Дарение квартиры с проживающими в ней

2. Какая формулировка корректна? В квартире проживают? Право проживание сохраняют? В квартире зарегистрированы? Другая?
Владислав

право проживания сохраняют

1. Нужно ли перечислять в нем проживающих?
Владислав

да, если есть такое обременение квартиры

Приватизация. Семья просто проживает и всё.

Насколько я знаю судебная практика благосклонна к такому условию.

Судья Трунова А.В. дело № 33-6739/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 июня 2016 года г.Барнаул

В рассматриваемом споре в предмет доказывания мнимости сделки входят
обстоятельства отсутствия намерения дарителя и одаряемого на совершение и исполнение спорной сделки,а также тот факт, что данная сделка
действительно не породила правовых последствий для сторон и третьих лиц.
Судом первой инстанции правильно установлено, что стороны договора дарения исполнили свои обязательства в полном объеме, даритель без всяких условий, по собственной воле и безвозмездно передал одаряемому в собственность недвижимое имущество, новый собственник обозначил себя в качестве титульного владельца имущества, зарегистрировав право собственности в органе регистрации с оформлением свидетельства о регистрации недвижимого имущества на свое имя. Претензий относительно исполнения договора стороны друг к другу не имеют.

вам могут не пропустить в Росреестре договор с такими формулировками, как сохранение права проживания, так как это может быть расценено, как сделка под условием.
Проворова Анна

Нет в данном случае встречного обязательства.

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. по делу N 33-5062
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, что 25.12.2007 года между ФИО8 и Е. заключен договор дарения, согласно которому даритель передал безвозмездно в собственность одаряемого 1-комнатную квартиру площадью 30,4 кв. м, находящуюся по адресу: <адрес>.
Право собственности Е. подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.01.2008 года.
Согласно п. 4 договора дарения, на момент заключения настоящего договора в указанной квартире зарегистрированы и сохраняют право проживания в ней ФИО8, Ц…
Согласно выписке из поквартирной карточки от ДД.ММ.ГГГГ по вышеуказанному адресу с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Ц., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, который является братом собственника спорного жилого помещения.
Поскольку договором дарения, заключенным между ФИО8 и Е. предусмотрено условие о сохранении права пользования спорным жилым помещением за ответчиком, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2015 г. по делу N 33-29285/2015
Статья 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что трехкомнатная квартира N ***, общей площадью 72,7 кв. м, жилой площадью 48, 0 кв. м, расположенная по адресу: г. Москва, ***, на основании договора купли-продажи от 20.12.2012 г. принадлежала И.Е.Л., в которой с 31.01.2014 г. был зарегистрирован И.В.Н., а с 22.05.2014 г. И.В.В.
29.12.2014 г. И.Е.Л. заключила с Д. договор дарения спорного жилого помещения, на заключение которого было получено нотариально удостоверенное согласие ответчика И.В.Н.
Пунктом 1.4 договора предусматривается, что в указанном недвижимом имуществе зарегистрированы: И.В.В., И.В.Н. После государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество даритель, а также третьи лица сохраняют право проживания.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции дав оценку доказательствам по делу в соответствии со ст. 67 ГПК РФ пришел к выводу об отказе в его удовлетворении. При этом суд первой инстанции исходил из того, что п. 1.4. договора дарения на дату принятия обжалуемого решения не оспорен и недействительным в установленном законом порядке не признан.
Доводы представителя истца по первоначальному иску о том, вышеуказанный пункт договора не имеет отношения к И.В.В. и И.В.Н., а предполагает право проживания иных третьих лиц, были обоснованно отклонены судом как несостоятельные, поскольку они ничем не подтверждены.
Отклоняя доводы представителя Д. о том, что ответчики по основному иску не оплачивают ЖКУ, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что данное обстоятельство не может являться основанием для удовлетворения исковых требований о признании прекратившими право пользования, однако, не лишает истца права обратиться в суд с соответствующими требованиями.
Не соглашаясь с доводами представителя Д. о том, что ответчики членами ее семьи не являются, в спорном жилом помещении не проживали, суд первой инстанции сослался на то, что указанные доводы не имеют правового значения по иску о признании И.В.В. и И.В.Н. прекратившими право пользования жилым помещением, поскольку их право пользования спорным жилым помещением сохранено за ними договором дарения, который не оспорен и недействительным не признан.
Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Кроме того право пользования может сохраняться за лицами отказавшимися от приватизации и в случае неоднократного изменения собственника

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 февраля 2016 г. N 22-КГ15-3
Кроме того право пользования может сохраняться за лицами отказавшимися от приватизации и в случае неоднократного изменения собственника
В пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
По смыслу приведенных положений закона наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи до приватизации данного жилого помещения имеют равные права и обязанности, включая право пользования жилым помещением, а реализация права на приватизацию жилого помещения в соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до внесения в нее изменений Федеральным законом от 16 октября 2012 г. N 170-ФЗ) поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма.
Таким образом, в случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением.

А кто Вам сказал, что там кто-то отказался?
Проворова Анна

Участвовать, отказаться или дать согласие не могли, т.к. на момент приватизации были младше 14 лет.
Владислав

Клиент.

условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя Серова Р.А. по первому договору является обязательным для исполнения.

(Определение Липецкого областного суда № 33-1459/2012 от 9 июля 2012 г.)

А если слово "пожизненное" не используется, то тогда каким сроком ограничивается право проживания?

Уточнение клиента
Насколько я знаю судебная практика благосклонна к такому условию.

Здравствуйте Владислав.

При указании на встречное обязательство в договоре дарения, согласно действующему законодательству, договор не признается дарением, данное положение закреелено статьей 572 Гражданского кодекса РФ, т.е. законом.

Статья 572 Гражданского кодекса РФ:

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Вот пример официальных пояснений службы Росреестра, куда Вам кстати необходимо будет подать документы для регистрации перехода права собственности:

В последнее время количество сделок, связанных с дарением недвижимости увеличилось. Хотя число таких сделок, сравнительно уступает сделкам купли – продажи, все же доля дарений становится все более заметной. В какой-то мере это признак возросшего благосостояния населения.
Дарение, как форма распоряжения имуществом, является особым видом сделки, отличительной чертой этого вида является абсолютная безвозмездность.
Законодатель предусмотрел в качестве особого, непреложного условия для таких сделок –
отсутствие в договоре дарения встречных требований (условий) дарителя к одаряемому. При наличии в договоре встречного обязательства для одаряемого — передать дарителю вещь или предоставить право, договор не признается дарением, сделка квалифицируется как ничтожная (п.1 ст. 572 ГК РФ).
В этой связи данный вид договоров представляет определенную трудность не только для неискушенных в правовых вопросах граждан, но и для отдельной категории юристов.
Поскольку, дарение имущества
распространено между близкими людьми (родственниками) и, как правило, носит избирательный характер, даритель рассчитывает на ответное благодарное отношение «избранника».
Этим и объясняются попытки дарителей, каким-то образом, спрогнозировать (обусловить) в тексте договора свои взаимоотношения с будущим собственником.
Даже нотариальная форма оформления таких договоров не является абсолютной гарантией, от возможных нарушений условия безвозмездности.
Кроме того, существует ещё ряд условий, допускаемых законом и не влияющих на принцип безвозмездности.
Какие это условия, рассмотрим на конкретных примерах.
Как уже было сказано, безусловная безвозмездность дарения исключает возможность включения в текст договора условий, которые могут расцениваться как «встречные», обязывающие одаряемого на ответные, соразмерные действия (п.1 ст. 572 ГК РФ).
Наиболее часто в договор включается пункт, закрепляющий за дарителем право проживания в отчуждаемом жилом помещении.
В определенной ситуации такое условие может быть основано не на встречном, обязывающем требовании, а на норме закона, регулирующей правоотношения в жилищной сфере.
Так,
если даритель и одаряемый являются членами одной семьи, либо одаряемый был вселен в помещение на правах члена семьи, даритель остается проживать в подаренной квартире на основании ст. 292 ГК РФ, как член семьи одаряемого.
Однако при последующем отчуждении объекта иному лицу, не состоящему в родстве с проживающим, либо при дарении постороннему лицу, право пользования жилым помещением может быть прекращено.
В этой связи не следует забывать, что договор дарения не может возлагать на одаряемого ограничения прав его прав собственника в отношении переданного имущества (например, запрет на отчуждение, совершение иных сделок). Поэтому, включение в договор дарения условия «сохранить пожизненное проживание дарителя», становится недопустимым встречным условием, так как ограничивает возможности одаряемого распорядиться имуществом при жизни бывшего собственника.
www.frskuban.ru/index.php?catid=49:2009-09-28-06-53-44&id=11558:2011-08-12-12-01-19&Itemid=115&option=com_content&view=article

Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 9 декабря 2014 г. N 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
237. Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, устанавливает:
1) соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа;

Поэтому на мой взгляд, оптимальным вариантом будет заключение двух видов договора, один из них это тот же договор дарения и второй, это договор безвозмездного пользования жилым помещением, согласно которому семья сможет там проживать.

Статья 689 Гражданского кодекса РФ:

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

С уважением Агибалов И. И.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июня 2015 г. по делу N 33-2400\2015
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 марта 2014 г. по делу N 33-9705

Действительно судебная практика здесь неоднозначная и все зависит от конкретных обстоятельств каждого конкретного дела на мой взгляд, при всем этом закон говорит четко о встречном обязательстве в договоре дарения и приведенные судебные решения также свидетельствуют о возникновении споров на этой почве и если клиента не пугает риск возможных судебных тяжб, при чем повторюсь зависящих от конкретных обстоятельств того или иного дела да еще и с учетом меняющейся судебной практики в России, конечно это его право включить в договор интересующее его условие о проживании, я же считаю, что более оптимальным вариантом будет руководствуясь законодательством исключить возможность судебного спора, который еще при этом в дальнейшем не гарантирует положительного для именно для клиента исхода и составить договор дарения без каких — либо дополнительных условий, заключив для дальнейшего проживания договор безвозмездного пользования жилым помещением, что даст твердые гарантии законности сделок как по дарению, так и по пользованию жилым помещением.