Здравствуйте, Ксения!
Росреестр приостановил регистрацию изменений правомерно, так как для любых изменений характеристик ипотечного объекта требуется письменное согласие банка-залогодержателя. Ситуация осложняется тем, что вы нарушили срок передачи дома в залог, что является отдельным нарушением условий кредитного договора. Для разрешения ситуации необходимо последовательно урегулировать отношения с банком, а затем завершить регистрацию.
Приостановка Росреестра: Действия регистратора обоснованы. Согласно ст. 35 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» и ч. 1 ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при наличии в ЕГРН записи об ипотеке внесение изменений в сведения об объекте (включая реконструкцию) возможно только при предоставлении письменного согласия залогодержателя.
Последствия реконструкции: Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, реконструкция не прекращает ипотеку. Новый (реконструированный) объект автоматически остается в залоге у банка.
Нарушение срока передачи в залог: Просрочка передачи дома в залог является нарушением условий кредитного договора, что дает банку право на применение штрафных санкций или требование досрочного возврата кредита.
Урегулируйте вопрос с банком:
Обратитесь в Сбербанк с официальным заявлением, в котором признайте факт реконструкции и просрочку передачи дома в залог.
Предоставьте технический план, подготовленный кадастровым инженером, и отчет об оценке реконструированного дома.
Заявите о готовности внести изменения в кредитный и ипотечный договоры в части уточнения предмета залога (его площади и стоимости).
Запросите письменное согласие банка на реконструкцию и внесение изменений в ЕГРН.
Получите согласие банка:
Банк проведет оценку изменений и, при отсутствии рисков (например, если стоимость залога не снизилась), выдаст письменное согласие.
В случае отказа банка, запросите его в письменной форме с обоснованием причин.
Возобновите регистрацию в Росреестре:
После получения согласия банка подайте в Росреестр заявление о возобновлении регистрации и предоставьте письменное согласие залогодержателя.
Действия в случае отказа банка:
Если банк отказывает в согласии, вы вправе обратиться в суд с иском о признании реконструкции законной и обязании банка согласовать изменения. Судебная практика подтверждает, что залог сохраняется и на реконструированный объект, а отказ банка может быть оспорен, если реконструкция не ухудшает его положение.
Вы находитесь в стадии, когда необходимо действовать через банк. Реконструкция уже проведена, и теперь ваша задача — легализовать её для банка и Росреестра.
Рад был помочь вам с вашим вопросом.
Поскольку описанная вами ситуация требует более детального разбора с изучением документов, я предлагаю продолжить консультацию в личных сообщениях (чате). Там мы сможем спокойно обсудить все нюансы и выработать стратегию.
Перейти в личный чат можно по этой ссылке: [https://pravoved.ru/lawyer/452...]
Также, если мой ответ был для вас полезен, вы можете отблагодарить меня за потраченное время и знания. Это можно сделать прямо в моем профиле или по ссылке, которая будет в чате(https://pravoved.ru/pay/lawyer....) Ваша поддержка помогает мне и дальше оказывать качественную бесплатную помощь.
Буду ждать вас в чате!
С уважением, Белицкий Даниил Олегович.
