Безопасно ли подписывать договор бронирования с пунктом об отсутствии претензий к квартире?

Добрый день!

Подписанный вами акт будет являться главным доказательством того, что вы добровольно согласились принять квартиру в текущем состоянии. Судебная практика исходит из того, что отсутствие у покупателя возражений на момент приемки служит основанием для отказа в удовлетворении его требований.

Главная опасность: Этот пункт лишает вас права на предъявление претензий по явным дефектам, которые вы могли и должны были заметить при осмотре. Хотя формально вы сохраняете право на возмещение по скрытым недостаткам, доказать их наличие и то, что вы не могли обнаружить их при первичном осмотре, будет крайне сложно. 

Марк, в таком виде п. 2.6 подписывать не стоит: он заранее создает Вам проблему с претензиями к отделке, которую еще даже не доделали. Требовать устранения недостатков или уменьшения цены покупатель может по тем, которые продавец не оговорил (п. 1 ст. 475 ГК РФ). По фразе «извещен обо всех недостатках и принимает квартиру с ними» продавец потом сошлется на то, что любые дефекты чистовой отделки были оговорены. При этом принятие квартиры, не соответствующей договору, даже с оговоркой в документе о передаче, не освобождает продавца от ответственности (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Но спорить об этом придется уже после оплаты

По закону передача оформляется передаточным актом к ДКП (п. 1 ст. 556 ГК РФ), поэтому отказ от претензий в бронировании не нужен. В графу выявленных дефектов акта первичного осмотра впишите все, что видите сейчас, сфотографируйте до подписи, а общая фраза агента «в стадии доделок» конкретный перечень не заменит. П. 2.6 попросите заменить на: квартира в стадии чистовой отделки, продавец завершает ее до ДКП, недостатки фиксируются в передаточном акте. Если продавец организация, продающая квартиры как бизнес, и к сделке применят Закон о защите прав потребителей, условие, ограничивающее выбор Ваших требований по недостаткам, ничтожно (п. 1, пп. 10 п. 2 ст. 16)

Обеспечительный платеж по общему правилу возвращается, если обеспеченное обязательство не возникло, а невозврат допустим, только если стороны так прямо договорились (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). А «по любой причине» в п. 3.3 включает отказ самого продавца и срыв из-за недоделок. Добейтесь письменной формулировки: 25 000 р. не возвращаются только при Вашем отказе без уважительной причины, в остальных случаях возвращаются

Напишите мне в чат здесь на сайте, кто сторона бронирования и кому уходит платеж: фонд, управляющая компания или агент, скажу, какие еще пункты переписать до подписи и что проверить перед ДКП

Здравствуйте! Посмотрела договор бронирования. Я бы не рекомендовала подписывать его в предложенной редакции, пока не будут уточнены несколько важных условий.

1. Пункт 2.6 — основной риск. Вы уже сейчас подтверждаете, что осмотрели квартиру, знаете обо всех недостатках и не будете требовать их устранения. Но если чистовая отделка ещё не закончена, вы физически не можете оценить её окончательное качество.

При этом в договоре нет ни конкретного срока завершения ремонта, ни перечня отделочных работ и материалов, ни обязанности продавца устранить обнаруженные недостатки.

На странице 4 действительно есть акт первичного осмотра, но он не заменяет приёмку квартиры после завершения ремонта.

2. Пункты 2.2.1 и 3.3 — риск потери 25 000 рублей. Причём деньги перечисляются не продавцу в счёт стоимости квартиры, а агенту за сопровождение сделки. По договору они не возвращаются, если ДКП не будет заключён, независимо от причин, даже при отказе банка.

Однако безусловная невозвратность спорна: если к отношениям применим Закон о защите прав потребителей, при отказе от услуг действует правило о фактически понесённых исполнителем расходах (ст. 32). Но добиваться возврата через спор — не лучший вариант.

3. Пункт 2.4.1 — порядок расчётов. Договор предусматривает перечисление всей стоимости квартиры продавцу не позднее даты подписания ДКП. При этом не указан безопасный механизм расчётов, например аккредитив с раскрытием после регистрации перехода права собственности.

Я бы не советовала перечислять 8,48 млн рублей напрямую до регистрации права без согласованного механизма защиты денег.

4. Пункт 2.5 — лоджия. В договоре отдельно предупреждают, что лоджия не герметизирована и на её стенах, полу и потолке может появляться влага. Это стоит проверить при осмотре и оценить, насколько такие особенности приемлемы для вас.

Что рекомендую сделать до подписания:

Попросить исключить из пункта 2.6 предварительный отказ от претензий, письменно закрепить состав и срок завершения отделки, предусмотреть повторный осмотр готовой квартиры и порядок устранения недостатков.

Отдельно согласовать условия возврата 25 000 рублей и безопасную схему расчётов за квартиру.

Поскольку продавцом выступает управляющая компания ЗПИФ, также необходимо проверить актуальную выписку ЕГРН, полномочия представителя продавца и документы, на основании которых агент действует в сделке.

Вам предоставили проект основного договора купли-продажи? Именно там должны быть закреплены окончательные условия передачи квартиры, её состояние и порядок расчётов. Без изучения ДКП я бы не рекомендовала принимать решение о подписании бронирования.