Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

420 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
420 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Продажа квартиры и покупка по переуступке прав

Здравствуйте.

Ситуация следующая: Имеется квартира в долевой собственности (1/2+ 2 доли по 1/4). Выставили на продажу эту 3х комнатную квартиру с легкой альтернативой (однушка) для собственника (доля 1/2). Нашелся покупатель (оказался знакомым, но без поддержания связи). Он предложил в качестве альтернативы свою однокомнатную в новостройке с ремонтом. На эту однушку у него договор паенакопления ( с ЖСК), свидетельство о собственности по словам застройщика будет через 2-3 месяца. Нас "ведет" "риэлтор", который привел этого покупателя. Покупателя наша квартира устроила и он внес аванс по договору с одим долевым собственноким, у которого 1/2. Этот "риэлтор" не стал на себя

оформлять договор аванса. С ним вообще нет никаких договорных отношений, кроме расписки от собственника 1/2 доли на немалую сумму денег в адрес этого "риэлтора" в

которой значится то, что собственник 1/2 обязуется ему выплатить Nную сумму денег после продажи квартиры. Одновременно с передачей аванса за 3шку, я подал на регистрацию 1/4 доли (по дарению) на себя и скоро получу свидетельство о праве на 1/2 доли квартиры. На прошлой неделе покупатель написал застройщику завяление о переоформлении права на квартиру (с приложением разрещения своей супруги). Сейчас покупатель пока ждем получения моего свидетельства на 1/2) предлагает следующую схему оформления сделки

а один день: как я получаю свидетельство о праве на 1/2 нашей квартиры, мы встречаемся, пишем друг другу расписки (предмет расписок пока не уточнял). Затем он

закладывает в ячейку сумму за нашу квартиру за вычетом аванса, стоимости его 1комнатной квартиры и 100 тысяч за переоформления права на квартиру у застройщика. Затем

покупатель оплачивает квитанцию за переоформление (к слову деньги за эту квитанцию потом (после продажи нашей квартиры) мы должны будем ему отдать), Затем едем в

МФЦ (росреестр) и подаем документы на переоформление нашей квартиры. Затем едем к застройщику с квитанцией и он (покупатель) просит (вроде как есть подход)

оформить документы на переуступку прав не за месяц (срок со слов застройщика), а за неделю. В тот же день этот покупатель (после визита застройщика) отдает нам (второму

долевому собственнику) ключи от однокомнатной для перевоза вещей и тд. Соответственно вроде как в течении регистрации в росреестре мы получим от застройщика

документы (договор). К слову, чтобы не платить налоги, покупатель нашей 3шки при продаже своей однушки в договоре намерен писать стоимость ниже той, за которую

продаёт (на разницу в сумме сказал, что напишет расписку).

Вопросы:

1. Насколько эта схема защищает наши интересы, как продавца квартиры и покупателя 1шки? Вижу минус в том, что "подхода" к застройщику может и не быть и он будет

оформлять документы месяц (т.е. мы уже не будем являться собственниками 3шки, но и не получим документы на 1шку)

2. Как себя подстраховать в данной ситуации?

3. Может есть другая схема, защищающая наши интересы?

4. Договор по переуступке (со слов ЖСК) будет называться: по переуступке паенакопления. Его необходимо регистрировать в росреестре либо у нотариуса?

5. Как безболезненно (заплатить "за беспокойство", а не ту сумму, которую он не заслуживает) расстаться с этим "риэлтором" (с учетом того, что у него есть расписка и нет никакого договора с ним), который, как оказалось мало чего

понимает (давал неправильный советы и не разбирается в переуступке прав) и мы вынуждены сами читать в интернете информацию и, в том числе, спрашивать у вас.

6. Какие могут быть риски от того, что в договоре на 1шку будет меньше сумма, чем реально заплатим (продавец не соглашается указывать полную стоимость либо цена на 1шку

будет выше на процент налога). Читал, что в случае "чего" - вторая расписка на полную стоимость по судебной практике не имеет значения.

08 Апреля 2014, 14:49, вопрос №420621 Юрий, г. Москва

Уточнение клиента

Продавец однушки утверждает, что покупал квартиру на наличные (100% оплата сразу)

08 Апреля 2014, 20:02

Уточнение клиента

Продавец однушки утверждает, что договор паенакопления у него по той причине, что покупал квартиру на этапе строительства и, якобы, договора купли-продажи не могло быть.

09 Апреля 2014, 10:19
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (14)

  • Юрист - Ботвич Дмитрий
    Юрист, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Здравствуйте,

    С 1 февраля 2014 года вступают в силу изменения в законодательстве России, касающиеся оформления сделок с недвижимости. Теперь недвижимость можно будет зарегистрировать в Росреестре через нотариусов. Срок регистрации на основании нотариальных документов составляет пять рабочих дней. Документы в Управление Росреестра могут представлять нотариус или его работники, у которых имеется письменное подтверждение от нотариуса. Но в этом случае Росреестр не несет ответственность за законность сделки. Для эффективной работы нотариусы и сотрудники Росреестра пройдут специальное обучение.

    про переуступку статья: http://www.xn----7sbeccsv3baebfcotcfmg.com/index.php?option=com_content&view=article&id=74:2010-08-12-20-52-04&catid=37:blog-category&Itemid=109

    В расписке нужно грамотно указать условия при которых сумма, указанная в расписке подлежит возврату. Например в случае признания сделки недействительной и т.д.

    Непонятно почему ЖСК… застройщик то где?

    08 Апреля 2014, 15:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Застройщик есть, но все правовые взаимоотношения (как я понял) происходят с ЖСК.

    08 Апреля 2014, 19:27
  • Юрист - Константинов Олег

    Здравствуйте, Юрий.

    Изложите пожалуйста в кратце ваше ситуацию.

    С уважением, Олег

    08 Апреля 2014, 15:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Добрый день, Юрий.

    1. Насколько эта схема защищает наши интересы, как продавца квартиры и покупателя 1шки? Вижу минус в том, что «подхода» к застройщику может и не быть и он будет

    оформлять документы месяц (т.е. мы уже не будем являться собственниками 3шки, но и не получим документы на 1шку)

    Проблема в том, что отношения по уступке пая недостаточно хорошо урегулированы в действующем законодательстве. Фактически речь идет о том, что один член кооператива выходит из его членов, а другой принимается.

    Для более подробного ответа необходимо ознакомиться с уставом кооператива. Возможные риски в том, что обязанности принять вас в кооператив нет и гарантировать данный процесс сложно (не зная устава).

    2. Как себя подстраховать в данной ситуации?

    Думаю, необходимо дождаться получения свидетельства о праве собственности на однокомнатную квартиру. И после этого совершать все необходимые сделки.

    3. Может есть другая схема, защищающая наши интересы?

    Думаю вполне логично дождаться оформления права собственности как на однокомнатную квартиру, так и дооформления вашего права собственности на долю. После этого заключить договор обмена квартирами, при этом стоимость трехкомнатной квартиры уменьшить на сумму, аналогичную той, на которую покупатель уменьшает стоимость однокомнатной квартиры, тогда сумма доплаты останется неизменной, а денежная разница пойдет заинтересованному лицу. В таком случае, при появлении каких либо рисков, их будут нести все участники схемы.

    4. Договор по переуступке (со слов ЖСК) будет называться: по переуступке паенакопления. Его необходимо регистрировать в росреестре либо у нотариуса?

    Обязанность по внесению паевого взноса — обязанность члена кооператива, стать членом кооператива можно написав соответствующее заявление, которое должно рассмотреть правление (либо общее собрание кооператива, зависит от положений устава) и дать разрешение.

    Договор о переуступке пая — это некорректный с правовой точки зрения права документ. Он противоречит сущности организационно-правовой формы -кооператива. Соответственно, его невозможно зарегистрировать ни у нотариуса ни в росреестре.  

    То что, заключение таких договоров практикуется, к сожалению, не гарантирует правовую защиту данным документам. Как юрист, я не могу рекомендовать вам совершение такой «сделки».

    5. Как безболезненно (заплатить «за беспокойство», а не ту сумму, которую он не заслуживает) расстаться с этим «риэлтором» (с учетом того, что у него есть расписка и нет никакого договора с ним), который, как оказалось мало чего

    понимает (давал неправильный советы и не разбирается в переуступке прав) и мы вынуждены сами читать в интернете информацию и, в том числе, спрашивать у вас.

    Необходимо, ознакомиться с текстом расписки, чтобы дать конкретную рекомендацию. Но если риэлтор оказывает вам услугу по по поиску квартиры, то общему правилу, в порядке п.1 ст.782 ГК РФ, вы вправе в любое время отказаться от его услуг, оплатив фактически понесенные им расходы (пусть представит доказательства несения данных расходов).

    6. Какие могут быть риски от того, что в договоре на 1шку будет меньше сумма, чем реально заплатим (продавец не соглашается указывать полную стоимость либо цена на 1шку

    будет выше на процент налога). Читал, что в случае «чего» — вторая расписка на полную стоимость по судебной практике не имеет значения.

    В данном случае можно применить схему с обменом, указанную выше.

    Что касается рисков  занижения стоимости квартиры в конкретном договоре купли-продажи, то при признании сделки ничтожной вы должны будете получить только указанную в договоре сумму. При наличии расписки на оставшуюся сумму возможно взыскание оставшейся суммы, однако это будет сопряжено с судебными разбирательствами, и ненужными правовыми рисками. Кроме того, данную расписку необходимо грамотно составить, чтобы не возникло никаких сомнений по сумме и т.п.  

    Если вы решите совершить так называемую уступку пая, то есть риск того, что продавец пая должен будет уплатить налог со всей стоимости пая (письмо Минфина РФ от 22.12.2011 N 03-04-05/8-1094).

    08 Апреля 2014, 18:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Свидетельства (опять же с его слов) собственникам вроде как будут выдавать через 2-3 месяца (об этом так же пишут люди на форуме этого Жил.комплекса). Но как раз и дело в этом "вроде как".

    08 Апреля 2014, 19:46
  • Юрист - Комарова Оксана
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Юрий.

    Затем он закладывает в ячейку сумму за нашу квартиру за вычетом аванса,
    стоимости его 1комнатной квартиры и 100 тысяч за переоформления права на
    квартиру у застройщика. Затем покупатель оплачивает квитанцию за переоформление (к слову деньги за
    эту квитанцию потом (после продажи нашей квартиры) мы должны будем ему
    отдать), Затем едем в МФЦ (росреестр) и подаем документы на переоформление нашей квартиры.
    Затем едем к застройщику с квитанцией и он (покупатель) просит (вроде
    как есть подход) оформить документы на переуступку прав не за месяц (срок со слов
    застройщика), а за неделю. В тот же день этот покупатель (после визита
    застройщика) отдает нам (второму

    долевому собственнику) ключи от однокомнатной для перевоза вещей и тд. 

    В данной ситуации немного непонятен один вопрос: покупатель Вам ничего не говорил про право собственности на его «однушку». В соответствии с Письмом ФНС по г. Москве от 17.09.2012 № 20-14/087093@ моментом возникновения права собственности на квартиру в ЖСК (при условии паенакопления) является дата полной выплаты пая. В данном случае покупатель предлагает вам заключить договор переуступки паенакопления. Это свидетельствует о том, что квартира еще не в собственности вашего покупателя, и вы при обмене квартирами покупаете его «долги», при этом в ячейку он закладывает деньги за минусом стоимости квартиры. В итоге получается, что вы, например, продаете 3-шку за 10 млн., 1 млн залога минусуем. Остается 9 млн. Из них вычитаем, к примеру, стоимость 1-шки 5млн. Вам от передает через ячейку только 4 млн. При этом вы по договору переуступки паенакопления будете платить за однушку, предварительно вступив в жилищный кооператив, за что вы тоже должны заплатить. Свидетельства о праве собственности вы тоже не получите, т.к. пай еще не оплачен полностью.
    Может быть я что-то не так поняла, тогда коллеги подправят, но на мой взгляд это похоже на «развод». Считаю, что от услуг данного риэлтора лучше отказаться, оплатив ему фактически понесенные расходы(если сможет доказать, т.к. документального подтверждения ваших с ним отношений не было), а т.ж. отказаться от покупки этой однушки. Слишком много минусов в этой ситуации.
    08 Апреля 2014, 19:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте. Продавец однушки утверждает, что покупал квартиру на наличные (100% оплата). На днях планирует в ЖСК для перезаключения договора привезти какую то справку (видимо из банка?) о 100% оплате за квартиру. Разве у ЖСК нет информации (справки, квитанций) о том, что данный человек полностью оплатил квартиру (покупал за наличные) ? И почему тогда у него договор паенакопления, если он утверждает, что покупал за сразу за полную стоимость?

    08 Апреля 2014, 19:25
  • Юрист - Столбов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Здравствуйте Юрий!

    Очень мудреная схема. Как показывает  жизнь, чем проще тем надежнее.

    Ваши риски: во-первых не получить полной суммы денег при расчете за квартиру и во-вторых не факт, что однушка будет сдана в эксплуатацию через два месяца. А если срок сдачи дома затянется на год и более… где гарантии?

    Зачем осуществлять расчет за переуступку доли в наличных? Сделку можно оформить по договору мены. Он переуступает вам долю в строительстве с доплатой в размере хххх руб. вы ему в обмен передаете квартиру. Все расчеты через ячейку. Чтобы гарантированно, в случае чего, взыскать с покупателя сумму денег, которую он вам обязуется передать потом, по расписке, лучше эту разницу оформите договором займа, он у вас занял эти деньги и обязуется вернуть в срок до "____"______. Факт «передачи » денег оформите распиской. Он отдает вам долг по сделки, вы рвете договор займа и расписку.  

    И последнее, настораживает, что это ЖСК а не долевое строительство в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае не выполнения Застройщиком своих обязательств вы не защищены выше названным законом. И еще: обратите внимание каким договором и документами будет оформляться переуступка доли на однокомнатную квартиру с Застройщиком. Прочитайте с начало основной договор по которому доля в виде квартиры принадлежит Покупателю. Что это за договор? 

    08 Апреля 2014, 19:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Согласен, что мудреная. Поэтому к Вам и обращаюсь. Со слов покупателя нашей квартиры - Новостройка госкомиссию прошла и сейчас выдают ключи. В этой однушке он уже успел сделать ремонт. Что касается договора - то у него на руках договор паенакопления. Что касается покупки его квартиры, как я и писал - он предлагает заложить в ячейку деньги за вычетом аванса за нашу квартиру, стоимости его однушки и минус стоимость переоформления права (договора паенакопления).

    08 Апреля 2014, 19:36
  • Юрист - Комарова Оксана
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Вот и я о том же, Юрий.

    Если покупатель утверждает, что покупал однушку за наличные 100 %, тогда

    1) зачем вам договор переуступки паенакопления, если квартира уже должна быть в собственности вашего покупателя? 2) Почему Вы должны платить за «ускоренное» оформление документов покупателем?

    08 Апреля 2014, 19:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я не особо разбираюсь в тонкостях и приобретении новостроек. Но понимаю, что что-то тут не так. А на основании каких правовых норм с ним должны были оформить договор купли-продажи а не паенакопления (если он сразу на наличные брал квартиру) ? И почему у него договор паенакопления? Получается вводит в заблуждение, говоря о том, что 100% оплатил квартиру сразу? И она может быть не полностью оплачена? Не подскажете, как это можно проверить?

    2. Это не ускоренное оформление. Ускоренное (опять же с его слов) - в 1,5 раза дороже, но у него вроде как есть "подход". А что касается оплаты переоформления за наш счет - это была неприятная неожиданность.

    08 Апреля 2014, 19:42
  • Юрист - Комарова Оксана
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Схема очень мудреная, как сказал коллега. Единственным выходом, если вам действительно понравилась эта однушка, вижу дождаться оформления покупателем права собственности на его квартиру, и только после этого размениваться с доплатой. Если он оплатил 100 %, в ЖСК должны были это увидеть и выдать уже ему свидетельство о собственности. 

    На данный момент риск велик.

    08 Апреля 2014, 19:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Столбов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Уточнение

    Скорее всего у него не был оплачен пай в полном объеме. В случае с ЖСК переуступка доли не происходит. Процедура уступки пая происходит следующим образом: заключается договор купли-продажи пая, одновременно пишется заявление председателю правления кооператива с просьбой разрешить уступку пая, после состоявшейся уступки направляется уведомление в кооператив о том, кто приобрел указанный пай. Нетрудно заметить, что рассмотренный выше порядок продажи или уступки пая в точности копирует уступку прав требования из договора участия в долевом строительстве. Следует заметить, что приобретатель пая, заключив подобную сделку, не становится членом жилищного кооператива, потому что порядок вступления в члены кооператива регламентирован Жилищным кодексом РФ, нормы ЖК РФ в этой части носят императивный характер и не могут быть изменены ни уставом кооператива, ни соглашением сторон.

    Очень мутная у вас получается сделка. Вы покупаете кота в мешке. Дождитесь сдачи дома в эксплуатацию и получения Покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру и только после этого оформляйте сделку в виде договора мены.

    Удачи!


    08 Апреля 2014, 19:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Столбов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Если дом прошел комиссию и дом сдан в эксплуатацию, что ему мешает получить свидетельство о праве собственности на квартиру? Переговорите сами с председателем кооператива, ознакомьтесь с документами на строительство и актом о вводе дома в эксплуатацию.

    Много ходовая сделка, подразумевает кидок на какой-то из стадий. Возможно сюрприз вас ожидает, когда вы пойдете оформлять квартиру в Росреестр, а там обременение или залог или… а может юристы просто «накручивают» и покупатель порядочный человек. Но сделка правда вызывает подозрения. Проверьте все еще раз.

    08 Апреля 2014, 19:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Столбов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Лучшая проверка — свидетельство о праве собственности на квартиру.

    08 Апреля 2014, 19:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Комарова Оксана
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Попробуйте обратиться в ЖСК и уточнить, каким образом их квартиры приобретались или приобретаются в собственность. Возможно, покупатель «чист»  и не врет, говоря, что свидетельства будут через 2-3 месяца. Согласна с коллегой, пообщайтесь с председателем кооператива, это будет не лишним.

    08 Апреля 2014, 19:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Если дом прошел комиссию и дом сдан в эксплуатацию, что ему мешает получить свидетельство о праве собственности на квартиру?

    Если я не ошибаюсь, то он говорил о том, что платил ЖСК (по условиям договора) некоторую сумму денег (около 50 т.р.). Так вот в эту сумму входит оформление права собственности силами ЖСК. Хотя должен возникнуть резонный вопрос - почему бы ему тогда не "надавить" на ЖСК, раз дом сдан и получить свидетельство и, как следствие, продать квартиру без этих "схем" и даже подороже?

    08 Апреля 2014, 20:15
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Свидетельства (опять же с его слов) собственникам вроде как будут выдавать через 2-3 месяца (об этом так же пишут люди на форуме этого Жил.комплекса). Но как раз и дело в этом «вроде как».

    Согласно п.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

    Однако, с учетом норм об обязательной государственной регистрации распорядиться данной собственностью (с возникновением права собственности у покупателя его имущества) член кооператива сможет только после соответствующей регистрации права в росреестре.

    Таким образом, мои рекомендации, указанные в первом ответе остаются неизменными. 

    08 Апреля 2014, 19:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Комарова Оксана
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Юрий, в этой ситуации нужно обезопасить себя со всех сторон: общайтесь с ЖСК, требуйте предоставления документов на квартиру(ну не может быть, чтобы у вашего покупателя вообще никаких документов не было), требуйте у ЖСК разрешительные документы на строительство дома. Будьте крайне внимательны. Удачи вам!

    08 Апреля 2014, 20:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Продавец однушки утверждает, что покупал квартиру на наличные (100% оплата сразу)

    В данном случае, утверждение продавца не очень корректно с точки зрения права, он не купил квартиру, он вступил в кооператив и выплатил 100% от стоимости пая.

    Продавец однушки утверждает, что договор паенакопления у него по той причине, что покупал квартиру на этапе строительства и, якобы, договора купли-продажи не могло быть.

    Договор паенакопления у него по одной причине, в рамках кооператива нельзя купить квартиру, необходимо стать членом кооператива и выплатить пай, и тогда, согласно п.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, имеющий право на паенакопления, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на указанное имущество.

    Просто в данном случае некорректно говорить о купле-продаже, в силу специфики приобретения права собственности в рамках кооператива.

    09 Апреля 2014, 13:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats