Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению ДКП на квартиру на публичных торгах?

В других регионах такие договоры регистрируют, не требуя нотариального заверения, однако местный Росреестр уперся. Обратился к нотариусу, она сказала, что надо заверять у нее. Это и понятно, потому что данная процедура платная и будет стоить около 12-13 тыс.руб.

Создается впечатление, будто договор продажи доли с торгов подлежит нотариальному удостоверению. Думается, такое впечатление ошибочно. Конечно, было бы правильно, чтобы среди случаев, когда нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли не требуется, была бы названа и продажа с торгов. Этого нет. И тем не менее нотариальная форма не требуется, в силу того что законодательством устанавливается специальный порядок заключения договоров на торгах (ст. ст. 447, 448 ГК). Правила этих статей применяются и к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено законодательством (п. 6 ст. 447 ГК). В частности, особенности заключения договоров на торгах проявляются в том, что договору предшествует извещение о проведении торгов, участники торгов вносят задаток, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В этой системе отношений нотариусу «нет места». Нотариально удостоверяется договор, составленный в виде одного документа, подписываемого его участниками. Протокол о результатах торгов все же иной документ. Это не договор, но документ, имеющий силу договора.

Подробнее на Правовед.ru: https://pravoved.ru/question/1659201/

Квартира была продана целиком (как предмет залога) в рамках процедуры банкротства гражданина, которому принадлежала в этой квартиры только 1/4 доля, остальные доли - его несовершеннолетним детям.

То есть квартира продана одним человеком - финансовым управляющим должника-банкрота. Именно с этим финансовым управляющим и был подписан протокол со мной, как с победителем торгов, и в после оплаты квартиры был заключен ДКП, который сейчас Росреестр отказывается регистрировать, ссылаясь на ч.1 ст.42 Закона о регистрации.

Предлагают ЛИБО нотариально заверять (удостоверять) ЛИБО обжаловать в судебном порядке действия регистратора по отказу в регистрации перехода права собственности.

Прошу заметить, уважаемые юристы, в моем случае имело место принудительная реализация с торгов квартиры, которая была предметом залога, и проводилась она в рамках конкурсного производства (ФЗ о банкротстве)

Есть вторая точка зрения ЮРИСТОВ, согласно ней заключение договора с торгов не требует нотариального удостоверения (заменяет его), смысл этой точки зрения в том, что нотариальное заверение преследует дополнительные гарантии для участников сделки, которые участники торгов получают исходя из процедуры торгов.

Подробнее на Правовед.ru: https://pravoved.ru/question/1659201/

Правильная ли она? Основана ли на нормах действующего законодательства?

Буду признателен за расширенный ответ.

Может кто-то сможет сослаться на судебную практику, иллюстрирующую подобные правоотношения.

Я так понимаю тут имеет место быть пробел в законодательстве при отсутствии правоприменительной практики.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Зачем проверять законность сделки и правомочия сторон

Полагаю, что уведомлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на финансового управляющего возложена обязанность по предоставлению дополнительных документов - нотариально заверенного договора купли-продажи, что не соответствует положениям Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

Также необходимо отметить, что п. 19 ст. 110 Закона о банкротстве не предусмотрено обязательного условия о нотариальном удостоверении сделки купли-продажи имущества с победителем торгов.

Уважаемые юристы!

Хочу уточнить, что в данном случае было не только Решение суда общей юрисдикции (городского) об обращении взысканию на ВСЮ квартиру целиком, но и Определение суда арбитражного о признании требования Банка (конкурсного кредитора) обеспеченного залогом всей квартиры

И на торгах Выставлялось вся квартира целиком одним лотом. А не только доля банкрота, потому что как по закону кредитор, у которого в залоге находится предмет ипотеки, имеет правило на получение выручки от реализации этого предмета на торгах

А финансовый управляющий в деле о банкротстве действует разумно и добросовестно в интересах должника, кредиторов и общества

Можно ли при таком раскладе настаивать на регистрацию перехода права собственности на основании ст 50 ФЗ о регистрации или нет?

Или действует именно 42 ая статья закона о регистрации ?

Добрый день!

Интересно, а действия Росимущества, заменяют действия нотариуса?

Почему тогда при продаже с торгов квартиры, в рамках исполнительного производства, при реализации арестованного имущества, находящегося в залоге у банка, ДКП подлежит государственной регистрации по правилам не ст 42 Закона о регистрации, а ст 50 Закона о регистрации? Сдаешь в Росреестр только решение суда, протокол и ДКП и никакого нотариального удостоверения ДКП не надо, даже если доли.

Можете мне объяснить какая разница между обращением взыскания по исполнительному листу и обращением взыскания в рамках процедуры банкротства?

Я так понимаю, что в моем случае слились две процедуры - исполнительное производство (решение городского суда об обращении взыскания и выдача исполнительного листа) и конкурсной производство ( определение арбитражного суда о признании должника банкротом и процедуры реализации его имущества), но так как квартира находилось в залоге у Банка, как обеспечение исполнения обязательств по ипотечному договору, продавалась ВСЯ квартира целиком, а не только доля банкрота...

И какой же теперь нормой данные право отношения должны руководствоваться при регистрации в Росреестре - ст42 или ст50 закона о регистрации?

По просьбе юристов, обсуждающих данный вопрос, выкладываю решения судов общей юрисдикции, арбитражных судов по банкротству, уведомление Росреестра о приостановке, жалобу на действия регистратора и последний ответ Росреестра на мою жалобу. В последнем ответе Росреестр признает правомочным действия по продаже не только доли банкрота, а всей квартиры целиком. Также в этом ответе Росреестр пишет об ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ нотариальной форме договора.

Правомочны ли действия регистрирующего органа?

Возможно ли доказать, что в данном случае регистратором нужно руководствоваться положениями ст.50 ФЗ о регистрации, а не ч.1 ст.42 о регистрации.

Заранее спасибо всем, кто продолжает участие в обсуждении данной проблемы.

Вот архивный файл с документами.

Решение Росреестра о приостановке регистрации перехода права

1) Определение от 06 апреля 2016 года о признании долга, обеспеченного залогом имущества и включением его в реестр требований кредиторов

http://m.vologda.arbitr.ru/cases/cdoc?docnd=796907908&nd=796485615&prefix=&numdeal=&yeardeal=&fld_12=&fld_14=&fld_16=&fld_140=&pagedoc=5

2) Определение Арбитражного Суда от 22 апреля 2016 года об исправлении опечатки, ошибки. В нем как раз исправили 1/4 доли на квартиру целиком. Это наверное важно

http://m.vologda.arbitr.ru/cases/cdoc?docnd=796940772&nd=796485615&prefix=&numdeal=&yeardeal=&fld_12=&fld_14=&fld_16=&fld_140=&pagedoc=5

3) Решение Арбитражного суда от 04 августа 2016 года о введении процедуры реализации имущества гражданина

http://m.vologda.arbitr.ru/cases/cdoc?docnd=797514317&nd=796485615&prefix=&numdeal=&yeardeal=&fld_12=&fld_14=&fld_16=&fld_140=&pagedoc=3

А13-14979/2015

436/2016-46086(1)

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОЛОГОДСКОЙ   ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

22 апреля 2016 года                       г. Вологда                     Дело № А13-14979/2015

     Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Юшковой Н.С., рассмотрев по собственной инициативе вопрос об исправлении опечатки в определении суда от 06 апреля 2016 года о признании обоснованным заявления банка «ГПБ-Ипотека» (акционерное общество) о признании несостоятельным (банкротом) гражданина - Ковалева Андрея Викторовича (13.11.1971 года рождения, место рождения: город Джезказган, Казахстан, адрес: 160032, Вологодская область, город Вологда, улица Воркутинская, дом 3, квартира 45),

у с т а н о в и л:

     при изготовлении полного текста определения суда от 06 апреля 2016 года на странице 6 в абзаце втором допущена опечатка, а именно: вместо «Также Банк просит установить его требование в сумме 2 341 428 руб. 54 коп. как обеспеченное залогом имущества должника: квартирой, находящейся по адресу: г. Вологда, ул. Воркутинская, д. 3, кв. 45, кадастровый номер 35-35-01/088/2008-677», указано «Также Банк просит установить его требование в сумме 2 341 428 руб. 54 коп. как обеспеченное залогом имущества должника: ј доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г. Вологда, ул. Воркутинская, д. 3, кв. 45, кадастровый номер 35-35-01/088/2008-677»;

     В соответствии с частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организаций или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

     Руководствуясь статьями 179, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области,

о п р е д е л и л:

     исправить допущенную опечатку в полном тексте определения суда от 06 апреля 2016 года.

     Изложить абзац второй на странице 6 определения суда от 06 апреля 2016 года в следующей редакции: «Также Банк просит установить его требование в сумме 2 341 428 руб. 54 коп., как обеспеченное залогом имущества должника: квартирой, находящейся по адресу: г. Вологда, ул. Воркутинская, д. 3, кв. 45, кадастровый номер 35-35-01/088/2008-677».

     Определение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный  апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья                                 Н.С. Юшкова

Полная версия сайта

Документы которые передал мне финансовый управляющий банкрота (которые я сдал в Росреестр):

1) договор купли-продажи, заключенный между ним (Организатором) и мной (победителем)

2) протоколы о результатах торгов

3) передаточный акт, как приложение к договору

4) публикации о торгах (первых, повторных и публичном предложении),

5) Положение банка о порядке реализации имущества банкрота

6) исполнительные листы (это наверное лишнее)

7) закладная банка, где отметка об исполнении обязательства, что ФУ перечислил из конкурсной массы после продажи квартиры с торгов 80%,

8) кредитный договор даже есть

9) решение суда общей юрисдикции, о признании залогодателей (владельцев всех долей, у каждого по 1/4) солидарными созаемщиками, об обращении взыскания на предмет залога (ипотеки) - всей квартиру целиком и выдачи исполнительного листа об этом

10) Определение АС о признании банкротом отца семейства (которому в праве принадлежит 1/4 доли) и введении процедуры реструктуризации долгов. В этом решении также есть о признании суммы долга перед Банком (залоговым кредитором) как обеспеченной залогом имущества )всей квартиры целиком)

11) Определение АС о введении процедура реализации имущества гражданина и назначении его Финансовым управляющим должника.

12) письменный отказ Банка (залогового кредитора) о том, что банк отказался оставлять предмет залога за собой после того, как повторные торги не состоялись

Статья 163 ГК РФ. Нотариальное удостоверение сделки.

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В НАШЕМ СЛУЧАЕ Росреестр уже признал правомочность ФУ на совершение сделки по реализации ВСЕЙ квартиры с торгов (см. ответ Росреестра), ФУ действует в соответствии с ФЗ о банкротстве.

Какую же тогда законность нужно еще проверять?

На это ведь есть суд.

После признания гражданина банкротом прошло уже 1,5 года, после проведения торгов прошло пол года и если чьи то права были нарушены при этом, то заинтересованные лица имеют право обратиться в суд защитой своих прав.

Добрый день, уважаемые правоведы!

Я был сегодня у двух нотариусов. Они мне сказали, что обязательного нотариального удостоверения не требуется, так как тут принудительная, по решению суда, а не добровольная реализация, Якобы ст.42 о регистрации действует, когда собственники долей сами отчуждают. А в данном случае должна быть применима ст.50 закона о регистрации - где обращение взыскания на заложенное имущество. Но обе сказали, что если я хочу добровольно заверить у них этот договор, по соглашению сторон, то они это смогут сделать, за 0,5% от цены договора, но не ниже кадастровой стоимости квартиры

Что посоветуете? Оспаривать решение Росреестра о приостановке в суд?

Обратился к третьему нотариусу, которого кстати порекомендовал Росреестр, сказал, что может такой ДКП заверить нотариально, но требует следующие документы:

1) согласие супруги банкрота, т.к. банкрот находился в браке на день проведения торгов (конечно же такое согласие она не даст, сами понимаете);

2) распоряжение (согласие) органа опеки и попечительства на продажу квартиры и заключение договора, т.к. собственниками квартиры являются в том числе несовершеннолетние. Сами понимаете, что и такой справки мне никто не выдаст, т.к. торги состоялись еще летом, и как можно получить согласие на продажу того, что уже было продано полгода назад.

Получается, что приостановку обжаловать нельзя?

Исходя из данного ниже обзора судебной практики:

Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/17529689/

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/17529689/#ixzz52H6ItbYb

Приостановление государственной регистрации при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора и не подлежит обжалованию в судебном порядке.

5. С. обратился в суд с заявлением об отмене решения о приостановлении государственной регистрации, об обязании произвести регистрацию перехода права на жилое помещение.

Указанные требования мотивированы тем, что С. представил в Управление заявление о государственной регистрации перехода права собственности на комнату, к заявлению были приложены договор передачи, договор социального найма и другие документы. Однако государственная регистрация права собственности заявителя на комнату была приостановлена. Основанием для приостановления государственной регистрации послужило отсутствие в числе представленных документов решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и ордера.

Решением Шумерлинского районного суда в удовлетворении заявления было отказано. Определением кассационной инстанции данное решение суда оставлено без изменения в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществить проверку юридической силы представленных на регистрацию документов. При этом проведение правовой экспертизы документов и проверки законности сделки прямо указывается в законе как необходимое условие государственной регистрации.

Правомерность занятия гражданином жилого помещения и проживания в нем подтверждается решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером на жилое помещение, если жилое помещение было предоставлено до 1 марта 2005 года (ч. 3 ст. 57 Жилищного кодекса РФ). В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

Права граждан на приватизацию, в том числе не только постоянно проживающих в спорном жилом помещении, но и временно отсутствующих, но не утративших права на данное жилое помещение, подтверждаются решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером.

Как следует из обжалуемого решения о приостановлении государственной регистрации, именно проверка прав лиц на жилое помещение послужила основанием приостановления регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приостановление государственной регистрации при наличии сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора. Так как у государственного регистратора существовали сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, он, действуя в пределах полномочий, предоставленных абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и статьей 19 вышеуказанного Федерального закона, был вправе приостановить государственную регистрацию.

При этом, согласно ст. 255 ГПК РФ, п.5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть обжалованы отказ либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/17529689/#ixzz52H5wditz

Прилагаю информацию об обращении взыскания через АРБИТРАЖНЫЙ суд - документ выдан службой судебных приставов!!!!

Я так понимаю, они приостановили исполнительное производство по причине того, что залоговый кредитор (БАНК) обратился в арбитражный суд с признанием должника банкротом и с обращением взыскания на его квартиру!, которая находилась в общедолевой собственности.

Поэтому, я считаю, что все же ст.30 ФЗ о регистрации должна здесь иметь место.

Или я не прав?

Зачем нотариусу проверять сделки (как того требует ст. 163 ГК о нотариальном удостоверении сделки) ?А если проверять нечего и права всех соблюдены (супруги, дольщиков, несовершеннолетних), то может тогда все же ст.50 о регистрации?

Как мне убедить Росреестр в том, что здесь все таки не добровольная сделка, а принудительная реализация имущества, которое было заложено банкротом и членами ее семью по кредитному договору (ипотеке) и залоговый кредитор (Банк) обратился за взысканием в Арбитражный суд, как это написано в Ответе из Службы судебных приставов. Смотрите последнее вложение

Кто поможет разобраться в данной непростой ситуации, написать жалобу в Росреестр (можно в вышестоящий) о некомпетентности регистрирующего органа, который не в силах отличить добровольное отчуждение имущества или его доли (когда требуется и согласие супруги и разрешения органов опеки) ОТ ПРИНУДИТЕЛЬНОГО взыскания через суд и под контролем суда ?????

Согласно п.1 ст.126 ФЗ № 127 от 26.10.2002г. «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII указанного Закона.

Положения статей 110, 111 и 139 Закона о банкротстве определяют продажу имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона и путем публичного предложения в случае, если торги в форме аукциона признаны несостоявшимися.

Из приведенных норм права следует, что при продаже имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, с публичных торгов остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли.

Положения закона о банкротстве, регулирующие продажу имущества должника в конкурсном производстве, не исключают применения норм гражданского законодательства о той мере, в которой эти нормы не вступают в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве.

ПОНЕС ЖАЛОБУ В РОСРЕЕСТР

ДОПОЛНЕНИЯ К УСТНОМУ ОБРАЩЕНИЮ

В ОБЩЕРОССИЙСКИЙ ДЕНЬ ПРИЁМА ГРАЖДАН 12 декабря 2017 года

25 октября 2017г. было подано заявление на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 35:24:0502005:1502, квартира, назначение: жилое, общая площадь 59,5 кв. м., этаж 3, адрес: Вологодская область, г. Вологда, ул. Воркутинская, д.3, кв.45 (далее – квартира). Квартира была приобретена мной на публичных торгах, посредством публичного предложения, проведенных на основании судебных актов, вступивших в законную силу и, согласно ст.13 ГПК РФ, являющихся обязательными для всех без исключения органов государственной вести и подлежащих неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

07 ноября 2017г. государственным регистратором Степановой Н.Е. было вынесено решение № 35/001/802/2017-9349 о приостановке регистрации по следующим причинам:

- лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

- с заявлением о государственном кадастре и (или) государственной регистрации права обратилось ненадлежащее лицо;

- в качестве правоустанавливающего документа предоставлен договор купли-продажи, по которому продавцом выступает Пономарев Валерий Владимирович - финансовый управляющий должника Ковалева Андрея Викторовича, последнему же принадлежит в указанной квартире только ¼ доля. Документов, свидетельствующих о наличии у Пономарева В.В., полномочий действовать от имени остальных сособственников в указанной квартире, не представлено.

04 декабря 2017 года на данное решение государственного регистратора мной была подана жалоба на его действия/бездействие, зарегистрированная 05.12.2017 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее- Управление).

В целях обеспечения своего конституционного права на личное обращение в государственные органы и органы местного самоуправления 12.12.2017 я обратился в Управление с дополнительными документами и пояснениями своей позиции.

18.12.2017 поступил ответ Управления за №06/06-31/24657 на мое обращение. В этом ответе Управление признает правомочия финансового управляющего Пономарева Валерия Владимировича должника Ковалева Андрея Викторовича (далее – управляющего) на продажу квартиры и его право заключать договор купли-продажи на данную квартиру с победителем торгов.

В упомянутом выше ответе от 18.12.2017 Управление указывает на следующие препятствия для осуществления регистрации перехода права собственности на

1) непредставление Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества Ковалева А.В., обремененного залогом, утвержденного представителем Банка «ГПБ-Ипотека» (АО) и согласованного с финансовым управляющим (далее – Положение);

2) отсутствие копии объявления о проведении повторных торгов 10.04.2017;

3) несоблюдение обязательной нотариальной формы удостоверения договора купли-продажи, предоставленного на регистрацию, что, по мнению Управления, приводит к ничтожности последнего.

Не соглашаясь с перечисленными требованиями Управления хотелось бы обратить внимание на следующее:

Во-первых, на регистрацию был предоставлен исчерпывающий перечень документов, который необходим для регистрации договора, заключенного на торгах, в том числе решения и определения судов, сообщения и протоколы торгов, договор купли-продажи, акт приема-передачи). Иных документов, для осуществления государственной регистрации при переходе права собственности при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда, согласно ст.50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) не требуется. Требование каких-либо иных документов противоречит закону.

Во-вторых, хочу обратить ваше внимание на то, что Положение было приложено к жалобе от 04.12.2017, а также предоставлено в Управление в ходе устного обращения 12.12.2017 на Всероссийском дне приема граждан. Что касается отсутствия копии объявления о проведении повторных торгов 10.04.2017, на которое указывает Управление, то оно находится в одной публикации вместе с объявлением о проведении торгов 28.02.2017 от 10.01.2017. В законе нет прямого указания на то, что управляющий обязан публиковать отдельно объявление оп проведении повторных торгов. В следствие этого, в публикации вместе о проведении торгов 28.02.2017 от 10.01.2017 (сообщение № 1529449) было указано: «В случае, если первые торги не состоятся, повторные торги состоятся повторные торги состоятся 11.04.2017г. в 12:00 ч. Срок подачи заявок с 00:00 ч. 01.03.2017г. по 00:00 ч. 07.04.2017г. на условиях, указанных выше. Начальная цена будет составлять 90% от цены на первых торгах. Размер задатка - 20%, шаг торгов - 5% (от начальной цены). Время, указанное в публикации – московское».

В-третьих, и самое главное. Об отсутствии необходимости нотариальной формы удостоверения данного договора свидетельствует следующее:

1) комментарии юристов. Например, мнение авторов постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Юридические лица: постатейный комментарий к главе 4 / Е.В. Бадулина, К.П. Беляев, А.С. Васильев и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 524 с., в котором его авторы указывают на необязательности нотариального удостоверения сделок, а именно:

«3.По общему правилу сделка, направленная на отчуждение доли (части доли), подлежит нотариальному удостоверению. При несоблюдении этого требования сделка недействительна (ничтожна).

…..

Создается впечатление, будто договор продажи доли с торгов подлежит нотариальному удостоверению. Думается, такое впечатление ошибочно. Конечно, было бы правильно, чтобы среди случаев, когда нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли не требуется, была бы названа и продажа с торгов. Этого нет. И тем не менее нотариальная форма не требуется, в силу того, что законодательством устанавливается специальный порядок заключения договоров на торгах (ст. ст. 447, 448 ГК). Правила этих статей применяются и к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено законодательством (п. 6 ст. 447 ГК). В частности, особенности заключения договоров на торгах проявляются в том, что договору предшествует извещение о проведении торгов, участники торгов вносят задаток, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В этой системе отношений нотариусу «нет места».

2) практика подразделений Росреестра в других регионах в отношении сделок со следующими объектами недвижимости:

Квартира с кадастровым номером 38:26:040202:1680, расположенная по адресу: Иркутская обл., г.Ангарск, кв-л 271-ый, д.1, кв.31, сделка зарегистрирована 20.12.2017 (в простой письменной форме), регистрационная запись № 38:26:040202:1680-38/001/2017-3, гос.регистратор Мубараков И.С. Квартира ранее находилась в общедолевой собственности и была обременена ипотекой (залогом в силу закона), рег.запись 38:38:02/027/2007-475 от 17.08.2007

Квартира с кадастровым номером 59:01:4319245:2741, расположенная по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Холмогорская, д.2г, кв.48, сделка зарегистрирована 23.12.2017 (в простой письменной форме), регистрационная запись №59:01:4319245:2741-59/001/2017-12, гос.регистратор Сагидуллина Е.Г.. Квартира ранее находилась в общедолевой собственности и была обременена ипотекой (залогом в силу закона), рег.запись №59-59-21/060/2012-374 от 24.05.2012

3) судебная практика:

В Решении Промышленного районного суда г. Смоленска от 11 мая 2017 года по делу № 2-1426/2017 указано:

«В соответствии с ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», на которую ссылается заявитель, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что положения вышеуказанной правовой нормы регулируют правоотношения по отчуждению долей и регистрации общей собственности собственниками имущества.

Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное имущество в результате обращения на него взыскания, изложены в ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:

при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Таким образом, суд приходит к выводу, что ссылка Общества на ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не обоснована, позиция заявителя основана на неверном толковании норм материального права. В рассматриваемом случае, применению подлежит ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и нотариальная форма для удостоверения такой сделки законом не предусмотрена.

…

Таким образом, проанализировав материалы дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что нотариус, проверив законность рассматриваемой сделки, наличие у каждой из сторон права на ее совершение, пришел к верному выводу об отказе в совершении исполнительного действия за необоснованностью».

В Решение Вятскополянского районного суда Кировской области от 20 февраля 2017 года по делу № 2-181/2017г суд указал следующее

Согласно п.1 ст.126 ФЗ № 127 от 26.10.2002г. «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII указанного Закона.

Положения статей 110, 111 и 139 Закона о банкротстве определяют продажу имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона и путем публичного предложения в случае, если торги в форме аукциона признаны несостоявшимися.

Из приведенных норм права следует, что при продаже имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, с публичных торгов остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли».

Таким образом, как указал суд в данном Решении, положения закона о банкротстве, регулирующие продажу имущества должника в конкурсном производстве, не исключают применения норм гражданского законодательства только в той мере, в которой эти нормы не вступают в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве.

Еще несколько положений, который указывают на необходимость применения ст.50 Закона о регистрации:

- в данном случае исполнительное производство было приостановлено в связи с обращением взыскателя (кредитора, требования которого обеспечены залогом) в Арбитражный суд Вологодской области (см. Приложение)

- интересы несовершеннолетних не были ущемлены, потому что реализация имущества проходила под контролем суда и при участии органов опеки и попечительства (см. Приложение);

- интересы супруги должника также не ущемлялись, поскольку реализация имущества проходила под контролем суда и при участии последней.

Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное имущество в результате обращения на него взыскания

На основании всего вышеизложенного, основываясь на нормах материального права и опираясь на имеющуюся судебную практику и практику деятельности других территориальных подразделение Росреестра,

П Р О Ш У:

1) отменить решение о приостановке государственной регистрации от 07.11.2017 (уведомление 35/001/802/2017-9349);

2) осуществить государственную услугу по государственной регистрации перехода права собственности в рамках действующего законодательства с одновременным прекращением записи об ипотеке заложенного имущества (35-35-01/117/2008-010).

Приложения документов и копий:

1) Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества Ковалева Андрея Викторовича, обремененного залогом в пользу Банка «ГПБ-Ипотека» (АО) – предоставляется повторно;

2) Объявление о проведении торгов от 10.01.2017 (сообщение № 1529449) – предоставляется повторно

3) Сообщение судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Вологда №1 о приостановке исполнительного производства в связи с обращением взыскателя в Арбитражный суд Вологодской области

4) Документы, подтверждающие практику проведения государственной регистрации в других регионах;

5) Информация, подтверждающая уведомление органов опеки и попечительства

Вроде как я ничего не теряю. Поэтому отвез жалобу в таком виде. Ее зарегистрировали. Если срок 30 календарных дней, то они должны на нее ответить до 25 января включительно. Время идет. Если же они откажут, и будут настаивать на нотариусе, то я так понял, что я имею право на оплату расходов по нотариальному оформлению за счет финансового управляющего, то есть из конкурсной массы. И у меня будет время определиться до 07 февраля. А если 07.02.2017 все же будет отказ в регистрации, то обжалую его в суде. Будет практика. Плохо что сейчас я не могу обжаловать приостановку, она по закону не об жалуется, обжаловать можно только отказ в регистрации или уклонение от регистрации

Приказ Минюста РФ от 15.03.2000 N 91 "Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации"

II. Удостоверение сделок

10. Совершая в соответствии со статьями 53 - 56 Основ удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет:

1) принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве;

2) наличие сособственников;

3) наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.

Нотариусом, как правило, также проверяются документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки.

11. При совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Ст.50 ФЗ О государственной регистрации…

16. При наличии сособственников в случаях, когда для совершения сделки требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия.

При возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу нотариус проверяет соблюдение условий, установленных пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доли в праве собственности на имущество указываются в виде правильной простой дроби цифрами и прописью.

17. При удостоверении сделок, указанных в статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации, нотариусом проверяется наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки. Если в нотариально удостоверенном согласии супруга указаны какие-либо условия сделки, нотариус при удостоверении сделки проверяет, соблюдены ли эти условия.

Если лицо не состоит в зарегистрированном браке, нотариусу представляется письменное заявление об этом данного лица.

18. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних, недееспособных или не полностью дееспособных нотариус проверяет наличие согласия их законных представителей и (или) органа опеки и попечительства на совершение сделки, когда это требуется в соответствии с законом (например, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 30, пунктом 2 статьи 37, пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и др.).

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки.

С САЙТА РОСРЕЕСТРА

ОСОБЕННОСТИ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

22.06.2017

Требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество впервые определены Федеральным законом от 02.06.2016 №172-ФЗ.

Указанные нормы закреплены в статье 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон №218-ФЗ), вступившего в силу с 01.01.2017. Так, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

На основании ч.2 ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно ст.42 Закона №218-ФЗ при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

На основании ч.2 ст.42 Закона №218-ФЗ в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте Росреестра. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Размещать извещения участников долевой собственности на недвижимость на официальном сайте Росреестра о намерении продать долю необходимо в соответствии с порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 724.

Извещение размещается продавцом доли путем заполнения формы в личном кабинете на сайте Росреестра с использованием системы идентификации и аутентификации. Электронная форма извещения включает следующие разделы:

- вид объекта недвижимости;

- кадастровый номер объекта недвижимости;

- адрес объекта недвижимости или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса);

- цена, по которой продается доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости;

- фамилия, имя, отчество продавца

- физического лица или наименование продавца - юридического лица;

- адрес электронной почты и (или) почтовый адрес продавца, по которым иные участники общей долевой собственности могут с ним связаться.

Извещение должно быть доступно для просмотра неограниченным кругом лиц в течение трех месяцев с момента его размещения. Извещение, размещенное продавцом доли посредством заполнения электронной формы извещения в личном кабинете, становится доступным для просмотра в специальном разделе официального сайта органа регистрации прав с момента его размещения. Если иным участникам долевой собственности на недвижимое имущество, указанное в извещении, предоставлен доступ к «Личному кабинету», орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня размещения извещения информирует указанных лиц в «Личный кабинет».

Извещение должно быть доступно для просмотра неограниченным кругом лиц в течение трех месяцев с момента его размещения. По истечении указанного срока извещение перемещается в архив, доступ к которому имеют только государственные регистраторы прав. Общий срок хранения на сайте сведений об извещении составляет три года.

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Предусмотренное ч.1 ст.250 ГК исключение обеспечивает реализацию принципа следования земельного участка за объектом недвижимости.

На основании ч.2 ст.42 Закона №218-ФЗ государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, КРОМЕ СЛУЧАЕВ ПРОДАЖИ С ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Постановление от 7 сентября 2017 г. по делу № А56-78997/2012

________________________________________

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-78997/2012 07 сентября 2017 года г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Л.С.Копыловой,

судей И.Г.Медведевой, И.Ю.Тойвонена,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем М.Н.Майоровой, после перерыва - В.Ю.Афашаговой,

при участии:

от заявителя: Турушиной В.Ю. по доверенности от 15.02.2017,

от ответчика: Филина Г.Г. по доверенности от 21.08.2017, Азарова Р.В. по доверенности от 21.08.2017 (после перерыва),

рассмотрев апелляционную жалобу 13АП-16402/2017 ООО «АгроРемСервис» на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.05.2017 по делу № А56-78997/2012 (судья Нефедова А.В.), принятое

по заявлению ООО «АгроРемСервис»

к ОАО «Новый Свет» и Иванову Вадиму Викторовичу о признании за ним прав и обязанностей покупателя по договору от 16.01.2017 №16929/14 на продажу земельного участка с кадастровым номером 47:23:0439002:567, площадью 28 051 кв.м, заключённого между ОАО «Новый Свет» и Ивановым Вадимом Викторовичем,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Новый Свет»,

установил:

решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2013, резолютивная часть которого объявлена 21.03.2013, ОАО "Новый Свет" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении должника открыто конкурсное производство.

В ходе конкурсного производства в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилось ООО "АгроРемСервис" с заявлением о признании за ООО "АгроРемСервис" прав и обязанностей покупателя по договору № 16929/14 от 16.01.2017 на продажу земельного участка с кадастровым номером 47:23:0439002:567, площадью 28051 кв. м., заключенному между ОАО "Новый свет" и Ивановым В.В.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 22.05.2017 ООО "АгроРемСервис" отказано в удовлетворении требований о признании за ним прав и обязанностей покупателя по договору № 16929/14 от 16.01.2017 на продажу земельного участка с кадастровым номером 47:23:0439002:567, площадью 28 051 кв.м., заключенного между ОАО "Новый Свет" и Ивановым Вадимом Викторовичем.

ООО «АгроРемСервис» подана апелляционная жалоба, в которой просили определение отменить, требования ООО «АгроРемСервис» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору № 16929/14 от 16.01.2017 удовлетворить. По мнению подателя апелляционной жалобы, арбитражный суд первой инстанции пришел к неверным выводам. Так, торги в ходе конкурсного производства не являются публичными торгами - торги, проводимые в рамках конкурсного производства в соответствии со ст. ст. 139, 110, 111 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не соответствуют ни одному из закрепленных в ст. 449.1 ГК РФ признаков публичных торгов. Соответственно, указание п. 1 ст. 250 ГК РФ о том, что преимущественное право покупки отсутствует в случае продажи имущества с публичных торгов, не подлежит применению. Внесение в депозит суда денежных средств, необходимых для исполнения обязательств покупателя по договору № 16929/14 от 16.01.2017, не является императивным требованием закона, неисполнение которого влечет отказ в удовлетворении требований о переводе прав и обязанностей покупателя. Доказательств того, что покупатель Иванов В.В. исполнил свои обязательства по оплате, в материалах дела нет. В связи с этим вывод о том, что удовлетворение требований ООО «АгроРемСервис» повлечет нарушение прав Иванова В.В. как покупателя, уже уплатившего покупную цену, не основан на обстоятельствах дела, не подтверждается имеющимися в деле доказательствами. Вместе с тем ОАО «Новый Свет» в лице конкурсного управляющего признавало фактическое нахождение зданий на земельном участке, что подтверждается письмом ОАО «Новый свет» от 19.02.2014 года, в котором ООО «АгроРемСервис» было сообщено о наличии у него преимущественного права покупки земельного участка, занимаемого принадлежащими обществу зданиями, сооружениями. Кроме того, на электронной площадке «МЭТС» в сведениях о выставленном на торги земельном участке было указано, что участок с кадастровым номером 47:23:0439002:567 обременен долгосрочной арендой, несмотря на отсутствие соответствующей записи в ЕГРП. ООО «АгроРемСервис», по мнению суда, могло реализовать принадлежащее ему преимущественное право покупки участка. Вместе с тем судом не учтено, что между уведомлением о том, что земельный участок подлежит реализации в связи с банкротством ООО «Новый Свет» и проведением торгов прошло более двух лет. Отслеживание публикаций о проведении торгов более, чем в течение двух лет, вряд ли может считаться стандартом разумности и осмотрительности. Кроме того, требование о переводе на ООО «АгроРемСервис» прав и обязанностей покупателя заявлено исключительно с намерением приобрести земельный участок, рациональное использование которого с экономически выгодным назначением возможно только для эксплуатации расположенных на нем зданий, сооружений. Намерения причинить вред сторонам сделки отсутствуют. Таким образом, поведение ООО «АгроРемСервис» не может быть признано недобросовестным.

Представители Иванова В.В. возражали относительно апелляционной жалобы, определение просили оставить без изменения. Отметили, что торги не оспорены и не признаны недействительными, и оснований для признания прав и обязанностей покупателя за иным лицом не имеется.

Заявитель и Иванов В.В. не представили апелляционному суду приемлемых объяснений относительно препятствий по заключению договора купли-продажи интересующего ООО «АгроРемСервис» земельного участка в обычном порядке свободы договора (во внесудебном порядке).

Законность и обоснованность определения проверены в апелляционном порядке с применением части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие не явившегося конкурсного управляющего должником, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав доводы подателя апелляционной жалобы, правовые позиции иных участвующих в деле лиц в совокупности и взаимосвязи с собранными по обособленному спору доказательствами, учитывая размещенную в картотеке арбитражных дел в телекоммуникационной сети Интернет информацию по делу о банкротстве, апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки выводов суда по фактическим обстоятельствам и иного применения норм материального и процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 16.01.2017 года между ОАО "Новый свет" и Ивановым В.В. по результатам торгов в форме публичного предложения заключен договор купли-продажи № 16929/14 от 16.01.2017 года (далее - договор), предметом которого является земельный участок, разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства, кадастровый номер 47:23:043002:567, площадь 28051 кв.м., принадлежавший должнику (далее - Земельный участок). 14.03.2017 года ООО "АгроРемСервис" обратилось с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки при заключении договора. Как считает заявитель, поскольку на спорном земельном участке расположен комплекс зданий, сооружений, собственником которых он является, а земельный участок используется ООО "АгроРемСервис" на основании договора аренды земельного участка от 09.07.2002 с должником, заключение договора конкурсным управляющим с Ивановым В.В. привело к нарушению его преимущественного права покупки спорного земельного участка.

Оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 67, 68, 71, 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к мотивированным выводам, что условия для реализации заявителем преимущественного права покупки земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 250 ГК РФ, отсутствуют в силу прямого указания закона. Более того, предусмотренный статьей 250 ГК РФ порядок осуществления преимущественного права покупки, при которой участники долевой собственности заранее извещаются о цене продажи доли, противоречит цели и порядку проведения торгов в деле о банкротстве. Как следует из уведомления от 19.02.2014, направленного в адрес ООО "АгроРемСервис", конкурсным управляющим должником заявитель был уведомлен о том, что арендуемый им земельный участок подлежит реализации в порядке, установленном законодательством о банкротстве. Заявителю было известно о признании арендодателя (должника) несостоятельным (банкротом), и об открытии в отношении него конкурсного производства, что следует из его ответа, в котором ООО "АгроРемСервис" выражает желание участвовать в торгах.

Доводы подателя апелляционной жалобы отклонены, как не нашедшие объективного подтверждения в судебном заседании.

Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом (статья 449.1 ГК РФ). В соответствии со статьей 53, пунктом 1 статьи 124 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) признание организации несостоятельной (банкротом) и введение процедуры конкурсного производства осуществляется посредством вынесения судебного решения. Согласно абзацу пункта статьи 126 Закона о банкротстве совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII Закона. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 1 9 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона. В силу пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве продажа имущества осуществляется путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса. Торги, проводимые в рамках дела о банкротстве, соответствуют признакам публичных торгов, которые определяются положениями статьи 449.1 ГК РФ. Перечень случаев проведения публичных торгов в смысле статьи 449.1 ГК РФ является открытым, и такие случаи могут быть предусмотрены законом.

Закон о банкротстве является законом, устанавливающим случай проведения публичных торгов. Торги в рамках дела о банкротстве проводятся на основании судебного решения - а именно, решения о признании должника банкротом и введения процедуры конкурсного производства. Проведение торгов является завершающим этапом данной процедуры. Организатором торгов является лицо, уполномоченное на это в соответствии с законом или иным правовым актом. Согласно пункту 8 статьи 110 Закона о банкротстве в качестве организатора торгов выступает управляющий или привлекаемая специализированная организация. ГК РФ не определяет, что публичные торги могут проводиться только от имени государства. В связи с изложенным выше, следует признать, что условия для реализации заявителем преимущественного права покупки земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 250 ГК РФ, отсутствуют в силу прямого указания закона. Более того, предусмотренный статьей 250 ГК РФ порядок осуществления преимущественного права покупки, при которой участники долевой собственности заранее извещаются о цене продажи доли, противоречит цели и порядку проведения торгов в деле о банкротстве. Порядок проведения торгов, действия организатора и участников торгов, четко регламентированы законом. Целью проведения торгов в деле о банкротстве является получение максимальной цены, которая определяется в ходе проведения торгов (пункт 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве), тогда как соблюдение преимущественного права покупки предполагает заблаговременное извещение участников общества о цене и иных условиях продажи. Положения Закона о банкротстве, регламентирующие процедуру торгов, предусматривают обязанность организатора торгов после подведения итогов торгов заключить договор купли-продажи с их победителем в течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов (пункту 15, 16 статьи 110 Закона). Если победитель торгов откажется или уклонится от заключения договора в течение 5 дней с даты получения предложения, то его задаток остается у должника, а договор заключается со следующим участником, предложившим наибольшую цену (абзац 2 пункта 16 статьи 110 Закона о банкротстве).

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ, основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов (конкурсов) могут выступать лишь нарушение процедуры (правил) проведения торгов. Причем основанием для признания торгов недействительными является не всякое нарушение процедуры, а только установленное законом. Пунктом 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Торги, проводившиеся на основании Положения о продаже, утвержденного в деле о банкротстве ОАО «Новый Свет», наряду с этим Положением ООО «АгроРемСервис» не оспаривались.

Из буквального толкования пункта 3 статьи 35 ЗК РФ, статьи 250 ГК РФ следует, что преимущественное право покупки доли возникает в случае, если намерение продать имущество имеется у самого собственника этой доли, по воле которого продается доля. При отчуждении имущества должника-банкрота продажа осуществляется помимо воли собственника на основании решения о конкурсном производстве, следовательно, предусмотренное пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ, статьи 250 ГК РФ условие, при котором возникает преимущественное право покупки (продажа имущества по воле собственника) отсутствует. Условия реализации преимущественного права покупки земельного участка собственником здания, сооружения, расположенного на таком участке, при проведении торгов в деле о банкротстве Положением о порядке продажи земельного участка не предполагались, и объективно Законом о банкротстве не предусмотрены, исходя из принципа равного участия всех претендентов в покупке имущества должника, что отвечает интересам кредиторов в деле о банкротстве.

Как правомерно указано судом первой инстанции и не опровергнуто подателем апелляционной жалобы, ООО "АгроРемСервис" было уведомлено о том, что арендуемый им земельный участок подлежит реализации в порядке, установленном законодательством о банкротстве. Заявителю было известно о признании арендодателя (должника) несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него конкурсного производства, что следует из его ответа, в котором ООО "АгроРемСервис" выражает желание участвовать в торгах.

С учетом осведомленности заявителя об открытии конкурсного производства в отношении ОАО "Новый свет", и о том, что интересующее его имущество подлежит реализации, ООО "АгроРемСервис" могло принять участие в торгах по продаже имущества должника и реализовать свое право на приобретение участка в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. Преимущество заключалось в специальном уведомлении о предполагаемых торгах, к которым оно могло подготовится и достичь цели в согласованном кредиторами должника порядке.

Иванов В.В. исполнил свои обязательства по договору купли-продажи № 16929/14 от 16.01.2017, уплатив ОАО "Новый Свет" сумму, определенную по результатам торгов - 996000 руб. Требование о предоставлении истцом по данной категории исков подтверждения платежеспособности и реального намерения реализовать преимущественное право нацелено на предотвращение заявления заведомо необоснованных исков и злоупотреблений преимущественным правом покупки (статьи 1, 10 ГК РФ). Удовлетворение требования в отсутствие такого подтверждения влечет нарушение прав покупателя, уже уплатившего покупную цену, а также законных интересов должника (ОАО "Новый Свет") и его конкурсных кредиторов. ООО "АгроРемСервис" должно было предоставить подтверждение платежеспособности в достаточном размере и наличие реального намерения реализации преимущественного права и приобретения участка в собственность, перечислив на депозитный счет Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области сумму, равную покупной цене по договору - 996000 рублей, в порядке статьи 94 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но таких действий не совершило.

Кроме того, как следовало из мирового соглашения, предложенного на утверждение апелляционному суду, заявитель не имеет требуемых денежных средств, в депозит Тринадцатого арбитражного апелляционного суда они также не перечислялись.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ООО "АгроРемСервис", и оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы или в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 176, 223, 268, 269 п. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение арбитражного суда первой инстанции от 22.05.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Л.С. Копылова

Судьи

И.Г. Медведева

И.Ю. Тойвонен

Высылаю 2 (два) новых Ответа местного Управления Росреестра. Написал на днях жалобу и отправил ее в Центральный аппарат Росреестра. Завтра - 07.02.2018 - заканчивается 3-х месячный срок приостановки регистрации. Или будет Отказ или зарегистрируют без нотариального удостоверения. Посмотрим.

Добрый день!

Чудв не произошло(((( Пришел Отказ от Росреестра

Выкладываю.

Завтра иду к нотариусу, буду добиваться получения Отказа в удостоверении сделки, т.к. на основании имеющихся документов нотариус не может зарегистрировать ДКП...На основании отказа Росреестра и отказа нотариуса в совершении нотариальных действий - буду обращаться в суд с административным иском на решение об отказе Росреестра.

Центральный аппарат Росреестра жалобу принял, рассмотрит в течение 30 (тридцати) дней в соответствии с действующим законодательством.

Добрый день!

Ваше обращение от 05.02.2018 зарегистрировано в установленном порядке за № 1325-1/18 от 05.02.2018

и находится на рассмотрении в Центральном аппарате Росреестра в Управлении методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав

и кадастрового учета

"Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации" от 08.03.2015 N 21-ФЗ (ред. от 28.12.2017)

КАС РФ Статья 22. Подача административного искового заявления по месту жительства, месту нахождения административного ответчика

1. Административное исковое заявление к органу государственной власти, иному государственному органу, органу местного самоуправления, избирательной комиссии, комиссии референдума, организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, подается в суд по месту их нахождения, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему - по месту нахождения органа, в котором указанные лица исполняют свои обязанности.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2015 N 425-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В случае, если место нахождения органа государственной власти, иного государственного органа, органа местного самоуправления, организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, не совпадает с территорией, на которую распространяются их полномочия или на которой исполняет свои обязанности должностное лицо, государственный или муниципальный служащий, административное исковое заявление подается в суд того района, на территорию которого распространяются полномочия указанных органов, организации или на территории которого исполняет свои обязанности соответствующее должностное лицо, государственный или муниципальный служащий.

3. Административное исковое заявление к гражданину или организации, которые в спорных публичных правоотношениях выступают в качестве субъекта, не обладающего административными или иными публичными полномочиями, подается в суд по месту жительства гражданина или по месту нахождения организации, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Некоторые аспекты нотариального удостоверения сделок по распоряжению жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности (Прощалыгин Р.А.)

Источник: http://отрасли-права.рф/article/25608

Дата размещения статьи: 15.11.2017

В настоящее время законодатель уделяет достаточно повышенное внимание различным аспектам волеизъявления участников гражданских правоотношений. Так, с 2 июня 2016 года в законную силу вступили изменения, посвященные форме сделок по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Как отмечает президент Федеральной нотариальной палаты К.А. Корсик, "законодатель продолжает решать актуальные проблемы защиты прав и законных интересов граждан с помощью хорошо зарекомендовавшего себя института нотариального удостоверения. В частности, впервые за последние 20 лет введена обязательная нотариальная форма в отдельные сегменты сделок с недвижимостью - наиболее сложные правоотношения, где часто происходят правонарушения" .

--------------------------------

Корсик К.А. Расширение полномочий нотариусов поможет гражданам и бизнесу. URL: https://ria.ru/economy/20151230/1351593306.html.

С учетом этого представляется интересным вопрос о необходимости и обоснованности обязательного нотариального удостоверения подобных сделок, в том числе в отношении жилых помещений. Так, в соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" , сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

--------------------------------

СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344.

Исходя из содержания данной нормы, следует выделить две категории сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения.

Во-первых, сделки по отчуждению доли в праве общей долевой собственности одним или несколькими сособственниками третьему лицу.

Во-вторых, сделки по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

При этом каждый из выделенных видов сделок отличается процедурой заключения и возникающими правовыми последствиями.

В первом случае при заключении сделок действует преимущественное право участников общей долевой собственности по приобретению отчуждаемой доли и происходит замена одного или нескольких участников общей долевой собственности.

Во втором случае вопрос о реализации преимущественного права не ставится и происходит полностью замена всех сособственников. Как показывает практика, общая долевая собственность прекращается и возникает либо общая, совместная, либо индивидуальная собственность на жилое помещение. По сути, речь идет о распоряжении жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, путем отчуждения всеми сособственниками своих долей в рамках одной сделки.

Обязательная нотариальная форма представляется оправданной лишь для первого вида рассматриваемых сделок при отчуждении доли третьему лицу одним или несколькими из сособственников. Это связано с тем, что на практике достаточно часто нарушалось преимущественное право остальных участников долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а, следовательно, права и законные интересы третьих лиц, приобретающих данную долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение . По справедливому замечанию М.Н. Илюшиной, "...нотариус при проверке законности такой сделки должен включить в свои проверочные действия исследование вопросов - извещались ли другие участники в письменном виде, каково содержание извещения и сколько времени прошло с момента извещения" .

--------------------------------

Например, см.: Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 89-КГ15-22; Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136 // СПС "КонсультантПлюс".

Илюшина М.Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников договора купли-продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве // Семейное и жилищное право. 2016. N 3. С. 36.

Вместе с тем представляется, если сособственники пришли к соглашению относительно реализации своих долей по одной сделке в отношении жилого помещения, нотариальное удостоверение данной сделки теряет всякий смысл. В обоснование данного вывода можно привести следующие аргументы.

Во-первых, между сособственниками отсутствует спор о праве. Все участники общей долевой собственности согласны на отчуждение долей по одной сделке, следовательно, преимущественное право никем из них не нарушается. Более того, преимущественное право вообще не реализуется в рамках данных правоотношений, так как все сособственники отчуждают свои доли третьему (постороннему) лицу.

Во-вторых, права и законные интересы покупателя также не нарушаются, так как все сособственники согласны на отчуждение долей по одной сделке и нет оснований для перевода в последующем прав и обязанностей по сделке на участников общей долевой собственности.

В-третьих, с позиции рассматриваемой нормы, нотариус, удостоверяя сделку по отчуждению долей сособственниками по одной сделке, в силу ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему.

Данная обязанность нотариуса конкретизируется в Приказе Минюста РФ от 15.03.2000 N 91 "Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации" . В частности в п. п. 10, 11, 15 - 18 данных Методических рекомендаций указывается, что нотариусы при удостоверении сделок с имуществом проверяют принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве, наличие сособственников, наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества, наличие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, наличие согласия на совершение сделки, когда необходимость такого согласия предусмотрена законодательством.

--------------------------------

Бюллетень Минюста РФ. 2000. N 4.

Проверка принадлежности жилого помещения лицу, его отчуждающему, сводится к направлению нотариусом запроса в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) для получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости относительно зарегистрированных прав и объекта недвижимости.

После получения данной информации (посредством электронного документооборота) нотариус осуществляет подготовку и удостоверение подписываемого сторонами договора и направляет его вместе с указанными документами в Росреестр, где производится государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое жилое помещение.

При этом Росреестр в силу подп. 3 п. 1 ст. 29 Федерального закона РФ "О государственной регистрации недвижимости" в обязательном порядке осуществляет правовую экспертизу представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В частности, осуществляется проверка установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на жилое помещение, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Вместе с тем при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Исходя из данного правила, Росреестр не проверяет законность заключенной сделки, но при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности проверяет соответствие содержащихся в договоре сведений информации из Единого государственного реестра недвижимости.

В таком случае возникает парадоксальная ситуация, которая заключается в том, что нотариусом запрашивается информация из того государственного органа, в который таковая и поступает в последующем вместе с нотариально удостоверенным договором для последующей регистрации перехода права собственности. Напрашивается закономерный вопрос: для чего необходим такой посредник, как нотариус, между сторонами сделки и уполномоченным регистрирующим органом?

В-четвертых, за нотариальное удостоверение рассматриваемой сделки согласно подп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) предусматривается взимание нотариального тарифа в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей .

--------------------------------

Письмо ФНП от 22.06.2016 N 2173/03-16-3 "О нотариальном тарифе при удостоверении сделок, связанных с отчуждением долевой собственности на недвижимое имущество" // СПС "КонсультантПлюс".

Помимо этого, нотариусы отказывают в удостоверении договора, изготовленного вне стен нотариальной конторы, поэтому к указанной сумме добавляется тариф за услуги правового и технического характера - составление договора, который рассчитывается по достаточно сложной формуле , непонятной для простого обывателя, и составляет, например, в г. Барнауле около 2 400 рублей.

--------------------------------

Письмо ФНП от 01.04.2016 N 1078/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по определению предельного размера платы за оказание нотариусом услуг правового и технического характера" // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, для того, чтобы продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, по цене 2 млн 400 тыс. рублей, необходимо оплатить услуги нотариуса в размере 14 430 рублей. Следует согласиться с мнением Ю.С. Кабановой, которая полагает, что основное право граждан определяется как возможность, позволяющая каждому гражданину избрать вид и меру своего поведения, пользоваться предоставленными ему благами . Однако необходимо учесть, что размер средней заработной платы, например, в Алтайском крае по состоянию на ноябрь 2016 года составил 17 282 рубля , а минимальный размер заработной платы для работников бюджетного сектора экономики с 1 января 2016 года установлен 6 204 рубля, для работников внебюджетного сектора экономики - 9 400 рублей , соответственно, для участников сделки указанная оплата услуг нотариуса является дорогостоящей.

--------------------------------

Кабанова Ю.С. Реализация права человека и гражданина на доступ к культурным ценностям в Российской Федерации // Закон и право. 2015. N 2. С. 49.

Уровень средней заработной платы в Алтайском крае за последние 12 месяцев. URL: http://altajskij-kraj.trud.com/salary/67426.html.

Региональное соглашение о размере минимальной заработной платы в Алтайском крае на 2016-2018 годы // Официальный сайт Алтайского края. URL: http://www.altairegion22.ru/gov/administration/stuct/radiation/news/?ELEMENT_ID=507147.

Однако в пояснительной записке к проекту Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указывалось, что нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны, ввиду своего размера, восприниматься гражданами и другими участниками оборота как необоснованное бремя расходов .

--------------------------------

ИНФО: Агентство недвижимости. URL: http://info.yarnet.ru/zkn/index.php?id=161.

В связи со значительностью сумм, взыскиваемых за услуги нотариуса, на практике возникает проблема, каким образом должны распределяться данные расходы между сторонами сделки. При этом в ст. 333.18 НК РФ определено, что в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, государственная пошлина (нотариальный тариф) уплачивается плательщиками в равных долях.

Возникает вопрос: сумма должна распределяться между участниками долевой собственности или между сторонами заключаемой сделки? Каких-либо разъяснений по данному вопросу нет, поэтому на практике стороны сами должны согласовать условия оплаты услуг нотариуса, что вызывает дополнительный спор между участниками сделки по отчуждению жилого помещения.

Стремление к обогащению в условиях финансового кризиса на практике способствует в том числе недобросовестному поведению субъектов гражданских правоотношений. Так, некоторые представители нотариального сообщества требовали от участников общей долевой собственности оформлять отчуждение долей на недвижимое имущество не одной, а разными сделками. В связи с подобными нарушениями президент Федеральной нотариальной палаты К.А. Корсик был вынужден обратить внимание на недопустимость указанных нарушений, отметив, что "...подобные требования противоречат закону, а также не способствуют повышению привлекательности нотариальной формы сделок и будут препятствовать дальнейшему расширению полномочий нотариусов в сфере гражданского оборота" .

--------------------------------

Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3 "О применении положений Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", от 03.07.2016 N 332-ФЗ "О внесении изменений в статьи 188 и 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".

В обоснование необходимости обязательного нотариального удостоверения данной категории сделок приводится то обстоятельство, что с 1 марта 2013 года была отменена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, а теперь этот пробел восполнен.

Вместе с тем государственная регистрация сделок по отчуждению недвижимого имущества, исходя из содержания пояснительной записки к проекту Федерального закона "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ", была отменена в целях устранения дублирования регистрационных действий.

Сторонники нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом в поддержку своей точки зрения приводят аргумент о расширении ответственности нотариусов как гарантов законности и обоснованности удостоверяемой сделки . На данное обстоятельство указывается и в пояснительной записке к проекту Федерального закона "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ".

--------------------------------

Чефранова Е.А. Новеллы законодательства и налаживание взаимодействия между нотариатом и органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Нотариус. 2015. N 2. С. 3.

Однако, если обратиться к абз. 1 ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате, можно увидеть норму, согласно которой нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей. Важно отметить, что в предыдущей редакции отсутствовало указание на обязательность установления вины нотариуса.

Исходя из данной нормы, в случае признания нотариально удостоверенной сделки недействительной или в иных случаях причинения вреда потерпевшему необходимо будет доказывать обязательные условия, при которых наступает ответственность нотариуса, к числу которых относится вина нотариуса, а также противоправность его поведения при совершении нотариального действия с нарушением закона.

На практике это сделать невозможно, так как, проверяя законность совершаемой сделки, как было отмечено ранее, нотариус запрашивает информацию из Росреестра. Предприняв все вышеуказанные меры, нотариус, по сути, исключает возможность установления его вины и саму возможность совершения нотариального действия с нарушением закона, следовательно, и привлечение к гражданско-правовой ответственности.

Государство несет ответственность за вред, причиненный действиями (бездействием) нотариуса, работающего в государственной нотариальной конторе, в соответствии со ст. 1069 Гражданского кодекса РФ, где также необходимо установить вину нотариуса.

Более того, в соответствии с п. 3 ст. 66 Федерального закона РФ "О государственной регистрации недвижимости", Росреестр не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, в соответствии с изменениями действующего законодательства, предусматривающего обязательность нотариального удостоверения сделки по отчуждению долей всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество, исключается возможность привлечения к гражданско-правовой ответственности не только нотариуса, но и должностных лиц Росреестра. Как верно полагает А.А. Странцов, "всякое право изначально выражает идеальные представления о поведении людей, о том, каким оно должно быть. Но в процессе функционирования право все больше приспосабливается к действительности, отходит от основополагающих исходных принципов, а иногда приходит в противоречие с ними" .

--------------------------------

Тен Л.В., Странцов А.А. Jus naturale - живая душа позитивного права // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2006. N 10. С. 66.

Резюмируя вышеизложенное, представляется необоснованным законодательное закрепление обязательного нотариального удостоверения сделок по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, если все сособственники отчуждают доли по одной сделке. В данном случае, исходя из того что между сособственниками по данному вопросу достигнуто соглашение и отсутствует спор о праве, представляется достаточным соблюдение простой письменной формы подобных сделок, которые вполне могли бы заключаться непосредственно в территориальных подразделениях Росреестра.

Новеллы законодательного регулирования рассматриваемых правоотношений не содержат реального механизма, который мог бы применяться на практике в целях защиты прав и законных интересов участников сделки по распоряжению жилым помещением или иным недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Исходя из анализа законодательства в данной сфере, по сути, исключается ответственность нотариусов и государства в случае признания данных сделок недействительными.

Тарифы за нотариальное удостоверение подобных сделок с экономической точки зрения выглядят необоснованными и влекут за собой дополнительные материальные затраты как для участников общей долевой собственности, так и для сторон заключаемой сделки. С учетом этого представляется необходимым внести изменения в п. 1 ст. 42 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", исключив фразу "в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке".

Литература

1. Илюшина М.Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников договора купли-продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве // Семейное и жилищное право. 2016. N 3. С. 33 - 36.

2. Кабанова Ю.С. Реализация права человека и гражданина на доступ к культурным ценностям в Российской Федерации // Закон и право. 2015. N 2. С. 49 - 53.

3. Корсик К.А. Расширение полномочий нотариусов поможет гражданам и бизнесу. URL: https://ria.ru/economy/20151230/1351593306.html.

4. Тен Л.В., Странцов А.А. Jus naturale - живая душа позитивного права // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2006. N 10. С. 66 - 69.

5. Чефранова Е.А. Новеллы законодательства и налаживание взаимодействия между нотариатом и органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Нотариус. 2015. N 2. С. 3 - 7.