Сдача в аренду нежилого помещения нескольким ИП по кв. Метрам

Пункт 3 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.

Ранее судебной практикой признавалось, что способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объектов гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета. Часть помещения не признавалась вновь созданным недвижимым имуществом, поскольку физически новый объект недвижимости в установленном законом порядке не сформирован. Например, в Постановлении ФАС ВВО от 22.04.2009 N А82-3588/2008-38 суд признал договор субаренды части помещения незаключенным, указав на то, что, исходя из смысла ст. 130 ГК РФ, предметом сделки по передаче недвижимости может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками (Статья: Аренда части нежилого помещения: особенности идентификации предмета договора (Петухова А.В.) («Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение», 2013, N 6)

Некоторые уточнения судебной практики позже были сделаны относительно части помещений, сдаваемых в аренду. Так, требования об индивидуализации предмета аренды стали касаться выделения сдаваемого помещения в аренду в натуре, т.е. об отделении указанной части от остальной хотя бы перегородками, а лучше стенами.

Тем не менее, еще позже вышло новое уточнение, касаемое описания тех ситуаций, когда ни одна из сторон в процессе исполнения договора не возражала против признания правовых последствий подобной сделки даже при ее последующем признании незаключенной.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» было дополнено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Поэтому ответить на заданный Вами вопрос следует положительно: да, сдать в аренду по 10 кв.м. разным ИП можно, но с пониманием, что такой договор может быть признан незаключенным.

Относительно применения УСН — это вполне возможно, ограничений нет, кроме максимального размера дохода (<Письмо> УФНС РФ по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639 <О сдаче в аренду нежилых помещений индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения>, <Письмо> УФНС РФ по г. Москве от 27.08.2009 N 20-14/2/089441@ <Об особенностях уплаты налогов и представления отчетности индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, при сдаче в аренду нежилого помещения>).

Здравствуйте, это единое помещение без перегородок, сейчас только идет ремонт, предполагается оборудовать рабочие места, стол-стул-компьтер-тумба, несколько рабочих мест,цена 1000 руб\кв. м. -желательно, но, скорее всего 700 руб\м кв.,собственник еще не зарегистрировался,т.к. сейчас все вопросы прорабатываются. Я думаю, на 80 м кв пятнадцать сделать под места общего пользования, остальное по 5-7 м кв под арендуемые рабочие места.Получается, что 80-15=65 м кв, по 6,5 м кв на рабочее место, итого 10 арендаторов (договоров аренды), 6,5Х700=45500руб./месяц. А как тогда быть с 15-ю м кв? С них тогда налог по ставке 13%? Спасибо.