Что делать, если сосед реконструировал дом и захватил часть участка?

Юлия, здравствуйте!

Из описанной ситуации следует, что спор касается не реестровой ошибки, а самовольной реконструкции, в результате которой часть строения фактически вышла за пределы земельного участка соседа. Если после реконструкции утеплитель, фасад или иные конструктивные элементы расположены над Вашим земельным участком, это является нарушением Вашего права собственности (ст. 209, 304 ГК РФ), даже если границы земельных участков в ЕГРН определены верно.

По фотографии можно лишь предположить, что элементы реконструированного дома действительно выступают за линию бывшего забора. Однако окончательно подтвердить это сможет только кадастровая съемка.

В данной ситуации рекомендую следующий порядок действий:

Заказать вынос границ земельного участка в натуру кадастровым инженером и подготовить заключение с координатами фактического расположения строения относительно границы участка.
Направить соседу письменную претензию с требованием устранить нарушение: демонтировать выступающие конструкции (утеплитель, облицовку либо часть пристройки) и восстановить возможность установить забор по границе.
Обратиться с жалобой в Мосгосстройнадзор. Если реконструкция проводилась без обязательного уведомления и с нарушением градостроительных требований, орган вправе провести проверку и выдать предписание.
При наличии нарушений строительных, противопожарных или санитарных норм также возможно обращение в органы государственного строительного надзора и прокуратуру.
Если добровольно спор не будет урегулирован, следует обращаться в суд. В зависимости от результатов кадастровых измерений можно заявить требования:

об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ);
об обязании привести реконструированный объект в соответствие с границами земельного участка путем демонтажа выступающих элементов;
при наличии оснований — о признании реконструкции самовольной постройкой в соответствующей части (ст. 222 ГК РФ);
при необходимости — о взыскании убытков, если они возникли вследствие незаконной реконструкции (ст. 15 ГК РФ).
Поскольку, как Вы указываете, границы участков уже установлены, сведения ЕГРН соответствуют действительности и ранее забор стоял правильно, изменять границы земельных участков или сведения ЕГРН не требуется. Предметом спора является не граница участка, а выход реконструированного строения за ее пределы. Именно фактическое расположение объекта должно быть приведено в соответствие с зарегистрированными границами.

Здравствуйте,

Частный дом на двух разных собственников. 

Частный дом, но находится в собственности 2х хозяев.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение, пользование общим имуществом осуществляется по соглашению собственников общего имущества, а при отсутствии соглашения, недостижении согласия решается спор в судебном порядке.

Судя по снимку 1-ый собственник также обшил часть вашей половины дома.

(утепление вашей части ему было нужно для сохранения тепла в его части дома — иначе зачем утеплять).

Но всё же это может рассматриваться как нарушение.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранение нарушений своего права, хотя и не связанного с лишением владения

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Здравствуйте, Юлия.

Поскольку Ваш дом имеет общие конструктивные элементы (в вашем случае — это крыша, смежные стены), реконструкция одной части затрагивает права второго собственника.

В данной ситуации Вам в первую очередь необходимо пригласить кадастрового инженера для проведения контрольных замеров и составления акта, подтверждающего фактическое наложение строения на ваш земельный участок и нарушение границ.
Далее предлагаю направить соседу письменное требование об устранении нарушений (демонтаже части пристройки, выходящей за границы, восстановлении забора, приведении крыши в соответствие). Это необходимо для подтверждения попытки досудебного урегулирования в суде.
Если мирным путем не получится решить вопрос, то Вы также вправе обратиться в суд с негаторным иском на основании ст. 304 ГК РФ об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения.

Если действиями соседа вашему имуществу причинен вред (например, повреждение стены, нарушение теплоизоляции), вы также вправе требовать возмещения убытков на основании ст. 15 ГК РФ и ст. 1064 ГК РФ.

После вступления решения суда в силу, на основании акта об исполнении, вы сможете обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана на земельный участок и внесения актуальных сведений в ЕГРН.
Если сама реконструкция будет узаконена судом, потребуется внесение изменений в технический план дома и также регистрация новых параметров объекта в ЕГРН.

Здравствуйте!

На фотографии видно, что облицовка соседней части дома выступает за линию прежнего забора, но это должен зафиксировать кадастровый инженер.

Сосед не вправе занимать даже небольшую часть Вашего участка ни стеной, ни утеплителем, ни выступающими конструкциями. На основании ст. 304 ГК РФ:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44:

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

То, что сосед не уведомил администрацию о реконструкции, еще не означает, что суд обязательно обяжет снести пристройку. Но до начала работ он должен был сообщить о реконструкции и указать расстояние от дома до границы участка.

На основании п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Если дом или его конструктивные элементы находятся в общей долевой собственности, реконструкция допускается только по соглашению собственников. Если у каждого соседа свой отдельный дом, Ваше согласие нужно лишь тогда, когда работы затрагивают Вашу часть дома или общие стены, крышу и другие конструкции.

Сейчас необходимо заказать у кадастрового инженера акт обследования с координатами границы и выступающих частей дома, получить выписки ЕГРН и технические планы обоих объектов, сохранить фотографии до и после работ. Затем направить соседу письменное требование демонтировать конструкции, находящиеся над Вашим участком, восстановить крышу и стены в безопасном состоянии и не препятствовать установке забора. Еще можно обратиться в Мосгосстройнадзор по поводу реконструкции без уведомления и в орган государственного земельного надзора по поводу занятия участка.

Если сосед откажется, подавайте в районный суд по месту нахождения дома иск об устранении препятствий в пользовании участком.

Границы участка изменять не нужно, если координаты ЕГРН верны, чужая постройка не переносит границу и не создает соседу право на захваченную землю. Изменять сведения ЕГРН следует только после законного устранения нарушения или на основании решения суда.