Является ли объединение комнаты с балконом перепланировкой и как это узаконить?
Объединение комнаты и балкона/лоджии, выведение радиаторов на балкон - это реконструкция или перепланировка. Возможно ли узаконить
, Сергей, г. Екатеринбург
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
1150 ₽
Вопрос решен
Здравствуйте.
Это перепланировка и переустройство инженерных систем.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений
Выведение отопительных радиаторов в помещение балкона или лоджии является переустройством инженерных систем. это не было предусмотрено проектом при строительстве дома.
Объединение помещений это изменение границ помещений и их площадей.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Объединение комнаты и балкона/лоджии, выведение радиаторов на балкон — это реконструкция или перепланировка.
Добрый день!
Объединение комнаты с балконом со сносом перегородок — это перепланировка, а вынос радиатора на балкон — это переустройство.
Так, статьей 25 Жилищного Кодекса РФ предусмотрено, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Этой же нормой права установлено:
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения,… и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения)
Далее продолжу.
И переустройство, и перепланировка помещения в многоквартирном доме должны быть произведены с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом, осуществляющим согласование в Администрации муниципального образования на основании принятого им решения.
Заявление о перепланировке и переустройству необходимо подавать в данный орган либо напрямую, либо через МФЦ.
К заявлению необходимо приложить документы, указанные в части 2 ст. 26 Жилищного Кодекса РФ — с полным текстом можете ознакомиться по ссылке:
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7e4a9388b3a2611890a95ada5f607b38ad46d0fd/
Порядок дальнейших действий также указан в статье 26 ЖК РФ, смотрите по этой ссылке.
Далее продолжу.
Если Вы не получите предварительное согласование на перепланировку и переустройство, но всё равно произведёте её, то возможен такой вариант, предусмотренный статьёй 29 Жилищного Кодекса РФ:
4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Но в суде необходимо будет доказывать, что произведенная перепланировка и переустройство не нарушает законные интересы соседей и других граждан, и не создают угрозу их жизни и здоровью.
В противном случае суд откажет в сохранении перепланировки и переустройства и может обязать привести помещение в первоначальное положение.
Здравствуйте, Сергей.
Объединение комнаты и лоджии квалифицируется как перепланировка, если работы не затрагивают несущие конструкции здания и не влекут изменения параметров МКД как объекта капитального строительства.
Перенос радиаторов отопления относится к переустройству жилого помещения в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, так как это перенос инженерных сетей, требующий внесения изменений в технический паспорт.
Далее продолжу своим ответом ниже....
Процедура легализации перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме регламентирована главой 4 Жилищного кодекса РФ.
Если вы только планируете работы, то Вам необходимо действовать согласно ст. 26 ЖК РФ.
Обратитесь в проектную организацию, имеющую допуск СРО, для разработки проекта перепланировки и переустройства. После этого подайте в орган местного самоуправления через МФЦ или напрямую заявление, проект, правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт.
Орган, осуществляющий согласование, выдает решение о согласовании или об отказе.
Работы выполняются в строгом соответствии с согласованным проектом.
По завершении работ необходимо направить уведомление в орган, осуществляющий согласование. После этого комиссия составляет акт приемочной комиссии в соответствии со ст. 28 ЖК РФ.
И на основании акта вносятся изменения в сведения ЕГРН.
Далее продолжу своим ответом ниже....
Если работы уже произведены без предварительного согласования, закон не содержит прямого запрета на их легализацию, однако процедура усложняется.
В этом случае Вы можете обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании уже выполненных работ. Однако практика показывает, что органы часто отказывают в таком согласовании, ссылаясь на отсутствие полномочий по проверке уже выполненных работ.
Если в согласовании орган местного самоуправления откажет или откажет в принятии заявления, вы вправе обратиться в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном состоянии в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.
В суде Вам потребуется доказать, что выполненные работы не нарушают прочность несущих конструкций и не создают угрозу жизни и здоровью граждан в соответствии с п. 1.7.2 Правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) и отсутствуют нарушения прав соседей, т.е. перепланировка не ухудшает условия эксплуатации дома и проживания граждан в соответствии с п. 1.7.3 Правил N 170.
И для суда необходимо заказать техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ в специализированной организации.
Здравствуйте, Сергей. объединение комнаты с балконом по сути это перепланировка, а перенос радиатор это переустройство
Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, которое важно учитывать в вашей ситуации- Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений..
Согласно ч. 1 ст. 25 ЖК РФ:
«Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования
Рекомендую сначала обратиться в проектную организацию и заказать проект перепланировки именно для вашейквартиры. В проекте нужно предусмотреть объединение комнаты с балкономи отдельно указать, что планируется делать с радиатором. До согласования проекта работы лучше не проводить. С готовым проектом нужно будет обратиться в уполномоченный орган по месту нахождения квартиры и получить согласование перепланировки
Также дополню, что если работы уже выполнены без предварительног согласования, их можно попытаться сохранить в судебном порядке в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. При этом собственнику необходимо доказать, что выполненные перепланировка и переустройство не нарушают права и законные интересы других лиц и не создают угрозу их жизни или здоровью
Уважаемый Сергей, здравствуйте!
Объединение комнаты с балконом или лоджией путем демонтажа оконно-дверного блока, подоконной части наружной стенылибо иных элементов ограждающей конструкции, как правило, рассматривается не как обычная перепланировка квартиры, а как реконструкция.
Причина в том, что балконная плита и наружные ограждающие конструкции, в том числе несущая стена с оконным и дверным проемами, относятся к общему имуществу собственников помещений в доме.
Это прямо следует из п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, а также из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В состав… включаются...
ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=501747
Демонтаж таких конструкций и фактическое присоединение балкона к отапливаемой площади квартиры могут повлечь изменение площади, объема, теплового контура и иных параметров многоквартирного дома как объекта капитального строительства.
По смыслу п. 14 ст. 1 ГрК РФ такие работы имеют признаки реконструкции
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/cdec16ec747f11f3a7a39c7303d03373e0ef91c4/
Для их выполнения требуется проектная документация и разрешительная процедура, предусмотренная ст. 51–55 ГрК РФ.
Оформить подобные работы только как перепланировку по правилам ст. 25–29 ЖК РФ обычно недостаточно.
См. Письмо Минстроя РФ от 03.03.2020 N 6370-ОГ/04
normativ.kontur.ru/document?moduleId=8&documentId=360994&ysclid=mtiqyiyjy0551036615
Отдельная проблема состоит в уменьшении или изменении общего имущества дома.
Согласно ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, присоединение части общего имущества к квартире допускается только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения обычного общего собрания большинством голосов здесь недостаточно.
Помимо этого, проект должен подтверждать сохранение несущей способности конструкций, соблюдение требований пожарной безопасности, теплоизоляции, вентиляции и допустимой нагрузки на балконную плиту.
Вынос радиатора центрального отопления на балкон или лоджию отдельно согласовать практически невозможно.
Внутридомовая система отопления относится к общему имуществу в пределах, установленных п. 6 Правил № 491.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=501747
Ее самовольное изменение нарушает порядок переустройства помещения по ст. 25 и 26 ЖК РФ, может ухудшить гидравлический и тепловой режим всего дома.
Узаконить уже вынесенный радиатор через суд затруднительно, собственника обычно обязывают вернуть систему отопления в прежнее состояние.
Таким образом, теоретическая возможность согласования объединения существует только при наличии технической допустимости, проекта реконструкции, согласия всех собственников.
На практике получить такое согласование крайне сложно, а вынос радиатора центрального отопления на балкон обычно «не утверждается».
Самовольные работы влекут обязанность восстановить первоначальное состояние помещения по ст. 29 ЖК РФ, административную ответственность по КоАП РФ, а также проблемы при продаже, ипотеке.
До начала работ рекомендую получить техническое заключение проектной организации и письменную позицию местной жилищной инспекции.
Это не «шутки», я знаю одного собственника, который никак не может уже пять лет продать квартиру именно из-за того, что решил «утеплить» балкон...
С уважением, Дарья
Здравствуйте, Сергей!
Уточните речь идет о лоджии или балконе.
При этом имеет значение наличие балконной плиты, выступающей за общую стену дома, которая является ограждающей несущей конструкцией МКД.
В этом случае демонтаж окна/двери на балконе и присоединение балкона к жилой площади квартиры повлечет изменение параметров общего имущества МКД, что вместе с перестройкой, расширением объекта, а также заменой несущих строительных конструкций объекта является, реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями статей 51 — 55 ГрК РФ.
Более подробно см. Письмо Министерства Жилищно-коммунального хозяйства. N 6370-ОГ/04 по ссылке https://docs.cntd.ru/document/564672786
Если же речь идет о лоджии, встроенной в квартиру, которая по проекту остеклена.
В этом случае происходит присоединении площади лоджии к площади комнаты, что является перепланировкой, что подтверждено в разъяснениях Министерства жилищно-коммунального хозяйства № 28475-ОГ/04
Таким образом, демонтаж окон и дверей, выходящих на застекленную лоджию, а также утепление лоджии, являются перепланировкой, так как в результате демонтажа произойдет присоединение площади лоджии к площади комнаты.
Более подробно с разъяснениями Министерства можете ознакомиться по ссылке https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72265880/
Возможно ли узаконить
Нет, если речь идет об уже проведенной реконструкции балкона.
Перепланировку лоджии узаконить можно, даже в случае ее проведения в отсутствие согласования с органами местного самоуправления.
Если остались вопросы либо потребуется индивидуальная консультация пишите в чат, кнопка перехода по ссылке https://pravoved.ru/lawyer/2485704/
Похожие вопросы
Можно ли официально оформить другого человека по своей трудовой книжке?
Каковы последствия, если по моей трудовой книжке работал другой человек?
Я уволилась этим летом из Детской школы искусств, где проработала несколько лет. Но недавно директор мне предложила привезти трудовую книжку,, завести новую карту сбербанка, чтобы работал другой человек и получал зарплату (я буду ему переводить), а мне шли бы отчисления в Пенсионный фонд и шёл трудовой стаж. Можно ли это делать, или это мошенничество?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Можно ли подать рапорт о переводе в тыловые районы военнослужащему, чей отец признается погибшим на СВО?
Служу на сво с 23г., так же здесь на сво родной отец «бо, документом 1421» с 25го года, документы в суд на признание погибшим поданы, есть сводный брат по матери, я являюсь единственным сыном своего отца. Вопрос: могу ли подать рапорт о переводе меня в тыловые районы? И как лучше сделать это самому или через родных из дома?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Является ли нарушением перепродажа товаров, предназначенных для утилизации?
Здравствуйте. Интересует такой вопрос. Если товар с маркетплейсов, который направляется на утилизацию, выкупается некими людьми попадает в их руки и снова идёт на продажу, это нарушение или нет. И в какой орган жаловаться если это является нарушением. Спасибо заранее
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Полагается ли отсрочка от мобилизации при получении второго образования?
Здравствуйте
Полагается ли бронь по мобилизации получающему высшее образование, если ранее уже получено среднее специальное образование? И если полагается, относится ли это ко всем специальностям или только IT специальности?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Как восстановить навыки вождения после перерыва и нужно ли заново учиться в автошколе?
Здравствуйте! Закончила обучение в автошколе в 2023 году , получила свидетельство об окончании. 2 раза подряд завалила теорию в мрэо из-за вечно втыкающих в телефоны преподавателей , ну и дома я не обучалась самостоятельно,дальнейшие попытки не предпринимались. В этом же году решила что права мне нужны и уже более осмысленно к этому отношусь, нежели в 17 лет …Свидетельство и всё остальное осталось в мрэо. Подскажите, как и где мне лучше восстановить теперь навыки и если обратиться в автошколу , что они мне смогут предложить ,или всё же мне стоит заново переучиваться.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и перепланировка помещения в квартире производятся по согласованию с органом местного самоуправления, на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и перепланировки помещения собственник данного помещения обращается в местный орган власти или через МФЦ, с заявлением о получении разрешения по перепланировке, переустройству, прикладывает правоустанавливающие документы на помещение, проект, тех. паспорт, согласие членов его семьи ..
Если перепланировка, переустройство уже произведено, то узаконивание этого возможно в соответствии со ст. 29 п.4 ЖК РФ на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы, не создает угрозу их жизни или здоровью.