Можно ли нам выделить доли детям не в двушке, а сразу в трешке, чтобы двушку было удобно продать без разрешения опеки?

Мы вступили в долевое строительство на 2комн квартиру в 2017г и ипотеку погасили осенью 2023 г. Теперь мы хотим продать эту двушку, но доли детям мы еще не выделили. В то же время мы осенью 2023г приобрели в ипотеку Сбербанка 3комнатную квартиру. Можно ли нам выделить доли детям не в двушке, а сразу в трешке, чтобы двушку было удобно продать без разрешения опеки?

 Добрый день!

Вам необходимо решать эти вопросы в органе опеки и попечительства, разрешат ли Вам выделить доли во вновь приобретаемом жилище при условии наличия нотариально удостоверенного соглашения о выделении долей именно в двухкомнатной квартире.

Так, согласно ст. 37 Гражданского Кодекса РФ:

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Дело в том, что орган опеки и попечительства или с его подачи прокурор может впоследствии обратиться в суд с иском о признании сделки продажи квартиры недействительной, т.к. нарушаются права несовершеннолетних.

Если мы решим выделить доли в трешке и продать двушку, то в росреестре не возникнет ли приостановление регистрации сделки из-за того что всплывет по запросу росреестра это нотариальное обязательство.

Да, вполне возможно, что нотариально удостоверенное соглашение было передано Вами в реестровое дело при покупке квартиры и регистрации перехода права собственности на двухкомнатную квартиру на Ваше имя. И вполне возможно, что регистрация перехода права на основании новой сделки отчуждения будет приостановлена.

Здравствуйте!

Вам необходимо выполнить предписание Постановления органа опеки и попечительства, и выделить доли детям в  2комн квартире в 2017 года, поскольку в случае неисполнения обязательств с Вашей стороны могут со стороны органа опеки и попечительства быть применены меры,   в соответствии  с ч. 4 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. 

Может быть обращение в суд с требованием признания сделки недействительной, поскольку она была совершена в нарушении требований, указанных в разрешении ( постановлении) органа опеки и попечительства. 

В соответствии с ч. 4 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. 

закрыли ипотеку, выделили доли детям и однушку продали, написав нотариальное обязательство

 А по чьему требованию вы писали такое обязательство? Может быть при продаже однокомнатной квартиры с долями детей, вы обратились в опеку и опека дала вам постановление в котором было указание, что после закрытия ипотеки в двухкомнатной квартире вы выделите доли детям?

Если так, то вам обязательно нужно обратиться в органы опеки и просить изменить постановление с выделения долей детям в двушке на выделение долей детям в трешке. При этом в опеке предоставляйте согласие Сбербанка, что он не возражает выделить сразу доли детям в трешке.

(ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»)