Добрый день. Как решить проблему с недвижимостью. Мой супруг и его брат вступили в наследство и стали собственниками 3х комнатной квартиры в равных долях. Брат там и проживает. Пока не вступили в наследство , брат был готов квартиру продать и разделить. Теперь он против. Какие наши действия в такой ситуации?
Добрый день! Собственников квартиры двое, соответственно в идеале, они должны оба хотеть продать квартиру. Если второй собственник не хочет продавать квартиру, вы можете заказным письмом направить ему предложение выкупить вашу долю в квартире. Через месяц выставить вашу 1/2 долю в праве собственности на квартиру на продажу.
Но здесь есть подводные камни:
Если квартира не разделена в натуре, то брат просто может не пустить покупателя в квартиру.
Нужно определять доли в собственности на квартиру в натуре и по сути квартира становится коммунальной.
Найти покупателя на 1/2 долю в квартире большая проблема.
Совет: постарайтесь найти подход к брату и договориться о выкупной цене вашей доли, если брат желает жить в этой квартире.
Как вариант, можно тоже вселиться в квартиру (вы тоже собственник) и подтолкнуть брата принятия решения о продаже квартиры или выкупе вашей доли в праве собственности на квартиру.
Наследник вправе продать свою долю в квартире, если второй против, но необходимо соблюсти требования ст. 250 ГК РФ: письменно уведомить второго наследника о намерении продать долю ( вручить лично, заказным письмом, через натариуса), по истечении месяца с момента уведомления, наследник имеет право продать свою долю любому третьему лицу.
Здравствуйте. Ситуация неприятная, но из неё есть выход. Сразу скажу главное: обязать брата продать всю квартиру или выкупить вашу долю без его согласия через суд практически невозможно, так как у вас равные доли по 1/2, а по закону принудительная выплата компенсации за долю допускается лишь в исключительных случаях, когда доля незначительна, её нельзя выделить в натуре и у собственника нет существенного интереса в использовании имущества (ст. 252 ГК РФ). Ваша доля (половина) значительной не является, а брат там живёт, то есть интерес в использовании налицо.
Что вы можете сделать, опираясь на закон.
1. Предложить брату выкупить вашу долю либо продать квартиру целиком.
Самый разумный первый шаг — направить брату письменное предложение: либо он выкупает вашу 1/2 долю по рыночной цене, либо вы вместе продаёте квартиру и делите деньги. Это не обязательно, но если он откажется, вы зафиксируете его позицию для дальнейших действий. Срок ответа можно поставить разумный — например, 30 дней. Письмо направьте заказным с описью вложения по адресу, где он проживает, или вручите лично под расписку.
2. Продать свою долю третьему лицу.
Если брат не захочет выкупать долю и не согласится на совместную продажу, вы вправе продать свою половину постороннему покупателю. Но здесь действует преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. Вы обязаны письменно известить брата о намерении продать долю с указанием цены и условий сделки. У него будет 30 дней, чтобы согласиться купить её на этих же условиях. Если он откажется или промолчит, вы можете продать долю любому покупателю, но не дешевле и не на иных условиях, чем предлагали брату. Если продадите без такого извещения, брат в течение трёх месяцев сможет через суд перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Поэтому извещение обязательно сохраните.
Извещение о намерении продать долю надёжнее направить не просто заказным письмом, а через нотариуса. Это прямо предусмотрено п. 2 ст. 250 ГК РФ и позволяет зафиксировать содержание предложения, цену и условия сделки так, чтобы брат не смог потом спорить о том, что именно и на каких условиях ему предлагали. Нотариус либо передаст извещение брату, либо выдаст вам свидетельство о направлении документов, если тот уклоняется от получения.
Имейте в виду: сам договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это требование ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если продать долю по простой письменной форме, Росреестр приостановит регистрацию перехода права, и сделку придётся переделывать у нотариуса. Расходы на нотариуса обычно делят стороны сделки или берёт на себя покупатель, но это обсуждается заранее.
Рыночная цена доли, как правило, значительно ниже половины стоимости всей квартиры (иногда на 30–50%), потому что покупатель получает не отдельное жильё, а право общей собственности с незнакомым человеком. Это нужно учитывать: возможно, брат, узнав, что вы готовы продать долю дешевле, предпочтёт выкупить её сам — это часто заканчивается соглашением.
3. Попытаться определить порядок пользования квартирой через суд.
Ваш супруг, как сособственник, имеет право пользоваться общим имуществом наравне с братом. Если вы хотите хотя бы пользоваться частью квартиры (например, одной комнатой), можно подать иск об определении порядка пользования жилым помещением на основании ст. 247 ГК РФ. Суд может закрепить за каждым из собственников конкретную комнату, а места общего пользования оставить в совместном пользовании. Это не даст вам денег, но зафиксирует ваше право проживания и пользования, если вдруг брат станет чинить препятствия.
4. Если брат откажется и от выкупа, и от продажи — раздел через суд не поможет, но можно рассмотреть взыскание компенсации за пользование вашей долей.
Поскольку брат живёт в квартире один, ваш супруг вправе требовать от него ежемесячную плату за пользование вашей половиной. Это регулируется ст. 247 ГК РФ: участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а если это невозможно — на компенсацию. Если брат откажется платить добровольно, вопрос решается через суд. Сумма обычно определяется как доля от рыночной арендной платы за аналогичную квартиру. Это может подтолкнуть брата к более сговорчивой позиции, когда он поймёт, что пользование вашей долей не бесплатно.
Чего делать не нужно: не пытайтесь продать долю без уведомления брата и не вселяйте в квартиру посторонних людей насильно, без судебного решения о порядке пользования. Это создаст конфликт и может обернуться против вас.
Резюмируя по шагам:
— Направьте брату письменное предложение о выкупе доли или совместной продаже.
— Если откажется — продавайте долю третьим лицам с обязательным нотариальным извещением за 30 дней и последующим нотариальным удостоверением договора.
— Параллельно можно подать иск об определении порядка пользования квартирой.
— Если брат продолжает жить там один, требуйте через суд плату за пользование вашей половиной — это ускорит его согласие на продажу.
Оказалось полезно — отметьте ответ, пожалуйста. Другим с тем же вопросом будет проще.
