Правомерен ли частичный возврат обеспечительного платежа по предварительному договору аренды?

Здравствуйте.

Сторона арендатора ссылается на п 2. ст 381 ГК рф.

 но у Вас же не задаток, а обеспечительный платеж, может ст. 381.1 ГК РФ имели в виду?

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Если обязательство, в счёт которого был внесён обеспечительный платёж, не наступило, тогда придётся возвращать всю сумму. Но у Вас указано, что

В случае отклонения заявки Арендатора в ООО «Интернет Решения» сумма обеспечительного платежа возвращается Арендодателем Арендатору в размере половины от внесенного обеспечительного платежа с учетом компенсации Арендодателю за дополнительный простой помещения.

соответственное раз это предусмотрено, то можете вернуть половину только.

Если Вы считаете это как убытки, то их надо хоть как-то обосновать и доказать.

Здравствуйте.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны выполняться сторонами в соответствии с условиями заключенного договора, И в срок установленный договором в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства.

Стороны в договоре предусмотрели что возможен возврат половины суммы обеспечительного платежа, при условии неиспользования невозможности использования ввиду отказа в зоне обслуживания озон., что и сделано, условия договора выполнены

Стороны свободны в заключении договоров в соответствии со ст.421 ГК РФ, и сами определяют его условия, стороны сами определили возврат (половины).

Также в согласно ст.421 ГК РФ при заключении договора, его условия могут содержать элементы различных договоров (смешанный договор).

Здравствуйте 

На самом деле тут надо смотреть все документы 

Вы пишите — обеспечительный платёж.

При этом почему то идут ссылки на ст 381 ГК — о задатке. Это разные вещи.

Здравствуйте, Григорий!

Ссылка арендатора на п. 2 ст. 381 ГК РФ сама по себе слабая, т.к. эта норма регулирует последствия для задатка. У вас же платеж прямо назван обеспечительным и при заключении основного договора должен был перейти именно в обеспечительный платеж по аренде. Для него специальная норма — ст. 381.1 ГК РФ.  При чем п. 2 этой статьи прямо устанавливает, что при прекращении обеспеченного обязательства платеж возвращается, если иное не предусмотрено соглашением сторон. А у вас такое «иное» прямо предусмотрено п. 1.3, т.е. при отклонении заявки возвращается только половина платежа.

Т.е. фраза арендатора о том, что возврат 20 000 р. якобы означает признание необоснованности удержания остальной суммы, действительно выглядит скорее как попытка усилить переговорную позицию.

Таким образом, исходите из того, что возврат половины полностью соответствует п. 1.3 договора, поэтому сам по себе он не означает признания долга еще на 10 000 или 20 000.

Самый важный риск находится в другом -  формулировка п. 1.3 говорит именно об «отклонении заявки», тогда как вы описываете ситуацию как «Ozon ограничил зону открытия ПВЗ». Если имеется подтверждение от Ozon, что заявка по этому адресу отклонена либо объективно не может быть одобрена вследствие закрытия зоны, я бы строил позицию именно на п. 1.3.

Если же никакой заявки вообще не подавалось и арендатор просто решил отказаться после изменения политики Ozon, он может утверждать, что предусмотренное п. 1.3 обстоятельство вообще не наступило.

Второй момент на который надо обратить внимание — это то, что  срок предварительного договора заканчивается только 20 сентября 2026г… По п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства прекращаются, если до истечения установленного срока основной договор не заключен и ни одна сторона не напрвила другой предложение его заключить. Судебная практика действительно обращает внимание на то, кто предпринимал действия для заключения основного договора и по чьей причине он не был заключен.

При этом, у Вас имеется отдельное специальное условие п. 1.3, регулирующее именно отказ Ozon. Это тоже нужно учитывать.

Поэтому я бы оценивал ситуацию так, что если имеются документы и переписка, подтверждающие именно отклонение или невозможость одобрения заявки ОЗОН по данному помещению, то вероятность в таком случае сохранить оставшиеся 20 000 р. достаточно хорошая. Требование еще 10 000 из изложенных Вами условий договора вообще не имеет очевидного договорного основания.

Если же подтверждения отклонения заявки нет, а есть только сообщение арендатора о том, что Озон «закрыл зону», то  риск заметно возрастает. В таком случае при рассмотрении спора судом, суду придется толковать, подпадает ли это под п. 1.3, либо рассматривать ситуацию как обычное прекращение предварительного договора.

Я бы сейчас отдельно проанализировал претензию от 12.08, Ваш ответ, назначение платежа при возврате 20 000 р. и всю переписку с арендатором, Озон, именно из этих документов будет понятно, не содержатся ли там формулировки, которые могут изменить оценку спора.

С подобными спорами по обеспечительным платежам и предварительным договорам аренды уже работали, могу провести полный анализ документов и оценить позицию именно на случай суда. Вы можете написать мне в чат (кнопка справа).

Здравствуйте.

Ваша позиция основанная на п. 1.3 договора является обоснованной. С учетом того, что в нем указано, что 

В случае отклонения заявки Арендатора в ООО «Интернет Решения» сумма обеспечительного платежа возвращается Арендодателем Арендатору в размере половины от внесенного обеспечительного платежа с учетом компенсации Арендодателю за дополнительный простой помещения.

 Вы обосновано можете отказывать в возврате части обеспечительного платежа, основываясь на ст. 381.1 ГК РФ, которая предполагает, что основания для удержания обеспечительного платежа устанавливается договором.

Ввиду того. что Вы достигли соглашение на указанных условиях, допускающих право на его удержание — то отказ в его полном возврате является обоснованным. 

Неосновательного удержания обеспечительного платежа в данном случае не усматривается. Право определяющее порядок возврата и размер обеспечительного платежа является диспозитивным, позволяющим сторонам договора определить данные условия самостоятельно.

Основания предполагающие возможность его удержания у Вас наступили, поскольку

Озон ограничил зону открытия ПВЗ,

 С учетом указанного обстоятельства следует, что заявка арендатора не удовлетворена и условия предварительного договора позволяющие удержать обеспечительный платеж у Вас в данном случае соблюдены.

Насколько понимаю Вы не отказываетесь от заключения основного договора?