Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

52 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
52 юриста сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Договор найма

Я веду переговору по сдаче аренды своей частной квартиры в центре под хостел. Арендатор просит.

срок не менее двух лет и хочет прописать штрафные санкции, а я хочу, чтобы у меня была возможность отказаться от договора, предупредив арендатора за разумно долгий срок, в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Как правильно прописать это в договоре?

Как правильно прописать сроки и условия оплаты? Инфляционные риски?

Спасибо заранее

21 Июня 2013, 09:49, вопрос №107332 Елена, г. Москва
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Здравствуйте!

    Елена, это все должно конкретно в документе прописываться, общего какого то совета нет.

    Обычно возможность расторжения так и прописывают «договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон при условии предупреждения не менее чем за 1 месяц до даты расторжения»

    Сроки договора так и прописываются «Договор заключается на срок 2 года с 01.07.2013 года по 01.07.2015 года»

    С оплатой также «оплата составляет _________ рублей за месяц. Вознаграждение может быть повышено не более чем раз в 6 месяцев не более чем на 10%».

    Если необходимо составить документ обращайтесь.

    21 Июня 2013, 10:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 1
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    27%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемая Елена!

    Если Арендатор юридическое лицо, то Вам нужно учитывать следующее, что согласно п. 2.ст. 671 ГК РФ, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

    Если договор аренды будет заключен на срок более года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Готова оказать помощь в составлении договора.

    21 Июня 2013, 10:15
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день.

    1. условия по сроку: «Настоящий договор заключен на период с 21.06.2013 по 21.06.2015 включительно».

    2. условия по досрочному расторжению: «Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке  расторгнуть настоящий договоров, послав соответствующее уведомление не позднее чем за 3 (три)месяца до даты предполагаемого расторжения».

    3. условия по повышению цены- односторонне повышение может быть  не чаще чем 1 раз в год «Арендная плата может быть повышена Арендодателем в одностороннем порядке не более чем на  15%, не чаще чем 1 раз в год. О предстоящем повышении арендной платы Арендодатель обязан уведомить Арендатора не позднее чем за 1 (один) месяц до предстоящего повышения».

    4. Условия оплаты: «Оплата арендной платы по настоящему договору составляет… рублей в месяц. В данную сумму входят (не входят) — расходы по коммунальным платежам. Оплата производится путем перечисления денежных средств по реквизитам Арендодателя, указанным в настоящем договоре, либо путем передачи денежных средств наличным способом, о чем выдается соответствующая расписка. Срок внесения арендной платы ежемесячно до _____ числа (авансовый метод расчетов)»

    5. А в части ответственности — нужно смотреть конкретно что и кто хочет.

    21 Июня 2013, 10:16
    Ответ юриста был полезен? + 3 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    1) Срок договора устанавливается сторонами с "__"____2013 г. до "___"_____2015 г. Обратите внимание на предлог «до». («По» — вызывает проблемы относительно того, включен ли упомянутый после него день или нет. С «до» — все в порядке, не включает.)

    2) а) Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, уведомив об этом Арендатора заказным письмом с уведомлением о вручении. Датой расторжения договора будет являться дата, указанная в уведомлении (тут срок расторжения — на Ваше усмотрение).

    или

    б) Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, уведомив об этом Арендатора заказным письмом с уведомлением о вручении за _____ дней до даты расторжения. 

    Объяснять причины расторжения или подбирать основания Вы не должны. Просто расторгаете уведомлением. Потому как, в соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором

    Если в договоре не предусмотреть такое основание, расторгать придется либо по соглашению сторон (а в случае отказа арендатора расторгнуть по соглашению, договор будет действовать и ничего с этим не поделаешь), либо, само собой, дожидаться истечения срока договора (расторгать не надо, договор в конце срока его действия сам прекращается), либо по основаниям, предусмотренным ГК РФ для аренды, то есть ждать пока арендатор нарушит договор (ст. 619 ГК РФ, плюс — существенное нарушение (пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ), но «существенность» квалифицируется судом и не всегда им признается).

    3) «Арендатор производит оплату
    арендной платы ежемесячно не позднее ___числа месяца, следующего за
    оплачиваемым, при условии получения от Арендодателя счета-фактуры, акта приемки-передачи услуг
    за расчетный месяц.» 

    По поводу инфляционных рисков. Надо руководствоваться п. 3 ст. 614 ГК РФ: «Eсли иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.»

    В течение года условие о размере арендной платы либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон (Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 и от 18.02.1997 N 1852/96, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009). 

    Поэтому в договоре можно указать, что «арендодатель вправе увеличивать арендную плату в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год», а там уже увеличивайте по любым причинам: хоть при повышении индекса инфляции, хоть по любой прихоти. Можно, правда, и дополнить "… при условии роста инфляции". Однако в этом случае арендатору придется доказывать любыми документами (нормативными актами), что инфляция увеличилась. 

    21 Июня 2013, 12:54
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан

    «Я веду переговоры по сдаче аренды своей частной квартиры в центре под хостел»

    Здравствуйте! Я думаю, что здесь будет действовать именно договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения. Такой договор, заключенный на срок более 12 месяцев подлежит обязательной государственной регистрации в УФРС. 

    «в соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ» 

    Иное предусмотрено ГК РФ. 

    Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

    1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

    невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

    разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
    3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

    если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

    4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
    Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

    Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

    В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.


    Таким образом, я считаю, что договор коммерческого найма лучше заключать на 11 месяцев и перезаключать договор в дальнейшем. 


    21 Июня 2013, 13:20
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист
    Общаться в чате

    Руслан, в этом случае, нет найма. Статья 671 ГК РФ: «Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора». (При этом нет другого договора, кроме аренды, разве что договор простого товарищества, но он очень редок.)  Относительно регистрации договора аренды недвижимости в Росреестре, я думаю всем понятно, аренда со сроком год и более подлежит регистрации.

    21 Июня 2013, 15:12
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats