Консультируйтесь с юристом онлайн

1108 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Коммерческий найм

Коммерческий найм подразумевает, что собственник жилого помещения (либо лицо, которое имеет необходимые правомочия) предоставляет данное жилье по договору нанимателю для проживания (владение и пользование) на определенный срок и за оговоренную плату.  Как осуществляются взаимоотношения, возникающие между сторонами при найме жилого помещения, порядок проведения определенных действий, права и обязанности сторон - рассмотрим далее.

Чем отличается коммерческий найм от социального найма?

ГК РФ не делает особых акцентов, разделяя найм на коммерческий и социальный. Тем не менее, ст. 672 ГК РФ содержит четкие формулировки, позволяющие выявить различия между данными видами:

  • объектом договора коммерческого найма может стать любое жилое помещение, независимо от статуса жилого фонда, социальный найм подразумевает предоставление жилья (дома, квартиры, комнаты) из резерва государственного (муниципального) жилищного фонда;
  • договор коммерческого найма жилого помещения - обоюдное соглашение сторон, социальный же найм в своей основе несет решение органа власти, и , учитывая современные реалии, не всегда его решение соответствует глубине запросов нанимателя, вынужденного принять выделенное наймодателем (государством, муниципалитетом) в силу обстоятельств;
  • коммерческий найм жилья - право любого гражданина, причем нанимателями в рамках одного договора могут быть абсолютно не имеющеи никакого отношения друг к другу лица, договор социального найма органы государственной исполнительной власти заключают лишь с лицами, имеющими право на получение социального жилья, лица, не состоящие в родственных отношения в один договор такого найма вписываются лишь в исключительных случаях;
  • при коммерческом найме жилья квартплата не лимитирована, при социальном найме - ограничена установленными нормами (однако, существую определенные льготы по ее выплате для некоторых категорий граждан);
  • стороны коммерческого найма не привязаны к какому-либо нормированию площади жилого помещения, на пользование и владение которым заключается договор; площадь жилья, предоставляемого по социальному найму найму зависит от установленной законодателем нормы (что связано с ограниченным размером жилого фонда и наличием обязанностей перед социально незащищенными слоями населения);   
  • проживающие по договору социального найма совместно с нанимателем члены его семьи пользуются теми же, что и он правами, несут наравне с ним обязанности по договору; в случае нарушения договора коммерческого найма, наймодатель будет требовать исполнения обязательств по договору с того, кто указан в договоре, как наниматель, автоматическое предоставление прав родственникам нанимателя исключено (если иное не будет указано в самом договоре, что бывает крайне редко);
  • по требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи, в случае кончины нанимателя, выбытия его из жилого помещения договор заключается социального найма заключается с одним из членов его семьи, который проживает в жилом помещении;
  • максимальный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения - 5 лет, договор социального найма заключается на неопределенный срок;
  • расторжение договора коммерческого найма влечет выселение из жилого помещения без предоставления другого жилья, расторжение до­говора социального найма, как правило, требует от государства (муниципалитета) предоставления выселяемому лицу иного жилого помещения;
  • основания, порядок заключения, условия договора коммерческого найма жилого помещения в большой мере регулируются гражданским законодательством, социального найма - законодательством жилищным (ст.ст. 60-91 ЖК РФ).

Расторжение договора коммерческого найма

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения производится:

  • по соглашению сторон, как и любая гражданско-правовая сделка. Сторонам при этом желательно оформить письменное подтверждение прекращения отношений и отсутствия претензий к друг другу, чтобы исключить возможные претензии в последующем;
  • по инициативе нанимателя. При таком варианте в обязанности нанимателя входит письменное уведомление наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца до планируемой даты;
  • по решению суда, вступившему в законную силу. Подобное может случиться по инициативе наймодателя, если при этом:
  • наниматель не оплачивал установленную договором найма сумму за жилое помещение в течение шести месяцев (если иной, более длительный срок, не установлен договором). При краткосрочном найме контрольный срок - два месяца невнесения платы;
  • нанимателем (другими гражданами, за чьи действия он несет ответственность) нанесен вред жилому помещению, предоставленному наймодателем. Важно учесть, что в ситуации разрушения, порчи помещения суд может предоставить нанимателю срок (до одного года) для устранения нарушений, ставших основанием для требований наймодателя расторгнуть договор найма. Если в предоставленный срок наниматель не принял должных мер по устранению нарушений, наймодатель вновь может обратиться в суд, который в этом случае уже принимает решение о расторжении договора коммерческого найма. И даже при такой ситуации наниматель, в отличие от наймодателя, больше защищен законом - по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения о расторжении договора найма на внушительный срок - вплоть до 12ти месяцев.
  • по решению суда вступившему в законную силу, независимо от инициатора расторжения договора коммерческого найма:
  • если сданное внаем помещение становится непригодным для проживания, либо находится в аварийном состоянии;
  • в иных случаях, определенных жилищным законодательством.

Максимальный срок действия договора коммерческого найма

Максимальный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения составляет пять лет. Вариант, который используется в договорах аренды нежилых помещения - отсутствие указания срока действия договора, либо включение пункта об автоматической пролонгации с договором коммерческого найма не пройдет. Договор без установленной даты окончания найма будет считаться заключенным на пять лет. Прописанная в договоре пролонгация (на месяц, годы) тоже не сможет выйти за пятилетний рубеж.

При завершении срока действия договора найма (либо завершении пятилетнего периода с даты вступления в силу договора), у нанимателя остается преимущественное право на заключение очередного договора найма на то же помещение уже на новый срок. Очень важен момент, что у наймодателя есть серьезная обязанность, предусмотренная законом, но мало известная нанимателям, - не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора коммерческого найма, наймодатель должен (на выбор):

  • предложить нанимателю заключить новый договор коммерческого найма на определенных условиях (тех же, что и были, либо новых);
  • предупредить нанимателя о своем нежелании продлевать договор, так как он не будет вообще сдавать свое жилое помещение в найм в ближайший год (не менее).

Если наймодатель проигнорировал данную обязательность уведомления нанимателя (причем, необходимо не забывать, что официальные уведомления, имеющие в дальнейшем юридическую силу, требуют соблюдения особого порядка предъявления/направления), а последний не проявил инициативы по  отказу от продления договора - договор найма будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

После того, как договор расторгнут по причине официального отказа наймодатель в его продлении, может выясниться, что в течение года с даты окончания предыдущего договора (с нанимателем, которому отказал в продлении найма) он все-таки сдал помещение другому лицу. В таком случае, предыдущий наниматель, получивший ранее отказ, вправе потребовать признания нового договора коммерческого найма недействительным, а также возмещения ему убытков, полученных вследствие отказа возобновить с ним договорные отношения.

Довольно часто стороны договора коммерческого найма жилого помещения заключают его на срок менее одного года. Делается это с целью ухода от государственной регистрации договора в Росреестре, которая влечет, во-первых, определенные траты на уплату госпошлины за регистрацию, во-вторых, открывает информацию налоговой инспекции о доходах наймодателя.  В подобных случаях краткосрочного найма жилого помещения, наниматель серьезно рискует, так как не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (если иное условие стороны не прописали в договоре).

Если у вас остались вопросы, касаемые коммерческого найма жилого помещения, или сомневаетесь в правильности составленного договора найма, возник конфликт с другим участником (будь то наниматель или наймодатель) - наши юристы, имеющие практику ведения подобных дел, окажут профессиональную помощь. Оставляйте свои вопросы на нашем сайте или звоните нам по указанным номерам телефонов.

Похожие темы

1108 юристов сейчас на сайте

Последние вопросы по теме «коммерческий найм»

Все темы
Искать

Очередники на улучшение жилищных условий при реновации в Москве

Здравствуйте! Есть ли отличия в правах между очередниками по договору коммерческого найма и очередниками социального найма при получении квартиры после сноса хрущевки по программе реновации? Проживаем в квартире по договору социального найма, но...

10 Июня 2017, 23:18, вопрос №1663918 Геннадий, г. Москва
700 стоимость
вопроса
вопрос решен

Как потребовать соблюдения моих прав при найме жилья через риелторское агентство?

Арендую квартиру по договору, первоначальный вариант которого заключался в риэлторском агенстве. Квартира выставлена на продажу, но в договоре это оговорено только фразой "с правом на продажу", никаких дополнительных пунктов отражено не было....

28 Апреля 2017, 07:32, вопрос №1623561 Полина, г. Комсомольск-на-Амуре

Получите совет юриста за 15 минут!

1108 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут

Можно ли отказаться от исполнения договора коммерческого найма?

Заключил договор ком. найма,акт передачи ,внёс залог,письменно пообещал в срок один день внести плату за найм,однако ещё не заселялся ,хотя дали ключи. Также договор предусматривал такие условия - в случае одностороннего отказа я должен внести...

20 Апреля 2017, 19:26, вопрос №1615477 Вадим, г. Магнитогорск
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Кто по закону по коммерческому договору найма жилья платит за ремонт батареи отопления?

Кто по закону по коммерческому договору найма жилья платит за ремонт радиатора (батареи отопления) ?

10 Декабря 2016, 23:02, вопрос №1469623 Владимир, г. Санкт-Петербург

По закону, наниматель или наймодатель по договору найма жилья платит за ремонт радиатора?

По закону, наниматель или наймодатель по коммерческому договору найма жилья платит за ремонт радиатора (батареи отопления) ?

10 Декабря 2016, 22:49, вопрос №1469616 Владимир, г. Санкт-Петербург

Можно ли в договоре найма жилья установить подсудность, согласно статье 32 ГПК РФ?

В коммерческом договоре найма жилого помещения стороны вправе установить, что дело по спору между ними будет разрешаться в конкретном суде, местонахождение которого может не совпадать с местом их жительства, с местом заключения или исполнения...

22 Ноября 2016, 23:29, вопрос №1450006 Владимир, г. Санкт-Петербург

Как нанимателю по закону досрочно расторгнуть письменный коммерческий договор найма жилья?

Сняли квартиру на 11 месяцев , но через неделю передумали снимать. Как нанимателю по закону досрочно расторгнуть письменный коммерческий договор найма жилья?

27 Октября 2016, 14:47, вопрос №1422158 Владимир, г. Санкт-Петербург

Последствия признания судом договора коммерческого найма недействительным

Будучи сотрудником полиции был вселен в квартиру по договору коммерческого найма в сентябре 2012 году сроком на 5 месяцев. Затем договор продлевался на 8 месяцев, после проживал уже без договора. В очереди в администрацию не состою, на состою в...

26 Октября 2016, 11:01, вопрос №1420546 Рифат Наилович, г. Пермь
800 стоимость
вопроса
вопрос решен

Как поступить, чтобы в дальнейшем получить единовременную социальную выплату для приобретения и строительства жилого помещения согласно 283-ФЗ от 30.12.2012?

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в данной ситуации. Муж работает во ФСИН 15 лет. Проживаем и прописаны совместно с родителями мужа с момента заключения брака - 12 лет, имеем уже двоих детей (всего в квартире 6...

24 Октября 2016, 15:46, вопрос №1418353 Ольга, г. Мурманск
800 стоимость
вопроса
вопрос решен

Досрочное расторжение договора найма жилого помещения

Уважаемые юристы. Я, наниматель, заключила договор коммерческого найма жилого помещения с наймодателем. Внесла платеж за первый месяц и депозит. Платежи зафиксированы распиской. Правоустанавливающим документом вписан Акт передачи кватиры по ДДУ...

08 Октября 2016, 03:26, вопрос №1400887 Татьяна, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решен

Как получить кв. По договору коммерческого найма

Здравствуйте! Как получить муниципальную квартиру по договору коммерческого найма ( или лучше социального?) г. Владивосток. У меня сын инвалид 2 группы ( нерабочей), живем в коммунальной кв. общая площадь 17кв.м., с чего начать-куда обращаться.

30 Июля 2016, 13:38, вопрос №1330707 Виталина, г. Владивосток

Получение квартиры согласно очереди по коммерческому найму

Я , Сухорукова Надежда , проживаю в деревне Лопухинка Ломоносовского р-на Ленинградской области. Работаю преподавателем музыки в детской школе искусств деревни более 25 лет , не имею собственного жилья. Стою на жилищном учёте согласно ст.51.1 как...

06 Июня 2016, 11:07, вопрос №1275765 Владислав, г. Санкт-Петербург
800 стоимость
вопроса
вопрос решен

Порядок пролонгации договора коммерческого найма

Был заключен краткосрочный договор коммерческого найма квартиры с администрацией поселения сроком на 5 месяцев. В договоре есть пункт, что договор не может быть продлен. Тем не менее договор был продлен на 8 месяцев наймодателем. Дополнительный срок...

08 Мая 2016, 10:20, вопрос №1244818 Рифат Наилович, г. Пермь

Стоит ли мне подписывать договор коммерческого найма жилья?

стоит ли мне подписывать договор коммерческого найма жилья, не уверен в некоторых пунктах, к примеру, оплаты всех ком услуг в том числе и капремонта, а также подробной описи имущества и состояния жилья и последующих проверок, т.е. средь бела дня ко...

03 Апреля 2016, 13:56, вопрос №1205881 Дмитрий, г. Москва

Проблемы с коммерческим наймом, что делать?

Живу и прописана в квартире с коммерческим наймом. Мужа не прописали в этой квартире, так как он имеет в собственности комнату в общежитии. Нарушаем ли мы закон, проживая вместе в данной квартире, учитывая, что он не имеет здесь прописки?

01 Апреля 2016, 21:01, вопрос №1204417 Анна, г. Тюмень

Гарантированный ответ в мобильном приложении и Telegram!

В наших мобильных сервисах юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос.

Вопросы по темам