Как продать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры по ипотеке

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку составляется между владельцем недвижимости и покупателем, однако третьей стороной в сделке будет выступать банковское учреждение. Денежные средства, выделяемые в рамках ипотечного кредитования, могут полностью покрывать стоимость объекта, либо выступать в качестве частичной оплаты. Продажа предусматривает обращение покупателя в банк для заключения кредитного договора, уже на этой стадии нужно учесть следующие нюансы:

• еще до выбора варианта приобретаемого жилого помещения покупатель должен согласовать с банком кредитную заявку и сумму необходимых денежных средств;
• после одобрения кредита, заемщик приступает к поиску жилого помещения и согласованию с продавцом всех существенных условий сделки;
• после выбора объекта и согласования условий сделки, сведения представляются в адрес банка, который должен одобрить договор продажи квартиры по ипотеке.

Ипотечный договор имеет строго целевое назначение – его средства могут направляться только на оплату конкретного жилого помещения, согласованного с банком. Если кредитор не одобрит сделку по любым причинам, приобретение выбранной квартиры будет возможно только за счет собственных средств.

Этапы, которые должны пройти стороны для регистрации права собственности:

• согласование покупателем условий ипотеки и заключение кредитного договора с банковским учреждением;
• выбор варианта квартиры и сбор необходимых документов для оформления договора продажи;
• представление документов в банк для согласования проекта договора;
• обращение в службу Росреестра или Многофункциональный центр для оформления перехода права собственности к покупателю с одновременной регистрацией залога в пользу банковского учреждения;
• после предоставления в банк выписки из госреестра ЕГРН о переходе права собственности и регистрации залога, ипотечные средства перечисляются продавцу в безналичном порядке.

Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки предусматривает единственный вариант получения продавцом денежных средств – после регистрации права собственности и залога. Устранить указанные риски невозможно, так как при ипотеке наличные деньги не выдаются заемщику, а переводятся непосредственно продавцу. Если после регистрационных действий и передачи жилого помещения отношения между банком и заемщиком будут досрочно прекращены, продавец может остаться без денег и недвижимости. Чтобы избежать указанных последствий и учесть все возможные риски продавца, продажа квартиры по ипотеке должна осуществляться при поддержке профессионального юриста.

Типовой договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Продажа квартиры через ипотеку происходит путем оформления двустороннего договора в письменной форме. При согласовании условий договора, сторонам нужно учитывать, что все документы будут проверяться специалистами банка, в том числе на предмет юридической чистоты сделки. Вот на что будет обращено особое внимание банковских специалистов при продаже квартиры под ипотеку:

• наличие официальных согласований перепланировки или переустройства в квартире (для этого через кадастрового инженера оформляется свежий технический план);
• наличие согласия органа опеки для продажи недвижимости с несовершеннолетними детьми;
• проверка справки о снятии с регистрационного учета всех жильцов;
• отсутствие долгов по коммунальным услугам;
• отсутствие иных зарегистрированных обременений на жилое помещение.

Чтобы без осложнений пройти регистрационную процедуру, стороны должны согласовать обязательные и дополнительные условия сделки. Прежде всего, к ним относится предмет и цена договора.

Исходя из норм гражданского законодательства, в содержании договора нужно предусмотреть следующие пункты:

• дата и место оформления договорных отношений;
• подробные данные всех участников сделки, в том числе несовершеннолетних членов семьи;
• детальное описание предмета договора – характеристики жилья, кадастровый номер, основания возникновения права собственности и продавца и т.д.;
• данные правоустанавливающих документов на жилье;
• информация об ипотечном договоре, по условиям которого будет проводиться оплата стоимости жилья;
• порядок расчетов между сторонами – цена сделки, полная или частичная оплата за счет заемных средств и т.д.;
• сведения о возникновении залогового обязательства после регистрации сделки.

Стороны могут включать и иные дополнительные условия, связанные с продажей жилого помещения. Также типовой договор купли-продажи квартиры по ипотеке должен включать в себя передаточный акт, в котором фиксируется отсутствие претензий по качественным характеристикам объекта.

Образец договора купли продажи квартиры по ипотеке, который поможет заполнить профессиональный юрист, будет предусматривать максимальные гарантии безопасности сделки. При необходимости, он согласует все условия соглашения с банком и поможет на регистрационной стадии в службе Росреестра.

Документы для продажи квартиры в ипотеку

Порядок заключения сделки купли-продажи квартиры по ипотеке предусматривает подготовку и заполнение множество документов. Все они будут проверяться не только сторонами сделки и банковским учреждением, но и регистрационными органами. В состав бланков и форм, которые потребуются для регистрации прав на нового владельца, входят:

• правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН и т.д.;
• общегражданские паспорта и свидетельство о рождении на всех участников сделки;
• согласие органа опеки, если на стороне продавца выступают несовершеннолетние граждане;
• технический план на жилое помещение;
• справка о составе семьи, подтверждающая выписку всех жильцов квартиры;
• справка из управляющей компании об отсутствии долга по услугам ЖКХ;
• договор купли-продажи и передаточный акт;
• справки о доходах и месте работы заемщика (по ним банк будет проверять платежеспособность заемщика для одобрения кредита);
• договор ипотечного кредитования;
• бланк заявления в службу Росреестра или МФЦ для регистрации сделки и залога;
• платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Сбор и оформление всех документов для совершения сделки по ипотеке лучше поручить юристу. Для этого можно оформить доверенность через нотариальную контору, тогда все действия юрист сможет выполнять самостоятельно.

Если у вас возникли вопросы о порядке продажи недвижимости по ипотеке. обращайтесь на консультацию к юристам нашей компании. Вы можете проконсультироваться по телефону бесплатной линии или через онлайн-чат на нашем сайте. Они окажут полное юридическое сопровождение для безопасного проведения сделки.