Можно ли жене-самозанятой сдавать квартиру мужа по договору найма?

2. Можно ли заключить между супругами договор безвозмездного пользования квартирой с правом жены сдавать её третьим лицам от своего имени?

 Здравствуйте

Вот этот вариант и нужно использовать.

3. Может ли в такой конструкции плата за найм признаваться доходом жены для целей НПД, несмотря на то что собственником квартиры являюсь я?

 может

4. Не возникает ли при этом у меня как у собственника налогооблагаемого дохода либо иных налоговых обязательств?

 вот если бы использовался вариант с доверенностью- то налоги как раз возникали бы у вас, потому что доверенность- это когда действия совершаются от вашего имени. А тут жена будет делать все от своего- если имуществом пользуется она и дальше получает за найм деньги по договору.

5. Не препятствуют ли применению НПД ограничения, связанные с посреднической/агентской деятельностью?

 тут нет такой деятельности

гк

Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

тут использование имущества и сдача его в найм.

У вас никто ни от чьего имени не выступает. Жена будет выступать от своего имени.

И делать с жильцами договор найма, уже на нужных вам условиях.

Правда надо обсуждать на счет жкх- потому что при нпд- она за ВСЕ полученные деньги будет платить 4% налогов, даже если это вы как жкх оплату будете указывать.

Добрый день Валерий.

Легально реализовать схему, при которой ваша супруга сдает принадлежащую вам квартиру от своего имени и уплачивает НПД  по ставке 4%, можно. НО нужно правильно оформить отношения.

Сдавать квартиру по обычной доверенности для целей НПД жены категорически нельзя.

В соответствии со ст. 182 ГК РФ и ст. 26 НК РФ, поверенный (жена) действует от имени и в интересах доверителя (вас). При сдаче жилья по доверенности доходы и все налоговые обязательства по НДФЛ возникают непосредственно у доверителя (собственника), то есть у вас.

Попытка вашей жены задекларировать эти деньги в своем приложении «Мой налог» будет признана ФНС нарушением. Доход переквалифицируют в ваш личный, и вам доначислят 13% НДФЛ.

2. Можно ли заключить между супругами договор безвозмездного пользования квартирой с правом жены сдавать её третьим лицам от своего имени?

Да, ГК позволяет заключить такой договор с правом сдачи в поднаем.

Согласно ст. 689 ГК РФ, собственник может передать имущество в безвозмездное пользование ссудополучателю (жене). В договоре необходимо прямо прописать право ссудополучателя сдавать жилое помещение в наем (поднаем) третьим лицам от своего имени. 

Поскольку квартира получена вами по наследству и является вашей личной собственностью  вы имеете полное право распоряжаться ею единолично.

Здравствуйте! 

Вопрос: можно ли юридически оформить отношения таким образом, чтобы жена законно сдавала принадлежащую мне квартиру физическим лицам, заключала договоры найма от своего имени, получала плату и учитывала именно этот доход в рамках своего НПД со ставкой 4%?

Да, можно оформить договор безвозмездного пользования, с правом передачи в наем жилого помещения. 

В этом случае, доход от сдачи квартиры возникает у супруги и она  может полученный  доход от сдачи квартиры в наем отображать в Приложении Мой Налог.

По доверенности же, возникает доход от сдачи непосредственно у доверителя/представляемого лица( собственника квартиры), об этом указано, к примеру, в разъяснениях, данных в Письме Минфина РФ от 31.01.2020 N 03-04-06/6153

Подробнее Вы можете ознакомиться по данной ссылке

В разъяснении указано 

Таким образом, доход, полученный представителем по доверенности представляемого им лица от сдачи в аренду принадлежащего представляемому лицу имущества, является доходом представляемого лица — собственника указанного имущества.

Здравствуйте, Валерий!

Да, юридические основания для такой конструкции есть: жена может сдавать Вашу квартиру от своего имени и применять НПД к собственному доходу от найма. Для этого рекомендую договор безвозмездного пользования с прямо закреплённым правом заключать договоры найма и получать доход в свою пользу. Одной доверенности для этого недостаточно.

Поскольку квартира получена Вами по наследству, она является Вашей личной собственностью на основании статьи 36 СК РФ. Сам по себе брак не предоставляет жене самостоятельного права распоряжаться этой квартирой.

Отвечу последовательно на Ваши вопросы.

1. Доверенность и принадлежность дохода.

Если жена подписывает договор от Вашего имени по доверенности, наймодателем остаётесь Вы. Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ права и обязанности по такой сделке возникают непосредственно у представляемого.

Поэтому плата по этому договору является Вашим доходом, даже если наниматели перечисляют деньги на банковский счёт жены. Право представителя получать платежи не означает, что эти платежи становятся его собственным доходом для целей налогообложения.

Соответственно, учитывать такую плату в качестве дохода жены на НПД только на основании доверенности я не рекомендую.

2. Договор безвозмездного пользования между супругами.

Такой договор заключить можно. Основания — статьи 689 и 690 ГК РФ, часть 2 статьи 30 ЖК РФ. Запрета на заключение договора ссуды между супругами нет.

При этом необходимо предоставить жене не только право пользоваться квартирой, но и самостоятельное право передавать её гражданам за плату для проживания. Пункт 1 статьи 671 ГК РФ допускает, чтобы наймодателем выступал собственник либо управомоченное им лицо.

В договоре следует прямо закрепить:

Ваше согласие на передачу квартиры третьим лицам по договорам найма;
право жены заключать эти договоры от собственного имени;
право самостоятельно определять плату и другие условия найма;
принадлежность жене платежей по заключённым ею договорам;
отсутствие обязанности перечислять Вам выручку или выплачивать вознаграждение за пользование квартирой;
распределение расходов, ответственность за состояние квартиры, срок пользования и порядок прекращения договора.
Условие о принадлежности дохода особенно существенно. По статье 136 ГК РФ доходы от использования вещи по общему правилу принадлежат собственнику, однако договором можно предусмотреть иное.

Поэтому формулировки «разрешаю сдавать квартиру» недостаточно для максимально ясного оформления отношений: нужно отдельно определить, кому причитается плата.

Для обычной квартиры договор ссуды можно заключить в простой письменной форме. Обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации такого договора по общему правилу нет. Передачу квартиры желательно оформить актом.

3. Может ли жена применять НПД, если квартира принадлежит Вам?

Да, отсутствие права собственности само по себе не препятствует применению НПД.

Пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ допускает обложение НПД доходов от аренды и найма жилых помещений. Условия о том, что сдаваемое жильё обязательно должно принадлежать налогоплательщику на праве собственности, закон не содержит.

Минфин России в письме от 09.03.2023 № 03-11-11/19781 подтвердил возможность применения НПД при сдаче жилых помещений, в том числе в субаренду. Это подтверждает допустимость НПД для наймодателя, который не является собственником. Однако письмо непосредственно рассматривает аренду и субаренду, поэтому не следует представлять его как отдельное одобрение любой конструкции безвозмездного пользования между супругами.

В Вашей ситуации основанием служит совокупность условий: жена имеет самостоятельное договорное право сдавать квартиру, является стороной договоров найма и получает причитающуюся ей плату.

При сдаче гражданам для личного проживания ставка составляет 4% по статье 10 Закона № 422-ФЗ. Необходимо соблюдать общие ограничения НПД, включая годовой лимит дохода 2,4 млн рублей с учётом всех видов деятельности жены. На каждый полученный платёж она формирует чек в приложении «Мой налог».

4. Какие налоговые обязательства остаются у Вас?

Если Вы передаёте квартиру действительно безвозмездно, плата от нанимателей по договору причитается жене и Вы не получаете вознаграждения, оснований начислять Вам НДФЛ с её выручки только из-за Вашего права собственности нет.

При этом налог на имущество физических лиц остаётся Вашей обязанностью как собственника. НПД жены его не заменяет.

Само получение женой права бесплатного пользования квартирой от Вас как обычного физического лица, не действующего в качестве ИП, также не должно создавать у неё облагаемый НДФЛ доход. Такой подход изложен в письме Минфина России от 03.09.2010 № 03-04-05/3-520. Правила о внереализационном доходе при безвозмездном пользовании, применяемые при УСН, автоматически переносить на физическое лицо на НПД нельзя.

Если договор предусматривает платежи Вам либо оплату Ваших личных обязательств в качестве встречного предоставления, налоговые последствия потребуется оценивать отдельно.

5. Ограничение на посредническую деятельность.

Пункт 5 части 2 статьи 4 Закона № 422-ФЗ запрещает применение НПД лицами, ведущими деятельность в интересах другого лица на основании договоров поручения, комиссии или агентских договоров.

Поэтому жена должна выступать самостоятельным наймодателем, которому принадлежит доход, и исполнять собственные обязательства перед жильцами.

Если фактически она только ищет нанимателей, собирает Вашу выручку, перечисляет её Вам и оставляет себе комиссию, отношения могут быть квалифицированы как посреднические независимо от названия документа.

При этом общий семейный бюджет сам по себе не превращает самостоятельную деятельность жены в агентскую.

6. Какую конструкцию рекомендую.

Для Вашей цели — сохранить квартиру в своей собственности, передать жене возможность самостоятельной сдачи и не получать от неё плату — рекомендую следующую последовательность:

Заключить письменный договор безвозмездного пользования с перечисленными выше условиями и оформить акт передачи.
Зарегистрировать жену плательщиком НПД до получения дохода.
Заключать с жильцами договоры найма, в которых жена указана наймодателем, действующим от своего имени на основании договора ссуды.
Предусмотреть перечисление платы жене и выдачу ею чеков.
Сохранять договоры, акт, банковские документы и переписку, подтверждающие её самостоятельную деятельность.
Сроки договоров с жильцами нужно согласовать со сроком предоставленных жене прав. При найме на срок не менее года возникающее обременение права собственности подлежит государственной регистрации по пункту 2 статьи 674 ГК РФ.

Основной риск — расхождение документов и фактических отношений. Если договор ссуды существует только формально, а действительным получателем выручки остаётесь Вы, возможны претензии с учётом статьи 54.1 НК РФ. Подтверждённой позиции Верховного Суда РФ именно по описанной комбинации «личная квартира мужа — ссуда жене — её НПД» при проверке я не обнаружил, поэтому гарантировать отсутствие спора с ФНС нельзя. Для дополнительной определённости можно направить в налоговый орган письменный запрос с конкретными условиями подготовленного договора.

Платный договор между Вами и женой с последующей сдачей также возможен, но он создаст доход уже у Вас, а жена не сможет вычитать расходы из базы НПД. Вашей заявленной цели такая конструкция соответствует хуже.

При необходимости могу подготовить договор безвозмездного пользования, акт передачи и договор найма с условиями о самостоятельных правах жены и принадлежности ей дохода.

Если у Вас остались вопросы и требуется детальная проработка или изготовление документов напишите мне в личный чат.

1. Достаточно ли для этого доверенности от меня или при сдаче по доверенности доход всё равно будет считаться моим?

Доверенность не нужна, нужен договор безвозмездного пользования квартирой, поскольку доверенность лишь позволяет поверенному осуществлять действия от Вашего имени, значит доход этот будет Вашим, соответственно и налогом облагаться будет у Вас. 

2. Можно ли заключить между супругами договор безвозмездного пользования квартирой с правом жены сдавать её третьим лицам от своего имени?

Можно и нужно.

3. Может ли в такой конструкции плата за найм признаваться доходом жены для целей НПД, несмотря на то что собственником квартиры являюсь я?

Да, будет.

4. Не возникает ли при этом у меня как у собственника налогооблагаемого дохода либо иных налоговых обязательств?

В этом случае не возникнет.

5. Не препятствуют ли применению НПД ограничения, связанные с посреднической/агентской деятельностью?

Здесь нет посредничества. А вот при оформлении отношений через доверенность — да.

6. Какую договорную конструкцию вы считаете наиболее безопасной с точки зрения ГК РФ и ФНС, чтобы доход от найма законно облагался НПД у жены, а не УСН/НДФЛ у собственника?

Договор безвозмездного пользования (ссуды) — ст. 689 ГК РФ.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте, Валерий.

1. Достаточно ли для этого доверенности от меня или при сдаче по доверенности доход всё равно будет считаться моим?

Доверенность сама по себе не переносит на жену доход от найма, т.е. если жена сдаёт квартиру по доверенности и действует от имени собственника, права и обязанности по договору возникают у собственника. Он остаётся арендодателем и получателем дохода для налоговых целей, даже если деньги фактически перечисляют жене.

Поэтому доверенность подходит для того, чтобы жена подписывала документы и получала платежи как представитель, но не для того, чтобы отнести арендный доход к её собственному НПД, т.е. самозанятости.

2. Можно ли заключить между супругами договор безвозмездного пользования квартирой с правом жены сдавать её третьим лицам от своего имени?

Да, гражданский кодекс определяет договор безвозмездного пользования (ссуды) как передачу вещи во временное пользование с обязанностью вернуть её с учётом нормального износа в соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ:

https://internet.garant.ru/#/document/10164072/paragraph/6760:0

т.е. собственник может с согласия ссудополучателя разрешить ему сдавать переданную квартиру третьим лицам, а ссудополучатель в таком случае вправе заключать договор найма от собственного имени.

Статья 608 ГК РФ устанавливает, что сдавать имущество в аренду вправе собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником. Поэтому в договоре важно не ограничиваться разрешением помогать со сдачей, а нужно недвусмысленно закрепить право жены передавать квартиру нанимателям и выступать по договорам найма самостоятельно.

3. Может ли в такой конструкции плата за найм признаваться доходом жены для целей НПД, несмотря на то что собственником квартиры являюсь я?

При действительной конструкции ссуды — это возможно. Различие с доверенностью состоит в том, что жена не просто совершает сделку за собственника, а получает квартиру в безвозмездное пользование и заключает договоры найма с третьими лицами от своего имени, т.е. ссудополучатель при наличии согласия собственника может сдавать имущество и уплачивать налог со своего дохода.

Часть 1 ст. 4 Федерального закона от 27 ноября 2018 г. N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ признаёт плательщиками НПД физических лиц, перешедших на этот режим в установленном порядке:

https://internet.garant.ru/#/document/72113648/paragraph/30:0

Среди указанных в ч. 2 ст. 4 ограничений сдача жилья ссудополучателем от собственного имени сама по себе в приведённом тексте закона не названа отдельным основанием для запрета на НПД.

4. Не возникает ли при этом у меня как у собственника налогооблагаемого дохода либо иных налоговых обязательств? 

Если договор безвозмездного пользования действительно безвозмездный, а собственник не получает плату или иное встречное предоставление за сдачу квартиры женой, то у собственника не возникает дохода от самой передачи квартиры в ссуду. В такой модели плата от нанимателей поступает жене по договорам, которые она заключает от своего имени.

5. Не препятствуют ли применению НПД ограничения, связанные с посреднической/агентской деятельностью?

Часть 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ запрещает применять НПД лицам, которые ведут предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, комиссии или агентских договоров, за исключением предусмотренного законом специального случая.

Поскольку жена получает квартиру в ссуду, заключает договоры найма от собственного имени, получает плату за предоставление квартиры в пользование и не действует по агентскому договору или доверенности от вашего имени, это отличается от запрещённой посреднической модели. 

6. Какую договорную конструкцию вы считаете наиболее безопасной с точки зрения ГК РФ и ФНС, чтобы доход от найма законно облагался НПД у жены, а не УСН/НДФЛ у собственника?

Как я указал выше, заключить между вами и женой письменный договор безвозмездного пользования квартирой.
Прямо разрешить жене сдавать квартиру физическим лицам для проживания и заключать договоры найма от своего имени, как самостоятельному наймодателю.
Указать, что плата по договорам найма причитается жене, она получает её самостоятельно и исполняет обязанности по своим договорам с нанимателями.
Заключать договоры найма, квитанции и иные документы от имени жены, не оформляя её одновременно представителем собственника по доверенности в тех же отношениях.
Отдельно следить, чтобы реальное исполнение соответствовало договору: плата не возвращалась вам как скрытое вознаграждение, а жена действительно выступала стороной отношений с нанимателями.
Проверять соблюдение условий применения НПД, включая ограничения ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ.

Если остались вопросы, можете обратиться ко мне в личный чат за дополнительной консультацией. 

Могу подготовить для Вас данный договор, если есть необходимость в этом.

Здравствуйте,  Валерий!  
 .

1. Достаточно ли для этого доверенности от меня или при сдаче по доверенности доход всё равно будет считаться моим?

1. Доверенности недостаточно для вашей цели (ст. 185 ГК РФ). Поверенный лишь представляет ваши интересы. Гражданский и налоговый кодексы однозначно определяют такой доход как ваш личный.  Оформить эти деньги в качестве дохода самозанятой жены не получится.  Важно понимать, что в этом случае вы собственник, которые будет передавать имущество в аренду/найм.  

.

2. Можно ли заключить между супругами договор безвозмездного пользования квартирой с правом жены сдавать её третьим лицам от своего имени?

2. Да, Договор безвозмездного пользования станет отличным решением. Вы передаете квартиру жене на законных основаниях.  Ст 689 ГК РФ  разрешает подобные сделки. Обязательно укажите в тексте право жены сдавать жилье третьим лицам.

.

3. Может ли в такой конструкции плата за найм признаваться доходом жены для целей НПД, несмотря на то что собственником квартиры являюсь я?

3. Плата за жилье официально станет доходом вашей жены.  При подписании договора  она выступает самостоятельным арендодателем/наймодателем. Жена получает деньги и спокойно выбивает чеки в приложении по ставке четыре процента.

В п.3 ч.2 ст. 6 ФЗ — 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ указано, что  Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:  3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений). 

Как раз это и есть исключение,  значит, этот случай подпадает под найм/аренду жилых помещений.

СМ.Письмо Минфина РФ от 22.04.2024 N 03-04-05/37237, Письмо Минфина РФ от 22.02.2024 N 03-11-11/15618 и как выше было казано в письме от 09.03.2023 № 03-11-11/19781 

Какие есть риски?  По договору ссуды обязанность содержать вещь лежит на ссудополучателе (жене) по ст. 695 ГК РФ. Если жильцы будут компенсировать коммуналку (по счетчикам) жене на карту, ФНС обяжет её платить 4% НПД со всей суммы, включая компенсацию ЖКХ (ведь при НПД расходы не вычитаются).

Указывайте  договоре найма, что наниматели платят фиксированную сумму за найм жене, а счета за ЖКХ оплачивают напрямую  на счет Управляющего организации и иным РСО по квитанциям. Тогда у жены налоговая база не будет искусственно раздуваться из-за коммуналки.

.

4. Не возникает ли при этом у меня как у собственника налогооблагаемого дохода либо иных налоговых обязательств?

4. Собственник полностью освобождается от налоговых обязательств. Денежный доход у вас отсутствует. Налоговые органы не начислят вам налог за безвозмездную сделку. Супруги ведут общее хозяйство. Семейный кодекс защищает такие безвозмездные отношения от коммерческих трактовок со стороны инспекции.

Нюанс согласно ст. 41 НК РФ, доходом признается экономическая выгода. Когда жена сдает квартиру, она получает деньги. Если эти деньги идут на карту жены, но тратятся на общую жизнь (или если муж имеет к ним доступ), ФНС при проверке может заявить, что договор ссуды был мнимым / притворным (ст. 170 ГК РФ, ст. 54.1 НК РФ) исключительно ради ухода мужа от НДФЛ 13% к ставке жены 4%.. 

Раздельный учет потоков. Деньги от жильцов должны оставаться на личном счете жены, и она должна оплачивать с них свои расходы или налоги, чтобы у ФНС не было повода заявить о дроблении.

.

5. Не препятствуют ли применению НПД ограничения, связанные с посреднической/агентской деятельностью?

5. Законодательные ограничения по посреднической деятельности здесь не действуют. Самозанятым запрещено работать по договорам поручения или комиссии. Однако субаренда/поднаем   не является агентской деятельностью. Жена действует от своего имени. Налоговая служба подтверждает легальность поднайма для плательщиков налога на профессиональный доход.

.

6. Какую договорную конструкцию вы считаете наиболее безопасной с точки зрения ГК РФ и ФНС, чтобы доход от найма законно облагался НПД у жены, а не УСН/НДФЛ у собственника?

6. Безопасная схема выглядит прозрачно и просто. Сначала вы подписываете договор безвозмездного пользования с пунктом о праве сдачи в поднаем/субаренду. Жена регистрирует статус самозанятой. Затем она заключает договор найма/аренды (если будет юр. лицо) с жильцами как самостоятельный наймодатель/арендодатель. Деньги приходят на ее личную карту. Она формирует чеки и платит четыре процента.

. 
.
С уважением, 

юридический архитектор, IT/Ip-юрист, судебный стратег Квон Дмитрий Викторович