Как проверить договор аренды при расхождении метража и расторжении договора?

Нужна индивидуальная консультация.

Здравствуйте!

Если вам требуется подробная индивидуальная консультация (статьи 779,781 ГК РФ), напишите мне в чат.

Здравствуйте.

Подобные вопросы рассматриваются в персональном режиме в чате.

Также необходимо изучить новый договор аренды.

Насколько я понимаю, вопросы связаны с несогласием с какими-то условиями? Стоит учитывать, что существует принцип свободы договора — ст. 421 ГК РФ, из которой следует, что если стороны не согласовали условия свих взаимоотношений, то договор не заключается.  

Здравствуйте 

Индивидуальная работа — это заказ услуги в чате у выбранного юриста.

Здравствуйте!

Если арендная плата установлена за 1 кв. м, есть основание требовать перерасчет по фактической площади. На основании п. 3 ст. 654 ГК РФ:

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

К аренде нежилых помещений применяются эти правила.

Если установлена фиксированная месячная сумма, нужно смотреть, мешает ли уменьшение использовать его по согласованной цели. На основании п. 1 ст. 612 ГК РФ:

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В таком случае можно требовать соразмерного уменьшения платы либо досрочного расторжения.

Практика разнится и зависит от формулы платы, зависит плата от кв.м. или нет.

По авансу, если это предоплата аренды за период после прекращения договора и встречное предоставление за этот период отсутствует, неиспользованный остаток по общему правилу возвращается. На основании абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ:

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

А в п. 1 ст. 1102 ГК РФ указано:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Если же аванс по договору является обеспечительным платежом, порядок другой. На основании п. 2 ст. 381.1 ГК РФ:

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Без текста договора нельзя ничего сказать относительно возврата всей суммы.

Таким образом, для анализа нужен текст договора со всеми приложениями, акт приема-передачи, результаты обмера, платежные документы, соглашение или уведомление о расторжении и проект нового договора.

Добрый день Юлия.

Малопонятно что вы хотите.

Вы кем являетесь?

Арендатор / арендодатель ?

Наниматель / наймодатель?

Предположу что речь о договоре найма.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Прежде всего хочу сказать, что договор найма   как и любой иной договор, должен быть выгоден для обеих сторон. Поэтому считаю, что ни одна из сторон не должна пытаться «протолкнуть» пункты, выгодные ей, но невыгодные другой стороне.

Опираясь на множество проанализированных договоров  найма ( если речь идет о жилом помещении), могу обратить ваше внимание на ряд моментов. при соблюдении которых, можно избежать многих проблем.

1. Необходимо проверить помещение и находящиеся в нем оборудование ( всех его функций) на предмет исправности и подписать детальный акт приема — передачи, с указанием этого.  Нередко бывают случаи, когда например сушка стиральной машины не работает. Наймодатель выставляет претензию. Однако нельзя установить, когда именно произошла поломка: до или после заключения договора.

Нанимателя могут обязать оплачивать ремонт. Наймодатель может и сам добросовестно заблуждаться, так как не знает точную дату поломки.

2. Обеспечительный платеж. Для нанимателя на невыгодно, если договором предусмотрены условия, согласно которым, обеспечительный платеж остается у собственника  в случаи досрочного расторжения договора или на  иных основаниях, кроме доказанного причинение  вреда имуществу.

Он может использоваться в 2 случаях: компенсации доказанного причиненного вреда и в качества зачета ежемесячного платежа ( как это часто бывает — за последний месяц.) 

3. Основания неустойки и штрафов. Они не должны взиматься  на иных условиях, кроме как просрочка платежей.

4. Улучшение  помещения. Данные действия стоит также согласовывать письменно с собственником, в случаи невозможности их  демонтировать или нецелесообразности, возможны некоторые финансовые уступки от наймодателя в случаи их оставления.

6. Вопрос пролонгации. Чтобы не было недоразумений, необходимо предусмотреть в договоре уведомление за N-ное количество  дней и соблюдать. Это необходимо, чтоб не для одной стороны не было неожиданностью потеря временного жилья или дохода.

7. Если все же одна из сторон по каким либо обстоятельствам вынуждена преждевременно расторгнуть договор, то необходимо это учесть в договоре.

Сторонам необходимо еще до заключения договора обговорить данный момент для недопущения разногласий ( либо наниматель  покидает жилое помещение и получает назад денежные средства за неиспользованный  период либо он выплачивает какую то компенсацию арендодателю. либо сумма за непрожитый период не возвращается.)

Здравствуйте . 

1. Обнаружили некорректные метражи, по факту метраж на 20 кв м+- меньше, чем заявлено

Согласно ст. 606 ГК 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

и 611 ГК РФ

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

 
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/9b3503bda9ab8d22dc11fd261890a9ea6f9e83cd/

Если фактическая площадь меньше заявленной на 20 кв. м, это является существенным нарушением условий договора.По сути Вы переплачиваете за «воздух». Если арендная ставка фиксирована за 1 кв. м, вы имеете право требовать перерасчета и снижения арендной платы на будущее.
Если площадь была  важна для размещения оборудования или персонала то это может быть основанием для расторжения договора без штрафных санкций.
 Вам нужно  в таком случае провести независимый замер  и составить Акт о расхождении площадей с участием представителя арендодателя.
И далее, направить официальную претензию с требованием перерасчета арендной платы за весь период действия договора.
Если вы остаетесь в этом помещении, необходимо подписать дополнительное соглашение об изменении площади и стоимости аренды.

2. Возврат авансовой части после расторжения договора

Возврат аванса регулируется условиями договора и ст. 381.1 ГК РФ.

 
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

 
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

 
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В текущем договоре необходимо  обратить внимание  на условия удержания, т.к. часто арендодатели прописывают право удержания депозита при досрочном расторжении даже если вы предупредили заранее.
Проверьте, не прописано ли, что депозит идет в счет оплаты последнего месяца аренды.
 Если договор расторгается по вашей инициативе, арендодатель может попытаться удержать депозит как штраф.

При расторжении обязательно подпишите соглашение о расторжении, где будет четко зафиксировано  в частности -дата прекращения договора, отсутствие взаимных претензий или их наличие, сумма и срок возврата обеспечительного платежа .

При заключении нового договора необходимо исключить повторение ошибок и в предмете договора четко прописать, что площадь помещения подтверждается выпиской из ЕГРН или экспликацией БТИ.

Включить пункт, что  в  случае выявления расхождения фактической площади с указанной в договоре более чем на _ %, арендная плата подлежит пропорциональному перерасчету. 

Четко прописать основания для его удержания. В основном — это только порча имущества или задолженность.
Установить сроки возврата (например, 5 банковских дней после подписания Акта приема-передачи).

Запретить удержание депозита при досрочном расторжении, если арендатор уведомил арендодателя за __ дней.
Предусмотреть право на односторонний внесудебный отказ от договора с уведомлением за 30–60 дней без штрафных санкций.