Риски покупки дома у продавца, чей бывший супруг проходит процедуру банкротства

Question

Тема вопроса: Риск оспаривания сделки купли-продажи жилого дома, если бывший супруг продавца находится в процедуре банкротства. Текст вопроса: Здравствуйте! Планирую приобрести в ипотеку Сбербанка жилой дом площадью 87.2 кв.м. на земельном участке 3.5 сотки в г. Краснодаре. Банк провел правовую экспертизу объекта и вынес вердикт: «Объекты недвижимости НЕ РЕКОМЕНДОВАНЫ». Деньги на покупку мы еще не вносили (аванса/задатка не было), сейчас оцениваем целесообразность дальнейших шагов. Юридический статус объекта на данный момент: 1. Текущий собственник: Женщина. Право собственности зарегистрировано в июле 2023 года на основании Договора купли-продажи с использованием кредитных средств (на объекте до сих пор висит действующая ипотека в силу закона). 2. Семейный статус: Продавец в разводе. Дом приобретался в период брака в 2023 году. 3. Раздел имущества: В пакете документов имеется Определение суда о прекращении производства по делу от 23.04.2024 г. Согласно этому определению, данные объекты недвижимости признаны исключительной собственностью бывшей жены, и банк указывает, что нормы семейного законодательства о получении нотариального согласия экс-супруга здесь не применяются. 4. ГЛАВНЫЙ РИСК: Юристы банка выявили, что в отношении бывшего супруга продавца (с которым делили дом в апреле 2024 года) ведутся дела о банкротстве. В отчете банка дословно указано: «В отношении супруга Правообладателя выявлены сведения о банкротстве... Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной (в течение 3 лет)». Банк рекомендует совершать сделку только после полного завершения процедуры реализации имущества мужа-должника. В связи с этим у меня три вопроса к юристам: 1. Насколько велик риск того, что финансовый управляющий или кредиторы бывшего мужа смогут оспорить в Арбитражном суде Определение о разделе имущества от апреля 2024 года и, как следствие, аннулировать мою последующую сделку купли-продажи? Действительно ли дом могут изъять в конкурсную массу мужа, несмотря на то, что по документам сейчас собственник только жена? 2. Защитит ли меня в данном случае статус «добросовестного приобретателя», если я знаю о банкротстве родственника продавца из официального отчета банка, но все равно пойду на сделку (например, если решу покупать за наличные, раз Сбербанк не рекомендует объект)? 3. Стоит ли вообще ввязываться в эту сделку или безопаснее полностью отказаться от данного объекта, учитывая жесткую позицию юридического департамента Сбербанка? Заранее спасибо за развернутые ответы!

Сергей Николаев · Answer

В отчете банка дословно указано: «В отношении супруга Правообладателя выявлены сведения о банкротстве… Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной (в течение 3 лет)». Добрый день! Банк абсолютно прав, риски оспаривания права собственности на долю в этом доме и отмене судебного решения имеются. Финансовый управляющий вправе оспаривать все подозрительные сделки (в том числе, и решение суда, если усмотрит, что оно причиняет ущерб кредиторам), которые были в течение 3 лет до момента подачи заявления о банкротстве. Так, согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» 2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Этой же нормой права предусмотрено, что предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Супруга может быть признана аффилированным лицом, и решение суда, которым гражданин, обратившийся с заявлением о банкротстве, может быть отменено по иску финансового управляющего, с возвратом доли супруга-должника в конкурсную массу. Далее продолжу.

Ольга Чистякова · Answer

Здравствуйте! Риск оспаривания определения суда о разделе имущества и вашей последующей сделки определённо есть в описанной ситуации. Юристы Сбербанка правы в своих выводах и рекомендациях. Не рекомендую приобретать данный объект до полного завершения процедуры банкротства бывшего супруга. Согласно п. 1 ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после него, может быть признана недействительной при неравноценном встречном исполнении (подозрительная сделка). Если же будет доказано намерение причинить вред кредиторам (например, безвозмездный отказ от имущества при наличии долгов), срок оспаривания составляет три года. Определение суда о прекращении производства по делу от 23.04.2024 года, скорее всего, было вынесено на основании утверждения мирового соглашения между супругами. В силу закона мировое соглашение по своей правовой природе является сделкой. Конкурсные кредиторы и финансовый управляющий имеют полное право обжаловать судебный акт, утвердивший мировое соглашение о разделе имущества, в порядке арбитражного или гражданского судопроизводства, если этот раздел ущемляет их права. Если в результате раздела бывший муж отказался от своей доли в доме (1/2) в пользу жены без соразмерной денежной компенсации, финансовый управляющий гарантированно пойдет отменять это определение, так как из конкурсной массы должника необоснованно выбыл ликвидный актив.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте. 1. Банк абсолютно прав, Вам пока покупать этот дом не нужно. Как я понимаю, супруги заключили мировое соглашение в суде, по которому этот дом отошел супруге. Но определение о таком соглашении вполне может быть обжаловано финансовым управляющим должника, как нарушающее права кредиторов в силу п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 года № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“» 1. В силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ <*>) под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются в том числе действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти. В связи с этим по правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут, в частности, оспариваться: 6) действия по исполнению судебного акта, в том числе определения об утверждении мирового соглашения; Если Определение о разделе имущества будет отменено, режим совместной собственности супругов восстанавливается. Тогда дом, как общее имущество, подлежит включению в конкурсную массу должника (бывшего мужа) и реализации, а Ваша сделка купли-продажи будет оспорена. 2. Добросовестность Вас не защитит, поскольку это понятие защищает приобретателя, который не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать имущество. Если Вы уже сейчас знаете об этих проблемах, все равно приобретете этот дом, то Вас нельзя будет признать добросовестным. Более того, если финансовый управляющий докажет, что сделка была совершена с целью причинения вреда кредиторам (например, по заниженной цене, с аффилированным лицом или в период подозрительности), то даже статус добросовестного приобретателя не спасет — сделка будет признана недействительной по статье 61.2 Закона о банкротстве. 3. Итоговый совет — категорически не стоит заключать сделку по приобретению такого имущества.

Алим Нагоев · Answer

Алишер, здравствуйте! Изучил оба приложения. Мой практический совет: сейчас не вносить задаток и не покупать дом за наличные в обход отрицательного заключения банка. Риск подтверждается конкретным содержанием мирового соглашения, но автоматическую утрату Вами дома предсказывать тоже неправильно. В определении от 23.04.2024 по делу №2-3045/2024 муж отказался от супружеских долей в доме и участке; жена получила исключительную собственность и приняла исполнение ипотечного кредита на себя, без изменения кредитного договора. Муж также отказался от компенсации вложений. Сбербанк участвовал как третье лицо и не возражал при сохранении ипотеки. Это не означает согласия всех остальных кредиторов и не исключает последующее обжалование. 1. Может ли раздел быть пересмотрен? Да, при нарушении прав кредиторов возможен предусмотренный законом пересмотр судебного акта, утвердившего мировое соглашение. Это не просто отдельный иск в арбитражный суд «об отмене определения районного суда»: процессуальный путь зависит от вида акта и основания оспаривания. Соответствующие подходы закреплены в постановлении Пленума ВС РФ №48 от 25.12.2018. Для оценки нужны дата принятия заявления о банкротстве мужа, состав и время возникновения долгов, материалы раздела, стоимость имущества и остаток ипотеки в апреле 2024 года. Принятие женой исполнения кредита — существенное обстоятельство, поэтому считать раздел заведомо безвозмездным, не исследовав расчёты, нельзя. Но отсутствие в тексте денежной компенсации мужу создаёт вопрос, который требуется проверить. Три года по статье 61.2 — специальный период относительно даты принятия заявления о банкротстве. Это не правило «после апреля 2027 года объект гарантированно чистый» и не срок, по истечении которого любой спор прекращается. Если основание исключительной собственности жены будет пересмотрено, появляется риск спора о правах на дом и Вашей покупке. Конкретный способ защиты, возможность истребования и денежные последствия определяются судом; дом не переходит в конкурсную массу автоматически только от факта банкротства бывшего мужа. 2. Защитит ли добросовестность? Она не является универсальной страховкой. Но и знание о банкротстве бывшего супруга само по себе ещё не равнозначно доказанному знанию, что продавец не вправе распоряжаться домом. Важна совокупность обстоятельств и требования статьи 302 ГК РФ. Здесь у покупателя уже есть письменное предупреждение и документы о спорном разделе: игнорировать их и рассчитывать на одну запись ЕГРН опасно. Оплата наличными риски не снимает, а доказательства расчётов может усложнить. 3. Что проверить до возвращения к покупке? Запросить материалы банкротного дела и сведения о спорах по этому дому, проверить, раскрывался ли раздел управляющему и кредиторам, исследовать распределение имущества и кредита. Отдельно согласовать с залогодержателем погашение/сохранение ипотеки и порядок снятия обременения. Само завершение банкротства не заменяет проверки итогового определения, судьбы имущества и оставшихся споров. Есть и другие отмеченные в заключении факторы: приаэродромная территория, третий пояс санитарной зоны водоснабжения, проверка использования маткапитала. Их применимые ограничения нужно проверить по актуальным сведениям ЕГРН и документам о конкретных зонах; переписывать общие фразы заключения как готовое разрешение на реконструкцию нельзя. Если задача — приобрести жильё с обычным приемлемым риском, разумнее выбрать другой объект. Рассматривать этот повторно стоит лишь после документальной проверки перечисленных вопросов, а не после обещания продавца или устного согласия управляющего. Ни нотариальное оформление, ни аккредитив сами по себе дефект прежнего раздела не устраняют. Если мой ответ Вам помог- Вы знаете, что делать!