8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
300 ₽
Вопрос решен

Как узнать размер налога при продажи квартиры покомнатно с долями, а так же налоговые вычеты, находящихся в собственности с 2015 и 2016 годов

Здравствуйте. Имеется 2-ух комнатная квартира, до 2016 года была коммунальной, мы (втроем: отец и два сына) занимали одну из комнат в этой квартире которая была приватизирована в 2015 году на одного человека (получили свидетельство о государственной регистрации права собственности). Так как мы стояли на очереди на улучшение жилищных условий в 2016 году нашей семье была предоставлена денежная субсидия, на которую мы приобрели вторую комнату в квартире в равных долях по 1/3 на каждого ( получены 3 свидетельства о государственной регистрации права собственности на каждого).Теперь мы планируем продать данную квартиру покомнатно и отдельными договорами купли-продажи каждой доли второй комнаты. на вырученные средства собираемся приобрести квартиру в новостройке на одного человека, на которого была приватизирована первая комната и, который имеет 1/3 доли во второй комнате. Стоимость приобретаемого жилья ниже суммарной стоимости продаваемого, но стоимость первой комнаты и 1/3 доли того на кого планируется приобретать жилье ниже стоимости приобретаемой квартиры в новостройке. Подскажите как будет расчитываться налог в такой ситуации? И на какие налоговые вычеты мы можем рассчитывать для уменьшения размера налога?

Показать полностью
, Дмитрий, г. Москва
Александр Абдуллаев
Александр Абдуллаев
Юрист, г. Иваново

Дмитрий, нужно знать, о каких примерно суммах идет речь. При продаже приватизированной комнаты (в собственность приобретена в 2015 г.) вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн. руб., то есть налоговая база будет уменьшена на эту сумму. Если продаете меньше, чем за 1 млн., налога не будет. При продаже долей можно либо воспользоваться этим же вычетом либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (ст. 220 НК РФ). При приобретении жилья налоги соответственно вы не платите, поскольку доход отсутствует.

1
0
1
0
Дмитрий
Дмитрий
Клиент, г. Москва

Продажа комната 15 года (приватизированная) продается за 4 400 тыс, комната 16 года (долями) продается за 3 900 тыс долями по 1 300 тыс каждая доля.

Приобретаемое жилье в новостройке 6 000 тыс.

То есть если я правильно понял, то при приобретении нового жилья за 6 000 тыс покроет продажу приватизированной комнаты 4 400 тыс + доли в другой комнате 1 300 тыс= 5 700тыс, то есть налог придется уплачивать только с двух оставшихся долей 1 300тыс+ 1 300тыс за вычетом 1 000 тыс общего налогового вычета на имущество?

Тут ситуация следующая:

Вы продаете комнату за 4 400 000, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет (собственность в 2015 г.), а также долю (поскольку собственность в 2016 г., то уже менее 5 лет), затем покупаете на себя новую квартиру за 6 000 000 млн. руб. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете
просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) — Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

Получается:

Ваш суммарный налогооблагаемый доход – 5 700 000 руб. (от продажи двух объектов).

Имущественный вычет при продаже комнаты – 1 000 000
руб.

Имущественный вычет при продаже доли – 1000 000 руб. (но
ситуация тоже спорная, так как некоторые налоговики считают, что вычет идет в
размере 1 млн. со всего объекта, а не с доли. Может придется спорить в суде).

Всего имущественный вычет от продажи в идеале будет 2 000 000
руб.

Единовременный вычет при покупке тоже 2 000 000 руб.

Получаем:

5 700 – (2 000 000 + 2 000 000) = 1 700 000 * 13% = 221 000 руб. налог (придется заплатить).

Причем при продаже доли есть нюансы с кадастровой стоимостью при определении налоговой базы (с 2016 г.).

Оставшиеся дольщики вправе воспользоваться имущественным
вычетом при продаже в размере либо по 1 000 000 руб каждый (тогда
налог заплатит каждый с 300 000 руб.). Но опять же повторю, некоторые ИФНС
спорят по этому поводу и делят 1 000 000 руб. на всех дольщиков.

1
0
1
0
Ольга Демкина
Ольга Демкина
Юрист, г. Тула

Дмитрий, здравствуйте!

Отмечу, что каждый из собственников является налогоплательщиком сам по себе, исходя из своих доходов и расходов, а также долей в имуществе. Поэтому определять, будет ли обязанность по уплате налога, необходимо применительно к каждому, а не в совокупности.

По продаже долей 1/3 собственниками, которые новую квартиру не приобретают: поскольку право собственности у них зарегистрировано в 2016 году, то при продаже будет иметь значение кадастровая стоимость недвижимости. Если доход менее 70% кадастровой стоимости, то в целях налогообложения будет считаться 70% кадастровой стоимости. Поскольку продажа предполагается по отдельным договорам, то каждый собственник имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на вычет в 1 млн руб. и уже с разницы заплатить налог 13%.

Письмо МинФина России №03-04-05/27395 от 13 мая 2015 года...
При этом, в случае если предметом договора является продажа каждым из продавцов своей доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из совладельцев в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
1
0
1
0

По собственнику комнаты + доли выскажу свою позицию:

Поскольку изначально право собственности возникло в 2015 году, то при продаже можно исходить из дохода согласно договору купли-продажи, а не из кадастровой стоимости, и в этом случае есть смысл продать и долю, и комнату одним договором (если речь, конечно, не идет о продаже разным лицам).

В этом случае налогооблагаемый доход в (4,4 млн + 1, 3 млн) можно уменьшить на 1 млн налогового вычета, получив 4,7 млн облагаемого дохода в итоге.

Если правом на вычет при покупке жилья собственник не пользовался ранее и сделки будут зарегистрированы в одном календарном году, то одновременно можно будет заявить право на вычет 2 млн при покупке. Соответственно, налогооблагаемым в итоге будет 4,7 млн — 2 млн = 2,7 млн. То есть налог к уплате составит 351 тыс.

1
0
1
0
То есть при продаже каждым дольщиком своей доли отдельным договором у каждого будет вычет по 1 000 000 руб. Но опять повторю, ситуация в разных регионах спорная.
Абдуллаев Александр

не думаю, что с этим будут проблемы, поскольку и Минфин, и ФНС уже неоднократно высказывались по поводу того, что 1 млн положен каждому собственнику при продаже по отдельным договорам.

Имущественный вычет при продаже комнаты – 1 000 000 руб.Имущественный вычет при продаже доли – 1000 000 руб. (но ситуация тоже спорная, так как некоторые налоговики считают, что вычет идет в размере 1 млн. со всего объекта, а не с доли. Может придется спорить в суде).Всего имущественный вычет от продажи в идеале будет 2 000 000 руб.
Абдуллаев Александр

а вот насчет этого есть большие сомнения, поскольку речь идет все же об одном собственнике и, по сути, об одном объекте недвижимости, который он будет продавать по долям.

А согласно ст. 220 НК РФ:

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
1
0
1
0
Дмитрий Чернобавский
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
рейтинг 7.6
Эксперт

Здравствуйте!

Ольга Демкина права, при продаже собственником комнаты и 1/3 доли во второй вычет он получит в размере не более 1 млн. со всего дохода от продаже всех объектов, а не по каждому.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 9 февраля 2016 г. N 03-04-05/6567 Об уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных налогоплательщиком от продажи недвижимого имущества
25 февраля 2016
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение, по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Одновременно сообщаем, что согласно пункту 6 статьи 217.1 Кодекса субъектам Российской Федерации предоставляется право уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.
Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян
ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71235466/#ixzz47tjtiolg
1
0
1
0
изначально планировалось продажа квартиры по кадастровой стоимости каждой комнаты 2,7 млн комната 15 года и 2,2 млн продажа комнаты (с долями) 16 года. но покупателей все это пугает и реальны покупатель хочет реальную стоимость отразить в договоре купли-продажи, соответственно 4,4 млн и 3.9мл. либо очень долго ждать правильного покупателя либо продавать как 4,4 и 3,9 уже готовому покупателю. так как покупаем новострой и есть бронь ждать не имеет смысл сделку нужно делать в короткие сроки то придется идти на условие 4,4 и 3,9. а изначально конечно мы бы хотели в договоре купли-продажи указать кадастровую стоимость, но… имеем то что имеем.
Дмитрий

позиция покупателя понятна, т.к. это может сказать в будущем при возможной продажи им квартиры (уменьшение дохода на расходы) или при расторжении не вернет уплатив больше чем по договору отражено.

1
0
1
0

Дмитрий, Ваш совокупный доход в налогом периоде (2016) от продажи составит 4,4 млн. + 1,3 млн.= 5,7 млн

Вы вправе заявить вычет в размере не более 1 млн. или уменьшить доход на расходы по приобретению (на сколько понял 333 тысяч рублей). Вам выгоднее заявить вычет.

поэтому 5,7 млн. (доход) — 1 млн. (вычет при продаже) — 2 млн. (вычет при покупке) = 2,7 млн. х 13% = 351 000 (Ваш, без сыновей, НДФЛ к уплате)

1
0
1
0
Похожие вопросы
Наследство
И мы сможем в дальнейшем оформить налоговый вычет или нет?
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, по такому вопросу: хотела с мужем купить комнату-студию с узаконенной перепланировкой, по документам - долевая собственность. Продавец стал собирать отказы от собственников других студий и выяснилось, что собственник одной из студий несколько недель назад умер, и его дочь - наследница ещё не вступила в наследство, и что нужно ждать до мая. Чтобы не ждать отказы агент предложил оформить договор дарения и прописать сумму покупаемого жилья в нём. Для нас, как для покупателей с оформлением договора дарения могут быть какие-нибудь риски? И мы сможем в дальнейшем оформить налоговый вычет или нет?
, вопрос №4050004, Наталья, г. Санкт-Петербург
Налоговое право
Добрый день, хотим продать квартиру которую муж купил до брака в ипотеку, на данный момент прошло более 3х лет и у него единственное жилье нужно ли платить 13 % при продажи
Добрый день , хотим продать квартиру которую муж купил до брака в ипотеку , на данный момент прошло более 3х лет и у него единственное жилье нужно ли платить 13 % при продажи. А так же я теперь являюсь женой так же более 3х лет но есть доля в родительской квартире нужно ли будет мне платить 13% при продажи и подавать диклорацию
, вопрос №4049796, Оля, г. Москва
Налоговое право
Можно ли получить налоговый вычет, если лечение проходило в марте 2022 года, а на работу я устроилась в апреле 2022 года?
Добрый день! На пенсию вышла с января 2021 года. Можно ли получить налоговый вычет, если лечение проходило в марте 2022 года, а на работу я устроилась в апреле 2022 года?
, вопрос №4049321, Марина Ивановна, г. Москва
Семейное право
Купили участок в 2016 году, построили дом и зарегистрировали право собственности на участок и дом в 2019 году
Добрый день. Купили участок в 2016 году , построили дом и зарегистрировали право собственности на участок и дом в 2019 году. В 22 году продали. Владелец пенсионер. Пришло налог 312 тысяч .закооно ли это? Как быть , как убрать налог? Декларацию никакую не сдавали.
, вопрос №4048946, Ирина, г. Москва
Налоговое право
Здравствуйте, я подавал налоговый вычет всё посчитали, но не совсем понятна сумма вычета
Здравствуйте,я подавал налоговый вычет всё посчитали,но не совсем понятна сумма вычета
, вопрос №4048761, Алексей, г. Иваново
Дата обновления страницы 07.05.2016