Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Подписание Акта приема передачи объекта дольщику при нарушении сроков застройщиком
Уважаемые эксперты-юристы!
Этому вопросу посвящено большое количество рекомендаций на этом сайте, но больше ясности не становится. Вопрос все тот же: как поступить дольщику при подписании Акта приема-передачи квартиры, если застройщик включает в текст Акта положение о том, что дольщик не имеет претензий по срокам, и не соглашается исключать такое положение, а дольщик планирует истребовать неустойку за просрочку в суде?
Много рекомендаций, которые даны юристами на этом сайте, предлагают в момент подписания вписать в Акт текст (вариантов несколько), например «не отказываюсь от права ….» или «имею претензии по срокам….». На первый взгляд, такой подход выглядит как решение.
Однако, я был на официальной консультации в Росреестре с вопросом о возможности регистрации права собственности на квартиру в случае внесения в одностороннем порядке записи такого рода. От Росреестра получен официальный (на бумаге с печатью) ответ, что внесение такой записи в одностороннем порядке, без подписей 2-х сторон – застройщика и дольщика – является законным основанием для регистратора отказать в регистрации права собственности, что и делают регистраторы в подавляющем большинстве случаев.
ВОПРОС, НА КОТОРЫЙ НЕОБХОДИМ ОТВЕТ ЮРИСТА:
Подскажите, пожалуйста, какие конкретные действия должны быть предприняты дольщиком и в какие моменты процесса - до, во время, после приемки, чтобы решить свои задачи (перечислены ниже)?
УСЛОВИЯ:
1) Передача по ДДУ (214-ФЗ).
2) застройщик, нарушивший сроки сдачи жилого дома, приглашает на приемку квартиры.
3) Передача объекта осуществляется НЕ В ОФИСЕ ЗАСТРОЙЩИКА, а в офисе другого юр.лица – ангажированной риэлтерской компании. Соответственно, формально зарегистрировать у делопроизводителя застройщика какие-либо документы, которые дольщик хочет передать застройщику, - претензию, протокол разногласий и т.п. – нет возможности.
4) Застройщик предлагает подписать Акт с формулировками об отсутствии претензий по срокам передачи объекта.
5) У менеджера, который взаимодействует с дольщиком во время процедуры приема-передачи объекта, отсутствует доверенность от застройщика подтверждающая его полномочия на внесение изменений в предлагаемые документы. Нет никаких свидетельств, что такой менеджер является формальным представителем застройщика. Соответственно:
Менеджер не может/не хочет принять «под отметку» претензию, протокол разногласий и т.п.;
Не может/не хочет вносить изменения в текст Акта;
Не может собственноручно подписывать Акт (Акт без подписи застройщика).
6) У дольщика отсутствуют претензии по качеству строительства передаваемого объекта.
7) Дольщик НЕ ПОДПИСАЛ дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта застройщиком.
ЗАДАЧИ ДОЛЬЩИКА:
1. Не считаться уклонившимся от приемки объекта в терминах 214-ФЗ;
2. Не затянуть получение ключей (помним, что нет претензий к качеству);
3. Не потерять права требования неустойки за просрочку.
Заранее благодарен!
Здравствуйте, Сергей.
Предлагаю простое решение, подписать как есть и потом подать иск на взыскание неустойки ввиду того, что Соглашение о переносе сроков передачи объекта по ДДУ не заключалось, отказ от права на взыскание неустойки в судебном порядке недействителен.
Гражданский кодекс
Статья 9. Осуществление гражданских прав
1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
С уважением! Г.А. Кураев
Сергей, здравствуйте!
Согласно ч.1 ст. 8 ФЗ- 214
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
В указанной статье указан общий порядок, но с учетом Вашей позиции следует всего лишь подписать акт, но с оговорками, что имеете претензии по сроку передачи.
Важно понимать, что в акт должно быть написано, что приняли объект — это является основанием для регистрации права собственности в Росреестре. Все остальное это Ваши договорные отношения с Застройщиком.
Если какие-то пункты в акте не нравятся, так и пишите, что с ними не согласны. Если претензию не принимают, то отправляйте все по почте заказным письмом с описью вложения.
Дмитрий, добрый день,
спасибо за оперативный ответ. Однако, в преамбуле моего вопроса этот вариант был проработан с Росреестром. Вариант: получить отказ Росреестра на основании п.1.ст.21 закона 218-ФЗ в связи с тем, что приписка «не оговорена» и оформлять право собственности через суд — НЕ ВАРИАНТ.
Давайте разберем подробнее
1) Передача по ДДУ (214-ФЗ).
2) застройщик, нарушивший сроки сдачи жилого дома, приглашает на приемку квартиры.
3) Передача объекта осуществляется НЕ В ОФИСЕ ЗАСТРОЙЩИКА, а в офисе другого юр.лица – ангажированной риэлтерской компании. Соответственно, формально зарегистрировать у делопроизводителя застройщика какие-либо документы, которые дольщик хочет передать застройщику, — претензию, протокол разногласий и т.п. – нет возможности.
В этой ситуации Вам нужно проверить полномочия лица, которое будет подписывать документ. Как указал Выше, если такой возможности нет, то все направляется через почту.
4) Застройщик предлагает подписать Акт с формулировками об отсутствии претензий по срокам передачи объекта.
Как указал, что подписываете акт и пишете, что претензии по срокам имеете и позже направите претензию.
5) У менеджера, который взаимодействует с дольщиком во время процедуры приема-передачи объекта, отсутствует доверенность от застройщика подтверждающая его полномочия на внесение изменений в предлагаемые документы. Нет никаких свидетельств, что такой менеджер является формальным представителем застройщика. Соответственно:
Менеджер не может/не хочет принять «под отметку» претензию, протокол разногласий и т.п.;
Не может/не хочет вносить изменения в текст Акта;
Не может собственноручно подписывать Акт (Акт без подписи застройщика).
Самый главный момент в том, что формально конечно с указанным лицом не стоит и подписывать документ. Главное соблюсти требование Застройщика, в котором обычно пишут время и место прибытия для подписи документов. Если подходит к вопросу принципиально, то можно на этом же уведомлении потребовать сделать отметку, что Вы явились. Затем направить письменную претензию, что не было уполномоченного лица Застройщика, с которым невозможно подписывать документ.
Если указанное не принципиально, то подписывайте акт по указанному алгоритму.
Здравствуйте, Сергей!
В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Отсюда следует, что суть подписания передаточного акта заключается в том, что качество объекта долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если этого технического соответствия нет, Вы можете отказаться от подписания передаточного акта.
Включать в передаточный акт пункт о соблюдении сроков возможно только по усмотрению сторон и никак иначе. Причем в любом случае этот пункт не соответствует назначению передаточного акта.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Причем Вы вовсе не обязаны обязаны идти навстречу застройщику и изменять договор, продлевая срок, а можете потребовать пени либо даже расторгнуть договор, если срок пропущен на два месяца. Заключение дополнительного соглашения к договору долевого строительства — это право, а не обязанность дольщика. Понудить последнего к заключению такого соглашения застройщик не может (См. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2010 N 07АП-9254/10).
Сроки изменяются только путем изменения договора, а не путем включения соответствующего пункта в передаточный акт.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
.
То есть, если даже в акте будет указано, что я отказываюсь от взыскания неустойки по срокам передачи объекта ДДУ, эта запись никак не повлияет на Ваше право подать иск в суд и взыскать эту неустойку.
Геннадий, здравствуйте,
спасибо за оперативный ответ.
Такое решение — 2-е по «частоте» после приписок в акте, предлагаемое юристами на этом форуме. Однако, в зависимости от формулировки, предлагаемой застройщиком по отсутствию претензий к срокам, по данному вопросу может быть вынесено отрицательное (для дольщика) судебное решение. Есть еще какие-то идеи?