Могу ли я его использовать в этом вопросе?

Добрый день.

Постараюсь ответить на ваши вопросы последовательно. На самом деле, для ответа на ваш вопрос, необходимо понимать, является ли занятое вами помещение, самостоятельным помещением (то есть зарегистрированным в ЕГРН), или это просто часть общего чердака. При ответе, буду исходить из того, что это самостоятельное помещение. 

1)Можете мне расписать подробно что мне нужно будет сделать для такого собрания и дальнейшей регистрации по закону, что бы я смог дальше жить используя второй этаж своей квартиры?

Распоряжение общим имуществом МКД, в том числе сдача в аренду части общего имущества МКД одному из собственников, принимается общим собранием собственников помещений МКД (далее- ОСС), в соответствии со ст. ст. 44–48 ЖК РФ.

Такое собрание можно провести как в очной, так и в очно-заочной, заочной форме, в том числе с использованием информационной системы для онлайн-голосования. Если собственники захотят проголосовать через ГИС ЖКХ, то им не нужно предварительно утверждать этот вопрос на собрании в традиционном формате.

Необходимый кворум для легитимности ОСС составляет более чем 50% от общего числа голосов в МКД (50 % + 1 голос) (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

При этом решение о передаче части общего имущества в пользование принимается не менее, чем ⅔ от всех голосов в доме (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Инициатором такого собрания могут выступить управляющая организация, к которой вам необходимо обратиться с предложением об аренде общего имущества дома.

При подготовке такого собрания важно правильно сформулировать текст повестки дня.

В обязательном порядке, ставятся вопросы о выборе председателя собрания, секретаря. Кроме того, нужно поставить вопрос о согласии на передачу части общего имущества МКД в аренду, размере арендной платы, сроке аренды, порядке уплаты арендой платы. 

При этом, обращу внимание, что решение будет правомочным, если такое решение будет принято не менее чем 2/3 об общего количества голосов. 

В случае принятия такого решения, вы будете владеть указанным помещением на законном основании.

2)Нужно ли после проведения собрания регистрировать где то этот договор аренды?

 Да, при условии, что это самостоятельное помещение, после заключения такого договора, если срок аренды будет превышать 1 год, вам необходимо регистрировать такой договор в Росреестре. 

Так, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это же правило применяется и к договору аренды части здания. 

3)Нужно ли менять целевое назначение этого помещения как жилое или это не обязательно?

 На самом деле я не уверен, что возможно изменить целевое назначение такого помещения.

4)Могу ли я в договоре аренды указать сумму аренды как 1 рубль, а договориться с каждым собственником при проведении этого собрания на те единоразовую выплату что устроит и меня и собственника? Или мне нужно заранее указать конкретные суммы, но ведь я не знаю кто на что будет согласен.

 Как я и сказал, арендная плата устанавливается ОСС, и, по идее, она может быть любой. Между тем, установив такую маленькую арендную плату, можно попасть в неприятную ситуацию, когда собственники не голосовавшие на ОСС, или голосовавшие против заключения договора, могут попытаться оспорить такое решение в суде. И при таком размере арендной платы, это будет возможно сделать.

Поэтому, размер арендной платы должен быть адекватным. 

Между тем, арендная плата- это не обязательно периодические платежи. Арендная плата может быть установлена как разовый платеж. Но равный для всех собственников. 

5)Нужно ли эти суммы указывать в дополнительном каком то документе где будет указано сумма на которую каждый собственник согласился или после получения подписи и заверения моей Управляющий компании уже не важно что и кому я платил?

 Размер арендной платы и порядок ее выплаты устанавливается в договоре и решении ОСС.

6)нужно ли согласовывать после заключения договора аренды реконструкцию и перепланировку согласно тому что у меня уже есть в том помещении? Согласовать какие то инспекции по типу пожарных или других? На чердаке у меня проведена вода в ванную комнату, сделаны батареи для отопления(отопление в квартире собственное через котёл), а так же проведено электричество, сделаны несколько окон в скатной крыше для освещения.

 Да, любая реконструкция или перепланировка помещения подлежит согласованию с органами местного самоуправления. Делается план реконструкции и перепланировки. Указанный план согласовывается с ОМС и после этого делаются работы. В противном случае, перепланировка или реконструкция может быть признана закона только в судебном порядке. 

Имейте в виду, что вы хотите сделать перепланировку и реконструкцию (уже сделали) общего имущества МКД. А для этого, нужно еще и согласие собственников помещений МКД. 

7)У меня так же есть от бывшего владельца Проект перепланировки и переустройства где подробно расписано всё что делалось в квартире и на первом и на втором этаже, с чертежами и материалами. Могу ли я его использовать в этом вопросе?

 У меня есть мысль (но нужно проверять как это на практике складывается), что к вам заявлен виндикационный иск. А значит, есть шанс, что истек срок исковой давности.

Так, в соответствии с разъяснениями, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общедолевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», при смене владельца имущества срок на защиту права собственника, не реализовавшего своевременно право на судебную защиту, не прерывается, то есть изменение владельца имущества не влечет исчисление сроков давности заново.

Указанная позиция закреплена относительно ситуаций, когда помещения, относящиеся к общей собственности МКД, зарегистрирована за третьим лицом или одним собственником. Но, по существу, предъявленный к вам иск аналогичен, за тем исключением, что ваше право не зарегистрировано. 

Поэтому, указанный довод требует дополнительной проверки.

Резюмируя, обращу ваше внимание, что ваше дело крайне не простое и требует детального изучения и определения грамотной правовой позиции. Такие споры в принцепи не просты, а ваш случай представляется очень сложным. 

С уважением, Соков Д. А. 

Здравствуйте!

Отвечу по порядку заданных вами вопросов:

1)Можете мне расписать подробно что мне нужно будет сделать для такого собрания и дальнейшей регистрации по закону, что бы я смог дальше жить используя второй этаж своей квартиры?

Для проведения собрания и последующей аренды помещения на втором этаже вашей квартиры, вам необходимо с учетом требований ст. ст. 44-46 ЖК РФ:

Известить собственников о собрании.
Собрать согласие 2/3 собственников жилья на аренду данного помещения и оформить протоколом ОСС.
Оформить договор аренды, в котором указать условия аренды, включая сумму арендной платы (может быть символической, например, 1 рубль).
После проведения собрания и заключения договора аренды, необходимо уведомить управляющую компанию о заключении данного договора.

2)Нужно ли после проведения собрания регистрировать где то этот договор аренды?

После проведения собрания и заключения договора аренды, необходимо уведомить управляющую компанию о заключении данного договора. Регистрация договора аренды в органах государственной регистрации обычно не требуется если договор заключен сроком менее года с учетом нормы положений п. 2 ст. 651 ГК РФ.

3)Нужно ли менять целевое назначение этого помещения как жилое или это не обязательно?

Если оно не оформлено как жилое, то нужно. Назначение помещения как жилое если оно не жилое, потребует изменений в документации с учетом требований ЖК РФ Статья 17. «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением» и ЖК РФ Статья 23. «Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

4)Могу ли я в договоре аренды указать сумму аренды как 1 рубль, а договориться с каждым собственником при проведении этого собрания на те единоразовую выплату что устроит и меня и собственника? Или мне нужно заранее указать конкретные суммы, но ведь я не знаю кто на что будет согласен.

В договоре аренды можно указать символическую сумму арендной платы. Окончательные условия могут быть обговорены на собрании собственников и отражены в протоколе ОСС, ст. 44 — 46 ЖК РФ.

5)Нужно ли эти суммы указывать в дополнительном каком то документе где будет указано сумма на которую каждый собственник согласился или после получения подписи и заверения моей Управляющий компании уже не важно что и кому я платил?

Суммы, на которые каждый собственник согласился, могут быть зафиксированы в протоколе собрания с учетом требований ЖК РФ Статья 46. «Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».  Это может служить дополнительным подтверждением условий аренды.

6)нужно ли согласовывать после заключения договора аренды реконструкцию и перепланировку согласно тому что у меня уже есть в том помещении? Согласовать какие то инспекции по типу пожарных или других? На чердаке у меня проведена вода в ванную комнату, сделаны батареи для отопления(отопление в квартире собственное через котёл), а так же проведено электричество, сделаны несколько окон в скатной крыше для освещения.

Перед проведением реконструкции или перепланировки помещения, рекомендуется получить все необходимые разрешения и согласования от соответствующих инстанций, таких как пожарная инспекция и другие контролирующие органы.

Согласно ЖК РФ Статья 40. «Изменение границ помещений в многоквартирном доме», ч. 2 указано, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Данная правовая позиция подтверждается разъяснениями, данными в «Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023), п.11.

В «Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023), п.11, указано, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества.

Согласно ЖК РФ Статья 26. «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», указано, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме может проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления. Решение должно принять орган местного самоуправления.

7)У меня так же есть от бывшего владельца Проект перепланировки и переустройства где подробно расписано всё что делалось в квартире и на первом и на втором этаже, с чертежами и материалами. Могу ли я его использовать в этом вопросе?

Проект перепланировки и переустройства от бывшего владельца может быть вам полезным при оформлении аренды и планировании работ на втором этаже.