежегодного дохода рассчитывается с привлечением данных налоговых инспекций и в
необходимых случаях корректируется в расчете за предстоящий период в
соответствии со сложившимися темпами инфляции (п.22 Постановления
Совмина №77).
Величина упущенной выгоды получается в результате умножения величины ежегодного дохода на коэффициент, который
приведен в п.23 Постановления Совмина №77 и соответствует периоду
восстановления нарушенного производства. Период восстановления
нарушаемого производства устанавливается землеустроительным проектом по отдельным видам нарушаемого и восстанавливаемого производства.
В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово-ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая плодово-ягодных насаждений на новых землях, равный достигнутому на изымаемых землях.
Упущенная
выгода, вызванная возникшими неудобствами в использовании земель
(образование островов при наполнении водохранилищ, нарушение
транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т.п.), исчисляется как десятикратная разница ежегодных затрат на эксплуатацию транспортных средств после изъятия земель (с образованием неудобств) и до изъятия земель (п.25 Постановления Совмина №77).
Кроме того, при расчете размера упущенной
выгоды необходимо учитывать неблагоприятные для урожая природные
явления (например, засуха, наводнение), имеющие места в периоды, за
которые исчисляется данный
вид убытков. Об этом указывается, в частности, в постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 1996 года №7868/95.
В связи с нарушением оплаты аренды по договору и не целевым использованием этого участка.
Александр
Здравствуйте, Александр. Скажите, вы договор можете выложить? А в чем выражено не целевое использование? Как я понял из вопроса, арендатор использует участок по назначению т.е. для растениеводства, или в договоре прописан засев конкретной культуры?
Согласно п.1 ст. 15 ГК РФ: Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В данном случае, если арендодатель расторгает договор по вышеназванным вами причинам и эти причины утверждены договором как повод для одностороннего расторжения — никакого нарушения прав нет. Следовательно арендатор не имеет права требовать возмещения упущенной выгоды.
Если же в договоре аренды не прописаны условия для одностороннего расторжения, то можно руководствоваться ст. 450 ГК РФ:
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, если арендатор не платит арендную плату — это можно считать существенный нарушением договора, если просто задерживает — нет.
Если арендатор использует земельный участок не по назначению это тоже можно считать существенным нарушением, но это необходимо будет доказать.
Если арендатор не соглашается расторгнуть договор по соглашению сторон арендодатель может сделать это только через суд.
Согласно п.2 ст. 452 ГК РФ: «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок».
Дополню ответ. Таким образом, арендодателю следует направить требование о расторжении договора указав в нем все основания для расторжения, а также условия, которые он предлагает. Требование следует направить заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Либо вручить лично с отметкой о вручении на втором экземпляре. В случае неудовлетворения требований через 30 дней (если договором не указан иной срок) обращаться в суд.
Также приведу ст. 619 ГК РФ в которой отражены возможные причины досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя:
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора илиназначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Александр, здравствуйте!
Намерение арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке не основано на законе. Иными словами, одного заявления арендодателя о расторжении договора недостаточно.
Договор аренды можно расторгнуть только двумя способами:
1) по соглашению сторон,
2) в судебном порядке (с обязательным досудебным предупреждением).
По соглашению сторон, видимо, не получится, так как имеются разногласия по упущенной выгоде.
В судебном порядке договор можно расторгнуть по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Если договор будет расторгнут судом по иску арендодателя, то какая вообще может быть речь о возмещении вреда арендатору, в т.ч. упущенной выгоды?! Ведь основания расторжения договора по требованию арендодателя, перечисленные в ст. 619 ГК РФ, вызваны виновными действиями арендатора. И если суд установит одно из этих обстоятельств и расторгнет договор, то уже арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения вреда (реального ущерба и упущенной выгоды): ведь нарушены права арендодателя, а не арендатора.
и эти причины утверждены договором как повод для одностороннего расторжения
Крохалев Максим
Если же в договоре аренды не прописаны условия для одностороннего расторжения
Крохалев Максим
Максим, одностороннего расторжения договора аренды не бывает в природе. Это нужно знать. Одностороннее расторжение — это когда, одна из сторон заявила о расторжении договора и по такому заявлению договор расторгается. Например, законом предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг (ст. 782 ГК РФ).
Но договор аренды расторгается или по соглашению, или судом. Третьего не дано.
Будьте внимательны.
Добрый день!
требование о взыскание убытков, в том числе упущенной выгоды будет рассматриваться в судебном порядке.
при этом, Арендатор должен будет доказать факт причинения вреда расторжением договора и обосновать размер убытков.
Если договор расторгается вследствие виновных действий Арендатора, то обосновать причинение вреда Арендатору будет проблематично.
При рассмотрении вопроса досрочного расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, необходимо учитывать следующее.
Согласно части 2 статьи 6 ФЗ РФ
«Об обороте земли сельскохозяйственного назначения» принудительное
прекращение права аренды такого земельного участка осуществляются в
соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации, Земельным кодексом
Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Основания прекращения аренды
земельного участка установлены статьей 46 Земельного кодекса РФ
При этом, частью 3 статьи 46 ЗК РФ, прекращение
аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором
подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ не допускается в период полевых
сельскохозяйственных работ.
абзац второй
подпункта 1 пункта 2 статьи 45ЗК РФ:
использование земельного участка с грубым нарушением
правил рационального использования земли, в том числе если участок используется
не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к
существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному
ухудшению экологической обстановки;
Поэтому рассмотрите вариант расторжения договора аренды в связи с невнесением арендной платы более двух сроков подряд.
До подачи иска, как уже указывали коллеги, вам необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок.
Нецелевое использование в чем проявляется? Также должны быть этому доказательства. Возможно, что в вашем случае нецелевое использование земли арендатором, могло привести к тому, что в дальнейшем отсутствовала бы и прибыль (и как следствие не может быть и упущенной выгоды)?