Нужно ли заверять у нотариуса сделку купли продажи доли земельного участка, реализуемой с публичных торгов в рамках конкурсного производства (банкротства)?

Добрый день.

с 01.01.2017 г. нотариальному заверению не подлежат сделки по отчуждению земельных долей.

В силу ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 01.01.2017 г.

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению,за исключением
сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Здравствуйте, Михаил.

Нотариус не прав, обратитесь к другому или потребуйте отказ в совершении нотариальных действий.

Это проще, чем спорить с Росрестром.

Нотариусы не могут решать за Вас удостоверять ли им договор. Укажите на пункт 2 части 2 статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариусу.

Гражданский кодекс
Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки
 
1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
Статья 48. Отказ в совершении нотариального действия
Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
Статья 49. Обжалование нотариальных действий или отказа в их совершении
 
Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой).
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 258-ФЗ)
Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.

Здравствуйте, Михаил!

Правильно ли я понимаю, что закон не ставит необходимость удостоверения в зависимость от того, каким образом была отчуждена доля (исполнительное производство, банкротство или прямой договор) — любой договор по отчуждению доли недвижимого имущества должен быть нотариально заверен.

Михаил

Здесь вы совершенно верно рассуждаете — статья 42 Федерального закона действительно не устанавливает никаких вариантов. Земельные доли к вам отношения не имеют, поэтому остается искать судебную практику — об этом информацию предоставлю позже.

Добрый день,

Данный вопрос имеет два решения, смотря из какой предпосылки исходить. Если рассматривать нотариальное заверение как этап заключения договора (т.е.этап торги, этап нотариальное заверение), то нотариусы обязаны заверить договор по факту, какой есть. То что они привыкли заверять только собственноручно изготовленные договоры не означает, что они не должны подчиниться нормам закона и заверить ваши договора.

В таком случае ищите нотариуса который согласится заверить договор, или обращайтесь в нотариальную палату, пусть заставляют нотариуса исполнить договор.

Есть вторая точка зрения, согласно ней заключение договора с торгов не требует нотариального удостоверения (заменяет его), смысл этой точки зрения в том, что нотариальное заверение преследует дополнительные гарантии для участников сделки, которые участники торгов получают исходя из процедуры торгов.

Если будете следовать этой точке зрения вам необходимо обжаловать отказ Росреестра. Говорить о судебной практике пока не приходится, слишком малый срок прошел, с момента вступления новой редакции закона.

рассматривают торги как замену нотариальному удостоверению, и мне такая точка зрения ближе, потому как зачем в данном случае непонятно.

Казаков Илья

Михаил, добрый день! Поддержу коллегу выдержкой из комментария к ГК РФ

Гражданский кодекс Российской Федерации. Юридические лица: постатейный комментарий к главе 4 / Е.В. Бадулина, К.П. Беляев, А.С. Васильев и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 524 с.

3.По общему правилу сделка, направленная на отчуждение доли (части доли), подлежит нотариальному удостоверению. При несоблюдении этого требования сделка недействительна (ничтожна).
Нотариальное удостоверение не требуется в случаях:
— приобретения обществом доли (части доли) (п. 3 комментируемой статьи, ст. 23 Закона об ООО);
— выхода участника общества из общества (ст. 94 ГК, ст. 26 Закона об ООО);
— использования преимущественного права покупки доли (части доли) (п. 2 комментируемой статьи, п. п. 5 — 7 ст. 21 Закона об ООО);
— распределения доли, принадлежащей обществу, между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам (п. 5 комментируемой статьи, ст. 24 Закона об ООО).
Данный перечень содержится в п. 11 ст. 21 Закона об ООО. В нем не названа продажа доли (части доли) с публичных торгов. Создается впечатление, будто договор продажи доли с торгов подлежит нотариальному удостоверению. Думается, такое впечатление ошибочно. Конечно, было бы правильно, чтобы среди случаев, когда нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли не требуется, была бы названа и продажа с торгов. Этого нет. И тем не менее нотариальная форма не требуется, в силу того что законодательством устанавливается специальный порядок заключения договоров на торгах (ст. ст. 447, 448 ГК). Правила этих статей применяются и к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено законодательством (п. 6 ст. 447 ГК). В частности, особенности заключения договоров на торгах проявляются в том, что договору предшествует извещение о проведении торгов, участники торгов вносят задаток, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В этой системе отношений нотариусу «нет места».
Нотариально удостоверяется договор, составленный в виде одного документа, подписываемого его участниками. Протокол о результатах торгов все же иной документ. Это не договор, но документ, имеющий силу договора.

к сожалению судебной практики в которой бы данный рассуждения нашли отражения найти не удалось но позиция вполне логична, именно в части отличия порядка заключения договора по результатам торгов от общего порядка когда договор подписывается участниками сделки