8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Действие и расторжение договора аренды при смене собственника

Старый собственник квартиры заключил договор аренды, имеет ли право новый собственник его расторгнуть? Условия договора указывают на явный умысел предыдущего собственника осложнить жизнь новому (заключен задним числом, указана смешная стоимость аренды и прочие неудобные условия). Срок договора пока неизвестен. Нужно ли было регистрировать договор на срок более года, будет ли он действителен без регистрации и обязателен для нового собственника.

КАк доказать, что договор фиктивный и объяснить полиции что он не имеет силы и не действует с момента заключения, а арендатор там подставной. Крайне необходимо вселится новому собственнику как можно скорее.

Вообще, новый собственник имеет право отключить в квартире свет и водоснабжение?

07 марта, 17:22, гость, г. Санкт-Петербург
Алексей Максименко
Алексей Максименко
Юрист, г. Самара
9.5 рейтинг

Здравствуйте.

КАк доказать, что договор фиктивный и объяснить полиции что он не имеет силы и не действует с момента заключения, а арендатор там подставной.

гость

Полиция в такой ситуации, вряд ли поможет, только суд. Всё-таки спор гражданско-правовой.

Нужно ли было регистрировать договор на срок более года, будет ли он действителен без регистрации и обязателен для нового собственника.

гость

Обременение по договору найма, действительно, требует регистрации, если договор заключен на срок 1 год и более.

Статья 674 ГК РФ Форма договора найма жилого помещения

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Старый собственник квартиры заключил договор аренды, имеет ли право новый собственник его расторгнуть?

Уточните, пожалуйста, как произошла смена собственника — купля-продажа или как-то иначе?

07 марта, 17:27
0
0
0
0
гость
гость
Клиент, г. Санкт-Петербург

Мы с вами обсуждали эту ситуацию ранее. Смена собственника произошла в рамках исполнительного производства, мы все не можем попасть в квартиру. Сейчас там находится арендатор с договором явно задним числом заключенном

07 марта, 17:33
гость
гость
Клиент, г. Санкт-Петербург

https://pravoved.ru/question/2... продолжение истории. Мы все сделали как вы сказали, но там оказался арендатор. Ранее про него нам не говорили

07 марта, 17:35
Консультация юриста бесплатно
Владимир Балашов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
10 рейтинг

Здравствуйте

Смена собственника не является основанием для расторжения найма

гк

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

полиция тут не поможет совершенно, тут у вас гражданские отношения- эти споры- только через суд — и доказывать и фиктивность договора и отсутствие проживания- то есть отсутствие реальных отношений найма — например как притворная сделка

гк

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

регистрировать договор найма в росреестре надо, если он заключен более чем на 1 год.

07 марта, 17:29
0
0
0
0
Григорий Арутюнов
Григорий Арутюнов
Юрист, г. Санкт-Петербург
9.5 рейтинг

Здравствуйте!

Нужно ли было регистрировать договор на срок более года, будет ли он действителен без регистрации и обязателен для нового собственника.

гость

Да, нужно в силу статьи 674 ГК РФ.

КАк доказать, что договор фиктивный и объяснить полиции что он не имеет силы и не действует с момента заключения, а арендатор там подставной. Крайне необходимо вселится новому собственнику как можно скорее.

гость

Обращаться в полицию смысла не вижу, поскольку это гражданско-правовые отношения. Здесь необходимо обращаться иском в суд и пытаться оспорить договор в рамках статьей 10, 170 ГК РФ.

07 марта, 17:37
0
0
0
0

А старый собственник в суде, либо в рамках исполнительного производства сообщал о наличии данного обременения?

07 марта, 17:42
гость
гость
Клиент, г. Санкт-Петербург

Нет конечно!!! Более того по данным налоговой он налоги не платит (проверяли доходы в рамках исполнительного производства)

07 марта, 17:46
Евгений Каргапольцев
Евгений Каргапольцев
Юрист, г. Курган
10 рейтинг

Здравствуйте.

В основе ваших правоотношений с нанимателем лежат нормы ЖК РФ и ГК РФ о правах пользования нанимателя. В данном случае, это п.1 ст.30 ЖК РФ, ст.35 ЖК РФ, на основании которых Вы вправе его выселить в судебном порядке. В основе позиции нанимателя будут положения ст.617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поэтому Вам нужно будет доказать незаключенность договора. (см. п.431 ГК РФ) на момент перехода права собственности. Договор найма в данном случае будет использоваться как доказательство.

Вы же заявляете ходатайство о проведении технической экспертизы (на давность его составления, подписания). В зависимости от ее результатов и решится вопрос по существу.

Ну и следует обратить также внимание, выносился ли запрет распоряжаться квартирой в рамках обеспечительных мер судом или как мер ограничения приставом. Если да, то договор недействителен в силу п.1 ст.168 ГК РФ с момента вынесения решения суда об этом.

Соответственно, доказав это, наниматель утратит законные основания пользования квартирой и подлежит выселению.

07 марта, 17:50
0
0
0
0
гость
гость
Клиент, г. Санкт-Петербург

квартира была в аресте в рамках ИП вплоть до регистрации права собственности на нового собственника, о чем имеется постановление пристава исполнителя

07 марта, 18:00

в таком случае -п.1 ст.168 ГК РФ — это одно из оснований недействительности договора.

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
07 марта, 18:03
Илья Казаков
Илья Казаков
Юрист, г. Калининград
10 рейтинг

Добрый вечер,

Ситуация достаточно распространенная. Есть два подхода, первый последовательно признавать все документы предъявляемые некими лицами недействительными в суде, оснований очень много, ст.10 ГК РФ, мнимость сделки и т.п.

Никто не помешает появиться новому арендатору с новым договором и по кругу т.п.

Вариант второй, при передаче квартиры взыскателю составляется акт приема-передачи, согласно нему вы получили квартиру, никаких арендаторов в ней не было. Соответственно, при конфликте вы показываете выписку из ЕГРН, где вы собственник и акт приема-квартиры от приставов, второе лицо показывает договор, заключенный в период когда квартира была арестована, очевидно что первый документ, как минимум убедительней. В таком случае единственная проблема фактическое владение. Если вы ее решите, арендатор будет ходить по судам, с нулевыми шансами.

07 марта, 18:09
0
0
0
0
гость
гость
Клиент, г. Санкт-Петербург

Все в рамках ИП. Конечно квартира передавалась приставом исполнителем по акту и постановлению о передаче. И в этих документах конечно же нет арендаторов. ТОлько что это меняет, пристав же не мог сидеть под дверью и контролировать

07 марта, 18:16

У вас есть квартира, вы вышли за хлебом, пришли квартира занята, причем лицо показывает некий договор аренды, заключенный предыдущим собственником. Вы пойдете признавать договор недействительным?

07 марта, 18:19
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Гражданское право
Постановление Верховного Суда - аренда и расторжение договоров аренды
Добрый день! Есть ли Постановление Верховного Суда, посвящённое обзору судебной практики по делам, связанным с арендой и расторжением договоров аренды в случае нарушения внесения арендной платы 2 и более раза? С уважением, Вадим
30 июня, 14:36, вопрос №3062648, Вадим Файнберг, г. Москва
1 ответ
Договорное право
Процесс расторжения договора аренды, если собственник продает квартиру
Добрый день уважаемые Юристы! Прошу Вашей консультативной помощи. Я снимаю квартиру уже более 4-х лет. Квартиру всегда оплачивал своевременно без задержек. с моей стороны нарушений договора нет. Договор всегда заключал с собственником ровно на 1 год. Ну вот недавно собственник мне позвонил и сказал что у него есть проблемы и нужно продать квартиру. При это этом, до истечения срок действия договора найма жилого помещения осталось ещё 6 месяцев. Собственник попросил пускать в квартиру потенциальных покупателей для осмотра квартиры. я согласился. На вопрос сколько я здесь ещё буду жить? Собственник ответил так: Я тебя не выгоняю. живи пока продам. а когда найду покупателя, дам тебе 1 месяц для поиска новой квартиры. Честно говоря, я не верю собственнику. Даже не смотря на то, что я живу в его квартире 4 года. В связи с этим, Прошу Вас разъяснить мне процесс расторжения договора в случае если собственник найдёт реального покупателя. Вот что написано в договоре о досрочном расторжении: 1. При досрочном прекращении найма и расторжении Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за один месяц до даты предполагаемого прекращения найма. 2.Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора возможно в случаях нарушения «Наймодателем» или «Нанимателем» своих обязательств по настоящему Договору. 3.В случае расторжения договора «Наймодателем», раннее указанного срока истечения, в силу его личных, непредвиденных обстоятельств, но при соблюдении «Нанимателем» всех его обязательств, «Наймодатель» предоставляет Нанимателю возможность проживать в жилом помещении в течение _30____ календарных дней со дня получения Нанимателем от Наймодателя извещения о досрочном прекращении настоящего Договора, А при отсутствии таковой возможности, выплачивает «Нанимателю» неустойку в размере месячной оплаты за данное помещение. 4.. В случае расторжения настоящего договора «Нанимателем», но при соблюдении «Наймодателем» всех его обязательств, авансируемая арендная плата, за непрожитые дни «Нанимателю» не возвращается. Как я понимаю меня должны предупредить за 1 месяц? А если собственник не хочет предупреждать, приходит и возвращает мне сумму за один месяц и как говориться, Давай до свидания без месячного предупреждения? Что делать если я быстро не найду квартиру? Очень переживаю. Могут ли меня выселить? Заранее Спасибо!
27 апреля 2018, 06:56, вопрос №1980742, Максим, г. Москва
1 ответ
300 ₽
Вопрос решен
Жилищное право
Как подготовить иск о расторжении договора аренды, заключенного собственником жилого дома и реабилитационным центром
Собственник (физическое лицо) жилого дома, расположенного в зоне частной жилой застройки, сдал его в аренду некой благотворительной организации, которая использует жилое строение и земельный участок под ним в качестве реабилитационного центра для алко- и наркозависимых, т.е. оказывает услуги по их социальной реабилитации. Одновременное присутствие в доме и на прилегающей территории "клиентов" центра реабилитации раздражает соседей, а их поведение (громкие разговоры с применением нецензурной лексики), а также попытки вторжения на соседние участки переночевать или полакомиться урожаем представляют социальную опасность для соседей и деревенского сообщества в целом. Кроме того, каждый поздний вечер "клиентов" центра после принятых сеансов профессинально-трудовой реабилитации можно увидеть мертвецким сном спящих на улице или в пьяном угаре подползающих к жилому дому. На улице появились шприцы. На двери и воротах участка отсутствует какая-либо информация о размещении и регламенте работы центра. На обращение в полицию последовал безрезультатный визит участкового инспектора. Обращение в администрацию муниципального образования осталось без должной реакции. В связи с чем: Какие нормативные правовые акты регулируют функционирование таких реабилитационных центров? Возможно ли их размещение в жилом секторе и оказание реабилитационных услуг населению? Какая вероятность положительного рассмотрения гражданским судом иска о расторжении договора аренды, заключенного собственником жилого дома и реабилитационным центром? Заранее благодарен!
08 августа 2016, 14:16, вопрос №1339441, Олег Львович, г. Москва
4 ответа
Договорное право
Расторжение договора аренды после аукциона
Арендатора устно уведомили о проведении аукциона аренды на его помещение и расторжение договора аренды после аукциона и заключения нового по результатам аукциона. Арендатор подал заявку на аукцион, но не был допущен. Как расторгнуть с ним текущий договор аренды? По аукциону появился новый арендатор.
18 октября 2015, 08:39, вопрос №1010092, Людмила, г. Томск
1 ответ
1000 ₽
Вопрос решен
Взыскание задолженности
Подсудность при иске о расторжении договора аренды зем. Участка
Добрый день, Наша компания на долгосрочной основе арендует земельный участок в Краснодарском крае. Офис и юридический адрес - в Москве. В настоящее время (последние 2 года) испытываем ряд трудностей по оплате арендных платежей, в связи с чем, вот уже второй раз получаем иск о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды (первый иск оплатили полностью в период проведения судов, что стало основанием для отказа удовлетворении требований арендодателя. причем с требованием расторжения он дошел до кассации, но слава богу, безуспешно) Суть проблемы. Год назад, работая с первой волной исков (есть и другие участки), некоторые из них подавались истцом по месту нахождения имущества (основываясь на п.1 ст.38 АПК), что в свою очередь для нас неприемлемо и каждый раз мы переносили их в Москву, тем самым, получая еще и выигрыш во времени в связи длительностью переезда дела. Однако, в этом году ситуация приняла неожиданный оборот. Вторая волна исков как и первый раз была подана в суды Москвы и Краснодара. Забавно, но один из исков ОБА суда футболили по неподсудности, и лишь с 3-ей попытки его принял Краснодарский АС. И надо сказать, что в этот раз мы были этому только рады, рассчитывая в очередной раз выиграть время на передаче дел в Москву. И тут началась песня.. На предварительном заседании, мы выступили с ходатайством о передаче дела, на что суд в нем отказал, цитирую: "Оснований для этого суд не усматривает, поскольку одно из требований – расторжение договора аренды. Следовательно речь идет о споре о правах на недвижимое имущество (п.1 ст.38 АПК РФ). Аналогичная позиция высказана в Рекомендациях НКС ФАС СКО от 21.06.2013" Изучив вышеуказанные рекомендации, оказалось, что они действительно содержат подобную рекомендацию (пункт 10). Мы в шоке. Еще раз тщательно изучив практику по подсудности в нашем вопросе - пришел к выводу, что она далеко не однозначная. А еще не понимаю, что имеет приоритет - рекомендации НКО ФАС СКО или постановление ФАС СКО? Потому что если второе, то получается можно ссылаться на постановление ФАС СКО от 20.09.2012 по делу А32-41980/2011 и не обращать внимание на эти рекомендации. (Дополнительно: см в приложении пункт 5) Уважаемые юристы, буду очень признателен Вашим рекомендациям как добиться передачи этого дела. Заранее признателен.
22 октября 2014, 10:37, вопрос №592969, Роман, г. Москва
14 ответов
Дата обновления страницы 07.03.2021