Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

364 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
364 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Ипотека

Продать квартиру в ипотеке с использованием мат.капитала

Здравствуйте! Я хочу продать двухкомнатную квартиру, находящуюся в ипотеке с 2013 года, на погашение части кредита я использовала материнский капитал в 2014 году, собственниками этой квартиры являются: я, муж и один несовершеннолетний ребенок, на второго ребенка я писала обязательство при оформлении материнского капитала, обременение с квартиры не снято. Продажа в связи с переездом в закрытый городок (муж военный). По месту жительства предоставляют квартиру, в дальнейшем выдают сертификат на покупку жилья. Имею ли я право продать квартиру? Как это оформить законно? В какие органы необходимо обратиться? Спасибо!

06 Октября 2014, 13:14, вопрос №577243 Светлана, г. Белая Холуница

Светлана оставил отзыв о сайте — показать

600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (26)

  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Добрый день, Светлана!

    Продажа в связи с переездом в закрытый городок (муж военный). По месту жительства предоставляют квартиру, в дальнейшем выдают сертификат на покупку жилья. Имею ли я право продать квартиру? Как это оформить законно? В какие органы необходимо обратиться? Спасибо!

    Светлана

    Продать данное жилье можете только с согласия банка, так как жилье находится в ипотеке, то есть у банка под залогом. На практике это оформляется так, что Ваш покупатель оплачивает жилье не Вам лично, а сразу банку, тогда ипотека погашается и к сделке никаких вопросов не будет.

    Статья 346 ГК РФ Пользование и распоряжение предметом залога

    1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

    2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

    В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

    3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

    Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

    4. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

    5. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

    С Уважением,
    Васильев Дмитрий.
    06 Октября 2014, 13:20
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кузнецов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Суть обременения в том что квартира является обеспечением кредита. Пока он не будет погашен Квартиру продать нельзя. Точнее можно если банк отдаст закладную, а он этого не сделает. Вопрос да же не в материнском капитале и не в прописке малолетних. Необходимо найти покупателя который согласится часть стоимости внести в банк и досрочно погасить кредит за вас, А оставшуюся часть после переоформления квартиры. Если такой вариант интересен то как оформить можно написать

    06 Октября 2014, 13:24
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеев Сергей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Светлана!

    В первую очередь, Вам нужно ознакомиться с кредитным договором (ипотеки). Скорее всего в нем будет указание на запрет отчуждения квартиры без согласия (разрешения) Банка.

    Если такой пункт есть, то Вам необходимо будет письменно обратиться к Банку с просьбой разрешить продажу. При этом, важно уведомить вероятного покупателя, что данная квартира обременена ипотекой (залогом). 

    Правовая справка по гражданскому кодексу:

    Статья 353. Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
    1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. 

    2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

    Статья 354. Передача прав и обязанностей по договору залога
    1. Залогодержатель без согласия залогодателя вправе передать свои права и обязанности по договору залога другому лицу с соблюдением правил, установленных главой 24 настоящего Кодекса.

     2. Передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если иное не предусмотрено законом, при несоблюдении указанного условия залог прекращается.

    Статья 355. Перевод долга по обязательству, обеспеченному залогом
    С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между кредитором и залогодателем.

    Кроме этого, потребуется разрешение органа опеки и попечительства, так как данной сделкой затрагиваются права и обязанности несовершеннолетних.

    Таким образом продать эту квартиру будет достаточно сложно.

    Следует иметь в виду, что обычно, договор ипотеки содержит условие, что в случае нарушения договора, Банк вправе расторгнуть договор и потребовать всю сумму долга сразу.

    Гораздо проще будет, если Вы выплатите всю оставшуюся задолженность и снимите обременение в виде ипотеки (если это возможно), тогда проблем с Банком не возникнет.

    С уважением, С.Сергеев

    06 Октября 2014, 13:26
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Имею ли я право продать квартиру?

    Светлана

    Здравствуйте. 

    Продать можете, но тут желательно сразу погасить ипотеку. Так как квартира фактически находится в залоге у банка. Договоритесь о таком условии с покупателем, что он за Вас погашает ипотеку. 

    Так же, так как у Вас есть обязательство выделить доли детям, то рекомендую заручится согласием опеки на продажу данной квартиры и написать новое обязательство о выделении долей в другой квартире.

    Статья 346 ГК РФ Пользование и распоряжение предметом залога

    1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

    2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

    В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.


    В какие органы необходимо обратиться?

    Светлана

    То есть получается Вам нужно идти в орган опеки и погасить ипотеку. и далее уже продать квартиру без обременения. 

    06 Октября 2014, 13:31
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеев Сергей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    По поводу разрешения опеки предсказать что-либо вряд ли возможно. Если Вы убедите их в том, что права детей не будут нарушены и на новом месте жительства Вы предоставите им равноценное (или лучшее) жилье, то опека может разрешить продажу. В противном случае, это маловероятно.

    По поводу разрешения соберите все возможные документы, которые могут подтвердить указанное мной выше по поводу получения жилья в новом месте и предоставьте их в опеку.

    Если опека откажет, то можно будет рассмотреть основания отказа (требуйте письменный отказ) на предмет его обжалования в суд.

    06 Октября 2014, 13:33
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Если Вы убедите их в том, что права детей не будут нарушены и на новом месте жительства Вы предоставите им равноценное (или лучшее) жилье, то опека может разрешить продажу.

    Сергеев Сергей

    Согласен с Сергеем, в том плане, что пока доли не выделены, опека даст своё согласие только при выделении детям долей в другом помещении.

    Но в принципе всё зависит от того, как обоснуете решение продать квартиру и как на саму ситуацию посмотрят в опеке.

    06 Октября 2014, 13:36
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеев Сергей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    При обращении в опеку следует делать акцент на двух моментах:

    1. Имущественные интересы детей не будут нарушены, так как Вы обещаете наделить их жильем на новом месте жительства, передав в собственность любое жилое помещение, которое приобретете в будущем (если потребуют, можете представить им нотариально удостоверенное обязательство, подобное тому, которое давали при приобретении квартиры с использованием мат. капитала).

    2. Следует указать, что именно при запрете продажи, интересы детей будут нарушены, так как вы не сможете здесь оставить своих детей (им лучше жить в полной семье с обоими родителями и это очевидно), а если опека запретит продажу, то у Вас не будет средств и возможности приобрести в новом месте достойное жилье. Именно запрет и нарушит интересы детей.

    06 Октября 2014, 13:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    спасибо за подробное описание........

    06 Октября 2014, 13:46
  • Юрист - Проворова Анна

    Светлана, добрый день.

    С банком проблем не будет, так как продажа ипотечных квартир, обычная практика. С органами опеки можно договориться, Вам придется переписать обязательство на выделение долей по новому адресу, тогда они дадут разрешение, или при продаже ипотечной квартиры, сумму материнского капитала положите на детский счет открытый органами опеки, тогда вообще проблем не будет. Так как по сути дети собственниками еще не стали.

    06 Октября 2014, 13:42
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    в дальнейшем выдают сертификат на покупку жилья.

    Светлана

    А в дальнейшем, это примерно через какое время?

    И это Вам просто пообещали, или есть уже какое то документальное подтверждение о выделении сертификата?

    06 Октября 2014, 13:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    нет, документов нет. У мужа уже выслуга 12 лет.......года через 4 можно на пенсию.......

    06 Октября 2014, 13:56

    Уточнение клиента

    В качестве участников подпрограммы могут выступать (согласно п. 5 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 г. N 153) следующие категории граждан РФ:

    военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;

    06 Октября 2014, 13:56

    Уточнение клиента

    а пока жильё будет предоставляться

    06 Октября 2014, 13:57
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    нет, документов нет. У мужа уже выслуга 12 лет… года через 4 можно на пенсию..

    Светлана

    Тогда могут и не дать согласие. 4 года большой срок.

    Вам в таком случае лучше сделать такой вариант. Выделить доли в квартире детям, а далее уже получать согласие опеки. 

    В любом случае сначала с опекой переговорите, какой вариант они приемлют. Но честно говоря сомневаюсь, что пока доли не выделены согласие опека даст. Так как оплучается, что в данном случае дети теряют больше, чем если у них доли в собственности отсаются, т.к. другого жилья Вы им выделить не можете.

    А после официального выделения долей, можно уже будет рассматривать вариант с переводом денег от продажи их доли, им на счёт.

    06 Октября 2014, 14:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    понятно.....это через нотариуса----обязательство....

    а потом в опеку)

    06 Октября 2014, 14:05
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    а пока жильё будет предоставляться

    Светлана

    Будет служебное предоставляться. А в нём доли детям не выделите.

    06 Октября 2014, 14:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна

    Будет служебное предоставляться. А в нём доли детям не выделите.

    Самарин Александр

    Александр, в ипотечной квартире, пока не погасят, они тоже ничего не выделят.

    06 Октября 2014, 14:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна

    понятно… это через нотариуса----обязательство… а потом в опеку)

    Светлана

    Прежде чем к нотариусу идти, переговорите с опекой, а то может деньги на ветер.

    06 Октября 2014, 14:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    понятно… это через нотариуса----обязательство....

    Светлана

    Лучше сначала в опеку, поговорить с ними, что они думают на этот счёт.

    А уже потом составлять обязательство. 

    Александр, в ипотечной квартире, пока не погасят, они тоже ничего не выделят.

    Проворова Анна

    То есть получается Вам нужно идти в орган опеки и погасить ипотеку. и далее уже продать квартиру без обременения.

    Самарин Александр

    Я вообщем то про ипотечную квартиру ничего и не говорил. Возможно не так написал просто. 

    06 Октября 2014, 14:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Либо пусть рассмотрят вариант, что в случае продажи квартиры, Вы не выделяете доли по обязательству, а переводите на счёт детей причитающуюся им сумму.

    Это попроще в плане продажи квартиры будет, но вот примут ли такое обязательство в опеке-вопрос. Так как всё таки формально, Вы обязаны им доли выделить.

    06 Октября 2014, 14:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кузнецов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Резюмируя сказанное все таки лучше погасить ипотеку, поскольку найти покупателя который согласится купить квартиру, зная что ее заберет банк, если вы перестанете платить кредит очень не легко.

    Теперь об этом маневре, его можно сделать за счет средств покупателя или за счет своих, кровных. За счет средств покупателя то он наверняка захочет каких — то гарантий и дисконт — то есть скидку. Смысл его действий по покупке таким образом, потерпеть но получить квартиру по привлекательной цене.

    далее следует разобраться с органами опеки. О нотариальном обязательстве предоставить второму ребенку жилье… Там не указан срок когда это вы должны сделать… точнее там указано вы должны дать ему долю после снятия обременения. Вопрос: Кто это проверяет? Ответ: Никто. Если ваш ребенок останется без крыши над головой, опека спохватится и подаст иск в суд об предоставлении ему доли за ваш счет. Надеюсь Ваши дети ни когда не привлекут внимания органов опеки, в связи с их благополучием.

    То есть вопрос сложный но решаемый.

    Удачи.

    06 Октября 2014, 14:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    проблема в том, что родители живут здесь, а мы переедем за 3000 км. и прописка там будет нужнее---садик, школа и т.д.

    но вот на время продажи --- это вариант!

    06 Октября 2014, 14:20
  • Юрист - Кузнецов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Если у вас есть мама, папа, или свекр со свекровью, то прописав детей временно туда удастся избежать проблем с опекой.

    06 Октября 2014, 14:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Если у вас есть мама, папа, или свекр со свекровью, то прописав детей временно туда удастся избежать проблем с опекой.

    Кузнецов Денис

    Это каким образом?

    06 Октября 2014, 14:22
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна

    проблема в том, что родители живут здесь, а мы переедем за 3000 км. и прописка там будет нужнее---садик, школа и т.д. но вот на время продажи — это вариант!

    Светлана

    Светлана. дело в том, что одной перепрописки будет не достаточно. Вы должны будете наделить первого ребенка какой либо собственностью и переписать обязательство на второго или, как я говорила, договаривайтесь о деньгах на счет.

    06 Октября 2014, 14:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кузнецов Денис

    но вот на время продажи — это вариант!

    Светлана

    Об этом и речь… :-) 

    Один мой очень хороший знакомый :-) сам обязан предоставить детям по доле но пока не спешит это делать… уже несколько лет.

    06 Октября 2014, 14:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А возможен ли такой вариант: у меня есть доля 1/4 в родительской квартире(3-х комнатная), могу я эту долю подарить детям?

    06 Октября 2014, 14:27
  • Юрист - Самарин Александр

    уже несколько лет.

    Кузнецов Денис

    До тех пор пока опека или прокуратура не узнает. Тут всё относительно. 

    06 Октября 2014, 14:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр

    А возможен ли такой вариант: у меня есть доля 1/4 в родительской квартире(3-х комнатная), могу я эту долю подарить детям?

    Светлана

    Можете, если метраж будет не меньше чем им бы полагался в ипотечной квартире. Но опять же, от получения согласия опеки никуда не денешся

    06 Октября 2014, 14:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Опеку я не обхожу стороной......а этот вариант только +, как мне кажется.

    06 Октября 2014, 14:33
  • Юрист - Кузнецов Денис

     Можете подаритьА возможен ли такой вариант: у меня есть доля 1/4 в родительской квартире(3-х комнатная), могу я эту долю подарить детям?

    Светлана

    Нет ограничений. можете подарить, можете просто их прописать туда так как вы собственник. Это ведь не ухудшит права ребенка… можно это использовать.

    06 Октября 2014, 14:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеев Сергей
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    А возможен ли такой вариант: у меня есть доля 1/4 в родительской квартире(3-х комнатная), могу я эту долю подарить детям?

    Светлана

    Это Ваша собственность, поэтому можете ею распоряжаться по своему усмотрению. Вам следует обратиться в опеку и при необходимости можно использовать и этот вариант.

    06 Октября 2014, 14:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Огромное всем Вам спасибо! Вы мне очень помогли!

    06 Октября 2014, 14:35
  • Юрист - Самарин Александр

    Опеку я не обхожу стороной… а этот вариант только +, как мне кажется.

    Светлана

    В принципе да, для разрешения ситуации с долями детей. Но если доля будет меньше по метрам, чем в ипотечной полагалось бы, то могут и отказать. 

    Тут повторюсь, всё зависит от опеки и их оценки ситуации.

    06 Октября 2014, 14:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кузнецов Денис

    Можно ее подарить одному из детей, с кем будет больше вопросов по опеке...

    06 Октября 2014, 14:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats