Какой правильный порядок действий для устранения причины?

Причинанеправильные конструктивные решения при строительстве ЖК.

 Добрый день!

утверждает что больше ничего с причиной сделать не может, т.к. срок гарантии застройщика уже истек а бюджет на исправление данной проблемы по всему дому отсутствует.

 В течение гарантийного срока 5 лет УК не обращалась к застройщику?

Вопрос: могу ли я как собственник провести строительную экспертизу или экспертизу проектных решений,

Если УК обращалась к застройщику в течение гарантийного срока, и застройщик не выполнил необходимых действий по устранению протекания конструкций, то требования можно предъявить снова к застройщику, как от УК, так и от собственников уже в судебном порядке.

Если же УК не обращалась к застройщику в течение гарантийного срока 5 лет, то Вы как собственник вправе в течение 10 лет в судебном порядке подать иск к застройщику. В досудебном порядке можно обратиться к застройщику с претензией, приложить заключение эксперта, требовать устранения недостатков, допущенных при строительстве.

Главное, чтобы экспертиза установила, что протекание связано именно с нарушением конструкций при строительстве дома, то есть, недостатки возникли до сдачи дома в эксплуатацию. В претензионном порядке требуйте устранения недостатков за счет застройщика.

ч.2 ст.7 Федерального законаот 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если в претензионном порядке вопрос не решите, то обращайтесь в суд. 

Здравствуйте!

На основании ст. 36 ЖК РФ

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

...

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

Таким образом, терраса, водосток, парапет и элементы фасада не принадлежат лично Вам или УК. Это общее имущество всех собственников дома.

На основании ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Проще говоря, именно управляющая организация обязана следить за состоянием крыши, водостоков и других конструкций.

В ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ указано

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Управляющая компания несет ответственность перед собственниками за качество работ по содержанию общего имущества дома. Если из за дефектов крыши или водостока в помещение попадает вода, это признак ненадлежащего содержания общего имущества.

В силу ст. 162 ЖК РФ по договору управления УК обязуется выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества. Поэтому слова УК о том, что гарантия застройщика закончилась, не освобождает ее от обязанности устранить проблему. В Вашем случае вода попадает в помещение из конструкций, относящихся к общему имуществу дома. Вы указали, что над апартаментом находится терраса и водосток в парапете. Эти элементы почти всегда относятся к общедомовым конструкциям, то есть за их состояние отвечает управляющая организация.

Поскольку протечки происходят каждую весну, несмотря на то, что УК каждый раз делает только локальную герметизацию, это временный ремонт без устранения причины. А значит ненадлежащее содержание общего имущества. Конечно самостоятельно переставить окна, изменить конструкцию водостока или усилить парапет Вы не можете, поскольку любое изменение общего имущества считается реконструкцией или переустройством и для этого нужно решение общего собрания собственников. А вот провести строительную экспертизу Вы вправе. Более того, именно экспертиза и является главным доказательством в подобных спорах.

Даже если Вы готовы оплатить работы, УК может не допустить подрядчика без решения собственников. А взыскать стоимость реконструкции с УК получится только если будет доказано, что она обязана устранить проблему в рамках содержания общего имущества и уклоняется от этого.

Сначала закажите независимую строительную экспертизу. Нужно, чтобы эксперт ответил на два вопроса. Причина протечек и какие работы необходимы для полного устранения проблемы. Экспертизу лучше заказывать в лицензированной строительной организации. Затем направьте в УК письменную претензию. Лучше отправить ценным письмом с описью вложения. Приложите экспертизу и потребуйте устранить причину протечки, а не только последствия. Далее требуйте включить работы по устранению дефекта в план ремонта.

Если УК откажется, инициируйте обращение в ГЖИ. Жалоба подается через портал ГИС ЖКХ или письменно по почте. Инспекция может выдать предписание об устранении нарушения.

Если реакции не будет, подается иск в суд. В суде можно требовать обязать УК устранить причину протечки и возместить ущерб.