Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Регистрация дополнительного соглашения к догвору уступки по договору долевого участия
Здравствуйте!
2 августа 2013 года мы с мужем вступили в Договор уступки прав требований по ДДУ в строительстве многоквартирного дома в Звенигороде с ООО "Сити-Лайн" (застройщик СК"Олимп"). Договор заключали через агентство "Азбука Жилья". Финансовые обязательства со своей стороны мы исполнили в срок, установленный договором.
Из ДДУ между застройщиком и Дольщиком (с которым уже мы имеем дело) следует:
"Ориентировочный срок окончания строительства и ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию - 01 апреля 2014 года.
Объект должен быть передан Застройщиком Участнику в срок не позднее двух мес. после ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию...
В случае, если строительство Объекта не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее, чем за 2 мес. до истечения указ. срока обязан направить Участнику соответствующую информацию и предложение об изменении Договора."
Так и произошло в нашей ситуации. 8 февраля 2014 года мы получили по почте Уведомление от 28.01.2014 г. о намерении изменения Договора по части срока окончания строительства "по причине, наступления событий, не подлежащих контролю со стороны ООО"СК ОЛИМП". Нам предлагают подписать Доп. соглашение о переносе сроков не позднее 31 июля 2014 года. Текст письма во вложении.
На вопрос, планирует ли застройщик выплачивать неустойку по ФЗ №214, нам ответили отказом, сославшись на пункт 3 ст. 6 (письмо же мы прислали вам!).
Вопрос: какими должны быть наши действия в данной ситуации? Правомерны ли доводы Застройщика и вправе ли мы требовать выплаты пеней? Подписывать ли доп. соглашение или направить им ответное письмо со своими требованиями выплаты неустойки, ссылаясь на ФЗ? Должна ли неустойка быть прописана в Доп соглашении или другом документе? За чей счет должно быть зарегистрировано доп. соглашение? (за регистрацию Договора Уступки мы заплатили 30т.р. в пользу ООО"Недвижимость Стандарт") Сколько у нас времени на переговоры с Застройщиком?
Заранее благодарны.
- IMG_0314.jpg
- Сити-Лайн уступка корп.5.docx
- Договор-М.pdf
Здравствуйте, Елена.
Доп. соглашение однозначно не подписывайте, так как застройщик в данной ситуации освобождает себя от ответственности по выплате неустойки и так далее,
Неустойка вообще прописывается в договоре, если ее там нет, то выплачивается на общих основаниях в соответствии с законом.
С уважением, Олег
Уважаемая Елена.
Данное дополнительное соглашение, при его подписании Вами, будет означать, что Вы согласны на изменение срока сдачи дома и вводу его в эксплуатацию. Поэтому если Вы подпишите данное соглашение, будут внесены изменения в договор и, соответственно, уже никакую компенсацию за задержку и неустойку Вы потребовать не сможете.
С уважением.
Условие договора об изменении срока передачи объекта долевого строительства в одностороннем порядке грубо нарушают Ваши права потребителя. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Ваш случай к таковым не относится и действия застройщика незаконны.
Как указано в ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Источник защита-дольщиков.рф/help/20-0007
Елена! Для ответа на Ваш вопрос необходимо видеть сам договор, иначе, можно ссылаться только на общие формулировки.
Молчание неСтатья 438. Акцепт
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 28]
[Статья 438]
1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона,
обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее
акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора
(отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата
соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не
предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
является акцептом, то есть принятием предложения. А если вы не согласны
подписать доп.соглашение, то действие договора продолжается на прежних
условиях. Вы сможете претендовать
на неустойки, возмещение убытков и прочие выплаты, связанные с
нарушением предусмотренного срока.
Подписав дополнительное соглашение, вы соглашаетесь на изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию и соответственно не претендуете на неустойку.
Незарегистрированное в ЕГРП, но подписанное дополнительное соглашение
также не является заключенным. Но у застройщика существует право в
судебном порядке требовать от Вас произвести регистрацию указанного
соглашения. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского
кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации,
совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее
регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о
регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с
решением суда. В связи с этим, не рекомендуется подписывать доп. соглашение
практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием
граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости” утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.
20. Неустойка за нарушение
предусмотренного договором срока передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком
на основании части 2 статьи 6 Федерального закона “Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, а не
положений Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей”, в
том числе в случае заключения договора участником долевого строительства
– гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд,
не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.21. Неустойка, уплачиваемая в случае
нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве
срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого
строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона “Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов”, является
законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением
сторон.22. Размер неустойки, уплачиваемой
застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения
предусмотренного договором срока передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из
цены договора – размера денежных средств, подлежащих уплате участником
долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого
строительства.От уплаты неустойки за нарушение
указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не
исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.23. В случае передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства с нарушением
предусмотренного договором срока период просрочки исполнения
обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в
договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства
(окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства
застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта
(иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого
строительства), – с другой.24. Понуждение участника долевого
строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему
застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях,
предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).25. При установлении судом
злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства,
который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого
строительства в установленный срок (за исключением случая, когда
участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о
составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства
установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства),
окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по
передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства
определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного
документа) о передаче объекта долевого строительства.Суд отказывает во взыскании неустойки за
нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства, установив факт
злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства,
который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого
строительства в установленный срок (за исключением случая, когда
участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о
составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства
установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).
Елена, добрый день!
Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Собственно говоря, застройщик ничего противоречащего закону Вам не предлагает. Договор в части обязанности застройщика направить Вам предложение об изменении договора закону не противоречит.
Но при этом закон не предусматривает и Вашу обязанность подписать дополнительное соглашение к ДДУ и, тем самым, согласиться на продление срока передачи Вам квартиры.
Как следует из ст. 450 Гражданского кодекса РФ,
Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, у Вас есть полное право отказаться от заключения с застройщиком дополнительного соглашения о продлении срока передачи квартиры.
«Вопрос: какими должны быть наши действия в данной ситуации?»
Вы вправе не предпринимать никаких действий. закон не возлагает на Вас обязанность предпринимать какие-либо активные действия в ответ на предложение застройщика (если иное не предусмотрено договором с застройщиком).
«Правомерны ли доводы Застройщика и вправе ли мы требовать выплаты пеней?»
Доводы застройщика об отсутствии у него обязанности выплатить Вам неустойку неправомерны. Такая обязанность предусмотрена Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, часть 2 статьи 6:
Однако, если Вы подпишите дополнительное соглашение, согласившись тем самым на продление срока передачи квартиры, это освобождает застройщика от указанной ответственности.2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
«Подписывать ли доп. соглашение или направить им ответное письмо со своими требованиями выплаты неустойки, ссылаясь на ФЗ?»
Вы вправе как ответить на предложение застройщика, направив в письменной форме свои возражения на его предложение продлить доп.соглашением срок передачи квартиры, приведя при этом свои доводы, так и не отвечать застройщику вовсе. Но при этом, повторюсь, необходимо уточнить, предусмотрена ли в ДДУ Ваша обязанность ответить на письменное предложение застройщика.
«Должна ли неустойка быть прописана в Доп соглашении или другом документе?»
Как уже указал выше, независимо от того, указана ли в ДДУ обязанность застройщика уплатить неустойку, ответственность застройщика за нарушение срока передачи квартиры наступает в силу закона (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).
«За чей счет должно быть зарегистрировано доп. соглашение? (за регистрацию Договора Уступки мы заплатили 30т.р. в пользу ООО»Недвижимость Стандарт")"
Обязанность несения расходов на государственную регистрацию дополнительного соглашения к ДДУ может быть возложена как на застройщика, так и на участника долевого строительства. Соответствующее условие может быть предусмотрено в ДДУ.
«Сколько у нас времени на переговоры с Застройщиком?»
Срок ведения переговоров закон не регулирует, если только в самом ДДУ не указано иное.
Пункт 8.3.6 ДДУ предусматривает обязанность участника долевого строительства оплатить расходы, связанные с регистрацией договора в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.
То есть при гос.регистрации доп.соглашения к ДДУ обязанность уплаты госпошлины и иных расходов также возлагается на участника долевого строительства.
По поводу доп. соглашения и кто его регистрирует все это должно быть прописано в ДДУ, выложите пожалуйста его, необходимо с ним ознакомиться.
С уважением, Олег
Спасибо, Олег
Во вложении ДДУ между Застройщиком и Дольщиком, а также договор уступки