Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно ли нежилую недвижимость на участке под ИЖС продать коммерсантам под магазин?
Есть участок под ижс, есть нежилая недвижимость одноэтажная с вторым мансардным этажом, высота потолков на первом этаже 2,9 площадь первого этажа 88м2, площадь мансардного этажа 92м2. в мансардном этаже минимальная высота, 2м, максимальная 2,7м. Коммерсанты интересуются если они купят это здание смогут ли они открыть там магазин. переведя землю под коммерческое использование, и смогут ли они использовать мансардный этаж тоже под торговлю? Если да то какие помещения обязательны, для магазина (туалет, служебные помещения, и их мин площадь) или в принципе это трудно осуществимо.
Здравствуйте, Евгений.
Запросите ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) в местной администрации по статье 57.3. Градостроительного кодекса, он выдается бесплатно правообладателю участка. Или выдайте покупателям доверенность, пусть сами запросят.
Если в основных или во вспомогательных ВРИ участка есть под виды разрешенного использования под магазин, то они смогут вести деятельность законно.
Если ВРИ (под магазин) есть в условно-разрешенных видах использования, то придется обращаться в администрацию за получением разрешения на условно-разрешенный вид использования участка. Выдача разрешения проходит через публичные слушания и зависит от усмотрения администрации.
Градостроительный кодекс
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства,
При этом, на строительство магазина потребуется разрешение на строительство согласно статьи 51 Градостроительного кодекса.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте
Если землю они переведут из ижс под торговлю — то в принципе это возможно.
Но надо обязательно соблюдение санпин 1066-01 — это есть торговля продуктовая.
Требований там много — и туалет и вход, ну то есть чтобы был отдельный для магазина и отдельный для погрузки.
Какие то требований серьезных по метражу там нет, но нужно соблюдать требования по санпин 1058-01 — создать план производственного контраля и его соблюдать- тут и вывоз мусора (отдельный договор) и дезинфекция-дератизация и т.д.- тоже отдельные договоры и акты о их выполнении.
И плюс им нужно будет подавать уведомление по ст 8 фз 294 в управление регистональное роспотрбенадзора на счет начала деятельности. Это именно уведомление, а не разрешение.
Статья 8. Уведомление о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности
1. Юридические лица, индивидуальные предприниматели обязаны уведомить о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности уполномоченный или уполномоченные в соответствующей сфере деятельности орган (органы) государственного контроля (надзора) (далее в настоящей статье — уполномоченный орган государственного контроля (надзора).
Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ
«О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»
например по санпин
5.2. В организациях торговли все помещения должны располагаться с учетом поточности, отсутствия встречных потоков и перекрестов сырых и готовых пищевых продуктов, продовольственных и непродовольственных товаров, персонала и посетителей.
5.3. Организации торговли, при наличии в них специализированных отделов, должны иметь изолированные и специально оборудованные помещения для подготовки пищевых продуктов к продаже: разрубочная для мяса, помещения для подготовки гастрономических и молочно-жировых продуктов, рыбы, овощей и др.
5.8. Помещения для хранения и подготовки пищевых продуктов к продаже, охлаждаемые камеры не должны размещаться под душевыми, туалетами, моечными и другими помещениями с наличием канализационных трапов.
5.10. Полы в организациях торговли должны иметь ровную поверхность, без выбоин, а также уклон в сторону трапов.
особое внимание на вентиляцию
все таки жилые дома и такие объекты сильно по требованиям отличаются
4.1. Показатели микроклимата производственных помещений и помещений для посетителей должны соответствовать гигиеническим требованиям, предъявляемым к микроклимату производственных помещений.
4.2. Торговые, складские, вспомогательные и санитарно-бытовые помещения оборудуются приточно-вытяжной механической вентиляцией в соответствии с требованиями действующих норм и правил.
Отверстия вентиляционных систем закрываются мелкоячеистой металлической сеткой.
Санитарно-бытовые помещения (туалеты, преддушевые, комнаты гигиены женщин) оборудуются автономными системами вытяжной вентиляции с естественным побуждением, превышающим кратность воздухообмена основных помещений организации торговли.
Охлаждаемые камеры для хранения овощей, фруктов, ягод и зелени должны быть оборудованы механической приточной вентиляцией, не связанной с другими системами вентиляции организаций торговли.
В системах механической приточной вентиляции рекомендуется предусматривать очистку подаваемого наружного воздуха и его подогрев в холодный период года. Забор воздуха для приточной вентиляции осуществляется в зоне наименьшего загрязнения на высоте не менее 2 м от поверхности земли.
4.3. Оборудование и моечные ванны, являющиеся источниками повышенных выделений влаги, тепла, пыли, оборудуются локальными вытяжными системами с преимущественной вытяжкой в зоне максимального загрязнения.
4.4. Система вентиляции организаций торговли, расположенных в жилых домах и зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от системы вентиляции этих зданий. Для складских помещений продовольственных и непродовольственных товаров в организациях торговли системы вентиляции оборудуются раздельными.
Шахты вытяжной вентиляции выступают над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.
4.5. Подпор приточного воздуха приходится на наиболее чистые помещения.
4.6. Организации торговли должны быть обеспечены отоплением.
Здравствуйте, Евгений.
Коммерсанты интересуются если они купят это здание смогут ли они открыть там магазин. переведя землю под коммерческое использование, и смогут ли они использовать мансардный этаж тоже под торговлю?Евгений
Первая проблема — это перевести землю под нужный им ВРИ.
Нужно посмотреть Правила землепользования и застройки — какие там зоны, и какие виды использования на данных территориях разрешаются.
ВРИ у земельного участка бывают: основные, дополнительные (вспомогательные) и условные.
Если ВРИ указан либо в основных либо в дополнительных, то его можно выбрать без дополнительных разрешений или согласований.
Статья 37 ГрК РФ Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Если же подходящий ВРИ будет только в условно разрешённых, то понадобится получить разрешение от местного органа власти, но не факт, что такое разрешение они выдадут.
Если же подходящий ВРИ вообще не указан, это самый проблемный вариант.
В такой ситуации остаётся через специальную комиссию и главу администрации пытаться изменить ПЗЗ.
Но шанс того, что и комиссия и глава администрации пойдёт навстречу — по практике очень мала.
Добрый день Евгений!
Если я правильно понял, если назначение здания у Вас уже нежилое, то Вам осталось изменить назначение земельного участка. Это будет сделать проще.
Надо узнать согласно местным Правилам землепользования и застройки в какой зоне находится недвижимость, какие есть основные и условно-разрешенные ВРИ земельных участков.
Если ВРИ в основных, то изменить назначение ЗУ можно на основании заявления в МФЦ (пункт 4 статьи 37 Градостроительного кодекса), если в условно-разрешенных — потребуется проведение публичных слушаний (статья 39 ГрК).
Что касается характеристик здания, то для магазинов нет обязательных СП, выполнение которых утверждено федеральным законом. Самое главное — это требования пожарной безопасности, они должны соответствовать ФЗ от 22.07.2008 N 123-ФЗ«Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
Выполнение ведомственных приказов МЧС в области противопожарной безопасности регламентировано в соответствии с письмом МЧС от 18.12.2013 г. N 19-3-1-5587
согласно положениям статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ведомственные (отраслевые) документы по пожарной безопасности являются документами добровольного применения и не могут применяться органами надзорной деятельности МЧС России при проведении контрольных (надзорных) мероприятий.
Здравствуйте Евгений!
Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» определяет, что можно строить на участке с определенным видом разрешенного использования.
Так на участке в ВРИ под ИЖС строить можно жилой дом и надворные постройки, предпринимательством заниматься на таком участке нельзя.
Как, правильно указал мой коллега Кураев, запросите ГПЗУ, в нем будут отражены виды разрешенного использования и подвиды.
Затем, если подвиды или виды условно разрешенного использования позволят, то соответственно менять ВРИ земельного участка.
Затем получаете разрешение на строительство и строитесь.
это я уточнял, можно, меня больше само здание интересует, подойдет ли оно им для магазина.
в принципе- это возможно, но скорее всего вентиляцию им придется переделывать
ну просто по жилым домам другие требования