156 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

156 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Налоговое право

Как узнать размер налога при продажи квартиры покомнатно с долями, а так же налоговые вычеты, находящихся в собственности с 2015 и 2016 годов

Здравствуйте. Имеется 2-ух комнатная квартира, до 2016 года была коммунальной, мы (втроем: отец и два сына) занимали одну из комнат в этой квартире которая была приватизирована в 2015 году на одного человека (получили свидетельство о государственной регистрации права собственности). Так как мы стояли на очереди на улучшение жилищных условий в 2016 году нашей семье была предоставлена денежная субсидия, на которую мы приобрели вторую комнату в квартире в равных долях по 1/3 на каждого ( получены 3 свидетельства о государственной регистрации права собственности на каждого).Теперь мы планируем продать данную квартиру покомнатно и отдельными договорами купли-продажи каждой доли второй комнаты. на вырученные средства собираемся приобрести квартиру в новостройке на одного человека, на которого была приватизирована первая комната и, который имеет 1/3 доли во второй комнате. Стоимость приобретаемого жилья ниже суммарной стоимости продаваемого, но стоимость первой комнаты и 1/3 доли того на кого планируется приобретать жилье ниже стоимости приобретаемой квартиры в новостройке. Подскажите как будет расчитываться налог в такой ситуации? И на какие налоговые вычеты мы можем рассчитывать для уменьшения размера налога?

06 Мая 2016, 17:41, вопрос №1243990 Дмитрий, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
33%
Юрист - Александр
247
ответов
62
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Иваново
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Дмитрий, нужно знать, о каких примерно суммах идет речь. При продаже приватизированной комнаты (в собственность приобретена в 2015 г.) вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн. руб., то есть налоговая база будет уменьшена на эту сумму. Если продаете меньше, чем за 1 млн., налога не будет. При продаже долей можно либо воспользоваться этим же вычетом либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (ст. 220 НК РФ). При приобретении жилья налоги соответственно вы не платите, поскольку доход отсутствует.

06 Мая 2016, 18:27
q Отблагодарить
1 0
Дмитрий
клиент, г. Москва

Продажа комната 15 года (приватизированная) продается за 4 400 тыс, комната 16 года (долями) продается за 3 900 тыс долями по 1 300 тыс каждая доля.

Приобретаемое жилье в новостройке 6 000 тыс.

То есть если я правильно понял, то при приобретении нового жилья за 6 000 тыс покроет продажу приватизированной комнаты 4 400 тыс + доли в другой комнате 1 300 тыс= 5 700тыс, то есть налог придется уплачивать только с двух оставшихся долей 1 300тыс+ 1 300тыс за вычетом 1 000 тыс общего налогового вычета на имущество?

06 Мая 2016, 18:57
247
ответов
62
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Иваново
Общаться в чате

Тут ситуация следующая:

Вы продаете комнату за 4 400 000, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет (собственность в 2015 г.), а также долю (поскольку собственность в 2016 г., то уже менее 5 лет), затем покупаете на себя новую квартиру за 6 000 000 млн. руб. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете
просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) — Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

Получается:

Ваш суммарный налогооблагаемый доход – 5 700 000 руб. (от продажи двух объектов).

Имущественный вычет при продаже комнаты – 1 000 000
руб.

Имущественный вычет при продаже доли – 1000 000 руб. (но
ситуация тоже спорная, так как некоторые налоговики считают, что вычет идет в
размере 1 млн. со всего объекта, а не с доли. Может придется спорить в суде).

Всего имущественный вычет от продажи в идеале будет 2 000 000
руб.

Единовременный вычет при покупке тоже 2 000 000 руб.

Получаем:

5 700 – (2 000 000 + 2 000 000) = 1 700 000 * 13% = 221 000 руб. налог (придется заплатить).

Причем при продаже доли есть нюансы с кадастровой стоимостью при определении налоговой базы (с 2016 г.).

Оставшиеся дольщики вправе воспользоваться имущественным
вычетом при продаже в размере либо по 1 000 000 руб каждый (тогда
налог заплатит каждый с 300 000 руб.). Но опять же повторю, некоторые ИФНС
спорят по этому поводу и делят 1 000 000 руб. на всех дольщиков.

06 Мая 2016, 19:53
247
ответов
62
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Иваново
Общаться в чате

Еще раз обращу внимание, что правом на вычет при покупке в размере 2 000 000 руб. (его зачет) вы воспользуетесь только в случае продажи-покупки в одном налоговом периоде. Если сделки пройдут в разные года, то нет (придется сдавать разные декларации).

06 Мая 2016, 20:04
247
ответов
62
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Иваново
Общаться в чате

По поводу долей вот еще:

Налоговым кодексом (подп. 1 п. 1 ст. 220) установлено, что при продаже квартиры, иного жилья, долей в них, если продаваемое имущество находилось в собственности не более трех лет, продавцу предоставляется имущественный налоговый вычет в пределах одного миллиона рублей.

При этом, о предоставлении вычета при продаже имущества дольщиками, говорится в абз. 3 пп 1 п. 1 ст. 220 Кодекса. Так, если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, имущественный налоговый вычет, должен быть распределен между совладельцами в соответствии с размером доли каждого из них. То есть пропорционально долям собственников.

Имущественный вычет будет распределен в таком порядке лишь в том случае, если имущество, находившееся в долевой собственности, будет продано дольщиками как единый объект права собственности (п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 №5-П).

Имущественный вычет будет предоставлен каждому из собственников в полном объеме, если каждый из них продает свою долю отдельно.

paruscbp.ru/poleznaya-informaciya/imushchestvennyj-vychet-pri-prodazhe-doli.html

То есть при продаже каждым дольщиком своей доли отдельным договором у каждого будет вычет по 1 000 000 руб. Но опять повторю, ситуация в разных регионах спорная.

06 Мая 2016, 20:07
247
ответов
62
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Иваново
Общаться в чате

Вышеприведенный мною расчет действует при условии оформления новой квартиры на ваше имя

06 Мая 2016, 20:10
247
ответов
62
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Иваново
Общаться в чате

Дмитрий, я тут подумал: вы можете попробовать договориться с Покупателем по поводу указания в договоре купли-продажи комнаты более низкой цены (как обычно делают в практике). Поскольку вы собственник с 2015 г., то условие о кадастровой стоимости здесь неприменимо. По сути для вас «лишним» является 1 700 000 — поставьте в договоре сумму 2 700 000. Тогда:

4 000 000 — (2 000 000 + 2 000 000) = 0 * 13% = 0 руб. налог.

06 Мая 2016, 20:18
Дмитрий
клиент, г. Москва

изначально планировалось продажа квартиры по кадастровой стоимости каждой комнаты 2,7 млн комната 15 года и 2,2 млн продажа комнаты (с долями) 16 года. но покупателей все это пугает и реальны покупатель хочет реальную стоимость отразить в договоре купли-продажи, соответственно 4,4 млн и 3.9мл. либо очень долго ждать правильного покупателя либо продавать как 4,4 и 3,9 уже готовому покупателю. так как покупаем новострой и есть бронь ждать не имеет смысл сделку нужно делать в короткие сроки то придется идти на условие 4,4 и 3,9. а изначально конечно мы бы хотели в договоре купли-продажи указать кадастровую стоимость, но.... имеем то что имеем.

при общении с налоговой (дважды) они давали совершенно разные комментарии. конечным общение было таким что на комнату 15 года 4,4 млн. будет предоставлен налоговый вычет 1млн рублей + 2 мл рублей от приобретения нового жилья. а на комнату 16 года налоговых вычетов предоставлено не будет вобще. хот я при первичном обращении комментарии были иными от другого специалиста, поэтому и пришлось обратиться за помощью сюда.

Может это прояснит ситуацию больше. официально трудоустроен (и плачу налоги) только я (отец), один сын вобще не работает, так как имеет группу инвалидности (вторую), а второй сын работает не официально (работодатель налогов не уплачивает с зарплаты)

07 Мая 2016, 00:43
247
ответов
62
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Иваново
Общаться в чате

Тогда налог заплатят другие дольщики с разницы 1 300 000 — 1000 000 = 300 000 * 13% = 39 000 каждый. Правда, тут нужно посмотреть на кадастровую стоимость, так как доли приобретены в 2016 г.

06 Мая 2016, 20:21
247
ответов
62
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Иваново
Общаться в чате

Да, соглашусь, все таки разъяснения Минфина звучат таким образом, что при продаже в одном налоговом периоде принадлежащих налогоплательщику на праве собственности менее трех лет объектов недвижимости налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем в целом по всем объектам 1 000 000 рублей. Тогда налог будет больше. но при этом ценой на комнату можно попытаться варьировать, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу (если, конечно, договоритесь с Покупателем на комнату).

06 Мая 2016, 20:56
247
ответов
62
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Иваново
Общаться в чате

Расчет:

5 700 000 — (1 000 000 + 2 000 000) = 2 700 000 * 13% = 351 000 руб. (ваш налог)

Плюс расчет по другим долям приведен выше.

Пробуйте договориться с покупателем по договорной цене.

06 Мая 2016, 21:02
Дмитрий
клиент, г. Москва

почему 5700?

прочитав все я так понял ситуацию:

комната 15 года продается с обязательным налоговым вычетом 1 млн + с учетом приобретения новой квартиры в этом же календарном году добавляется второй налоговый вычет 2 млн рублей. соответственно налог с данной комнаты уплачивается (4400-1000-2000)*0,13=1400*0,13=182 тыс рублей.

а с комнаты 16 года 3900= (1300+1300+1300)= ((1300-333)+(1300-333)+(1300-333))*0,13или (3900-1000)*0,13=377тыс рублей

Итого 182+377=559тыс рублей

комната 16 года продается по стоимости выше кадастровой.

второй вариант:

и получается комната 15 года налог 182 тыс рублей.

А комната 16 года ((3900*0,7)-1000)*0,13 налоговый вычет=(2730-1000)*0,13=224,9р

и в сумме получается 182+224,9=406,9

повторюсь один из сыновей инвалид, не работает, второй работает не официально.

какой вариант верный? или я вобще не верно все расчитал?

07 Мая 2016, 01:03
247
ответов
62
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Иваново
Общаться в чате

Дмитрий, Вы неправильно считаете налоговую базу — выше я и коллега посчитали правильно. Ваша налоговая база 5 700 000 (совокупный доход от продажи комнаты и доли в одном году). Поэтому:

5 700 000 — (1 000 000 + 2 000 000) * 13% = 351 000 руб. (ваш налог). У Вас будет вычет именно 1 млн. руб. от продажи и 2 млн. руб. от покупки в одном году идти зачетом (больше вы им никогда не сможете воспользоваться — от покупки он дается «на всю жизнь» 2 млн. )

Другие пусть продают свои доли каждый отдельным договором, и только в этом случае каждый сможет применить вычет по 1 млн. руб., а не по 333 000 руб. У каждого:

(1 300 000 — 1000 000) * 13% = 39 000 руб. каждый.

Правда, посмотрите кадастровую стоимость. Если она выше, то налоговая база исчисляется умножением базы на коэффициент региона (или 0,7) — 1 000 000 руб. Но разница, думаю, не появится существенной.

Если же продавать доли одинм договором, то, действительно, 1 000 000 будет на всех по 333 т.р. у каждого — вам не выгодно.

07 Мая 2016, 08:15
получен
гонорар
33%
Юрист - Ольга
1333
ответа
500
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Тула
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Дмитрий, здравствуйте!

Отмечу, что каждый из собственников является налогоплательщиком сам по себе, исходя из своих доходов и расходов, а также долей в имуществе. Поэтому определять, будет ли обязанность по уплате налога, необходимо применительно к каждому, а не в совокупности.

По продаже долей 1/3 собственниками, которые новую квартиру не приобретают: поскольку право собственности у них зарегистрировано в 2016 году, то при продаже будет иметь значение кадастровая стоимость недвижимости. Если доход менее 70% кадастровой стоимости, то в целях налогообложения будет считаться 70% кадастровой стоимости. Поскольку продажа предполагается по отдельным договорам, то каждый собственник имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на вычет в 1 млн руб. и уже с разницы заплатить налог 13%.

Письмо МинФина России №03-04-05/27395 от 13 мая 2015 года...
При этом, в случае если предметом договора является продажа каждым из продавцов своей доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из совладельцев в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
06 Мая 2016, 20:05
q Отблагодарить
1 0
1333
ответа
500
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Тула
Общаться в чате

По собственнику комнаты + доли выскажу свою позицию:

Поскольку изначально право собственности возникло в 2015 году, то при продаже можно исходить из дохода согласно договору купли-продажи, а не из кадастровой стоимости, и в этом случае есть смысл продать и долю, и комнату одним договором (если речь, конечно, не идет о продаже разным лицам).

В этом случае налогооблагаемый доход в (4,4 млн + 1, 3 млн) можно уменьшить на 1 млн налогового вычета, получив 4,7 млн облагаемого дохода в итоге.

Если правом на вычет при покупке жилья собственник не пользовался ранее и сделки будут зарегистрированы в одном календарном году, то одновременно можно будет заявить право на вычет 2 млн при покупке. Соответственно, налогооблагаемым в итоге будет 4,7 млн — 2 млн = 2,7 млн. То есть налог к уплате составит 351 тыс.

06 Мая 2016, 20:15
1333
ответа
500
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Тула
Общаться в чате
То есть при продаже каждым дольщиком своей доли отдельным договором у каждого будет вычет по 1 000 000 руб. Но опять повторю, ситуация в разных регионах спорная.
Абдуллаев Александр

не думаю, что с этим будут проблемы, поскольку и Минфин, и ФНС уже неоднократно высказывались по поводу того, что 1 млн положен каждому собственнику при продаже по отдельным договорам.

Имущественный вычет при продаже комнаты – 1 000 000 руб.Имущественный вычет при продаже доли – 1000 000 руб. (но ситуация тоже спорная, так как некоторые налоговики считают, что вычет идет в размере 1 млн. со всего объекта, а не с доли. Может придется спорить в суде).Всего имущественный вычет от продажи в идеале будет 2 000 000 руб.
Абдуллаев Александр

а вот насчет этого есть большие сомнения, поскольку речь идет все же об одном собственнике и, по сути, об одном объекте недвижимости, который он будет продавать по долям.

А согласно ст. 220 НК РФ:

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
06 Мая 2016, 20:22
1333
ответа
500
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Тула
Общаться в чате
какой вариант верный? или я вобще не верно все расчитал?
Дмитрий

Дмитрий, Вы совершенно не верно рассчитываете.

Продавцов трое, поэтому ничего складывать нельзя. У каждого из вас свои доходы и своя обязанность по налогообложению и уплате налогов. И декларации подавать в налоговую должен будет каждый из вас исходя из своих доходов.

Коллеги привели расчет по Вам, я его также указывала ранее:

В этом случае налогооблагаемый доход в (4,4 млн + 1, 3 млн) можно уменьшить на 1 млн налогового вычета, получив 4,7 млн облагаемого дохода в итоге.Если правом на вычет при покупке жилья собственник не пользовался ранее и сделки будут зарегистрированы в одном календарном году, то одновременно можно будет заявить право на вычет 2 млн при покупке. Соответственно, налогооблагаемым в итоге будет 4,7 млн — 2 млн = 2,7 млн. То есть налог к уплате составит 351 тыс.
Демкина Ольга

Что касается Ваших сыновей, то тот факт, что они не имеют официальных доходов никак не отразится на их налоговых обязательствах. Поскольку квартиру в новостройке Вы приобретаете на себя, то вычет в 2 млн при покупке положен только Вам, а доход у Вас есть, соответственно, получить этот вычет Вы можете. На Ваших сыновей он не распространяется, поскольку новое имущество они не приобретают.

По их обязанности уплатить налог.

При продаже должна учитываться кадастровая стоимость, так как доли оформлены в собственность в 2016 году, однако, Вы указываете, что она составляет 2,2 млн руб., а продается за 3,9 млн, то есть выше кадастровой стоимости, значит, для налогообложения будет учитываться реальная цена по договору.

Доход каждого из сыновей составит 1,3 млн, который они вправе уменьшить на 1 млн вычета и заплатить налог с 300 тыс., т. е. по 39 тыс. каждый.

В итоге вместе вы заплатите 351 + 39 + 39 = 429 тыс. руб.

07 Мая 2016, 19:15
получен
гонорар
33%
Юрист - Дмитрий
8,4
Рейтинг Правовед.ru
15364
ответа
6102
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

Ольга Демкина права, при продаже собственником комнаты и 1/3 доли во второй вычет он получит в размере не более 1 млн. со всего дохода от продаже всех объектов, а не по каждому.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 9 февраля 2016 г. N 03-04-05/6567 Об уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных налогоплательщиком от продажи недвижимого имущества
25 февраля 2016
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение, по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Одновременно сообщаем, что согласно пункту 6 статьи 217.1 Кодекса субъектам Российской Федерации предоставляется право уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.
Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян
ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71235466/#ixzz47tjtiolg
06 Мая 2016, 20:40
q Отблагодарить
1 0
8,4
Рейтинг Правовед.ru
15364
ответа
6102
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
изначально планировалось продажа квартиры по кадастровой стоимости каждой комнаты 2,7 млн комната 15 года и 2,2 млн продажа комнаты (с долями) 16 года. но покупателей все это пугает и реальны покупатель хочет реальную стоимость отразить в договоре купли-продажи, соответственно 4,4 млн и 3.9мл. либо очень долго ждать правильного покупателя либо продавать как 4,4 и 3,9 уже готовому покупателю. так как покупаем новострой и есть бронь ждать не имеет смысл сделку нужно делать в короткие сроки то придется идти на условие 4,4 и 3,9. а изначально конечно мы бы хотели в договоре купли-продажи указать кадастровую стоимость, но… имеем то что имеем.
Дмитрий

позиция покупателя понятна, т.к. это может сказать в будущем при возможной продажи им квартиры (уменьшение дохода на расходы) или при расторжении не вернет уплатив больше чем по договору отражено.

07 Мая 2016, 00:49
8,4
Рейтинг Правовед.ru
15364
ответа
6102
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Электросталь
Общаться в чате

Дмитрий, Ваш совокупный доход в налогом периоде (2016) от продажи составит 4,4 млн. + 1,3 млн.= 5,7 млн

Вы вправе заявить вычет в размере не более 1 млн. или уменьшить доход на расходы по приобретению (на сколько понял 333 тысяч рублей). Вам выгоднее заявить вычет.

поэтому 5,7 млн. (доход) — 1 млн. (вычет при продаже) — 2 млн. (вычет при покупке) = 2,7 млн. х 13% = 351 000 (Ваш, без сыновей, НДФЛ к уплате)

07 Мая 2016, 01:17
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

156 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут