Как написать претензию в УК из-за нарушения вентиляции чердака после самовольного утепления крыши?

Здравствуйте.

Изменение конструкции дома без согласования с администрацией в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и без соответствующего решения собственников МКД является незаконным.

Любой из собственников МКД в порядке статьи 304 Гражданского кодекса РФ, статьи 10 ФЗ о порядке рассмотрения обращений граждан вправе обратиться с требованиями в УК вернуть крышу в исходное нормативное состояние и в случае неудовлетворения требований подать жалобу в Жилинспекцию региона или обратиться с соответствующим иском в суд.

Могу подготовить Вам обращения и иск при необходимости.

С уважением!  Г.А. Кураев

Добрый день. Обслуживание и содержание подкровельного пространства на основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, относятся к общему имуществу собственников, за надлежащее состояние которого перед жильцами отвечает управляющая организация. Продолжу ниже

День добрый.

Чердак и крыша — это общее имущество собственников МКД   в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Изменение параметров чердака (утепление, ликвидация вентиляции) является реконструкцией.

В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, если реконструкция приводит к уменьшению или изменению характера использования общего имущества, на это требуется согласие  собственников помещений в МКД, а также разрешение на строительство (реконструкцию) от Администрации в порядке ст. 51 ГрК РФ.

УК обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, включая соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД.

 Как нам написать претензию в УК?

В претензии опишите что в настоящее время на объекте общего имущества — чердачном помещении нашего МКД — допущено грубейшее нарушение действующих технических и санитарных норм. Группа собственников самовольно, без решения общего собрания  и без согласования с Администрацией в порядке ст. 51 ГрК РФ, произвела работы по переустройству холодного чердака в теплый. А именно: уничтожены вентиляционные продухи, полностью ликвидирована естественная вентиляция подкровельного пространства, осуществлено глухое остекление (установка стеклопакетов) 5 проектных слуховых окон, а также произведено самовольное утепление скатов железной крыши по деревянной обрешетке.

Укажите что  согласно техпаспорту нашего МКД (1939–1943 гг. постройки), дом имеет деревянные перекрытия и деревянную стропильную систему, нарушение температурно-влажностного режима  подкровельного пространства уже привело к образованию конденсата, плесени и грибка на деревянных элементах крыши. Обратите внимание что подобные изменения создают прямую угрозу гниения стропил, потери несущей способности деревянных конструкций и их последующего внезапного обрушения, что ставит под угрозу жизнь и здоровье жителей дома.

Укажите что УК обязана обеспечивать нормативный температурно-влажностный режим чердака и беспрепятственную вентиляцию через слуховые окна и продухи. Остекление слуховых окон в холодных чердаках допускается только в виде жалюзийных решеток (для вентиляции), но никак не герметичных стеклопакетов.
Требуйте силами УК провести комиссионное обследование чердачного помещения с обязательным замером параметров температурно-влажностного режима и фиксацией фактов появления грибка и плесени; выдать собственникам, допустившим самовольное переустройство общего имущества, предписание о демонтаже утеплителя, восстановлении продухов и замене герметичных стеклопакетов на нормативные жалюзийные решетки в слуховых окнах для восстановления естественной вентиляции.

Напишите что в случае неисполнения ими предписания — незамедлительно обратиться в суд в интересах всех собственников МКД с иском о приведении чердачного помещения в первоначальное проектное состояние.

Если нужна помощь в подготовке полноценного обращения исполнительному органу УК — пишите в чат.

Но нарушена естественная вентиляция, грибок, плесень, это же самовольное изменение холодного чердака на тёплый. Как нам написать претензию в УК?

 Здравствуйте! 

Коротко о сути: утепление холодного чердака, демонтаж продухов и установка герметичных стеклопакетов в слуховых окнах — это не «косметика», а изменение общедомового имущества, которое по закону требует решения общего собрания собственников. Чердак, крыша и система вентиляции — общее имущество, за состояние которого УК отвечает перед собственниками. Ответ УК «заменили окна в границах их расположения» не работает, потому что проблема не в геометрии окна, а в герметичности: слуховые окна и продухи и есть вентиляция подкровельного пространства, и их перекрытие меняет тепловой и влажностный режим чердака.

Правовое обоснование:  Чердак, кровля и вентиляция — общее имущество собственников. В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в том числе: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения (включая чердаки) — подп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее — Правила № 491); крыши — подп. «б» п. 2 Правил № 491; ограждающие несущие конструкции (стены, плиты перекрытий) — подп. «в» п. 2 Правил № 491; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, — подп. «д» п. 2 Правил № 491. Система естественной вентиляции (вентиляционные каналы и отверстия, продухи) относится к внутридомовой системе вентиляции и, соответственно, к общему имуществу независимо от того, в чьей квартире проходит канал.

Продухи и слуховые окна являются конструктивными элементами, обеспечивающими вентиляцию подкровельного пространства холодного чердака в соответствии с проектом дома (технический паспорт МКД 1939–1943 гг. строительства), то есть входят в состав общего имущества собственников.