Возможно ли нежилую недвижимость на участке под ИЖС продать коммерсантам под магазин?

Здравствуйте,  Евгений.

Запросите ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) в местной администрации по статье 57.3. Градостроительного кодекса, он выдается бесплатно правообладателю участка. Или выдайте покупателям доверенность, пусть сами запросят.

Если в основных или во вспомогательных ВРИ участка есть под виды разрешенного использования под магазин, то они смогут вести деятельность законно.

Если ВРИ (под магазин) есть в условно-разрешенных видах использования, то придется обращаться в администрацию за получением разрешения на условно-разрешенный вид использования участка. Выдача разрешения проходит через публичные слушания и зависит от усмотрения администрации.

Градостроительный кодекс

 
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

 
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства,

6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

При этом, на строительство магазина потребуется разрешение на строительство согласно статьи 51 Градостроительного кодекса.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте

Если землю они переведут из ижс под торговлю — то в принципе это возможно.

Но надо обязательно соблюдение санпин 1066-01 — это есть торговля продуктовая.

Требований там много — и туалет и вход, ну то есть чтобы был отдельный для магазина и отдельный для погрузки.

Какие то требований серьезных по метражу там нет, но нужно соблюдать требования по санпин 1058-01 — создать план производственного контраля и его соблюдать- тут и вывоз мусора (отдельный договор) и дезинфекция-дератизация и т.д.- тоже отдельные договоры и акты о их выполнении.

И плюс им нужно будет подавать уведомление по ст 8 фз 294 в управление регистональное роспотрбенадзора на счет начала деятельности. Это именно уведомление, а не разрешение.

Статья 8. Уведомление о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности

1. Юридические лица, индивидуальные предприниматели обязаны уведомить о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности уполномоченный или уполномоченные в соответствующей сфере деятельности орган (органы) государственного контроля (надзора) (далее в настоящей статье — уполномоченный орган государственного контроля (надзора).

Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ
«О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»

Здравствуйте, Евгений.

Коммерсанты интересуются если они купят это здание смогут ли они открыть там магазин. переведя землю под коммерческое использование, и смогут ли они использовать мансардный этаж тоже под торговлю?

Евгений

Первая проблема — это перевести землю под нужный им ВРИ.

Нужно посмотреть Правила землепользования и застройки  — какие там зоны, и какие виды использования на данных территориях разрешаются.

ВРИ у земельного участка бывают: основные, дополнительные (вспомогательные) и условные.

Если ВРИ указан либо в основных либо в дополнительных, то его можно выбрать без дополнительных разрешений или согласований.

Статья 37 ГрК РФ Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Если же подходящий ВРИ будет только в условно разрешённых, то понадобится получить разрешение от местного органа власти, но не факт, что такое разрешение они выдадут.

Если же подходящий ВРИ вообще не указан, это самый проблемный вариант. 

В такой ситуации остаётся через специальную комиссию и главу администрации пытаться изменить ПЗЗ. 

Но шанс того, что и комиссия и глава администрации пойдёт навстречу — по практике очень мала.

Добрый день Евгений!

Если я правильно понял, если назначение здания у Вас уже нежилое, то Вам осталось изменить назначение земельного участка. Это будет сделать проще.

Надо узнать согласно местным Правилам землепользования и застройки в какой зоне находится недвижимость, какие есть основные и условно-разрешенные ВРИ земельных участков.

Если ВРИ в основных, то изменить назначение ЗУ можно на основании заявления в МФЦ (пункт 4 статьи 37 Градостроительного кодекса), если в условно-разрешенных — потребуется проведение публичных слушаний (статья 39 ГрК). 

Здравствуйте Евгений!

Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» определяет, что можно строить на участке с определенным видом разрешенного использования.

Так на участке в ВРИ под ИЖС строить можно жилой дом и надворные постройки, предпринимательством заниматься на таком участке нельзя.

Как, правильно указал мой коллега Кураев, запросите ГПЗУ, в нем будут отражены виды разрешенного использования и подвиды.

Затем, если подвиды или виды условно разрешенного использования позволят, то соответственно менять ВРИ земельного участка.

Затем получаете разрешение на строительство и строитесь.