Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как узнать размер налога при продажи квартиры покомнатно с долями, а так же налоговые вычеты, находящихся в собственности с 2015 и 2016 годов
Здравствуйте. Имеется 2-ух комнатная квартира, до 2016 года была коммунальной, мы (втроем: отец и два сына) занимали одну из комнат в этой квартире которая была приватизирована в 2015 году на одного человека (получили свидетельство о государственной регистрации права собственности). Так как мы стояли на очереди на улучшение жилищных условий в 2016 году нашей семье была предоставлена денежная субсидия, на которую мы приобрели вторую комнату в квартире в равных долях по 1/3 на каждого ( получены 3 свидетельства о государственной регистрации права собственности на каждого).Теперь мы планируем продать данную квартиру покомнатно и отдельными договорами купли-продажи каждой доли второй комнаты. на вырученные средства собираемся приобрести квартиру в новостройке на одного человека, на которого была приватизирована первая комната и, который имеет 1/3 доли во второй комнате. Стоимость приобретаемого жилья ниже суммарной стоимости продаваемого, но стоимость первой комнаты и 1/3 доли того на кого планируется приобретать жилье ниже стоимости приобретаемой квартиры в новостройке. Подскажите как будет расчитываться налог в такой ситуации? И на какие налоговые вычеты мы можем рассчитывать для уменьшения размера налога?
Дмитрий, нужно знать, о каких примерно суммах идет речь. При продаже приватизированной комнаты (в собственность приобретена в 2015 г.) вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн. руб., то есть налоговая база будет уменьшена на эту сумму. Если продаете меньше, чем за 1 млн., налога не будет. При продаже долей можно либо воспользоваться этим же вычетом либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (ст. 220 НК РФ). При приобретении жилья налоги соответственно вы не платите, поскольку доход отсутствует.
Дмитрий, здравствуйте!
Отмечу, что каждый из собственников является налогоплательщиком сам по себе, исходя из своих доходов и расходов, а также долей в имуществе. Поэтому определять, будет ли обязанность по уплате налога, необходимо применительно к каждому, а не в совокупности.
По продаже долей 1/3 собственниками, которые новую квартиру не приобретают: поскольку право собственности у них зарегистрировано в 2016 году, то при продаже будет иметь значение кадастровая стоимость недвижимости. Если доход менее 70% кадастровой стоимости, то в целях налогообложения будет считаться 70% кадастровой стоимости. Поскольку продажа предполагается по отдельным договорам, то каждый собственник имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на вычет в 1 млн руб. и уже с разницы заплатить налог 13%.
Письмо МинФина России №03-04-05/27395 от 13 мая 2015 года...
При этом, в случае если предметом договора является продажа каждым из продавцов своей доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из совладельцев в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
По собственнику комнаты + доли выскажу свою позицию:
Поскольку изначально право собственности возникло в 2015 году, то при продаже можно исходить из дохода согласно договору купли-продажи, а не из кадастровой стоимости, и в этом случае есть смысл продать и долю, и комнату одним договором (если речь, конечно, не идет о продаже разным лицам).
В этом случае налогооблагаемый доход в (4,4 млн + 1, 3 млн) можно уменьшить на 1 млн налогового вычета, получив 4,7 млн облагаемого дохода в итоге.
Если правом на вычет при покупке жилья собственник не пользовался ранее и сделки будут зарегистрированы в одном календарном году, то одновременно можно будет заявить право на вычет 2 млн при покупке. Соответственно, налогооблагаемым в итоге будет 4,7 млн — 2 млн = 2,7 млн. То есть налог к уплате составит 351 тыс.
То есть при продаже каждым дольщиком своей доли отдельным договором у каждого будет вычет по 1 000 000 руб. Но опять повторю, ситуация в разных регионах спорная.
Абдуллаев Александр
не думаю, что с этим будут проблемы, поскольку и Минфин, и ФНС уже неоднократно высказывались по поводу того, что 1 млн положен каждому собственнику при продаже по отдельным договорам.
Имущественный вычет при продаже комнаты – 1 000 000 руб.Имущественный вычет при продаже доли – 1000 000 руб. (но ситуация тоже спорная, так как некоторые налоговики считают, что вычет идет в размере 1 млн. со всего объекта, а не с доли. Может придется спорить в суде).Всего имущественный вычет от продажи в идеале будет 2 000 000 руб.
Абдуллаев Александр
а вот насчет этого есть большие сомнения, поскольку речь идет все же об одном собственнике и, по сути, об одном объекте недвижимости, который он будет продавать по долям.
А согласно ст. 220 НК РФ:
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Здравствуйте!
Ольга Демкина права, при продаже собственником комнаты и 1/3 доли во второй вычет он получит в размере не более 1 млн. со всего дохода от продаже всех объектов, а не по каждому.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 9 февраля 2016 г. N 03-04-05/6567 Об уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных налогоплательщиком от продажи недвижимого имущества
25 февраля 2016
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение, по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Одновременно сообщаем, что согласно пункту 6 статьи 217.1 Кодекса субъектам Российской Федерации предоставляется право уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.
Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян
ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71235466/#ixzz47tjtiolg
изначально планировалось продажа квартиры по кадастровой стоимости каждой комнаты 2,7 млн комната 15 года и 2,2 млн продажа комнаты (с долями) 16 года. но покупателей все это пугает и реальны покупатель хочет реальную стоимость отразить в договоре купли-продажи, соответственно 4,4 млн и 3.9мл. либо очень долго ждать правильного покупателя либо продавать как 4,4 и 3,9 уже готовому покупателю. так как покупаем новострой и есть бронь ждать не имеет смысл сделку нужно делать в короткие сроки то придется идти на условие 4,4 и 3,9. а изначально конечно мы бы хотели в договоре купли-продажи указать кадастровую стоимость, но… имеем то что имеем.
Дмитрий
позиция покупателя понятна, т.к. это может сказать в будущем при возможной продажи им квартиры (уменьшение дохода на расходы) или при расторжении не вернет уплатив больше чем по договору отражено.
Дмитрий, Ваш совокупный доход в налогом периоде (2016) от продажи составит 4,4 млн. + 1,3 млн.= 5,7 млн
Вы вправе заявить вычет в размере не более 1 млн. или уменьшить доход на расходы по приобретению (на сколько понял 333 тысяч рублей). Вам выгоднее заявить вычет.
поэтому 5,7 млн. (доход) — 1 млн. (вычет при продаже) — 2 млн. (вычет при покупке) = 2,7 млн. х 13% = 351 000 (Ваш, без сыновей, НДФЛ к уплате)
Продажа комната 15 года (приватизированная) продается за 4 400 тыс, комната 16 года (долями) продается за 3 900 тыс долями по 1 300 тыс каждая доля.
Приобретаемое жилье в новостройке 6 000 тыс.
То есть если я правильно понял, то при приобретении нового жилья за 6 000 тыс покроет продажу приватизированной комнаты 4 400 тыс + доли в другой комнате 1 300 тыс= 5 700тыс, то есть налог придется уплачивать только с двух оставшихся долей 1 300тыс+ 1 300тыс за вычетом 1 000 тыс общего налогового вычета на имущество?
Тут ситуация следующая:
Вы продаете комнату за 4 400 000, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет (собственность в 2015 г.), а также долю (поскольку собственность в 2016 г., то уже менее 5 лет), затем покупаете на себя новую квартиру за 6 000 000 млн. руб. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете
просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) — Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.
Получается:
Ваш суммарный налогооблагаемый доход – 5 700 000 руб. (от продажи двух объектов).
Имущественный вычет при продаже комнаты – 1 000 000
руб.
Имущественный вычет при продаже доли – 1000 000 руб. (но
ситуация тоже спорная, так как некоторые налоговики считают, что вычет идет в
размере 1 млн. со всего объекта, а не с доли. Может придется спорить в суде).
Всего имущественный вычет от продажи в идеале будет 2 000 000
руб.
Единовременный вычет при покупке тоже 2 000 000 руб.
Получаем:
5 700 – (2 000 000 + 2 000 000) = 1 700 000 * 13% = 221 000 руб. налог (придется заплатить).
Причем при продаже доли есть нюансы с кадастровой стоимостью при определении налоговой базы (с 2016 г.).
Оставшиеся дольщики вправе воспользоваться имущественным
вычетом при продаже в размере либо по 1 000 000 руб каждый (тогда
налог заплатит каждый с 300 000 руб.). Но опять же повторю, некоторые ИФНС
спорят по этому поводу и делят 1 000 000 руб. на всех дольщиков.