Сергей, добрый вечер.
Есть ли шанс оспорить эту сделку в суде ?
Полагаю, что шанс у Вас есть ввиду того, что речь идет о недостатке квартиры, о котором Вас не поставили в известность при продаже квартиры.
Риск тут заключается в том, что продавец будет ссылаться на то, что вы не на момент покупки не проявили должной внимательности и осмотрительности и не затребовали технический паспорт.
Но в этом случае, Вы можете ссылаться на то, что полагались на добросовестность продавца.
В таком случае все зависит от усмотрения суда. И практика отказа на том основании, что Вы имели возможность осмотреть квартиру, получить на нее техническую документацию и убедиться в несоответствии состояния жилья документам — имеется.
В таких ситуациях, суд может принять позицию продавца и отказать в удовлетворении иска.
Как пример, подобная ситуация имела место в Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.09.2025 по делу N 88-15033/2025 (УИД 16RS0025-01-2022-000290-25).
Суд отметил, что продавец не препятствовал истцам в осмотре квартиры, условиями договора купли-продажи, актом приема-передачи к нему подтверждено, что истцы при заключении сделки были удовлетворены качественным состоянием объекта недвижимости, установленным путем его осмотра перед заключением договора, не обнаружили при осмотре видимых дефектов и недостатков, о которых не было сообщено продавцом, претензий не имели.
Ссылка в суде кассационной инстанции на то, что в проданной квартире ответчиком произведена перепланировка, перенесена несущая стена, не может быть принята во внимание, поскольку при разрешении спора по существу на такие обстоятельства в обоснование заявленных требований сторона истцов не ссылалась.
Второй момент, который будет учитываться — является ли указанный недостаток существенным, соотносящимся с критериями ст. 475 ГК РФ, согласно которой
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
Если будет установлена невозможность устранения последствий такой перепланировки или потребуется значительные финансовые и временные затраты на ее согласование — то можно говорить о наличии существенного недостатка, что дает право на отказ от квартиры.
В вашем случае позиция будет убедительнее, если подтвердится, что:
— перепланировка выполнена до покупки квартиры;
— продавец не оговорил её наличие и незаконность;
— сохранить существующую планировку законным способом нельзя;
— возвращение квартиры к согласованному состоянию требует значительных работ и расходов либо существенно меняет характеристики квартиры, на покупку которой вы рассчитывали.
Однако, если согласование перепланировки будет возможным и значительных затрат она не потребует — то в такой ситуации у Вас будет только право требовать возмещение Ваших убытков, которые вы понесете в связи с узаконением перепланировки.
на возможность положительного разрешения данного вопроса, указывает например, Апелляционное определение Иркутского областного суда от 12.11.2024 N 33-10113/2024 (УИД 38RS0035-01-2024-001460-26)
Повторяя доводы искового заявления, настаивает на том, что с технической документацией на квартиру она ознакомлена не была, о том, что в квартире совершена перепланировка, не знала, ответчик об этом не сообщил, сама она специальными познаниями не обладает.Поскольку при перепланировке затронуто имущество многоквартирного дома, то считает данные обстоятельства существенными для расторжения договора, поскольку она была введена в заблуждение на момент заключения договора. Только после получения ключей от квартиры смогла ее осмотреть, при этом установила, что счетчики на холодное и горячее водоснабжение не опломбированы, счетчика на электроэнергию не имеется.
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи с Г.К.А. площадь квартиры изменилась, изменилась ее конфигурация, однако соответствующие характеристики объекта недвижимости не отражены в договоре купли-продажи от 13.05.2023, договор по-прежнему содержит данные об общей площади квартиры в размере 19,7 кв. м, что не соответствует действительности и не оспаривалось сторонами.
Таким образом, приведение в прежнее состояние спорного жилого помещения повлечет для Л. такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исковые требования Л. к Г.К.А. о расторжении договора купли-продажи, возврате жилого помещения, взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 13 мая 2023 года, заключенный между Г.К.А. и Л. в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>.
Говорить более детально о возможности и перспективе оспаривания можно индивидуально — изучив все документы и ознакомившись от вас со всеми обстоятельствами сделки.
Говорить о перспективах обращения в суд без изучения всех документов невозможно. Но на мой взгляд, шансы на положительное решение суда есть.
Для начала направьте продавцу претензию со своими требованиями и посмотрите на его реакцию.
Также обращаю Ваше внимание на тот факт, что если продавец уже потратил денежные средства, полученные от Вас, к примеру, на покупку другой квартиры, то даже если суд и удовлетворит Ваши требования, решение суда может оказаться неисполнимым, квартира вернётся в собственность продавца, а вот получите ли Вы денежные средства реально — большой вопрос. Поэтому лучше рассмотрите вариант снижения цены
Также учитывайте и следующую информацию:
Даже если в ЕГРН нет сведений о перепланировке, суд будет смотреть, была ли перепланировка «на виду». Если стену снесли открыто, и при обычном осмотре её можно было заметить, суд сочтёт, что покупатель должен был выявить недостаток. Подписание акта приёма-передачи без замечаний тоже работает против покупателя: это свидетельствует о том, что он принял объект «по состоянию на сегодня», если в документах, которые Вы подписали, указано, что вы провели осмотр по состоянию на день приёмки объекта, и никаких замечаний не было, а перепланировку возможно было определить визуально.