8 812 467-37-61
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1900 ₽
Вопрос решен

Нужно ли заверять у нотариуса сделку купли продажи доли земельного участка, реализуемой с публичных торгов в рамках конкурсного производства (банкротства)?

Нужно ли заверять у нотариуса сделку купли продажи доли земельного участка, реализуемой с публичных торгов в рамках конкурсного производства (банкротства)?

Уважаемые юристы, есть непростая задачка.

22.06.16 (дата договора) я приобрел на торгах по банкротству (публичное предложение) ½ земельного участка у одного индивидуального предпринимателя, а 06.09 ½ у другого. Земельный участок – категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для с/х производства (не путать с земельной долей). Оба предпринимателя находятся в стадии конкурсного производства. Для обмена оригиналами договоров по почте (я нахожусь в другом регионе) прошло некоторое время. Документы в росреестр были поданы в мае 2017 года. Росреестр приостановил регистрацию на срок 1 месяц по причине отсутствия нотариального удостоверения договоров.

В соответствии с п.1 ст.42 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Необходимость нотариального заверения долей по недвижимости появилась 29.12.2015 года согласно 391-ФЗ о внесении изменений в 122-ФЗ закон.

Нотариусы сейчас отказывают в заверении, поскольку если они и могут заверить договор, то только новый договор, а старые договора они не заверяют.

Правильно ли я понимаю, что закон не ставит необходимость удостоверения в зависимость от того, каким образом была отчуждена доля (исполнительное производство, банкротство или прямой договор) - любой договор по отчуждению доли недвижимого имущества должен быть нотариально заверен.

Что можно сделать? Прошу помочь с решением проблемы и дать аргументированный ответ со ссылкой на нпа или судебную практику.

Показать полностью
, Михаил, г. Москва
Виолетта Магола
Виолетта Магола
Юрист, г. Раменское

Добрый день.

с 01.01.2017 г. нотариальному заверению не подлежат сделки по отчуждению земельных долей.

В силу ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 01.01.2017 г.

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению,за исключением
сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
0
0
0
0
Михаил
Михаил
Клиент, г. Москва

Вы путаете земельные доли (категория - земли с/х назначения) и доли земельного участка. Это разные вещи.

Вы путаете земельные доли (категория — земли с/х назначения) и доли земельного участка. Это разные вещи.

Михаил

Извиняюсь, некорректно прочла вопрос.

0
0
0
0
Геннадий Кураев
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
9.2 рейтинг
Эксперт

Здравствуйте, Михаил.

Нотариус не прав, обратитесь к другому или потребуйте отказ в совершении нотариальных действий.

Это проще, чем спорить с Росрестром.

Нотариусы не могут решать за Вас удостоверять ли им договор. Укажите на пункт 2 части 2 статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариусу.

Гражданский кодекс
Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки
 
1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
Статья 48. Отказ в совершении нотариального действия
Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
Статья 49. Обжалование нотариальных действий или отказа в их совершении
 
Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой).
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 258-ФЗ)
Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
0
0
0
0

Михаил.

В дополнение.

Исходя из справок СПС Консультант плюс редакция статьи 42 по поводу необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вступила в силу только с 1 января 2017 года.

 

КонсультантПлюс: примечание.
Статья 7 вступает в силу с 1 января 2017 года.
Статья 7
Внести в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344) следующие изменения:
1) часть 1 статьи 42 дополнить предложением следующего содержания: «Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.»;

Получается отказ Росреестр тоже можно оспорить.

При этом, Росреестр можно понять с той точки зрения, что они не знают когда сделка реально была заключена и поэтому чтобы избежать заключения сделок задним числом требуют нотариальное удостоверение.

В Вашей ситуации доказательства совершения сделки до 1 января 2017 года имеются, так как были торги в электронной форме.

0
0
0
0
Михаил
Михаил
Клиент, г. Москва

Геннадий, вы не правы. До 218-ФЗ был 122-ФЗ который 29.12.15 пополнился 391-ФЗ законом, который ввел обязательное нотариальное удостоверение (статья 24.1 122-ФЗ).

Виталий Мысовский
Виталий Мысовский
Юрист, г. Калуга
8.1 рейтинг

Здравствуйте, Михаил!

Правильно ли я понимаю, что закон не ставит необходимость удостоверения в зависимость от того, каким образом была отчуждена доля (исполнительное производство, банкротство или прямой договор) — любой договор по отчуждению доли недвижимого имущества должен быть нотариально заверен.

Михаил

Здесь вы совершенно верно рассуждаете — статья 42 Федерального закона действительно не устанавливает никаких вариантов. Земельные доли к вам отношения не имеют, поэтому остается искать судебную практику — об этом информацию предоставлю позже.

0
0
0
0
Михаил
Михаил
Клиент, г. Москва

Виталий! У меня такой практики найти не получилось. Много практики по отчуждению долей в обществах. Но практики чтобы действия росреестра признали незаконными из-за требования к нотариальному удостоверению, не нашел.

Илья Казаков
Илья Казаков
Юрист, г. Калининград
Эксперт

Добрый день,

Данный вопрос имеет два решения, смотря из какой предпосылки исходить. Если рассматривать нотариальное заверение как этап заключения договора (т.е.этап торги, этап нотариальное заверение), то нотариусы обязаны заверить договор по факту, какой есть. То что они привыкли заверять только собственноручно изготовленные договоры не означает, что они не должны подчиниться нормам закона и заверить ваши договора.

В таком случае ищите нотариуса который согласится заверить договор, или обращайтесь в нотариальную палату, пусть заставляют нотариуса исполнить договор.

Есть вторая точка зрения, согласно ней заключение договора с торгов не требует нотариального удостоверения (заменяет его), смысл этой точки зрения в том, что нотариальное заверение преследует дополнительные гарантии для участников сделки, которые участники торгов получают исходя из процедуры торгов.

Если будете следовать этой точке зрения вам необходимо обжаловать отказ Росреестра. Говорить о судебной практике пока не приходится, слишком малый срок прошел, с момента вступления новой редакции закона.

0
0
0
0
Михаил
Михаил
Клиент, г. Москва

Илья, большое спасибо за расширенный ответ.

Боюсь первый вариант невозможен, поскольку согласно статье 44 закона о нотариате документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Старый договор он не удостоверит я думаю.

По второму варианту я не вижу оснований оспаривать действия росреестра. В статье 42 218-ФЗ и в ГК (даже 250 статья ГК тут не подойдет или подойдет?) нет исключений по нотариальному удостоверению при реализации (отчуждения) имущества с торгов.

Боюсь первый вариант невозможен, поскольку согласно статье 44 закона о нотариате документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Старый договор он не удостоверит я думаю. По второму варианту я не вижу оснований оспаривать действия росреестра. В статье 42 218-ФЗ и в ГК (даже 250 статья ГК тут не подойдет или подойдет?) нет исключений по нотариальному удостоверению при реализации (отчуждения) имущества с торгов.

Михаил

Вам можно пойти по одному из пути, получив в конце решение, которое либо удовлетворит вас, либо будет основанием (преюдицей) для другого пути. 

Похожая ситуация по реализации доли в ООО с торгов, и там тоже точно такие же разные подходы.

0
0
0
0
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
8.6 рейтинг
Эксперт

рассматривают торги как замену нотариальному удостоверению, и мне такая точка зрения ближе, потому как зачем в данном случае непонятно.

Казаков Илья

Михаил, добрый день! Поддержу коллегу выдержкой из комментария к ГК РФ

Гражданский кодекс Российской Федерации. Юридические лица: постатейный комментарий к главе 4 / Е.В. Бадулина, К.П. Беляев, А.С. Васильев и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 524 с.

3.По общему правилу сделка, направленная на отчуждение доли (части доли), подлежит нотариальному удостоверению. При несоблюдении этого требования сделка недействительна (ничтожна).
Нотариальное удостоверение не требуется в случаях:
— приобретения обществом доли (части доли) (п. 3 комментируемой статьи, ст. 23 Закона об ООО);
— выхода участника общества из общества (ст. 94 ГК, ст. 26 Закона об ООО);
— использования преимущественного права покупки доли (части доли) (п. 2 комментируемой статьи, п. п. 5 — 7 ст. 21 Закона об ООО);
— распределения доли, принадлежащей обществу, между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам (п. 5 комментируемой статьи, ст. 24 Закона об ООО).
Данный перечень содержится в п. 11 ст. 21 Закона об ООО. В нем не названа продажа доли (части доли) с публичных торгов. Создается впечатление, будто договор продажи доли с торгов подлежит нотариальному удостоверению. Думается, такое впечатление ошибочно. Конечно, было бы правильно, чтобы среди случаев, когда нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли не требуется, была бы названа и продажа с торгов. Этого нет. И тем не менее нотариальная форма не требуется, в силу того что законодательством устанавливается специальный порядок заключения договоров на торгах (ст. ст. 447, 448 ГК). Правила этих статей применяются и к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено законодательством (п. 6 ст. 447 ГК). В частности, особенности заключения договоров на торгах проявляются в том, что договору предшествует извещение о проведении торгов, участники торгов вносят задаток, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В этой системе отношений нотариусу «нет места».
Нотариально удостоверяется договор, составленный в виде одного документа, подписываемого его участниками. Протокол о результатах торгов все же иной документ. Это не договор, но документ, имеющий силу договора.

к сожалению судебной практики в которой бы данный рассуждения нашли отражения найти не удалось но позиция вполне логична, именно в части отличия порядка заключения договора по результатам торгов от общего порядка когда договор подписывается участниками сделки

0
0
0
0
Михаил
Михаил
Клиент, г. Москва

Андрей, да это так, но будут ли являться положения пункта 16 статьи 110 закона 127-ФЗ о банкротстве и статей 447 и 448 ГК специальной нормой по отношению к требованию о нотариальном удостоверении согласно 218-ФЗ закону о регистрации я не уверен.

Есть в законе о банкротстве статья 232 "Впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону. " Может это поможет?

требованию о нотариальном удостоверении согласно 218-ФЗ закону о регистрации я не уверен.

Михаил

Формально по отношению к ст. 42 указанные нормы специальными не являются, т.к. в 42 нет оговорки «если иное не установлено...» только прямо указаны исключения — паи и земельные доли, специальные нормы тут положения ст. 110 127-ФЗ по отношению к 447, 448 ГК. Но если с нотариусом договорится не удастся и придется оспаривать отказ Росреестра в обоснование остается указывать на то, что данные нормы (ст. 447, 448 ГК, и ст. 110 127-ФЗ) являются специальными по отношению к ст. 42  218-ФЗ) хотя в отсутствие хоть какой то положительной судебной практики сделать это будет безусловно крайне трудно

0
0
0
0
Похожие вопросы
Земельное право
02.08.2018 между двумя ООО был заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка
02.08.2018 между двумя ООО был заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка.... Основной договор должен был быть заключен до 31.12.2018 г. Обязательства по договору были не исполнены, основной договор не заключали...Однако, по условиям договора денежные средства одной стороной были перечислены на счет другой Стороны... В соответствии с п.6. ст. 429 ГК Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Мы хоти вернуть наши деньги по предварительному договору, что для этого нужно делать написать уведомление что предварительный договор расторгнут???
, вопрос №3101080, Анастасия, г. Владикавказ
Банкротство
Или может считаться к примеру через год когда сособстаенник узнал о продаже доли земельного участка?
Мной на торгах по банкротству выйграна доля земельного участка. Есть протокол о выборе победителя, заключён договор ДКП. Оплачено. Подписан акт приёма передачи. Но арбитражный управляющий не известил со собственников земельного участка. Только было объявление в газете. Срок исковой давности по данному случаю 3 месяца. Срок исковой давности считается с момента публикации протокола торгов. Или может считаться к примеру через год когда сособстаенник узнал о продаже доли земельного участка?
, вопрос №3155420, Юрий Юрий, г. Москва
Нотариат
Скадите, нужно ли заверять у нотариуса ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ ЗА СЧЁТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ И
Скадите, нужно ли заверять у нотариуса ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ ЗА СЧЁТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ И СРЕДСТВ ЕДИНОВРЕМЕННОЙ ДЕНЕЖНОЙ ВЫПЛАТЫ В ЦЕЛЯХ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ВЗАМЕН ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СОБСТВЕННОСТЬ БЕСПЛАТНО?
, вопрос №3188681, Сергей, г. Москва
Гражданское право
Здравствуйте, хочу купить долю в ООО с двумя учредителями, можно ли поменять генерального директора на себя до сделки купли-продажи доли?
Здравствуйте, хочу купить долю в ООО с двумя учредителями, можно ли поменять генерального директора на себя до сделки купли-продажи доли?
, вопрос №3216221, Ольга, г. Москва
Земельное право
Один из собственников получил свою долю по наследству, у второго собственность с 2017 г
Здравствуйте! Нужно ли удостоверять у нотариуса сделку купли-продажи доли земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося у двух сособственников в общей долевой собственности (по 1/2). Один из собственников получил свою долю по наследству, у второго собственность с 2017 г. Второй хочет купить долю первого. Заранее благодарю
, вопрос №3304128, Мария, г. Москва
Дата обновления страницы 07.06.2017