Консультируйтесь с юристом онлайн

620 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
620 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Налог с продажи ком недвижимости для физ лиц

Как будет облагаться налогом продажа двух магазинов,принадлежащих мне 5 лет, и в которых я осуществляла предпринимательскую деятельность, но за месяц до продажи я закрыла И. П, т.е. Допустим Ип я закрыла в марте 2015 года, а продажу совершала в апреле 2015 года. Земельный участок , на котором расположены эти магазины, я выкупила у администрации города , под комерческое использование за месяц до продажи магазинов. Как я буду платить налог, помогите пожалуйста. Иначе, у нас в налоговой инспекциии, мне дают несколько противоречивых вариантов, похоже, что они сами не знают. Спасибо.

16 Марта 2015, 17:50, вопрос №764386 наталья, г.
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (16)

  • Юрист - Виолетта
    Юрист, г. Раменское
    Общаться в чате

    Т.к. недвижимость была более 3 лет в собственности, то в соответствии со ст 220 НК РФ никаких налогов вы платить не должны

    16 Марта 2015, 17:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Анна
    Проворова Анна
    Юрист, г. Москва
    • 5390ответов
    • 3279отзывов

    Наталья, добрый день.

    Если Вы закрыли ИП и не использовали эти помещения перед продажей, хотя бы один отчетный период, чтобы по отчету это было видно, то учитывая, что Вы перестали быть предпринимателем и имущество у Вас в собственности более трех лет, то Вы можете воспользоваться налоговым вычетом и налог Вы платить не должны.

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ПИСЬМО от 24 апреля 2008 г. N 03-04-05-01/131

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо
    по вопросу налогообложения доходов, полученных при продаже нежилого
    помещения, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
    Доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного
    физическим лицом до его государственной регистрации в качестве
    индивидуального предпринимателя и на момент продажи не используемого в
    целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном гл. 23 Кодекса.
    16 Марта 2015, 18:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Александр
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Добрый день!

    По общему правилу доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности более трех лет, не облагаются НДФЛ и декларировать их не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ, Письма Минфина России от 26.08.2013 N 03-04-05/34878
    От НДФЛ освобождены доходы от продажи находившегося в собственности три года и более имущества, виды которого перечислены в п. 17.1 ст. 217 НК РФ. К такому имуществу относятся жилые дома, квартиры, комнаты; дачи, садовые домики или земельные участки; доли в указанном выше имуществе;- иное имущество. К иному имуществу можно отнести, в частности, нежилые помещения, автомобили, мебель — в общем, все виды имущества.
    Таким образом, если имущество находилось в вашей собственности более 3-х лет и не использовалось вами в предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества не подлежат налогообложению.

    Но так как вы не являлись ИП в момент продажи то НК для физ лиц устанавливает фиксированную ставку 13%.

    16 Марта 2015, 18:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Владимир
    Юрист
    Общаться в чате

    Иначе, у нас в налоговой инспекциии, мне дают несколько противоречивых вариантов, похоже, что они сами не знают. Спасибо.
    наталья

    Здравствуйте. можете вложить их ответы? если они были в письменном виде.
    НК
    для физ лиц устанавливает фиксированную ставку в 13% от дохода. По
    сколько доход у вас будет уже после закрытия ип — то он должен идти по
    ставке в 13% как от физ лица. Вы же продаете не в период ип.
    глава 23 НК
    но посмотреть ответы налоговой конечно нужно.

    СТ 217 НК

    17.1) доходы, получаемые физическими лицами,
    являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за
    соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир,
    комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков
    или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в
    собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже
    иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три
    года и более.
    Положения
    настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими
    лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества,
    непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в
    предпринимательской деятельности;

    У вас получается уже имущество не для предпринимательской деятельности… но в тоже время вы говорите

    продажа двух магазинов
    наталья

    это никак под дачи, квартиры и т.д. не подтянуть.

    Однако раз ип закрыт, имущество в собственности более 3-х лет — т.е. 5 лет — думаю должны применять правила как для физ лица.Коллеги выше дали разъяснение минфина.

    Коллеги, тут главное по моему не приобретение ДО статуса ИП, а то что статус ип уже прекращен. Но вот вопрос у меня вызывает момент на счет неиспользования имущества в предпринимательской деятельности (Бочаров Александр вот выше пишет что если оно не использовалось) а я так понимаю — эти магазины как раз использовались в предпринимательской деятельности… вот этот момент пока спорный

    16 Марта 2015, 18:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Наталья
    Юрист, г. Великий Новгород
    Общаться в чате

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПИСЬМО от 24 апреля 2008 г. N 03-04-05-01/131
    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо
    по вопросу налогообложения доходов, полученных при продаже нежилого
    помещения, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
    Доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного
    физическим лицом до его государственной регистрации в качестве
    индивидуального предпринимателя и на момент продажи не используемого в

    целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном гл. 23 Кодекса.

    Проворова Анна

    Анна дала верную ссылку. Но есть одно «но». В данном письме рассматривается ситуация, когда имущество использовалась в предпринимательской деятельности в одном налоговом периоде, а продано в другом. В письме указано: "Таким образом, исчисление и уплата налога с доходов, полученных от продажи нежилого помещения, должны производиться за тот налоговый период, в котором такой доход был получен."

    Получается, что в данном конкретном случае Вы в течение налогового периода ещё использовали имущество для предпринимательской деятельности. Исходя из этого, я считаю, что налог должен платиться исходя из той системы налогообложения, которую Вы использовали.

    16 Марта 2015, 18:12
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Анна
    Проворова Анна
    Юрист, г. Москва
    • 5390ответов
    • 3279отзывов
    вот этот момент пока спорный
    Балашов Владимир

    Владимир, на этот счет Минфин России (письмо от 20.08.2012 N 03-11-11/25)

    Согласно ст. 346.19 НК РФ налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, признается календарный год, а отчетными периодами — I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве ИП, признается период времени с начала календарного года по дату прекращения деятельности, осуществляемой в рамках УСН.То есть, например, если с 01.07.2014 гражданин утратит статус индивидуального предпринимателя, его права и обязанности, связанные с применением УСН, прекратятся именно с этой даты. С этого момента налогообложение его доходов будет осуществляться в соответствии с главой 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц».

    ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/consult/business/551624/#ixzz3UYtcKqGT

    16 Марта 2015, 18:13
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Светлана
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Вопрос на самом деле спорный и ответ на него законом не определен никак.

    1. Поступления от продажи здания магазина не могут рассматриваться в качестве доходов от деятельности, облагаемой ЕНВД.

    2. Доходы, получаемые физическими лицами, от продажи иного имущества, находившегося в собственности три года и более, не облагаются НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

    Однако положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами — ИП от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Имущественным вычетом ИП вправе воспользоваться только в отношении доходов от продажи имущества, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности.Названное ограничение обоснованно, поскольку ст. 221 НК РФ ИП предоставлено право на получение профессионального налогового вычета по доходам от осуществления предпринимательской деятельности.Вместо права на имущественный налоговый вычет ИП, предоставлено право на получение профессиональных налоговых вычетов и уменьшение своей налогооблагаемой базы на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов.Если налогоплательщик не может документально подтвердить произведенные расходы, профессиональный налоговый вычет предоставляется по нормативу — 20% от общей суммы полученного индивидуальным предпринимателем дохода. В этом случае нужно смотреть, перешел предприниматель на УСНО или нет. Если применяется общая система или спецрежим в виде ЕНВД (что в данном случае не имеет никакого значения), то возникает обязанность по уплате не только НДФЛ, но и НДС.

    По мнению заместителя начальника отдела налогообложения доходов физических лиц Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Н.Н. Стельмаха, в Вашей ситуации льгота, предусмотренная п. 17.1 ст. 217 НК РФ, не применяется. Ни судебной практики, ни официальных разъяснений по этому поводу нет.

    Тем не менее субъектный состав продавца четко определен — это предприниматель. Таким образом, если имущество в момент реализации не используется в предпринимательской деятельности и продается лицом, прекратившим данную деятельность, в силу абз. 1 п. 17.1 ст. 217 НК РФ оно не должно облагаться НДФЛ. Конечно, это лишь одно из возможных толкований, но до тех пор, пока п. 7 ст. 3 НК РФ не отменен (все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов)), суд обязан им руководствоваться.

    Подробнее на forum.consultant.ru/viewtopic.php?id=34499

    16 Марта 2015, 18:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Наталья
    Юрист, г. Великий Новгород
    Общаться в чате

    Налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве ИП, признается период времени с начала календарного года по дату прекращения деятельности, осуществляемой в рамках УСН.

    Проворова Анна

    А вот это интересно. В таком случае действительно можно говорить об уплате НДФЛ с продажи объектов. Это значит, что доходы от продажи магазинов, не облагаются налогом, так как находятся в собственности более трех лет; а по участку можно воспользоваться имущественным вычетом). Осталось уточнить, использовала ли Наталья УСН.

    16 Марта 2015, 18:27
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате

    Наталья, здравствуйте!

    Вам придется платить.

    Вот извлечение из определения Волгоградского облсуда

    «Исходя из указанных обстоятельств, суд пришёл к обоснованному выводу о том, что С В.В. приобретал объекты недвижимости в период осуществления им предпринимательской деятельности, эти объекты использовались им в предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение дохода от сдачи их в аренду, доходы, полученные от использования имущества, были включены им в доходы, полученные от осуществления предпринимательской деятельности, сделки по реализации указанного имущества имели не разовый характер (как на это указывает заявитель), объекты недвижимости были проданы юридическому лицу для осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем, выводы налогового органа о нарушении С В.В. положений абзаца 2 п.17.1 ст.217 НК РФ, являются правомерными.»

    Хотя как оценит суд предугадать сложно

    16 Марта 2015, 18:39
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Анна
    Проворова Анна
    Юрист, г. Москва
    • 5390ответов
    • 3279отзывов
    Вот извлечение из определения Волгоградского облсуда
    Чернобавский Дмитрий

    Так номер дела напишите, в Вашей ссылке нет информации о том, что ИП прекратило деятельность на момент продажи.

    16 Марта 2015, 18:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Марина
    Юрист, г. Подольск
    Общаться в чате

    Вы должны будете оплатить 13 % с дохода. Разъяснения по данному поводу были даны в Правовой базе Гарант.

    Приобретая и утрачивая статус ИП, гражданин становится субъектом тех или иных налоговых правоотношений, соответственно, прекращая свою деятельность, ИП перестает быть специальным субъектом налоговых правоотношений при аннулировании государственной регистрации (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 N 02АП-8013/11).
    При этом, как разъясняет Минфин России (письмо от 20.08.2012 N 03-11-11/25), согласно ст. 346.19 НК РФ налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, признается календарный год, а отчетными периодами — I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве ИП, признается период времени с начала календарного года по дату прекращения деятельности, осуществляемой в рамках УСН.
    То есть, например, если с 01.07.2014 гражданин утратит статус индивидуального предпринимателя, его права и обязанности, связанные с применением УСН, прекратятся именно с этой даты. С этого момента налогообложение его доходов будет осуществляться в соответствии с главой 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц».
    При ответе на подобные вопросы Минфин России придерживается следующего мнения.
    Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
    При этом согласно абзацу 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности.
    Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ. Причем даже в том случае, если использование имущества для извлечения дохода к моменту продажи прекращено (письма Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673).
    Полученные таким образом доходы подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). При этом согласно пп. 2 п. 1, п. 2 и п. 3 ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ в бюджетную систему, а также представить в территориальный налоговый орган по месту учета налоговую декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ) (письмо Минфина России от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

    ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/consult/business/551624/#ixzz3UZ1kd1z0

    16 Марта 2015, 18:46
    Ответ юриста был полезен? + 3 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате
    Так номер дела напишите, в Вашей ссылке нет информации о том, что ИП прекратило деятельность на момент продажи.
    Проворова Анна

    номер дела 33-556/2015

    Извлечение:

    «При проведении проверки налоговым органом принято во внимание, что 15 июля 2011 года С В.В. снят с учёта в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прекращения физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.»

    16 Марта 2015, 18:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Анна
    Проворова Анна
    Юрист, г. Москва
    • 5390ответов
    • 3279отзывов
    номер дела 33-556/2015Извлечение:
    Чернобавский Дмитрий

    Тут у предпринимателя, недвижимость была менее трех лет в собственности и продавал он его используя расчетный счет ИП, поэтому ему налог и поделили. В общем не наша ситуация.

    16 Марта 2015, 19:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате
    Тут у предпринимателя, недвижимость была менее трех лет в собственности
    Проворова Анна

    там оценены 2 основания доначисления, в т.ч. и наш случай.

    продавал он его используя расчетный счет ИП,
    Проворова Анна

    а кто сказал, что у нас не так было) но это может уточнить только клиент

    16 Марта 2015, 19:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Наталья
    Юрист, г. Великий Новгород
    Общаться в чате

    Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ. Причем даже в том случае, если использование имущества для извлечения дохода к моменту продажи прекращено (письма Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673).

    Полученные таким образом доходы подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). При этом согласно пп. 2 п. 1, п. 2 и п. 3 ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ в бюджетную систему, а также представить в территориальный налоговый орган по месту учета налоговую декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ) (письмо Минфина России от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

    Кизилова Марина

    Исчерпывающая информация по данному вопросу. Анна, Ваши рассуждения тоже были в верном направлении. Так, Минфин подтверждает, что при прекращении деятельности ИП выбранная им система налогообложения не применяется (что Вы приводили в письме). Итак, применяется НДФЛ. Однако в связи с тем, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности, лицо теряет льготы и имущественные вычеты, т.е. платить придется 13% и с продажи магазинов, и с продажи земельного участка. И это, к сожалению, самый невыгодный вариант для Натальи (другого от наших фискальных органов ожидать не приходится). Единственный совет в данной ситуации: письменно запросить налоговый орган о размерах и порядке уплаты налога. И платить в соответствии с их официальным письменным ответом (если налог будет исчислен неверно, в этом не будет Вашей вины). Кроме того, письма Минфина не являются нормативно-правовыми актами, и данную позицию можно попробовать оспорить в суде. Хотя, честно говоря, исходя из буквального толкования Налогового кодекса, вышеуказанные выводы напрашиваются сами собой.

    16 Марта 2015, 19:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Максим
    получен
    гонорар
    38%
    Юрист, г. Пермь
    Общаться в чате

    Вопрос действительно спорный, изучил множество информации и пришел к выводу, что данная операция подлежит обложению по ставке 13%

    Относительно вычетов предусмотренных ст. 220 НК ФР Президиум ВАС РФ решил, что по доходам от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности вычет не предоставляется (Постановления № 18384/12 от18.06.2013, № 14009/09 от 16.03.2010). При наличии таких решений ВАС РФ, маловероятно что какой то суд примет другое решение.

    Относительно льготы предусмотренной п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

    Наиболее свежее письмо Минфина РФ от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-233

    говорит нам:

    1. Как следует из письма, физическим лицом продано нежилое помещение, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, после прекращения осуществления такой деятельности.
    Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
    При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
    Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.

    Существующие судебные решения, которые трактуют положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ, в пользу налогоплательщика, например Постановления ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12, ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 по делу № А05-5609/2011 содержат факты, которые в данном вопросе неприменимы, например то, что имущество было приобретено физическим лицом до момента его регистрации в качестве предпринимателя за личные средства и для личного пользования. Здесь же у нас фигурирует явно коммерческая недвижимость. И срок продажи ее, после закрытия ИП очень мал, что может быть признано уходом от налогов.

    16 Марта 2015, 20:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.