Здравствуйте , подскажите можно ли аннулировать сделку купли продажи квартиры приобретенную на торгах , если ранее до банкротства у собственника был создан договор аренды с последующим выкупом
Здравствуйте, Диана!
Короткий ответ: да, такую сделку действительно могут оспорить, но не автоматически — всё зависит от деталей.
Суть в том, что когда в отношении собственника начинается процедура банкротства, финансовый управляющий (или кредиторы) анализирует его сделки за определённый период. Их цель — вернуть активы в конкурсную массу, чтобы рассчитаться с кредиторами. И наличие договора аренды с правом последующего выкупа до продажи — это красный флаг для управляющего. Он может увидеть в цепочке действий попытку вывести имущество из-под удара кредиторов.
Если моя консультация оказалась Вам полезной, можете поддержать меня по ссылке: https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4350272/ — Вы можете отблагодарить его прямо сейчас!
Вам несложно — юристу приятно!
Если остались вопросы или появились новые, например:Какие документы нужно подготовить, важные правила, госпошлина, сроки, составит претензии, заявления, документы, и прочие примеры и советы — перейдите по ссылке Общаться в чате — в чате вы получите более развернутую консультацию!
С уважением к вам, юрист Сергей Петрашевский.
Диана, здравствуйте! Само наличие ранее заключённого договора аренды с последующим выкупом не делает продажу квартиры с торгов недействительной.
Здесь нужно разделить два вопроса: сохраняются ли права арендатора и есть ли основания оспаривать сами торги.
По общему правилу статьи 617 ГК РФ смена собственника не прекращает аренду. Но для конкретной квартиры нужно проверить срок и содержание договора, необходимость и наличие регистрации обременения, осведомлённость покупателя, а также возможную ипотеку. Если квартирой пользовался гражданин для проживания, договор по существу может быть наймом, несмотря на название «аренда».
Условие о будущем выкупе ещё не означает, что квартира уже принадлежала арендатору. Принципиально важно, была ли полностью внесена выкупная цена, наступили ли условия перехода права и зарегистрировано ли право собственности. Это влияет на выбор требования: защита пользования, оформление перехода права, возврат денег либо оспаривание продажи. Автоматически выбрать одно из них без договора нельзя.
По статье 449 ГК РФ торги оспариваются при нарушении установленных законом правил, затрагивающем права заинтересованного лица; для такого требования предусмотрен срок один год со дня торгов. Например, нужно проверять, были ли надлежащим образом раскрыты существующие обременения и повлияло ли нарушение на результат. Одного довода «наш договор был раньше» недостаточно.
Пришлите договор с условием выкупа, сведения об оплате, выписку ЕГРН и извещение о торгах. Уточните также, Вы арендатор или покупатель с торгов и когда прошли торги. По этим документам можно определить, есть ли основание оспаривать продажу или защищать права другим способом.
Если мой ответ Вам помог- Вы знаете что делать!
Диана, само наличие договора аренды с последующим выкупом не делает продажу квартиры с торгов недействительной. Нужно установить, возникло ли до торгов право собственности арендатора, выполнены ли условия выкупа, зарегистрирована ли аренда и было ли имущество в залоге.
По общему правилу смена собственника не прекращает аренду (ст. 617 ГК РФ). Однако продажа заложенного имущества в банкротстве имеет специальные последствия по ст. 18.1 Закона № 127-ФЗ; поэтому утверждать, что любой договор обязательно сохраняется, тоже нельзя. Обещанный будущий выкуп и уже возникшее право на квартиру — разные ситуации.
Для оспаривания торгов необходимы конкретные нарушения, затронувшие Ваши права, а не только более ранняя дата договора. Пришлите обезличенные условия аренды и выкупа, сведения об оплате, выписку ЕГРН и номер дела о банкротстве: по ним можно определить, предъявлять ли требование о сохранении пользования, возврате денег или оспаривании продажи.
Здравствуйте, Диана!
Само наличие договора аренды с последующим выкупом, заключённого до банкротства собственника, не является достаточным основанием для отмены торгов и продажи квартиры. Нужно проверить содержание договора, его исполнение и нарушения при продаже.
Возможны разные ситуации:
Выкуп ещё не состоялся. Условие о будущем выкупе само по себе не делает арендатора собственником и не запрещает продажу квартиры.
Выкупная цена полностью уплачена и условия выкупа выполнены до торгов. Тогда необходимо отдельно оценить право требовать передачи квартиры и регистрации собственности. Важны сроки, назначение платежей и условия договора: арендная плата не всегда засчитывается в выкупную цену. consultant.ru
Договор пользования продолжает действовать. По общему правилу смена собственника не прекращает аренду или наём жилья. Поэтому результатом может быть сохранение права проживания, а не отмена продажи. Однако нужно проверить, действовал ли договор на момент торгов, требовалась ли его регистрация и можно ли противопоставить его покупателю. pravo.ppt.ru
Для признания торгов недействительными нужны нарушения установленных законом правил, затрагивающие права заявителя. Например, нераскрытие действующего обременения требует оценки его существенности и влияния на торги; оно не означает автоматической отмены. По статье 449 ГК РФ срок оспаривания торгов — один год со дня их проведения. Признание торгов недействительными влечёт недействительность заключённого по их итогам договора. legalacts.ru
Сейчас необходимо изучить договор аренды с выкупом и дополнительные соглашения, подтверждения платежей, выписку ЕГРН, извещение и протокол торгов, договор с победителем, а также материалы дела о банкротстве. Отдельно следует проверить, не был ли прежний договор расторгнут или оспорен.
Уточните, пожалуйста: Вы арендатор, покупатель с торгов или прежний собственник? Когда состоялись торги, была ли полностью внесена выкупная цена и зарегистрирован ли договор или обременение в ЕГРН?
При необходимости могу проверить договор и материалы торгов, чтобы определить подходящий способ защиты и основания для обращения в суд.
Если у Вас остались вопросы и требуется детальная проработка или изготовление документов напишите мне в личный чат.