Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор аренды с ТЦ на 11 месяцев
Я хочу арендовать помещение в ТЦ, в помещении под мои потребности нужно делать ремонт.
Стоимость ремонта около 5 млн рублей. Мои риски, что если они меня выгонят раньше, то они не компенсируют мне ремонт.
ТЦ предлагает стандартный договор на 11 месяцев, но для меня этот договор рискованный, так как вложения капитальные и поднятая ставка через 11 месяцев убъет бизнес.
Договор от ТЦ прикладываю. Как можно доработать или описать момент фиксации арендной ставки?
Или в договоре 11 месяцев это невозможно?
- проект договора аренды (1).docx
Здравствуйте, Андрей.
По ремонту Вам нужно прописать (предложить) что ремонт входит в стоимость аренды или подлежит возмещению при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендодателя или безосновательном непродлении Договора аренды.
Гражданский кодекс
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Изменить надо пункты 1.4., 2.4.1. Договора.
Ставку арендной платы также нужно прописать как в законе, что например, размер арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон или, например, не более чем на 10% в год.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Андрей.
Стоимость ремонта около 5 млн рублей. Мои риски, что если они меня выгонят раньше, то они не компенсируют мне ремонт.Андрей
Тогда только договариваться о компенсации, или об арендных каникулах. Если в договоре этого не указать, взыскать с них стоимость улучшения (ремонта) будет практически невозможно.
Нужно менять вот эти пункты:
1.4. Неотделимые улучшения арендованного Помещения производятся арендатором за его счет и только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость (затраты) таких улучшений по окончании срока договора аренды Арендодателем не возмещается и не компенсируется.
+
2.4. Арендатор вправе:
2.4.1. Производить за свой счет с разрешения Арендодателя неотделимые улучшения Помещения, компенсация которых при прекращении срока аренды Арендодателем не возмещается.
Закон такую возможность предусматривает, более того, по умолчанию, они как раз возмещаются…
В соответствии со ст. 623 ГК рФ Улучшения арендованного имущества
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Или в договоре 11 месяцев это невозможно?
Можно прописать. По сути, главная цель использования договора на 11 мес. в том, что такая аренда не требует госрегистрации.
Как можно доработать или описать момент фиксации арендной ставки?Андрей
Арендная плата у Вас и так фиксированная:
3.1. За пользование Помещением Арендатор уплачивает Арендодателю Арендную плату, которая включает в себя Фиксированную арендную плату и Обеспечительный платеж.
3.2. Размер ежемесячной Фиксированной платы, подлежащей внесению Арендатором за каждый календарный месяц, определяется по следующей формуле: ставка в год за 1 кв.м. помещения умноженная на площадь помещения и разделенная на 12, где: ставка в год за 1 (один) кв. м. помещения составляет 11 000 (одинадцать тысяч) рублей НДС не облагается на основании п. 2 ст. 346.11 НК РФ (в связи с применением упрощенной системы налогообложения). Оплата Арендатором Фиксированной арендной платы производится без каких-либо вычетов и зачетов, ежемесячно начиная с даты, указанной в п.1.5 Договора (включительно), авансом не позднее 25 числа каждого расчетного месяца, с выставлением счета Арендодателем.
Или Вы имеете ввиду, чтобы на новый договор, после 11 мес., чтобы эта же ставка осталась?
По общему правилу, арендатор имеет право на преимущественное право заключения договора, после истечения срока предыдущего:
В соответствии со ст. 621 ГК РФ:
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
У Вас в Договоре об этом есть пункт 4.4:
4.4. Если Арендатор намерен пользоваться Помещением после истечения срока договора, он обязан за один месяц до окончания действия Договора обратиться к Арендодателю с письменной заявкой на продление договора аренды.
Но на самом деле, преимущественное право — не самое надёжное право.
И если Вы хотите пользоваться помещением не 11 мес., а больше, и по той же арендной ставке, то лучше сразу заключить договор на нужный Вам срок.
Здравствуйте. Надо менять пункт
2.4. Арендатор вправе:
2.4.1. Производить за свой счет с разрешения Арендодателя неотделимые улучшения Помещения, компенсация которых при прекращении срока аренды Арендодателем не возмещается.
и
1.4. Неотделимые улучшения арендованного Помещения производятся арендатором за его счет и только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость (затраты) таких улучшений по окончании срока договора аренды Арендодателем не возмещается и не компенсируется.
указать, что данные суммы подлежат возмещению Арендодателем. Согласно ст. 452 ГК РФ
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Таким образом, Вам надо делать или протокол разногласий, или так договориться с арендодателем об изменений этих пунктов, чтобы ремонт засчитывался или возвращался Вам. Если менять порядок поднятия арендной платы — то опять же потом только через дополнительное соглашение.
Ц предлагает стандартный договор на 11 месяцев, но для меня этот договор рискованный, так как вложения капитальные и поднятая ставка через 11 месяцев убъет бизнес.
Договор от ТЦ прикладываю. Как можно доработать или описать момент фиксации арендной ставки?
Андрей
Здравствуйте
Все это возможно — но только по договоренности сторон.
По ст 615 гк стороны используют имущество в соответствии с договором.
Компенсации надо прописывать конкретно по суммам и в зависимости от даты расторжения.
Но при этом 11 месяцев может быть мало, тогда надо делать долгосрочный договор, на 2 или 3 года. Но такой договор подлежит регистрации в росреестре. Тут нет гарантий, что они захотят это делать.
По договору именно
1.4. Неотделимые улучшения арендованного Помещения производятся арендатором за его счет и только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость (затраты) таких улучшений по окончании срока договора аренды Арендодателем не возмещается и не компенсируется.
придется удалять и как раз эти компенсации вам прописывать
на период ремонт- можно договориться о бесплатном периоде использования.
3.2. Размер ежемесячной Фиксированной платы, подлежащей внесению Арендатором за каждый календарный месяц, определяется по следующей формуле: ставка в год за 1 кв.м. помещения умноженная на площадь помещения и разделенная на 12, где: ставка в год за 1 (один) кв. м. помещения составляет 11 000 (одинадцать тысяч) рублей НДС не облагается на основании п. 2 ст. 346.11 НК РФ (в связи с применением упрощенной системы налогообложения).порядок оплаты не удобный- зачем делать год — если там пока срок 11 месяцев.
4.2. По требованию Арендодателя договор аренды расторгается досрочно при условии не устранения нарушений Арендатором в течение 10 календарных дней после получения соответствующего требования Арендодателя в следующих случаях:
10 дн очень маленький срок
надо хотя бы месяц — малоли как сложно будет устранить эти нарушения
4 раздел по расторжению надо дописывать и сильно конкретизировать
2.4. Арендатор вправе:
2.4.1. Производить за свой счет с разрешения Арендодателя неотделимые улучшения Помещения, компенсация которых при прекращении срока аренды Арендодателем не возмещается.
тоже придется исправлять, если договоритесь о каких то компенсациях.
Ну и вообще договор надо расширять конечно в целом под вашу ситуацию.
Сроки, ремонт, расторжение и компенсация.
Добрый день.
Действительно, стандартный договор.
Условия досрочного расторжения у Вас прописаны в п.4.2. договора
Я рекомендую договорится об арендных каникулах на период ремонта, иначе действительно, можно уйти в минус, либо делать более бюджетный ремонт, т.к. договор на год, все же сумма значительная, либо заключить долгосрочный договор.
Письменное разрешение от него обязательно получите на проведении ремонтных работ, чтоб не было сюрпризов, это также предусмотрено условиями договора
1.4. Неотделимые улучшения арендованного Помещения производятся арендатором за его счет и только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость (затраты) таких улучшений по окончании срока договора аренды Арендодателем не возмещается и не компенсируется.
Добрый день, Андрей!
По истечении 11 месяцев арендодатель может не согласиться заключить с Вами новый договор аренды или продлить действующий.
Для исправления такой ситуации рекомендую дополнить договор пунктом 1.6. в следующей редакции: «1.6.В случае, если по истечении срока, указанного в п.1.5. настоящего Договора Арендатор будет продолжать использовать Помещение, то настоящий Договор будет считаться продленным/возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора при наличии согласия Арендодателя. Такое продление может осуществляться неограниченное количество раз. При этом Стороны, подписывая настоящий Договор, в рамках п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ, добровольно принимают на себя обязательство продлить настоящий Договор аренды в соответствии с настоящим пунктом не менее 2 (Двух) раз подряд, а в случае нежелания продлевать срок действия настоящего Договора в дальнейшем должны заявить об этом другой Стороне в любом случае не позднее чем за 30 (Тридцать) дней до истечения срока Договора.»
Можно также предложить Арендодателю прописать право его немотивированного отказа от исполнения договора и предусмотреть, что если такое произойдет Арендодатель обязан будет выплатить Арендатору плату за отказ от Договора (размер этой платы установить пропорционально произведенным затратам на ремонт и сроку аренды).
Ремонт, который Вы сделаете в Помещение вряд ли можно будет отнести к категории «неотделимых улучшений».
Многие формулировки в договоре также требуют уточнений.
Удачи Вам!
Право продлить Договор аренды у Вас есть и оно прописано в пункте 4.4.
Его нужно менять, указывать, что «По истечение Договора аренды Арендатор в соответствии со статьей 621 ГК имеет право на продление Договора на тот же срок на тех же условиях.
Хотя данное право не защищает Вас, так как Арендодатель просто может сказать, что вообще передумал кому либо сдавать помещение в Аренду.
Вам главное прописать что Ваши вложения неотделимые в Помещение подлежат зачету в арендную плату или подлежат возврату Арендодателем при расторжении Договора не по Вашей вине.
Примерно так в Ваших интересах должен звучать пункт 1.4. Договора:
«1.4. Неотделимые улучшения арендованного Помещения производятся арендатором за его счет с письменного уведомления Арендодателя. Стоимость (затраты) таких улучшений по окончании срока договора аренды Арендодателем подлежат возмещению в случае расторжения Договора не по вине Арендатора или в связи с необоснованным непродлением Договора аренды Арендодателем.»
Поддержу коллег и резюмирую, что при таких вложениях Вам нужно заключать Договор на длительный срок.
Расходы на регистрацию Договора аренды несравнимо малы по сравнению с Вашими вложениями в Помещение, можете предложить взять затраты на регистрацию Договора аренды на себя.