Примут ли в Росреестре доверенность на недвижимость, выданную иностранным нотариусом?

Уважаемый Евгений! Доброго времени суток!

Доверенность оформлялась по заграничному паспорту гражданина Российской Федерации, который на момент выдачи доверенности был действующим. Позже заграничный паспорт также утратил действительность в связи с истечением срока его действия. Новый заграничный паспорт не оформлялся по разного рода причинам.

Сразу после оформления доверенности на неё был проставлен апостиль. После этого доверенность была переведена официальным переводчиком на русский язык. Чуть позже правильность перевода была заверена в консульском учреждении Российской Федерации в той же стране ЕС, в которой и оформлялась доверенность

Если у Представителя до настоящего времени данные не изменились, срок доверенности не вышел — на мой взгляд, представитель вполне может совершать изложенные в доверенности действия.

По второму вопросу — противоречит (личное мнение).

Касаемо отказа — возможно подать административное исковое заявление в порядке ст.ст.218-223 КАС РФ. Главное — не пропустить срок обжалования (см. ст.219 КАС РФ).

Здравствуйте, Евгений!

Ситуация не безнадёжная, и позиция местного адвоката, на мой взгляд, ошибочна. Начну с главного, что видно из самого уведомления о приостановлении. В нём нет ни слова о паспорте вашего доверителя. Единственным основанием названо то, что доверенность не соответствует пункту 18 Указа Главы Луганской Народной Республики от 21.02.2023 № УГ-155/23, отсылающему к Основам законодательства о нотариате и к Временному положению о нотариате ЛНР, утверждённому постановлением Правительства ЛНР от 18.10.2019 № 650/19. Значит, весь спор сводится к одному вопросу: вправе ли акт главы субъекта Российской Федерации определять, какая доверенность принимается органом регистрации прав. Ответ отрицательный, и это ваш основной довод.

Статья 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ прямо устанавливает, что правовое регулирование отношений в сфере государственной регистрации недвижимости осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом, самим этим законом, другими федеральными законами и издаваемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации в этом перечне нет. Пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, на который сослался регистратор, позволяет приостановить регистрацию только тогда, когда форма или содержание документа не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а не требованиям указа главы региона. Перечень оснований приостановления в статье 26 является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит, а статья 18 этого же закона не допускает истребования у заявителя дополнительных документов, если представленные отвечают требованиям статьи 21. Добавлю, что гражданское законодательство отнесено к исключительному ведению Российской Федерации пунктом «о» статьи 71 Конституции, а часть 5 статьи 76 Конституции не позволяет актам субъекта противоречить федеральному закону. Форму доверенности и порядок признания иностранных документов регион регулировать не может в принципе.

Теперь по форме самой доверенности. В силу пункта 1 статьи 1209 Гражданского кодекса сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места её совершения. Ваша доверенность удостоверена нотариусом государства Евросоюза по правилам этого государства, следовательно, требование российского права о нотариальной форме, установленное пунктом 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса, считается соблюдённым. Пункт 4 статьи 1209 Кодекса, подчиняющий форму сделки российскому праву, здесь неприменим, поскольку государственной регистрации подлежит не доверенность, а право на объект недвижимости. На это же ориентирует Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2019 № 24 о применении норм международного частного права, где разъяснено, что государственная регистрация не является элементом формы сделки. Объём полномочий представителя при этом определяется по правилам статьи 1217.1 Гражданского кодекса.

Требование представить именно консульскую доверенность противоречит международному договору Российской Федерации. Статьи 2 и 3 Гаагской конвенции от 05.10.1961 обязывают каждое участвующее государство освобождать иностранные официальные документы от легализации, а проставление апостиля объявлено единственной формальностью, которая может быть потребована. Требуя от вас документ, удостоверенный консульским должностным лицом Российской Федерации, регистратор фактически восстанавливает консульскую легализацию, отменённую Конвенцией, что недопустимо в силу части 4 статьи 15 Конституции и статьи 106 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Сам Росреестр публично разъяснял, что нотариальные доверенности из государств, участвующих в Конвенции, принимаются с апостилем и без консульской легализации. Верность перевода у вас засвидетельствована консульским должностным лицом, которое совершает нотариальные действия в силу Консульского устава Российской Федерации, утверждённого Федеральным законом от 05.07.2010 № 154-ФЗ, поэтому комплект документов сформирован правильно. Единственное, что стоит перепроверить перед спором: переведены ли на русский язык абсолютно все надписи, включая текст апостиля, оттиски печатей и удостоверительные надписи нотариуса. Это тот формальный момент, за который регистратор может зацепиться дополнительно.

Отдельно замечу, что ссылка на Временное положение о нотариате ЛНР 2019 года сегодня выглядит особенно уязвимо. Переходный период, установленный статьёй 36 Федерального конституционного закона от 04.10.2022 № 6-ФКЗ, завершился 1 января 2026 года. Применять акт, принятый до вхождения республики в состав России, как источник требований к форме доверенности гражданина Российской Федерации, совершённой за границей, оснований нет.

По поводу паспортов. Действительность доверенности оценивается на момент её совершения по правилам статей 185 и 186 Гражданского кодекса, а перечень оснований прекращения доверенности в статье 188 Кодекса исчерпывающий и истечения срока действия паспорта не содержит. Личность доверителя была установлена нотариусом по действующему на тот момент заграничному паспорту, гражданство Российской Федерации с истечением срока паспорта не прекращается. В орган регистрации обращается представитель, и свою личность подтверждает именно он. Так что само по себе это не основание для приостановления, и, как видно из уведомления, регистратор на паспорт и не сослался. Однако будьте готовы к тому, что при проверке сведений о правообладателе по межведомственным каналам просроченный документ может стать поводом для новых претензий, поэтому вопрос лучше закрыть заранее.

Что касается порядка защиты. Обжалуйте приостановление в суд по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства, срок обращения составляет три месяца по статье 219 Кодекса, и его пропускать нельзя. Обязательный досудебный порядок через апелляционную комиссию, предусмотренный статьёй 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, установлен только для приостановления кадастрового учёта либо одновременного учёта и регистрации. У вас приостановлена именно государственная регистрация прав, и в самом уведомлении указано, что она обжалуется в суд на основании части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ. Если же по каким-то объектам приостановлены одновременно учёт и регистрация, подайте параллельно жалобу и в апелляционную комиссию в тридцатидневный срок, чтобы исключить довод о несоблюдении процедуры. В административном иске заявляйте два требования: признать решение о приостановлении незаконным и обязать осуществить государственную регистрацию, такое понуждение прямо допускается пунктом 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства. Отдельно оспаривать сам Указ Главы ЛНР не обязательно, хотя это и возможно в порядке главы 21 того же Кодекса. Дело в том, что часть 2 статьи 15 Кодекса административного судопроизводства обязывает суд при установлении несоответствия применённого акта акту большей юридической силы разрешить дело по акту большей юридической силы. То есть суд может просто не применить пункт 18 Указа, не отменяя его. Параллельное обращение в прокуратуру с требованием о принесении протеста тоже уместно и обходится недорого.

Отвечу и на вопрос о превентивном подтверждении доверенности. Такого способа защиты закон не знает: суд не выносит решений на неопределённое будущее и на неопределённый круг будущих обращений, поскольку защите подлежит нарушенное или оспоренное право по статье 12 Гражданского кодекса. Но вступившее в силу решение по вашему спору будет обязательным в силу статьи 16 Кодекса административного судопроизводства и станет весомым аргументом при последующих обращениях к нотариусам и в органы регистрации.

Подача через МФЦ другого субъекта ситуацию не изменит. Экстерриториальный приём документов действительно доступен, но документы переводятся в электронный вид и направляются для рассмотрения в подразделение по месту нахождения объекта, то есть в Управление Росреестра по Луганской Народной Республике. Уйти таким способом от применения регионального акта не получится.

Угроза признания недвижимости бесхозяйной необоснованна. По статье 225 Гражданского кодекса бесхозяйной признаётся вещь, которая не имеет собственника, либо собственник которой неизвестен, либо от права собственности на которую собственник отказался. У вас собственник известен, жив и от права не отказывался. Более того, часть 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ признаёт ранее возникшие права юридически действительными и при отсутствии записи в реестре. Тем не менее тянуть нельзя по другой причине: упрощённый порядок регистрации ранее возникших прав на новых территориях ограничен по времени, и этот срок продлён до 1 января 2027 года. После его истечения переоформление пойдёт значительно тяжелее.

И самое практичное. Пока идёт спор, подайте от имени представителя заявление о приостановлении регистрации по собственной инициативе на срок до шести месяцев в порядке части 1 статьи 30 Закона № 218-ФЗ. Это прямо предложено вам в уведомлении и позволит не получить отказ по статье 27 закона по истечении трёхмесячного срока. Одновременно рекомендую доверителю обратиться в консульское учреждение Российской Федерации по месту пребывания. Заграничный паспорт за рубежом оформляется именно консульством, а не территориальным органом МВД, и там же можно удостоверить новую консульскую доверенность, которая по пункту 2 статьи 185.1 Гражданского кодекса приравнивается к нотариально удостоверенной. Ссылки на занятость и очереди понятны, но этот путь закрывает вопрос за несколько недель и лишает регистратора любых доводов. Оптимальная тактика такова: обжаловать приостановление, поскольку оно незаконно и срок горит, и параллельно готовить консульские документы как страховку.

С уважением,
Гайворонский Александр.

Здравствуйте!

В данной ситуации можно действовать по нескольким вариантам.

1. Заявление на регистрацию подать в другом субъекте РФ, при этом надо понимать что регистрационное действие совершаться будет по месту нахождения недвижимого имущества.

2. Заявление на регистрацию подать через Госуслуги.

Перед этими действиями надо ранее поданное заявление нужно отозвать. 

Ситуация спорная, сложная — может быть государственный регистратор при новом заявлении по другому оценит ситуацию и примет другое решение. 

3. Обжаловать в суде вынесенное решение о приостановлении.

4. Дождаться окончания срока приостановления и вынесения окончательного решения. Если будет решение об отказе совершения регистрационных действий, то обжаловать в суде.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ ( «О государственной регистрации недвижимости» 
 
Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Уважаемый Евгений, здравствуйте! Прочитала вложение. Это уведомление.

По приведённым документам правовая позиция для обжалования приостановления имеется.

Само уведомление пока не является отказом — Росреестр приостановил регистрацию и предоставил срок для устранения замечаний.

Ждать окончательного отказа необязательно.

Часть 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо позволяет обжаловать приостановление регистрации прав в суде.

12. Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (далее также — решение о приостановлении) может быть обжаловано в суд в порядке административного судопроизводства, а также во внесудебном порядке в соответствии с главой 3.1 настоящего Федерального закона.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/02766c386c2ef725cc8490f38d46a143c994a039/

Иностранная нотариальная доверенность не утрачивает юридическую силу только потому, что оформлена не в российском консульстве.

Документы, выданные компетентными органами иностранных государств, принимаются в РФ при наличии легализации, кроме случаев, когда международным договором предусмотрен иной порядок.

Гаагская конвенция от 05.10.1961 отменяет требование консульской легализации и заменяет её апостилем.

normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=1007&ysclid=mtmv6nlyx2478333321

Статьи 2 и 3 Конвенции не требуют повторного удостоверения документа российским консулом.

При этом апостиль подтверждает подлинность подписи, статус нотариуса и печать, но не подтверждает соответствие содержания доверенности российскому законодательству.

Полномочия представителя —  это статьи 185 и 185.1 ГК РФ.

Для распоряжения зарегистрированными правами на недвижимость доверенность должна быть нотариально удостоверена.

В Вашем случае нотариальное удостоверение присутствует, апостиль проставлен, перевод заверен консульским учреждением.

Поэтому общий вывод о полном отсутствии у доверенности юридической силы представляется необоснованным.

 Росреестр ссылается  на пункт 18 Указа Главы ЛНР № УГ-155/23.

Из приведённой в уведомлении цитаты прямо не следует, что иностранные нотариальные доверенности с апостилем запрещены.

Росреестр фактически истолковал норму расширительно, установив исключительный консульский порядок.

Региональный нормативный акт не может противоречить федеральному закону и международному договору России в силу частей 4 и 5 статьи 15 и части 5 статьи 76 Конституции РФ.

Дополнительно имеет значение, что предусмотренный статьёй 3 Федерального конституционного закона от 04.10.2022 № 6-ФКЗ переходный период завершился.

Росреестр должен обосновать, почему названный Указ продолжает действовать в 2026 году и позволяет отступить от Закона № 218-ФЗ и Гаагской конвенции.

Обращаться в суд только с требованием абстрактно

признать доверенность действительной для всех органов

нецелесообразно.

Суд не выдаёт универсальное разрешение, обязательное для любых нотариусов, МФЦ и государственных учреждений в будущих правоотношениях.

Правильный предмет административного иска — признать конкретное приостановление незаконным и обязать Управление Росреестра устранить нарушение.

Иск подаётся по правилам главы 22 КАС РФ к Управлению Росреестра, принявшему решение.

Общий срок обращения составляет три месяца со дня, когда заявителю стало известно о нарушении, согласно статье 219 КАС РФ.

Подача документов через МФЦ другого субъекта ситуацию по существу не изменит.

Экстерриториальная подача допустима, однако регистрационные действия будут совершаться в отношении объектов, расположенных в ЛНР.

Истечение срока паспорта после оформления доверенности не прекращает доверенность.

Исчерпывающие основания прекращения доверенности закреплены в статье 188 ГК РФ и окончание срока действия паспорта доверителя там отсутствует.

На дату удостоверения доверенности заграничный паспорт был действующим, а личность установлена нотариусом.

Заграничный паспорт удостоверяет личность гражданина РФ за пределами России.

Недействующий внутренний паспорт также сам по себе не прекращает право собственности.

Представитель при подаче заявления предъявляет свой паспорт и документ, подтверждающий полномочия.

Перспективы есть, но надо смотреть все документы.

С уважением, Дарья.