Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как этого избежать чтобы уменьшить количество документооборота
Добрый день.
Я ИП на УСН 6%. Хочу сдавать квартиру в долгосрочную аренду. Несколько вопросов:
1. Для этого мне нужно внести новый ОКВЭД?
2. Что является первичными документами? Договор аренды и все?
3. Нужны акты приема после каждой оплаты, если оплата будет безналом на ип счет? Или можно обойтись одним лишь договором.
4. Как быть с оплатой КУ. Надо ли с них платить налоги или жилец сам оплачивает?
5. Прикрепил пример договора. Посмотрите упустил ли я что-то?
6. Так как арендная плата вносится авансом, можно ли считать что можно считать подтверждением выполнения арендодателя своих обязанностей по отношению к арендатору? Я так понимаю акт приемки. Как этого избежать чтобы уменьшить количество документооборота.
Спасибо.
Здравствуйте
1. Для этого мне нужно внести новый ОКВЭД?
зависит от того — какие коды у вас сейчас
но это возможно, не самый критичный момент
2. Что является первичными документами? Договор аренды и все?
договор найма, раз помещение жилое и акт передачи квартиры жильцам
3. Нужны акты приема после каждой оплаты, если оплата будет безналом на ип счет? Или можно обойтись одним лишь договором.
достаточно 1 акта — что вы им передали имущество- потом 2 раз акт надо подписывать когда договор закончиться и имущество будут возвращать вам
4. Как быть с оплатой КУ. Надо ли с них платить налоги или жилец сам оплачивает?
если по договору возложите это целиком на него- то платить лишних налогов не надо будет
5. Прикрепил пример договора. Посмотрите упустил ли я что-то?
пока не прикрепился- но договор лучше делать индивидуальный с юристом- с учетом пожеланий, особенно по части расторжения так как договор найма по закону именно расторгнуть не просто и только через суд
гк
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Здравствуйте!
1. Для этого мне нужно внести новый ОКВЭД?
Если соответствующего нет, то лучше внести.
2. Что является первичными документами? Договор аренды и все?
Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 N 402-ФЗ, первичный учетный документ должен быть составлен при совершении факта хозяйственной жизни, а если это не представляется возможным — непосредственно после его окончания. Лицо, ответственное за оформление факта хозяйственной жизни, обеспечивает своевременную передачу первичных учетных документов для регистрации содержащихся в них данных в регистрах бухгалтерского учета, а также достоверность этих данных. Лицо, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, и лицо, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета, не несут ответственность за соответствие составленных другими лицами первичных учетных документов свершившимся фактам хозяйственной жизни.
В этом случае к таким документам можно отнести: договор найма жилого помещения, акт приема-передачи жилого помещения, документы, подтверждающие оплату (чеки)
3. Нужны акты приема после каждой оплаты, если оплата будет безналом на ип счет? Или можно обойтись одним лишь договором.
Акт према вообще не связан с оплатой. В данном случае могут возникнуть вопросы о выдаче чека физ. лицу.(п. 1 ст. 1.2, абз. 21 ст. 1.1 Закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ)
4. Как быть с оплатой КУ. Надо ли с них платить налоги или жилец сам оплачивает?
1.Тут есть некоторые сложности и нюансы.
2. Важно понимать, что оплату КУ может быть возложена на нанимателя по потребленной энергии по приборам учета, может быть возложена в составлен арендной платы. Однако, важно понимать следующее:
В письме от 29.04.2019 № 03-04-07/31733 Минфин России разъяснил, что деньги, которые наймодатель получает в виде платы за пользование жилым помещением, являются его доходом и подлежат обложению НДФЛ. Оплата коммунальных услуг – это обязанность собственника, и если он включил эту сумму в арендную плату, то и НДФЛ должен заплатить со всей полученной суммы.
Однако Минфин из общей суммы компенсации по оплате коммунальных услуг исключил платежи, рассчитанные на основании показателей счетчиков. Ведомство обосновало это тем, что такие платежи зависят от фактического потребления непосредственно нанимателем и не образуют экономической выгоды у наймодателя. Таким образом, отражать в декларации компенсацию оплаты коммунальных услуг по счетчикам не нужно.
т.е. для снижения рисков лучше указывать, что Наниматель оплачивает коммунальные платежи самостоятельно.
5. Прикрепил пример договора. Посмотрите упустил ли я что-то?
Вы можете заказать составление договора у юриста, дабы сократить свои риски, оптимизировать и определить алгоритмы действий для взыскания долгов.
6. Так как арендная плата вносится авансом, можно ли считать что можно считать подтверждением выполнения арендодателя своих обязанностей по отношению к арендатору? Я так понимаю акт приемки. Как этого избежать чтобы уменьшить количество документооборота.
1. Да, в части исполнения обязательств по оплате, можно считать, если срок и порядок действительно оговорен в договоре.
2. Важно понимать, что вы можете составлять документы в электронном виде, в том числе путем обмена электронными документами (П.2 ст. 434 ГК РФ). Главное, чтобы в договоре были отмечены надлежащие каналы связи, например, электронные почты.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович
5. Прикрепил пример договора. Посмотрите упустил ли я что-то?
Некоторые моменты отражены хорошо.
1. Например, сведения об имуществе, в том числе о дополнительном. Порядок оплаты и т.д.
2. Однако, есть моменты, которые точно надо корректировать п.1.4. нужно определиться со сроком найма. От этого нужно определить подлежит ли договор регистрации, либо нет. Если подлежит, то нужно определить кто несет расходы на регистрацию.
3. П. 2.1.4. Арендодатель за свой счет производить текущий и капитальный ремонт в Квартире в согласованный сторонами срок. На самом деле такое распределение не является корректным. По идее текущий за Нанимателем, а капитальный за Наймодателем. Не нужно брать на себя доп. расходы.
У вас не отражено количество лиц проживающих, список животных. Не отражено ограничение в проживании доп. лиц, в передаче без согласия в субнаем.
П.4.3., 4.4. у вас отражены не реальные проценты в 5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа. Ни один суд такое не пропустит. Явно снизят до разумных пределов, до среднего значения по кредитам в регионе и т.д. Разумно отразить от 0,1 до 0,3 %. + штраф, либо иные проценты, например, 317.1 ГК РФ
П.2.2.9 не корректно прописан. У вас не понятный обеспечительный взнос в счет возмещения убытков. Посмотрите в ст. 381.1 ГК РФ указано:
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
+у вас же не отражено за какие нарушения обязательств может быть обращено взыскание обеспечительного платежа.
+ не указано вообще порядок его возврата.
Кроме того, есть масса других нюансов, которые можно обсудить в рамках отдельной консультации. Например, наличие электронных каналов связи, закрепление электронного обмена документами и т.д.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
У вас не отражено количество лиц проживающих, список животных. Не отражено ограничение в проживании доп. лиц, в передаче без согласия в субнаем.
отражено
6.5.Квартира сдается Арендатору для проживания, и ему запрещается использовать жилое помещение по другому назначению, а также сдавать в субаренду.
просто как аренда и тоже запрет- это вот правильно
Договор в принципе не плохой- есть порядок расторжения без суда, но все таки лучше перевбить везде аренду на найм
тут вот уточнить про то что, он именно он сам оплачивает все — и содержание и все расходы жкх- то есть вы ничего не оплачиваете и возмещение он вам не делает — все изначально на нем.
тут тогда лучше не называть его обеспечительным платежом
скорее это надо называть просто взносом таким или залогом в крайнем случае- который может покрывать как долги по аренде- что важно, или жкх, так и порчу имущества.
потому что по гк- ст 381.1
это убытки и обязательства
а у вас лучше указать шире в договоре и убытки и вред
потому что формально это разные вещи — убытки это затраты на восстановление ваших прав, а вот вред это просто вред имуществу
п. 2.1.4 — там лучше разделить — текущий ремонт на арендаторе, а капитальный на вас- но это не строго по закону так- это как вы хотите по договору- это можно менять
гк
срок найма лучше сделать на 11 месяцев — и потом продлять при необходимости — потому что если год и более- то договор надо в росреестре регистрировать- это лишнее время и траты и при расторжении бывают проблемы.