Здравствуйте.
Какие есть риски при покупке и что потребуется сделать, чтобы ЗУ тоже перешел в общую собственность
Собственникам помещений в МКД согласно ст.36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе :
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий ЗУ поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД.Прежний же собственник (застройщик) право на распоряжение им утрачивает .
Если участок, который принадлежит застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства МКД, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на него погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на этот участок как на их общее имущество.
Закон не содержит запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или планируется строительство) два и более отдельно стоящих МКД.В том числе если они составляют единый жилой комплекс, что собственно предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земеьный участок.
Более подробно можете посмотреть здесь по ссылке:
https://erzrf.ru/news/verkhovnyy-sud-reshil-spor-mezhdu-rosreyestrom-i-zastroyshchikom-po-povodu-stroitelstva-dvukh-mkd-na-odnom-zemelnom-uchastke
Также Вам возможно будет полезно будет полезно определение Верховного суда РФ по делу № 307-ЭС22-19570, доступпное по ссылке:
https://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2211118
По указанным выше причинам я не вижу существенных рисков, которые могут помешать оформить земельный участок под МКД в общую долевую собственность собственников.
Есть практика Верховного суда РФ (указана выше) и если будет вдруг отказ Росреестра, то можно будет ею воспользоваться и обжаловать его .
Если Вам нужна дополнительная консультация или подготовка документов можете обратиться ко мне в чат.
Я дополню свой ответ:
Согласно статьи 26. «Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав» Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», установлены случаи осуществления приостановления регистрации по решению государственного регистратора прав.
Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/f10dc2166d2e834a0086658226e2f96fb5f1cb5f/#dst100379
Согласно норме, нет такого случая приостановления регистрации:
Таким образом, подобный отказ Росреестра нарушит нормы права и его можно обжаловать в суд и если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет признан судом незаконным, в решении будет суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, то указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу, согласно
Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьи 27. «Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав», ч. 2.
Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/57b5e78bd4909a6e15d4c3c0f17f15de22d885f5/
Я дополню свой ответ:
Таким образом, решение о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов, с учетом требований части 1 статьи 26 и пункта 3 части 1 статьи 29, а также статьи 65 Закона № 218-ФЗ.
И такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке
Если имеется разрешение Службы государственного строительного надзора и экспертизы о введении в эксплуатацию зданий МКД в корпусах переданы будут помещения в собственность, то право
собственности возможно зарегистрировать в установленном порядке.
В случае отказа в регистрации или ее приостановления, данные решения Росреестра возможно обжаловать в судебном порядке.
Согласно ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен данный дом, относится к общей долевой собственности.
Таким образом, рисков я не вижу, можно регистрировать право (ст. 131 ГК РФ), с учетом мною указанного выше, если будет отказ или приостановка регистрации, обжаловать такое решение Росреестра в суд.
Согласно положениям ч. 1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ и ч. 1 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Сто касается разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им, что соответствует п. 1 статьи 235 ГК РФ.
Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/8164301022c75a87e7eb4ca24cbeee288288d53c/